№2-608/2019

61RS0048-01-2019-000766-85

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

19 сентября 2019 года пос. Орловский

Орловский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судья Халиной И.Л.,

при секретаре судебного заседания Богомаз О.С.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Орловского района Ростовской области о признании права собственности на земельный участок, жилой дом и сохранении жилого дома в перепланированном (реконструированном) состоянии,

установил:

Истец ФИО1 обратился в Орловский районный суд Ростовской области с иском о признании права собственности на земельный участок, жилой дом и сохранении жилого дома в перепланированном (реконструированном) состоянии, обосновав его следующим.

На основании договора купли - продажи жилого дома от *** года истец является собственником жилого дома общеполезной площадью 32,1 кв.м., жилой 15,1 кв.м., расположенный на земельном участке размером 1023 кв.м. по адресу: ***. 

В целях улучшения жилищных условий истцом был осуществлен ряд строительных работ по перепланировке жилого дома.

В техническом паспорте на жилой дом по адресу: *** по состоянию на 07.08.1998 года общая полезная площадь жилого дома составляла 83,0 кв.м., из них жилая площадь 67,5 кв.м.

Согласно технического паспорта на жилой дом по адресу: *** по состоянию на 12.04.2019 года общая площадь жилого дома составляет 96,8 кв.м., из них жилая площадь 61,8 кв.м.

Согласно справке Орловского производственного участка АО «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» от 17.04.2019 года, общая площадь с учетом веранды 98,7 кв.м. жилого дома по адресу: ***, указанная в техническом паспорте от 12.04.2019 года не соответствует площади, указанной в выписке из ЕГРН от 29.03.2019 года, которая составляет 83,9 кв.м.

Увеличение общей площади жилого дома на 14.8 кв.м. произошло за счет сноса части жилого дома Лит А.а,а1-1918 года постройки (комн. 1,2,3,4), сноса печи(комн.5). перепланировки (1 этаж- комн. 5,5а, мансарда- комн. 8,9), возведения пристроек Лит А2 (комн.11,12,13,14), Лит А3 (комн. 10) и возведения веранды Лит а2 (комн.15).

Уменьшение жилой площади на 5,7 кв.м. произошло за счет сноса части жилого дома (комн.20, переоборудования жилой комнаты в подсобную( комн.5), возведения пристроек ЛитА2(комн.12) и Лит А3(комн.10) и перепланировки (комн.9).

На момент инвентаризации 12.04.2019 года общая площадь жилого дома с учетом веранды составила 98,7 кв.м. Общая площадь без учета веранды ставила 96,8 кв.м., жилая лощадь 61,8 кв.м.

В соответствии с ответом Главы Орловского района от 11.07.2019 года истцу было отказано в согласовании произведенной реконструкции жилого дома и в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В настоящее время истец имеет намерение распорядиться принадлежащей ему недвижимостью, для чего желает зарегистрировать право собственности на жилой дом.

Истец просит: признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, общей площадью 96,8 кв.м., сохранив его в переустроенном (реконструированном) состоянии и на земельный участок, расположенный по адресу: ***, общей площадью 978 кв.м.

В судебное заседание истец ФИО1 явился, на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика администрации Орловского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания ответчик извещен. В суд поступило заявление, подписанное представителем ответчика по доверенности ФИО2 о рассмотрении иска без ее участия, возражений против иска не заявлено (л.д. 65-66).

На основании ст.167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть иск в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц. 

Выслушав участников процесса, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к нижеследующему выводу.

Согласно ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Истцом представлен нотариально заверенный договор купли-продажи *** от 24.09.1991 года согласно которому ФИО1 приобрел в собственность жилой дом общеполезной площадью 32,1кв.м., из них жилой 15,1 кв.м., два сарая ракушечных, сарай саманный, уборная деревянная, забор штакет и земельный участок, площадью 1023 кв.м., расположенные по адресу *** (л.д.10). 

