Дело № 2-680\2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 октября 2017 года г.Магнитогорск

Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Керопян Л.Д.

при секретаре Гераскиной И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Зеленая долина» о взыскании компенсации на производство неотделимых улучшений имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами; иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ЗАО «Зеленая долина» о присуждении к исполнению обязанности в натуре; встречному иску ЗАО «Зеленая долина» к ФИО1 о возложении обязанности по приведению жилого помещения в первоначальное состояние, взыскании платы за фактическое пользование жилым помещением, неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Зеленая долина» о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на то, что решением суда был расторгнут предварительный Договор купли-продажи жилого помещения, заключенный между ними; с ЗАО «Зеленая долина» в ее пользу взыскано 1100000 (один миллион сто тысяч) рублей, уплаченных по предварительному договору; с нее в пользу ЗАО «Зеленая долина» взыскано 132024 руб. 93 коп.; она выселена из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Время с 2014 года до расторжения предварительного договора по решению суда следует признать периодом правомерного использования объекта.

Для приведения объекта в состояние жилого истец затратила средства, что является неосновательным обогащением ответчика.

Просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде денежной компенсации стоимости неотъемлемых улучшений имущества - 750156 руб.00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами - 22578 руб. 00 коп., присудить уплату процентов до погашения задолженности (том 1, л.д.3-4).

2

Впоследствии ФИО1 изменила заявленные требования, просила взыскать с собственника в пользу добросовестного владельца компенсацию затрат на производство неотделимых улучшений имущества (том 1, л.д.209).

Кроме того, ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ЗАО «Зеленая долина», в котором просят присудить к исполнению обязанности в натуре - обязать ЗАО «Зеленая долина» принять у истцов имущество на основании Акта приема-передачи.

В обоснование требований указано, что вопрос владения ЗАО имуществом не разрешен и до сих пор находится в добросовестном, незаконном владении истцов (том 2, л.д.141).

Определением суда указанные гражданские дела объединены в одно производство, делу присвоен номер 2-680\2017 (том 2, л.д.194-195).

ЗАО «Зеленая долина» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о возложении обязанности на ФИО1 привести помещение квартиры "адрес" в первоначальное состояние в соответствии с п.2 промежуточного Акта приема-передачи квартиры от 24.11.2014 года (том 1, л.д.114-115).

В обоснование иска указано, что в пунктах 6,8,9 промежуточного акта приема-передачи квартиры ФИО1 предупреждена о запрете производства внутреннего переустройства и перепланировки квартиры без соблюдения требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления; стороны пришли к соглашению, что в случае расторжения Договора "номер" от 17.04.2014 года произведенные улучшения возврату и возмещению не подлежат.

Произведенные ответчиком улучшения являются самовольным переустройством и перепланировкой жилого помещения.

Впоследствии ЗАО «Зеленая долина» уточнила заявленные требования, просит также взыскать с ФИО1 плату за фактическое пользование квартирой за период с 24.11.2014 года по 28.02.2016 года в размере 106500 руб., неосновательное обогащение за период с 01.03.2016 года по 19.04.2017 года в размере 102250 руб., ссылаясь на то, что с 24.11.2014 года (Акт приема - передачи квартиры) до 19.04.2017 года ФИО1 владела и пользовалась квартирой, при этом с 01.03.2016 года до 19.04.2017 года правоотношения не носили безвозмездного характера.

3

Размер платы за фактическое пользование квартирой определен, исходя из средней рыночной стоимости права аренды, установленной справкой ООО «Альтернатива» (том 3, л.д.245-246).

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о судебном заседании.

Представитель ФИО1, ФИО2, ФИО3 - ФИО4, действующая на основании нотариально удостоверенных Доверенностей (том 2, л.д.146, 147, 148), требования своих доверителей в судебном заседании поддержала, встречный иск не признала, ссылаясь на то, что поведение ФИО1 по проведению ремонта было правомерным, выполнены с согласия собственника.

3-е лицо (истец) ФИО2 в судебном заседании поддержал доводы своего представителя.

Представитель ФИО2 - ФИО5, допущенная к участию в деле на основании устного ходатайства ФИО2, также поддержала доводы ФИО4

3-е лицо (истец) ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о нем.

Дело рассмотрено в ее отсутствие.

Материалами гражданского дела установлено, что 12.04.2017 года принято решение единственного акционера ЗАО «Зеленая долина» о ликвидации юридического лица (том 2, л.д.10, 11-14).

