Дело № 2-61/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июля 2018 года Уссурийский районный суд в составе председательствующего судьи Дроздовой Н.В. с участием старшего помощника Уссурийского городского прокурора Озеринниковой И.В. при секретаре судебного заседания Скавыш М.Л. Д.К. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Уссурийского городского округа к ФИО1 о выкупе жилого помещения путем изъятия для муниципальных нужд, на условиях администрации Уссурийского городского округа,

У С Т А Н О В И Л

Истец обратился в суд с настоящим иском, мотивируя свои требования тем, что ответчик является собственником жилого помещения (квартиры), общей площадью XXXX кв.м, находящегося по адресу: XXXX. Истцом было принято решение об изъятии жилого помещения у ответчика путем выкупа, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, на основании постановления администрации Уссурийского городского округа от 12.01.2016г. №28 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в г. Уссурийске по XXXXа». Использование земельного участка в целях, для которых он изымается невозможно без прекращения права собственности на данное жилое помещение. Выкупная стоимость спорного жилого помещения определена на основании отчета об оценке и составляет XXXX Соглашение о выкупе жилого помещения было направлено ответчику посредством почтовой связи, однако возвращено истцу с истечением срока хранения. Соглашение между истцом и ответчиком от выкупе спорного жилого помещения достигнуто не было. Также у истца нет возможности заключить с ответчиком договор мены вышеуказанного жилого помещения, на жилое помещение, предложенное взамен изымаемого, по причине неявки ответчика для согласования условий и заключении договора мены, неполучения почтовой корреспонденции. В связи с чем, просит изъять жилое помещение, расположенное по адресу: XXXX, для муниципальных нужд путем выкупа на условиях соглашения, предложенного администрацией Уссурийского городского округа, прекратить право собственности ответчика на жилое помещение, расположенное по адресу: XXXX, признать право собственности Уссурийского городского округа на жилое помещение, расположенное по адресу: XXXX.

В судебном заседании представитель истца по доверенности на исковых требованиях настаивала в полном объеме, привела доводы, изложенные в иске. Представила письменные возражения на заключение эксперта, согласно которым не согласны с заключением эксперта от ДД.ММ.ГГ. ООО «XXXX», согласно которым указанная экспертом величина убытков не основана на понесенных собственником расходов. Расходы на подбор аналогичного жилья, регистрацию права собственности не обоснованы, так как ответчик в спорном жилом помещении, не проживает. Для определения рыночной стоимости земельного участка были использованы объекты-аналоги: три земельных участка, разрешенное использование двух из которых – индивидуальное жилищное строительство, тогда как изымаемый земельный участок находится под многоквартирным домом. Полагает, что два из использованных для расчета объектов-аналогов недопустимы.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, представила письменные возражения на иск, согласно которым претензионного порядка не было, документы по изъятию дома ответчик не получал, дом не находится в аварийном состоянии, так как в нем проживают люди. Выкупная стоимость жилого дома не соответствует рыночной стоимости, кадастровая стоимость, как на дом, так и на земельный участок выше стоимости, указанной в заявлении. В дополнительных возражениях на исковое заявление указала, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером XXXX, адрес местоположения: XXXX, площадью XXXX кв.м. и кадастровая стоимость жилого помещения по адресу: XXXX, превышает стоимость, рассчитанную в представленном отчете об оценке. Так же суду пояснила, что рыночная стоимость земельного участка определяется на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Представленное экспертное заключение истца на ДД.ММ.ГГ. Просит в удовлетворении исковых требований отказать, так как нарушен порядок направления уведомления об изъятии жилого дома.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, ответчика, выслушав заключение старшего помощника Уссурийского городского прокурора, полагавшего, что истцом нарушен порядок направления соглашения об изъятии жилого дома для муниципальных нужд, что является основанием для отказа в иске, изучив материалы дела, оценив доказательства, полагает следующее.

В соответствии с положениями ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно частям 1, 2, 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, пп. 3 п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. "г" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Из материалов дела следует, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГ является собственником жилого помещения (квартиры), общей площадью XXXX кв.м, находящегося по адресу: XXXX, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГ XXXX, номер государственной регистрации права: XXXX от ДД.ММ.ГГ.

Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок кадастровым номером XXXX, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГ. (л.д.107).

Согласно заключению и акту обследования от ДД.ММ.ГГ XXXX, жилой XXXX в г. Уссурийске Приморского края признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с физическим износом в процессе эксплуатации (70%).

Согласно постановления администрации Уссурийского городского округа от ДД.ММ.ГГ. XXXX «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в г. Уссурийске по XXXX» земельный участок, с кадастровым номером XXXX, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного на границах участка, адрес ориентира: XXXX, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома, площадью – XXXX кв.м., правообладатель – собственники помещений многоквартирного дома, вид права – общая долевая собственность, изъят для муниципальных нужд, в связи с тем, что требования от ДД.ММ.ГГ XXXX, от ДД.ММ.ГГ XXXX, от ДД.ММ.ГГ XXXX. Изъять путем выкупа, с целью сноса аварийного дома, подлежащего сносу, в том числе жилое помещение XXXX, принадлежащее ФИО2, ФИО3.

ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика ФИО1 было направлено требование о сносе жилого XXXX, в г. Уссурийске Приморского края, в течение шести месяцев с момента получения требования.

ДД.ММ.ГГ XXXX Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, направлено соглашение о выкупной цене жилого помещения, расположенного по адресу XXXX, в адрес ответчика, и получено ДД.ММ.ГГ лично ответчиком.

ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика ФИО1 было направлено уведомление о принятии решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и жилого помещения в доме, подлежащим сносу. 

Постановлением Администрации УГО от ДД.ММ.ГГ. XXXX внесены изменения в постановление от ДД.ММ.ГГ. XXXX «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в г. Уссурийске по XXXX», где п. 2, пп. «б», «в» 4 изложены в иной редакции, с указанием собственника жилого помещения ФИО1.

Согласно отчета об оценке выкупной стоимости ООО «Судебный экспертно-оценочный центр «XXXX» XXXX выкупная стоимость объекта, расположенного по адресу: XXXX, общей площадью XXXX кв.м с учетом стоимости доли земельного участка составляет XXXX

До настоящего времени ответчиком не подписано соглашение о выкупной цене жилого помещения.

В ходе судебного заседания от ДД.ММ.ГГ была допрошена свидетель ФИО4, которая пояснила, что XXXX, расположенный по XXXX в г. Уссурийске без коммунальных услуг, имеется печное отопление, водоснабжение и канализация отсутствуют. Она проживает в XXXX в г. Уссурийске. В настоящее время, ответчик в доме не проживает.

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против размера выкупной цены, определенной ООО «Судебный экспертно-оценочный центр «XXXX», в связи с чем, по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта XXXX от ДД.ММ.ГГ, выполненным ООО "XXXX" рыночная стоимость XXXX, в г. Уссурийске Приморского края, рыночная стоимость доли ответчика в праве общей собственности на такое имущество, включая земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода составляет XXXX

Также при проведении экспертизы ООО «XXXX» экспертом для определения рыночной стоимости земельного участка были использованы объекты-аналоги: три земельных участка, разрешенное использование двух из которых – индивидуальное жилищное строительство, однако изымаемый земельный участок с кадастровым номером XXXX находится под многоквартирным домом, разрешенное использование, согласно кадастрового паспорта указано: многоквартирные жилые дома. 

В связи с чем, использование для расчета объектов-аналогов с иным разрешенным использование при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером XXXX, суд полагает недопустимым. 

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГ допрошен эксперт ФИО5, суду пояснила, что проводила экспертизу, использовала методику - сравнительного подхода. О дате проведения осмотра не все стороны были извещены, администрация Уго извещена не была. Основополагающим при выборе объекта является вид разрешенного использования, у объекта оценки-многоквартирные жилые дома. У двух аналогов вид разрешенного использования земельного участка – под индивидуальное жилое строение, собственник земельных участков может с заявлением обратиться в Росреестр об изменении жилой зоны. ИЖС и многоквартиртирные дома, это одно и то же. Так же был приведен расчет убытков, что составляет 3-5 % от стоимости жилого помещения. При проведении оценки использовала ФЗ «Об оценке недвижимого имущества». Согласно п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ оценка производилась на предшествующую дату изъятия земельного участка. Существует три подхода: доходный, сравнительный и затратный. Применяла сравнительный подход. Общая выкупная стоимость складывается из стоимости земли, стоимости квартиры, убытков.

Довод представителя истца о проведении оценки согласно п. 5 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, на предшествующую дату изъятия земельного участка, судом отклоняется, как неправильное толкование нормы права, так как согласно п. 5 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, размер возмещения рыночной стоимости земельного участка, определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Главным критерием для определения рыночной стоимости земельного участка, является разрешенный вид использования земельного участка, на день, предшествующий дню принятия решения, об изъятии такого участка.

Судом установлено в судебном заседании, что экспертом при проведении судебной экспертизы не извещалась сторона, участвующая в деле, администрация Уссурийского городского округа, так же экспертом принимались объекты для исследования земельные участки с разным видом разрешенного использования, что является нарушением при проведении экспертизы, при таких обстоятельствах, суд не принимает в качестве доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ заключение эксперта ООО «XXXX» XXXX от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в подп. "и" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого.

В судебном заседании, представитель ответчика пояснил, что возражает против переселения в другое жилое помещение, так же не согласен на выкупную стоимость жилого помещения, желает провести реконструкцию жилого помещения и использовать по назначению, считает, что нарушена процедура изъятия жилого помещения.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Как установлено судом, ответчику сначала было направлено требование о сносе жилого дома, потом направлено соглашение о выкупной цене жилого помещения, и только потом уведомление о принятии решения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, а ответчик в свою очередь отказался от предложенного истцом жилого помещения, от предложенной цены за жилое помещение, что, исключает возможность прекращения его права собственности на квартиру и изъятия для муниципальных нужд. Кроме того, ответчик не получал постановление XXXX от ДД.ММ.ГГ о внесение изменений в постановление №28 от 12.01.2016 года «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в городе Уссурийске по XXXX».

Таким образом, судом установлен факт несоблюдения истцом процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска, для принудительного изъятия у ответчика аварийного жилого помещения при отсутствии согласия с его стороны, путем выкупа на условиях соглашения, предложенного администрацией Уссурийского городского округа, о прекращении права собственности ответчика на жилое помещение, расположенное по адресу XXXX, признании права собственности Уссурийского городского округа на жилое помещение, расположенное по адресу XXXX

По изложенному, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

В удовлетворении заявленных исковых требований администрации Уссурийского городского округа к ФИО1 об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу XXXX, для муниципальных нужд путем выкупа на условиях соглашения, предложенного администрацией Уссурийского городского округа, о прекращении права собственности ответчика на жилое помещение, расположенное по адресу XXXX, признании права собственности Уссурийского городского округа на жилое помещение, расположенное по адресу XXXX – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Дроздова

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2018 года.