Как следует из архивной выписки из решения исполнительного комитета Орловского поселкового Совета народных депутатов *** от 27.11.1991 года «О предоставлении в бессрочное пользование земельного участка», Решил … под номером 30. Разрешить строительство жилого дома по *** ФИО1 под строительство бани 9 кв.м. (л.д.67). 

Постановлением главы *** сельской администрации *** от 23.09.1998 года «О приемки в эксплуатацию жилого дома …» постановил: принять в эксплуатацию жилой дом по *** у ФИО1 общей площадью дома 55,3 кв.м., жилой площадью 54,1 кв.м. (л.д. 68). 

Постановлением главы *** сельской администрации *** от 18.04.2001 года разрешено ФИО1 пристроить кухню размером 6,5 х6 к жилому дому со сносом старого флигеля по *** (л.д. 69).

Согласно постановления Главы территориального органа муниципального образования *** сельской администрации Орловского района Ростовской области *** от 03.10.2005 года ФИО1 разрешено строительство пристройки к дому со сносом летней кухни, гаража и строительства гаража по *** (л.д.70).

Истцом представлен технический паспорт на жилой дом по состоянию на 07.08.1998 года (первичная инвентаризация), согласно которому общая площадь жилого дома составляет 83,9 кв.м., жилая площадь 67,5 кв.м. Согласно отметки в техническом паспорте в разделе №1 «регистрация права собственности» собственником жилого дома значится ФИО1 (л.д.24-38).

Согласно технического паспорта на жилой дом по адресу: *** по состоянию на по состоянию от 12.04.2019 года общая полезная площадь жилого дома составляет 96,8 кв.м., из них жилая площадь 61,8 кв.м. (л.д.15-23).

Как следует из справки Орловского производственного участка АО «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» от 17.04.2019 года, общая площадь с учетом веранды 98,7 кв.м. жилого дома по адресу: ***, указанная в техническом паспорте от 12.04.2019 года не соответствует площади, указанной в выписке из ЕГРН от 29.03.2019 года, которая составляет 83,9 кв.м.

Увеличение общей площади жилого дома на 14.8 кв.м. произошло за счет сноса части жилого дома Лит А.а,а1-1918 года постройки (комн. 1,2,3,4), сноса печи(комн.5). перепланировки (1 этаж- комн. 5,5а, мансарда- комн. 8,9), возведения пристроек Лит А2 (комн.11,12,13,14), Лит А3 (комн. 10) и возведения веранды Лит а2 (комн.15).

Уменьшение жилой площади на 5,7 кв.м. произошло за счет сноса части жилого дома (комн.20, переоборудования жилой комнаты в подсобную( комн.5), возведения пристроек ЛитА2(комн.12) и Лит А3(комн.10) и перепланировки (комн.9).

На момент инвентаризации 12.04.2019 года общая площадь жилого дома с учетом веранды составила 98,7 кв.м. Общая площадь без учета веранды ставила 96,8 кв.м., жилая лощадь 61,8 кв.м. (л.д.11). 

Из ответа на обращение ФИО1 в администрацию Орловского района Ростовской области следует, что для выполнения работ по строительству (реконструкции) жилого дома требовалось получение разрешения, в связи с чем, на основании п.1 ч.6 ст.55 ГрК РФ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ему отказано (л.д.12).

Согласно кадастровый выписке от 29.03.2019 года на жилой дом кадастровый номер ***, общая площадь жилого дома по адресу *** составляет 83,9 кв.м. (л.д.14).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости л.д. 86) по адресу *** расположен земельный участок кадастровый номер ***, общей площадью 978 +/- 11 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

Из представленного межевого дела площадь земельного участка по адресу: ***, составляет 978 кв.м.

Согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии со ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Положениями ч.1 ст.29 ЖК установлено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования, предусмотренного законом или с нарушением проекта переустройства или перепланировки.

Согласно ч.3 ст.29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Согласно правовой позиции ВС РФ, при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки), изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью, который становится новым объектом собственности, а право на него подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.8 Обзора судебной практики ВС РФ за I квартал 2000 года).