Ликвидатор ЗАО «Зеленая долина» ФИО6 (том 2, л.д.109) о времени и месте судебного заседания извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Определением Правобережного районного суда г.Магнитогорска от 09.08.2017 года удовлетворено заявление ЗАО «Зеленая долина», произведена замена истца по встречному иску с ЗАО «Зеленая долина» на ООО «Терминал» (том 2, л.д.126-128).

Данное Определение на момент рассмотрения настоящего гражданского дела в законную силу не вступило.

Представитель ООО «Терминал» и ЗАО «Зеленая долина» ФИО7, действующая на основании Доверенности от 10.08.2016 года (том 1, 

4

л.д.36), от 03.07.2017 года (том 1, л.д.229) в судебном заседании поддержала доводы ЗАО «Зеленая долина», встречные иски не признала, указав, что ФИО1, с учетом выводов судебной экспертизы, могла бы претендовать на возмещение улучшений в сумме 132195 руб., однако, не имеет на это правовых оснований, так как 24.11.2014 года сторонами судьба улучшений в случае расторжения договора была решена; согласно Акта о приеме-передаче квартиры от 24.11.2014 года ФИО1 была предупреждена о запрете внутреннего переустройства и перепланировки квартиры без соблюдения требований законодательства, однако заложила оконный проем и пробила новый.

В настоящее время ФИО1 пытается взыскать с продавца денежные средства за некачественно проведенные в чужом помещении строительные и отделочные работы.

Относительно требований о возложении обязанности принять имущество по Акту приема-передачи, ФИО1 принимает на себя не свойственные истцу полномочия, избирая за ЗАО «зеленая долина» способ зашиты; ЗАО «Зеленая долина» не считает, что должен защищать вещное право путем истребования объекта недвижимости, учитывая, что ФИО1 и А-вы выселены из квартиры по решению суда.

Представителем ЗАО «Зеленая долина» суду представлены письменные возражения (том 1, л.д.108-112, 174-176, том 4, л.д.44-48).

Заслушав в судебном заседании явившихся участников судебного разбирательства, экспертов, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Решением Правобережного районного суда г.Магнитогорска от 29.06.2016 года был разрешен спор между ЗАО «Зеленая долина» и ФИО1 - исковые требования ЗАО «Зеленая долина» удовлетворены частично, расторгнут предварительный Договор купли-продажи от 17.04.2014 года, заключенный между сторонами; ФИО1 выселена из квартиры "адрес" без предоставления другого жилого помещения; с ФИО1 в пользу ЗАО «Зеленая долина» взыскана индексация, неустойка, судебные расходы.

5

ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований к ЗАО «Зеленая долина» о прекращении права собственности ЗАО «Зеленая долина» на квартиру, признании права собственности на квартиру и земельный участок, признании незаключенным предварительного Договора купли-продажи от 17.04.2014 года, определении стоимости имущества с учетом земельного участка, определении срока выплаты и ответственности по штрафным санкциям за просрочки платежа, отказано (том 1, л.д.83-89).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 21.10.2016 года вышеуказанное решение суда изменено, принято новое решение, которым требования ЗАО «зеленая долина» удовлетворены частично, расторгнут предварительный Договор купли-продажи между сторонами от 17.04.2014 года, с ЗАО «Зеленая долина» в пользу ФИО1 взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере 1100000 руб., неустойка - 100000 руб., судебные расходы; ФИО1 выселена из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Встречные исковые требования ФИО1 и в остальной части исковые требования ЗАО «Зеленая долина» оставлены без удовлетворения (том 1, л.д.90-96).

Показаниями сторон, заключением комиссионной судебной экспертизы судом установлено, что после передачи квартиры "адрес" продавцом покупателю на основании Акта от 24.11.2014 года (том 1, л.д.97), в данной квартире, в период с 24.11.2014 года по 28.07.2017 года покупателем были произведены следующие работы:

*строительные: устройство полов с теплоизоляцией, устройство перегородок из шлакоблока, закладка существующего оконного проема, устройство нового оконного проема, наружные (относящиеся к переносу окна) и внутренние штукатурные работы, шпатлевание внутренних стен;

*электромонтажные: установка розеток, выключателей; прокладка электрокабеля, установка светильников;

* санитарно-технические работы: установка санитарно-технического оборудования, прокладка трубопроводов систем холодного и горячего водоснабжения, прокладка трубопроводов системы канализации, устройство напольного отопления;

* отделочные работы: оклейка стен обоями под покраску, окраска обоев акриловой краской, окраска стен, лессировка, облицовка поверхностей керамическими плитками, устройство натяжных их ПВХ пленки, устройство потолочного плинтуса, устройство покрытий пола (том 3, стр.194 экспертного заключения).

