Дело № 2-173/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 февраля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд в составе:

Председательствующего судьи Волковой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Акопян А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-173/2018 по иску ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1, ФИО2, третьи лица - ОАО «Ростовдонконтракт», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ФИО3, о признании сделки недействительной применении последствий недействительной сделки, встречному иску ФИО2 к ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», ФИО1, третьи лица - ОАО «Ростовдонконтракт», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о признании добросовестным приобретателем,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» обратился в суд с иском о признании сделки недействительной применении последствий недействительной сделки к ответчикам ФИО1, ФИО2, третьи лица - ОАО «Ростовдонконтракт», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ФИО3, в обосновании иска ссылаясь на то, что приказом Банка России № № от ДД.ММ.ГГГГ отозвана лицензия на осуществление банковских операций ООО КБ «Банк БФТ». Решением Арбитражного суда 

<

адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ ООО КБ «Банк БФТ» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Между ООО КБ «Банк БФТ» и ОАО «Ростовдонконтракт» был заключен Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок возврата кредита по Кредитному договору Заемщиком нарушен, задолженность по Кредитному договору не погашена (продолжает возрастать), что подтверждается: 

решением от 09.02.2017 Арбитражного суда 

<

адрес> по делу №№ по иску ООО КБ «Банк БФТ» к ОАО «Ростовдонконтракт», которым с ОАО «Ростовдонконтракт» в пользу ООО КБ «Банк БФТ» взыскано 33 696 847, 12 руб. из которых: задолженность по основному долгу в размере 15 046 000 руб., проценты за пользование кредитом в размере 5 611 181,63 руб., договорная неустойка в размере 12 913 059,49 руб., а также взысканы судебные расходы по оплате госпошлины в размере 10 000 руб.; 

постановлением от ДД.ММ.ГГГГ арбитражного суда апелляционной инстанции решение Арбитражного суда 

<

адрес> по делу №№ от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО «Ростовдонконтракт» без удовлетворения;

расчетом задолженности, согласно которого задолженность по основному долгу, процентам за пользование кредитом не погашена (продолжает увеличиваться). Так, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по Кредитному договору общая сумма задолженности Заемщика в пользу Кредитора составляла 41 456 691,26 руб., из которых: сумма основного долга - 15 046000 руб., проценты за пользование кредитом - 1 616 521,32 руб., штраф за просрочку оплаты основного долга 14 926 456,44 руб., штраф за просрочку оплаты процентов по кредиту 3 801 113,50 руб.

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика, согласно условий Кредитного договора, установлены:

- залог имущества, а именно земельного участка: Категория земель: Земли населенных пунктов, площадью 870 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес> (п.п. 6.5.1. Кредитного договора), который принадлежал на момент заключения договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности ФИО5 - он же учредитель (акционер) поручителя ЗАО «

<

данные изъяты>;

- поручительство ЗАО «

<

данные изъяты> (п.6.5.2. Кредитного договора), одним из учредителей (акционером) которого является ФИО2 (собственник по данным ЕГРН на сегодняшний день залогового имущества).

Конкурсный управляющий ООО КБ «Банк БФТ» не располагал Договором ипотеки на момент подачи искового заявления, являющегося предметом рассмотрения по делу №, документы не были переданы конкурсному управляющему Банка при введении конкурсного производства. В Управление Росреестра по 

<

адрес>, а также Филиал ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» по 

<

адрес> конкурсным управляющим ООО КБ «Банк БФТ» неоднократно направлялся запрос о предоставлении копии Договора ипотеки и сведений о прекращении ипотеки. Однако ответа на запросы не поступило.

На дату подачи искового заявления истцом запрошены в Росреестре общедоступные сведения (выписка из ЕГРН со сведениями об основных характеристиках объекта и переходе прав, прилагается). Таким образом, истцу стало известно, что на дату подачи искового заявления собственником объекта ипотеки является ФИО2 - она же учредитель (акционер), как выше уже указывалось, поручителя ЗАО "

<

данные изъяты>.

Согласно тем же общедоступным сведениям из ЕГРН ранее собственниками объекта являлись: ФИО1, ФИО5 - учредитель (акционер) поручителя ЗАО «

<

данные изъяты>.

Согласие на отчуждение объекта залога истец не предоставлял. Таким образом, спорная сделка считается недействительной (ничтожной, с учетом положений законодательства действовавших на дату подписания ДКП). 