По смыслу содержащихся в ст.25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются не ЖК РФ, а градостроительным законодательством (ГрК РФ).

В соответствии с п.14 ст.1 Гр.К РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Ст.51 ГрК РФ предусмотрена обязанность получения разрешения на осуществление реконструкции объекта капитального строительства и согласование ее со всеми правообладателями объекта.

В силу положений ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из содержания указанных выше норм следует, что реконструкция объекта капитального строительства может быть осуществлена только при получении разрешения. Отсутствие разрешения свидетельствует о самовольном характере реконструированного объекта.

Положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Статьей 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судом на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям рассматриваемого дела.

Реконструкция истцом ФИО1 принадлежащего ему жилого дома без получения разрешения на такую реконструкцию, является самовольной постройкой.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, правила застройки и т.д.

Из разъяснений, содержащихся в указанном выше Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. №10/22, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в данному пункте, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Суд считает установленным то, что истец обращался для получения необходимых разрешительных документов, однако документы ему не были выданы. 

Истцом также представлено заключение специалиста №122/19 от 28.08.2019 года, из которого следует, что произведенная реконструкция (перепланировка) жилого дома №*** по адресу ***, в виде возведения пристроек Литер А2, образовавшей комнаты №11 (коридор), №12 (жилая), №13 (кухня). №14 (ванная), Литер А3 образовавшей комнату №10 (жилая). Сноса печи в комнате №5 (коридор). перепланировка комнат №5,5а, сноса части дома Лит А,а,а1 соответствует требованиям градостроительного, санитарно-эпидемиологического законодательства, другим техническим нормам и правилам, требованиям законодательства о пожарной безопасности( СНиП, СанПиН, противопожарным нормам, другим нормам и правилам). Дальнейшая эксплуатация данного жилого дома возможна без угрозы жизни и здоровью людей, проживающих в жилом помещении граждан, а также иных граждан. 

Жилой дом, расположенный по адресу: ***, является капитальным строением III группы, по своим объемно-планировочным характеристикам и конструктивным решениям, обеспечивающим пространственную жесткость, прочность, устойчивость и долговечность, требуемый температурно-влажностный режим внутренних помещений, необходимую освещенность и инсоляцию помещений, соответствует требованиям действующих строительных, санитарных норм и правил, пожарной и экологической безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. (л.д.42-60).

С изложенными выводами суд соглашается, поскольку они соответствуют нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела, установленным на основании исследования имеющихся в деле доказательств, в том числе и с учетом выводов специалиста, обладающего специальными знаниями в исследуемой области.

Из материалов дела следует, и не было опровергнуто, что произведенная в спорном жилом доме реконструкция соответствует строительным и иным нормам и правилам и не нарушает права и законные интересы ни ответчика, ни иных лиц.

Ответчик против заявленных требований истца не возражал, заключение специалиста на соответствие выполненных истцом строительных работ под сомнение не ставили.

Поскольку пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, но в результате ее возведения претерпел изменения первоначальный объект права собственности истца, который в настоящее время отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью, то новым объектом собственности должен являться жилой дом в реконструированном и перепланированном состоянии, включающий самовольно возведенные части. При этом право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Кроме того, спорное строение расположено на земельном участке, находящимся в законном пользовании, с соблюдением его целевого назначения, для легализации объекта предпринимались меры в досудебном порядке, а также реконструированное строение соответствуют действующим строительным и иным нормам и правилам, а главное не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответственно сделан обоснованный вывод об удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации Орловского района Ростовской области о признании права собственности на земельный участок, жилой дом и сохранении жилого дома в переустроенном (реконструированном) состоянии, удовлетворить полностью. 

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, общей площадью 96,8 кв.м., сохранив его в переустроенном (реконструированном) состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ***, общей площадью 978 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий

Решение в окончательной форме изготовлено 23 сентября 2019 года.