Дело № 3а-88/2020 

(47OS0000-01-2019-000476-91)

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 03 июля 2020 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Григорьевой Н.М.,

при ведении протокола помощником судьи Малышевой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению дачного некоммерческого партнерства «БЛИЖНИЙ ХУТОР» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

дачное некоммерческое партнерство «БЛИЖНИЙ ХУТОР» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 35153+/-66 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, с/п Полянское, в размере рыночной стоимости, равном 3.600.000 руб. по состоянию на 06.11.2019 года. 

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена 06.11.2019 г. в размере 26.283.195,04 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в лице филиала по Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Полянское сельское поселение Выборгского района Ленинградской области. 

В письменных возражениях представителем административного ответчика - Правительства Ленинградской области указано, что Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 г. № 383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области. В силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, таким органом является Росреестр, в соответствии с положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457. Согласно позиции, изложенной в отзыве, Правительство Ленинградской области не является надлежащим ответчиком по данному делу. Также представителем административного ответчика сделаны замечания относительно представленного административным истцом отчета об оценке. В частности, оценщиком на стр. 30 отчета дана оценка удаленности или близости объектов от транспортных магистралей, однако не указано конкретное расстояние объектов от магистралей. При этом в отношении объекта оценки содержатся противоречивые сведения: удален от транспортных магистралей районного значения, остановок общественного транспорта, достаточное количество общественного транспорта, проходящего в непосредственной близости от объекта. На стр. 31 оценщик указал признаки, при наличии которых условие подъезда к объекту можно считать как отличное: альтернативные дороги, въезд с асфальтовой дороги, удовлетворительное качество дорог. Однако на стр. 32 удовлетворительное качество дорог рассматривается оценщиком как ухудшенный параметр. При этом из отчета не ясно: по каким критериям оценивалось качество дороги. Помимо того, в отчете не приведены уточняющие данные в отношении объектов- аналогов, полученные от продавцов. 

Разрешение требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере его рыночной стоимости представитель Правительства Ленинградской области оставила на усмотрение суда ( л.д. 128 -129).

Представитель администрации МО Полянское сельское поселение» Выборгского района Ленинградской области также выразил несогласие с предоставленным в обоснование административного иска отчетом о рыночной стоимости спорного объекта, ссылаясь на существенное снижение оценщиком стоимости относительно установленной кадастровой стоимости, просил назначить судебную экспертизу. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 г. №383. Земельный участок с кадастровым №, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости 06.11.2019 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением № 383. 

В данном случае для определения кадастровой стоимости земельного участка применялся Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 г. № 514 (далее – Порядок). 

Земельный участок с кадастровым № образован путем перераспределения 11 земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка, в отношении которого заявлены требования, составляет 26.283.195,04 руб., исходя из площади – 35153 кв.м и УПКС - 747,68 руб./кв.м. 

Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 06.11.2019 г.

В судебное заседание явился представитель административного истца ФИО1, требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость в размере, указанном в исковом заявлении и установленном отчетом оценщика. 

Явившаяся в суд представитель Правительства Ленинградской области ФИО2 оставила вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, отметив, что замечаний к заключению судебной экспертизы не имеется.

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация муниципального образования Полянское сельское поселение Выборгского муниципального района Ленинградской области о слушании дела надлежащим образом извещены, представителей для участия в судебном заседании не направили. 

По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса российской Федерации).

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 35153+/-66 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, с/п Полянское ( л.д. 11 -13).

Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 06.11.2019 г. в размере 26.283.195,04 руб. (л.д. 10).

Административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении названного земельного участка 16.12.2019 г., а затем - в суд 24.12.2019 г., т.е. в пределах установленного пятилетнего срока.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке №Р-13К-5/19 от 09.12.2019 г., составленный ФИО4 и ФИО5 - оценщиками ООО 

<

данные изъяты>. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, в отношении которого заявлены требования, на 06.11.2019 г. составляет 3.600.000 руб. (л.д. 21-56). При расчете стоимости сравнительным подходом оценщиком использованы сведения о четырех объектах-аналогах. 

По мнению Правительства Ленинградской области и заинтересованного лица по делу, в отчете содержатся противоречивые сведения в отношении удаленности объекта оценки от транспортных магистралей, не приведены уточняющие данные в отношении объектов-аналогов, полученные от продавцов. 

По ходатайству представителя заинтересованного лица на основании ст. 77, 78 КАС РФ определением суда от 17.02.2020 г. назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого заявлен спор, по состоянию на 06.11.2019 г.

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО 

<

данные изъяты> ФИО6

Согласно заключению эксперта № ЭЗ 4/2020 от 15.04.2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, с/п Полянское, по состоянию на 06.11.2019 г.. округленно составляет 5.695.000 рублей.

Расчет стоимости земельного участка был произведен экспертом исходя из анализа наиболее эффективного использования при установленном виде разрешенного использования, в соответствии со сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж, в сравнении с 3 объектами-аналогами, наиболее близкими по основным ценообразующим характеристикам к объекту исследования. Согласование скорректированных цен аналогов проводилось путем придания им удельных весов, которые определялись в зависимости от величины изменения цены до и после внесения корректировок и количества примененных для каждого из аналогов корректировок. Применяя метод сравнения продаж, эксперт опирался на цены предложений к продаже земельных участков сегмента СОиД, субсегмента земельных массивов, предназначенных для дачного строительства. Отказ от использования иных подходов экспертом мотивирован. 

Судом исследованы полученные доказательства по правилам 82,84 КАС РФ. 

При оценке представленного административным истцом отчета о стоимости объекта суд учитывает, что при проведении оценки объекта оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки. 

Суд приходит к выводу о достоверности полученного заключения судебной экспертизы, оценивая которое суд отмечает, что оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами (л.д. 218 -220).

Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное изложение проведенного исследования, обоснование сделанных выводов и не содержит противоречий. 

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и признается судом достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости названных выше объектов недвижимости, исходя из которого суд полагает возможным удовлетворить административный иск об установлении кадастровой стоимости. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 16.12.2019 г. ( л.д. 14 -16), поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов следует считать дату обращения - 16.12.2019 г. 

Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление дачного некоммерческого партнерства «БЛИЖНИЙ ХУТОР» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 35153+/-66 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, с/п Полянское, в размере его рыночной стоимости, равном 5.695.000 руб. (пять миллионов шестьсот девяносто пять тысяч рублей), по состоянию на 06 ноября 2019 года. 

Датой подачи заявления дачного некоммерческого партнерства «БЛИЖНИЙ ХУТОР» о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 16 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Н.М. Григорьева 

Решение изготовлено в окончательной форме 20 июля 2020 г.