Покупатель ФИО2 являлась заинтересованным (аффилированным) лицом ООО «Ростовдонконтракт», поскольку она же являлась и является, как выше уже указывалось, согласно данным ЕРГЮЛ учредителем (акционер) ЗАО «

<

данные изъяты>, являющегося поручителем по Кредитному договору. По данным ЕРГЮЛ учредителем (акционер) того же поручителя является и являлся первоначальный Залогодатель, он же собственник до ДД.ММ.ГГГГ объекта ипотеки - ФИО5 (переход права собственности на объект ипотеки в пользу ФИО1 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу аффилированности, участия в управлении ЗАО «

<

данные изъяты> ФИО2 не мог не знать о том, что объект ДКП является (являлся) объектом ипотеки по Кредитному договору.

Покупатель, как равно и продавец ФИО1 при должной степени заботливости и осмотрительности должны были понимать, что сделка от ДД.ММ.ГГГГ по погашению задолженности по Кредитному договору обладает признаками недействительной, как следствие, осознавать недействительность заключаемого ими ДКП, и неизбежность наступления последствий такой недействительности. При должной степени заботливости и осмотрительности, покупателем должны были быть проанализированы лично, либо с привлечением специалистов, обладающих специальными познаниями, данные ЕГРН (ЕГРЮЛ, ЕФРСБ, картотеки судебных дел сайта арбитражного суда, в том числе в отношении ООО КБ «Банк БФТ», являвшегося Залогодержателем Объекта ДКП) с целью выявления признаков сомнительности (недействительности) сделок с приобретаемым объектом совершенных в течение, как минимум, периода 3-х летнего срока исковой давности. Сведения Ростреестра, сайта арбитражного суда, сайтом налоговой службы (сведения ЕГРЮЛ), сведения Единого федерального реестра сведений о банкротстве указывали на момент заключения ДКП (спорной сделки) на то, что:

а) согласно сведениям Росреестра, ЕГРН (сведения регистрационного дела, информация о переходах прав и обременениях): объект ДКП имел прекращенное ДД.ММ.ГГГГ обременение в виде ипотеки (залогодержатель ООО КБ «Банк БФТ»). На дату заключения ДКП - дата внесения записи о прекращении ипотеки (ДД.ММ.ГГГГ) входила в такой 3-х летний период срока исковой давности;

б) согласно сведениям ЕГРЮЛ, ЕФРСБ, картотеки судебных дел сайта арбитражного суда: ООО КБ «Банк БФТ» находится в процедуре конкурсного производства с ДД.ММ.ГГГГ, обязанности конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов»;

в) согласно сведениям картотеки судебных дел сайта арбитражного суда: сделка, совершенная ДД.ММ.ГГГГ, направленная на погашение ОАО "Ростовдонконтракт" перед ООО КБ "Банк БФТ" задолженности по Кредитному договору, совершена в период неплатежеспособности Банка (подтверждается решением от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, банкротство ООО КБ «Банк БФТ»), является не более, чем технической записью, и оспорено конкурсным управляющим Банка. Стоит при этом отметить, что определением от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда 

<

адрес> сделка от ДД.ММ.ГГГГ по погашению задолженности по Кредитному договору признана недействительной, третьим лицом привлекалась ФИО1 Указанное косвенно подтверждает, что целью совершение спорной сделки от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи объекта ипотеки (заключена за несколько дней до вынесения судебного акта об оспаривании сделки по погашению задолженности являлось искусственное создание ситуации, при которой обращение взыскания на объект ипотеки, относящийся к Кредитному договору (как один из инструментов при применении последствий недействительной сделки), будет максимально затруднено;

г) фактическое обращение ФИО1 с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении ипотеки в Росреестр осуществлено после вынесения и официального опубликования Центральным Банком Российской Федерации приказа об отзыве у Банка (он же Залогодержатель) лицензии на осуществление банковской деятельности (от ДД.ММ.ГГГГ №ОД- №) и приказа о назначении временной администрации (от ДД.ММ.ГГГГ № №), что указывает на недействительность прекращения ипотеки без согласия Банка в лице временной администрации (входит в подлежащий анализу период 3-х летних сроков исковой давности).

Фактическая стоимость объекта ипотеки составляет порядка 30 189000 руб. (оценка согласно п.1.3. Договора ипотеки), в то время как спорным ДКП стоимость такого объекта совместно со стоимостью трех строений, расположенных на указанном земельном участке, оценена сторонами ДКП в размере всего лишь 1 000 000 руб., что является ниже рыночной цены не менее чем в 100 раз.