6

Согласно п.6 Промежуточного Акта приема-передачи квартиры от 24.11.2014 года покупатель предупрежден о запрете производства внутреннего переустройства и перепланировки квартиры без соблюдения требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

В нарушение требований ч.1 ст.56 ГПК РФ покупателем квартиры суду не представлено доказательств того, что переустройство (перепланировка) в квартире были согласованы с органом местного самоуправления.

Согласно п.8 Акта стороны пришли к соглашению, что в случае расторжения Договора № 5-4\23 от 17.04.2014 года произведенные покупателем улучшения возврату и возмещению не подлежат, при осуществлении расчетов между сторонами не учитываются (том 1, л.д.98). Кроме того, в случае расторжения договора продавец вправе потребовать от покупателя приведения переданной ему по настоящему акту квартиры в первоначальное состояние. 

В случае предъявления такого требования покупатель обязуется произвести указанные работы своими силами и за свой счет.

Согласно выводов судебной комиссионной экспертизы, произведенной экспертами ООО «Центр независимых экспертиз и оценки» ФИО8, ООО «Спектр» ФИО9 по составу и виду произведенных работ, согласно действующей нормативно-технической документации, выполненные работы в квартире "адрес", являются реконструкцией, перепланировкой и переустройством квартиры жилого блокированного дома.

Все работы, произведенные в квартире, являются неотделимыми, так как их перемещение невозможно без нанесения им несоразмерного ущерба, а использование вне дома - не обеспечивает соответствие функционального назначения (элементов отделки, коммуникаций, конструктивных элементов).

Стоимость работ и материалов, фактически использованных при проведении работ, связанных с улучшениями квартиры "номер" составляет 491012 руб. 53 коп.

Рыночная стоимость квартиры вследствие произведенных в ней неотделимых улучшений и ремонтных работ изменилась на 532482 руб.

Поскольку качественно выполненные работы (материалы) составляют только 24,82% от общего объема работ (материалов), целесообразно считать, что рыночная стоимость жилой квартиры вследствие произведенных в ней с надлежащим качеством неотделимых улучшений и ремонтных работ изменилась на 132195 руб.

7

Стоимость работ и материалов ненадлежащего качества составляет 369112 руб.

Стоимость работ и материалов, необходимых для приведения квартиры в первоначальное состояние, составляет 119021 руб. 86 коп. (том 3, л.д.2-230).

В соответствии с ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ч.1 ст.97 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно требованиям ст.ст.59,60 ГПК РФ доказательства должны быть относимыми и допустимыми. 

Оценив представленное суду заключение экспертов, суд находит правильным принять его в качестве доказательств, поскольку оно отвечает критериям относимости и допустимости, выполнено в соответствии с действующими на дату оценки законодательством, включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результат оценки, полученные при применении использованных подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине.

Объект экспертами осмотрен лично.

Квалификация экспертов не вызывает у суда сомнений.

Так, ФИО8 является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», НП «Палата судебных экспертов», членом некоммерческого партнерства «Объединение Судебных экспертов»; приказом директора ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» от 29.08.2014 года эксперт ФИО8. Компетентна проводить судебные экспертизы в областях: «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»; «Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям

8

специальных правил, определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих свойств» и т.д.

Квалификация эксперта ФИО9 также сомнений не вызывает, подтверждена документально (том 3, л.д.216-230).

Таким образом, квалификация экспертов ФИО9 и ФИО8 для проведения подобного рода исследований очевидна.

С учетом изложенного, оснований не доверять заключению экспертов у суда не имеется, расчет их полный и мотивированный, содержит ссылки на нормативные источники, подтвержден фотоматериалом.

Вопросы, разрешенные экспертами, напрямую подтверждают юридически значимые обстоятельства по настоящему делу и не находится в противоречии с материалами гражданского дела.

В судебном заседании эксперты дали пояснения относительно произведенных выводов.

Согласно выводов экспертов стоимость работ и материалов, фактически использованных при проведении работ, связанных с улучшениями квартиры составляет 491012 руб. 53 коп., при этом работ с надлежащим качеством выполнено на 132195 руб.