Ответчик ФИО1 (он же продавец по ДКП), первоначальный Залогодатель по Кредитному договору (он же Даритель по договору дарения и он же участник (акционер) ЗАО "ПТП "

<

данные изъяты>", являющегося поручителем по Кредитному договору) и ответчик ФИО2 (он же покупатель по ДКП и он же участник (акционер) ЗАО "ПТП "

<

данные изъяты>", являющегося поручителем по Кредитному договору) являются аффилированными лицами, имеющими личную заинтересованность, как участники совместного бизнеса и проекта, в создании искусственно ситуации, при которой обращение взыскания в пользу истца на объект ипотеки, относящийся к Кредитному договору будет максимально затруднено.

Стоимость объекта по условиям ДКП согласована сторонами ДКП в размере несоразмерно заниженном по сравнению с его рыночной стоимостью, что указывает на признаки - схемы совершения недействительной сделки в силу ст. 170 ГК РФ, а также, с учетом возвращения объекта в собственность учредителя (акционера) ЗАО "ПТП "Донэнергоремонт", являющегося поручителем по Кредитному договору указывает и на признаки - схемы искусственного создания ситуации, при которой обращение взыскания в пользу истца на объект ипотеки, относящийся к Кредитному договору правовыми методами будет максимально затруднено, в то же время объект остался принадлежать одному из учредителей (акционеров) того же ЗАО "ПТП "Донэнергоремонт", являющегося поручителем по Кредитному договору;

Переход права по Договору купли-продажи зарегистрирован за 7 дней до вынесения Арбитражным судом 

<

адрес> по делу № определения от ДД.ММ.ГГГГ о признании сделки по погашению задолженности по Кредитному договору недействительной;

В своей совокупности, вышеуказанные обстоятельства и факты доказывают наличие признаков недействительности (ничтожности) договора купли-продажи, как в целом, так и в части фактической возмездности ее совершения.

Поводом и основанием для заявления исковых требований по настоящему иску в части признания сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки явились результаты ознакомления ДД.ММ.ГГГГ с материалами регистрационного дела на объект ипотеки, поступившими в материалы судебного дела № из Росреестра в ответ на запрос Кировского районного суда. Истцом установлены обстоятельства неизвестные ему при подаче искового заявления, рассматриваемого в рамках судебного спора по делу №. К таким обстоятельствам относятся обстоятельства прекращения регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ, т е. записи регистрации залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ФИО5 Неизвестным ранее обстоятельством, в том числе, является факт подачи от ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении ипотеки от имени залогодержателя ООО КБ «Банк БФТ» (в лице представителя ФИО3, действовавшей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) и от имени залогодателя ФИО1 (в лице представителя ФИО6, действовавшего по доверенности). Подача заявления в Росреестр совершена после отзыва у Банка лицензии (ДД.ММ.ГГГГ), после назначения временной администрации (ДД.ММ.ГГГГ) - общедоступные сведения. Указанное свидетельствует о недействительности доверенности на дату подачи заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении ипотеки (отсутствие полномочий у ФИО3), недействительности подачи от имени ООО КБ «Банк БФТ» заявления и недействительности внесения в ЕГРП записи о прекращении ипотеки.

Основанием для подачи заявления от ДД.ММ.ГГГГ о внесении в ЕГРП записи о прекращении ипотеки, по мнению истца, могло явиться совершение ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделки, а именно посредством внутрибанковских проводок, за счет средств, поступивших от ФИО1 на расчетный счет ОАО "Ростовдонконтракт", была погашена ссудная задолженность ОАО "Ростовдонконтракт" перед должником по кредитному договору №/КЛР. Общая сумма погашенной ссудной задолженности составила 15268 598,36 рублей. Факт совершения недействительной сделки, признание такой сделки недействительной установлен определением от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда города Москвы по делу № №, которым признана недействительной сделка, направленная на погашение ОАО "Ростовдонконтракт" перед ООО КБ "Банк БФТ" задолженности по кредитному договору №/КЛР от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15268 598,36 руб., восстановлена задолженность ОАО "Ростовдонконтракт" перед ООО КБ "Банк БФТ" по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15268 598,36 руб., кредиторская задолженность ФИО1 перед ООО КБ "Банк БФТ" в размере 15268 598,36руб.

Вышеизложенное свидетельствует о наличии нескольких оснований для применения последствий недействительности сделки от ДД.ММ.ГГГГ, направленной на погашение ОАО "Ростовдонконтракт" перед ООО КБ "Банк БФТ" задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным прекращения регистрационной записи об ипотеке по договору ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ № по объекту, признании за ООО КБ «Банк БФТ» права на залог земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Кировский, 55-а.

В производстве Кировского районного суда г. Ростов-на-Дону находится дело № по исковому заявлению ООО КБ «Банк БФТ» к ФИО1, ФИО2, ФИО4 об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки), являющийся обеспечением по заключенному между ООО КБ «Банк БФТ» и ОАО «Ростовдонконтракт» Кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № На момент подачи искового заявления, рассматриваемого в рамках дела №, истцу не были известны обстоятельства прекращения обеспечения в виде ипотеки по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № конкурсному управляющему не был переданы ни договор ипотеки, ни дополнительные соглашения к договору, не были предоставлены по запросам в Росреестр сведения и копии материалов регистрационного дела на предмет ипотеки. 

На основании изложенного, истец ООО КБ «Банк БФТ» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 - недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, признать право собственности на объект - земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Кировский, 55-а, за ФИО1, применить последствия недействительности сделки от ДД.ММ.ГГГГ, направленной на погашение ОАО "Ростовдонконтракт" перед ООО КБ "Банк БФТ" задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным прекращение регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке по договору ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ № по объекту - земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признать за ООО КБ «Банк БФТ» право на залог земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Кировский, 55-а. 

В свою очередь ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», ФИО1, третьи лица - ОАО «Ростовдонконтракт», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о признании добросовестным приобретателем в результате заключения договора купли-продажи от 30.06.2015г., в обоснование заявленных исковых требований указав, что 30.06.2015г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи имущества, расположенного по адресу: г. Ростов на Дону, пр. Кировский 55а. Переход права собственности зарегистрирован 8.07.15г. В соответствии с условиями Договора купли-продажи расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, что указывает на возмездный характер совершенной сделки. При совершении сделки ФИО2, как покупатель, приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, что подтверждается свидетельством о праве собственности на имущество. Согласно выписке, имущество принадлежало ФИО1, арестов обременений, задолженностей по данному имуществу не было. Имущество находилось длительное время в собственности ФИО1 - более 3-х лет. Согласно условиям Договора купли-продажи, сделка между сторонами отвечает всем признакам действительности сделки, в том числе, сделка совершена по доброй воле и волеизъявлению сторон, письменная форма сделки соблюдена, содержание Договора купли- продажи имеет законный характер. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. С момента приобретения права собственности, истец по встречному иску/ответчик по первоначальному ФИО2 несет бремя по содержанию имущества, оплачивает налоги. В связи с изложенным, ФИО2 просит признать себя добросовестным приобретателем в результате заключения договора купли-продажи от 30.06.2015г.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску/ответчика по встречному ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» ФИО7, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал, просит суд их удовлетворить в полном объёме, встречные исковые требования истца по встречному иску ФИО2 не признал, просит суд в их удовлетворении отказать.

Ответчик по первоначальному иску ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» и встречному ФИО2 – ФИО8, ответчик по первоначальному иску/истец по встречному ФИО2, третьи лица – представители ОАО «Ростовдонконтракт», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, ФИО3, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности неявки в суд не представили, ходатайств об отложении рассмотрения дела от них не поступало. Дело рассмотрено в их отсутствие, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Присутствующая в судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» и встречному иску ФИО2 – ФИО8, адвокат Головина А.А., действующая по ордеру, заявленные исковые требования ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» и встречные исковые требования ФИО2 не признала, просит суд в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску/истца по встречному ФИО2 – ФИО9, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» не признала, просит суд в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования ФИО2 поддержала, просит суд их удовлетворить. 

Суд, выслушав лиц участвующих в рассмотрении настоящего дела, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, приходит к следующему.

Приказом Банка России № ОД-1253 от ДД.ММ.ГГГГ у истца по первоначальному иску/ответчика по встречному ООО КБ «Банк БФТ» отозвана лицензия на осуществление банковских операций. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО КБ «Банк БФТ» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ «Банк БФТ» и ОАО «Ростовдонконтракт» заключен кредитный договор №/КЛР. 

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору установлен залог недвижимого имущества - земельного участка, площадью 870 кв.м., залоговой стоимостью 30 189 000 руб., расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, который принадлежал на момент заключения договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности ФИО4 

Обеспечением обязательств по кредитному договору так же являлось поручительство ЗАО "ПТП "Донэнергоремонт" учредителем (акционером) которого, кроме ФИО4, является ФИО2 

В связи с неисполнением заемщиком обязательств решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № с ОАО «Ростовдонконтракт» в пользу истца ООО КБ «Банк БФТ» взыскано 33 696 847, 12 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор дарения, в соответствии с которым ФИО1 стала собственником земельного участка по адресу: Россия, 

<

адрес>, переход прав собственности и залога зарегистрированы с согласия Банка, как залогодержателя, в установленном законом порядке от ДД.ММ.ГГГГ. 

При этом, судом установлено, что ФИО1 является основным акционером заемщика - ОАО «Ростовдонконтракт» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № (владеет 64% акций Заемщика).

ДД.ММ.ГГГГ совершена сделка, направленная на погашение ОАО «Ростовдонконтракт» задолженности перед ООО КБ «Банк БФТ» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (как залогодатель) и ФИО3 (как представитель по доверенности ООО КБ «Банк БФТ») обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с заявлением о прекращении ипотеки, в результате чего залог на земельный участок был прекращен ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>, и расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества (три строения, общей площадью 445 кв.м.). Цена договора составила 1 000 000 рублей. При этом, по данным кадастровой оценки среднерыночная цена земельного участка, площадью 870 кв.м., составляет - 8 101 579,2руб.; строения литер А-Б/гараж, площадью 192,9кв.м., - 1 194 817,51 руб; литер А-Г/гаража, площадью 104,8кв.м., - 649 128,44руб.; литер А-В/гаража, площадью 147,7кв.м., - 914 849,9 руб.

Подтверждением расчета между ФИО1 и ФИО2 является рукописная запись на акте приема-передачи указанного недвижимого имущества. 

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о несостоятельности (банкротстве) ООО КБ «Банк БФТ» сделка от ДД.ММ.ГГГГ, направленная на погашение ОАО «Ростовдонконтракт» задолженности перед ООО КБ «Банк БФТ» по кредитному договору №/КЛР от ДД.ММ.ГГГГ признана недействительной. 

В силу ч.3 ст. 61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

По смыслу статьи 167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Таким образом, в силу ст. 167 ГК РФ последующие сделки являются ничтожными.

Поскольку вступившим в законную силу судебным постановлением признана недействительной сделка от ДД.ММ.ГГГГ, направленная на погашение ОАО «Ростовдонконтракт» задолженности перед ООО КБ «Банк БФТ» по кредитному договору №/КЛР от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, является недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недвижимого имущества расположенного по адресу: 

<

адрес> А, поскольку он не соответствует требованиям закона.

Кроме того, судом установлено, что прекращение записи об ипотеке осуществлено на основании заявления представителя ООО КБ «Банк БФТ» ФИО3 о прекращении ипотеки, поскольку доверенность, выданная Банком на имя ФИО3 на дату её обращения не имела юридической силы.

Как указано выше, решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ по иску ООО КБ «Банк БФТ» к ОАО «Ростовдонконтракт» с ОАО «Ростовдонконтракт» в пользу ООО КБ «Банк БФТ» взыскана задолженность по кредитному договору № в общем размере 33 696 847,12руб., которая на дату рассмотрения настоящего дела не погашена. Доказательств обратного суду не представлено.

При этом, Банк согласия на отчуждение в пользу ФИО2 заложенного имущества (земельного участка) не давал.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> А, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимого имущества, и восстановлении записи о регистрации права собственности ФИО1 на указанное имущество и записи об ипотеке по договору ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ №, подлежат удовлетворению. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» следует отказать. 

Требования встречного иска о признании ФИО2 добросовестным приобретателем основаны на том, что она не знала и не могла знать о приобретении имущества у лица, которое не имело права его отчуждать.

Согласно ч.1 ст. 301 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Как установлено судом при рассмотрении первоначального иска, сделка от ДД.ММ.ГГГГ, направленная на погашение ОАО «Ростовдонконтракт» задолженности перед ООО КБ «Банк БФТ» по кредитному договору №/КЛР от ДД.ММ.ГГГГ, признана недействительной. 

Сделка, на основании которой у истца по встречному иску возникло право на спорный земельный участок, не отвечает признакам действительной сделки, поскольку она совершена в период нахождения спорного имущества в залоге у Банка, и наличия неисполненных обязательств по кредитному договору. 

В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании ее добросовестным приобретателем земельного участка в соответствии со ст. 302 ГК РФ, поскольку судом установлено, что спорный земельный участок выбыл из залога Банка помимо его воли. Кроме того, суд считает, что ФИО2 не была проявлена должная осмотрительность при приобретении земельного участка. При должной степени заботливости и осмотрительности, ФИО2 должны были быть запрошены и проанализированы лично, либо с привлечением специалистов обладающих специальными познаниями и навыками, данные ЕГРП с целью выявления признаков сомнительности (недействительности) сделок с приобретаемым объектом. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Применить последствия недействительности сделки, стороны по сделке привести в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Восстановить запись о регистрации права собственности ФИО1 на указанное имущество и запись об ипотеке по договору ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ № по объекту - земельный участок расположенный по адресу: 

<

адрес>

В удовлетворении остальной части требований ООО КБ «Банк БФТ» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», - отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 9 февраля 2018 года.

Судья Волкова Е.В.