Следовательно, ФИО1 могла бы претендовать на взыскание 132195 руб., однако, учитывая условия, которые были согласованы сторонами в Акте приема-передачи квартиры от 24.11.2014 года, ФИО1, ФИО2, ФИО10 в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Зеленая долина» о взыскании компенсации затрат на производство неотделимых улучшений имущества следует отказать.

В подтверждение размера компенсации затрат на производство неотделимых улучшений ФИО1 представлена локальная смета (том 1, л.д.5-15), которая не может быть принята судом, поскольку не соответствует принципам относимости и допустимости.

При этом суд учитывает, что собственник своего согласия на производство переустройства (переоборудования) квартиры не давал, а потому не имеется оснований для возмещения средств, потраченных на производство улучшений.

9

Разрешая исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 о присуждении к исполнению обязанности в натуре - обязании ЗАО «Зеленая долина» принять от истцов имущество на основании Акта приема-передачи, суд приходит к выводу о том, что правовые основания для удовлетворения данных требований не имеется.

В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст.12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

Как указал представитель ЗАО «Зеленая долина» ЗАО не считает, что должен защищать свое нарушенное право подобным образом, т.к. ФИО1 выселена из квартиры на основании решения суда и не является лицом, правомочным передавать квартиру по Акту; при фактическом выселении из жилого помещения А-вых права ЗАО «Зеленая долина» будут восстановлены.

Данные доводы суд находит состоятельными.

При подаче искового заявления ФИО1 госпошлина была оплачена частично (том 1, л.д.2), в силу чего госпошлина подлежит взысканию в соответствии с заявленной ценой иска.

Цена иска ФИО1 составляла 750156 + 22578 руб. + 300 руб. от требований неимущественного характера = 773034 руб. - 200000 х 1% + 5200 = 10930 руб. 34 коп. - 927 руб. оплаченных при подаче иска = 10003 руб. 34 коп.

Относительно встречных требований ЗАО «Зеленая долина» к ФИО1 о возложении на ответчика обязанности по приведению квартиры в первоначальное состояние (том 3, л.д.245-246) суд приходит к следующему. 

Согласно ч.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

10

Истец должен доказать обстоятельства, перечисленные в ч.4 ст.29 ЖК РФ, а именно - что переустройство и (или) перепланировка нарушают права и законные интересы других лиц, а также создают угрозу их жизни или здоровью.

Вместе с тем, таких доказательств ЗАО «Зеленая долина» не представлено и в удовлетворении данной части заявленных требований следует отказать.

Также не подлежат удовлетворению требования ЗАО «Зеленая долина» о взыскании с ФИО1 взыскании платы за фактическое пользование квартирой "адрес" за период с 24.11.2014 года по 28.02.2016 года в сумме 106500 руб., неосновательного обогащения за период с 01.03.2016 года по 19.04.2017 года в сумме 102250 руб., поскольку Договор аренды между сторонами не заключался, следовательно, отношения по договору аренды не применимы.

Кроме того, справка ООО «Альтернатива» о рыночной стоимости арендной платы (том 1, л.д.130в) не соответствует требованиям статей 59,60 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Зеленая долина» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации на производство неотделимых улучшений имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

ФИО1, ФИО2, ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Зеленая долина» о присуждении к исполнению обязанности в натуре - возложении обязанности принять имущество на основании Акта приема-передачи отказать.

ООО «Терминал» в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО1 о возложении обязанности по приведению квартиры "адрес" в первоначальное состояние путем заделки образованного оконного проема, разборки заложенного оконного проема, демонтажа отделки: натяжных потолков, обоев, керамической плитки; демонтажа инженерных систем: водоснабжения (горячего и холодного), канализации, электроснабжения;

11

демонтажа перегородок; разборки полов в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, либо взыскании стоимости работ, необходимых для приведения квартиры в первоначальное состояние в сумме 119021 руб. 86 коп.; взыскании платы за фактическое пользование квартирой "адрес" за период с 24.11.2014 года по 28.02.2016 года в сумме 106500 руб., неосновательного обогащения за период с 01.03.2016 года по 19.04.2017 года в сумме 102250 руб., отказать. 

Взыскать с ФИО1 за производство судебной экспертизы в пользу ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» - 7500 руб. (семь тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с ФИО1 за производство судебной экспертизы в пользу ООО «Спектр» 7500 (семь тысяч пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г.Магнитогорска.

Председательствующий: