Дело ...

№16RS0042-03-2024-014129-25

Решение

именем Российской Федерации

24 января 2025 года г. Набережные Челны РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Молчановой Н.В.,

при секретаре Шайдуллиной Л.Н.,

с участием представителя истца ФИО4,

представителя ответчика Исполнительного комитета муниципального образования город ФИО1 Л.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО2 к Исполнительному комитету муниципального образования город ФИО1 Республики Татарстан о признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов,

установил:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к Исполнительному комитету муниципального образования город ФИО1 Республики Татарстан (далее – ответчик) о признании права на заключение договора аренды и возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов, указав в обоснование, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости – медицинского центра с аптекой, с кадастровым номером ..., который расположен по адресу: ..., г. ФИО1, ..., в 47 микрорайоне, пристрой к жилому дому в 47-м микрорайоне, пристрой к жилому дому 47/03. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером .... Земельный участок передан в аренду истцу сроком до ... с разрешённым видом использования «для размещения объектов здравоохранения и социального обеспечения (медицинский центр)». Расположенный на этом земельном участке объект недвижимости возведён в соответствии с разрешением на строительство № .... Объект недвижимости в настоящее время достроен, однако ввести в эксплуатацию истец не успел, так как истёк срок аренды земельного участка по договору ...-АЗ от .... Муниципальное унитарное предприятие «Служба градостроительного развития» согласовало строительство всех необходимых сетей: водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплоснабжения. В связи с изложенным ... истец обратился к ответчику с просьбой продлить договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... ... истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка со ссылкой на подпункт10 пункта 2 пункта 5 статьи 396 Земельного кодекса Российской Федерации. Истец до настоящего времени исполняет обязательства по договору аренды земельного участка. Невозможность введения названного объекта недвижимости в эксплуатацию обусловлена отсутствием прав истца на земельный участок под данным объектом недвижимости. Согласно заключению досудебной строительно-технической экспертизы, степень готовности здания составляет 98%, объект строительства соответствует санитарно-гигиеническим требованиям, строительным и противопожарным нормам и правилам, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. На основании изложенного просит признать за ним право приобретения в аренду земельного участка с кадастровым номером ... без проведения торгов и ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... в течение 30-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Истец ФИО2 на судебное заседание не явился, извещен, представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, подтвердив вышеизложенные обстоятельства.

Представитель ответчика ФИО1 Л.Ф. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, так как истцу уже ранее предоставлялся земельный участок на основании договора аренды.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и материалы дела по гражданскому делу ..., приходит к следующему. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ... регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от ... № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. 

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. 

Как следует из материалов дела, ... между истом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка ...-АЗ, согласно которому ответчик предоставил истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером ... площадью 312 кв.м., расположенный по адресу: ..., 

<

...> ..., пристрой к жилому дому 47/03.

Согласно договору аренды на земельном участке расположены: медицинский центр с аптекой с кадастровым номером 16..., незавершенный строительством (пункт 1.3).

Указанный земельный участок передан истцу по акту приёма-передачи от .... 

Разрешенное использование земельного участка: для размещения объектов здравоохранения и социального обеспечения (медицинский центр) (пункт 1.4).

Договор заключен сроком на 3 года до ... (пункт 2.1).

Арендатор обязан завершить строительство объекта, указанного в пункте 1.3 договора (пункт ...).

Из градостроительного плана следует, что вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером ... имеет основной вид разрешённого использования - медицинский центр, вспомогательный вид разрешенного использования - аптека.

... истцу выдано разрешение № ... на строительство медицинского центра с аптекой 2-3 этажного на земельном участке площадью 312 кв.м., расположенном по адресу: ..., г. ФИО1, ..., в 47 микрорайоне, пристрой к жилому дому 47/03.

... истцу выдано разрешение № ... на строительство медицинского центра с аптекой 2-3 этажного на вышеуказанном земельном участке площадью.

Управлением Государственной вневедомственной экспертизы Республики Татарстан по строительству и архитектуре утверждено положительное заключение ... от ... по проектной документации и результатам инженерных изысканий, из которого следует, что результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки проектной документации по объекту «Медицинский центр с аптекой - пристрой к глухому торцу жилого ... в г. ФИО1» соответствует требованиям действующих нормативно-технических документов. Проектная документация соответствует требованиям норм строительного проектирования, санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности.

Также, ... между истцом и ответчиком заключен договор аренды ...-АЗ вышеуказанного земельного участка для размещения объектов здравоохранения и социального обеспечения (медицинский центр).

Срок аренды установлен до ... (пункт 2.1). 

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с площадью 261,70 кв.м., степень готовности 56%, кадастровым номером .... Собственником объекта незавершенного строительства является истец, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 

В связи с истечением срока действия договора аренды ...-АЗ от ... истцом подано заявление ответчику о заключении договора аренды земельного участка площадью 312 кв.м. с кадастровым номером ... на новый срок, на который получен отказ (исх.06/7680 от ...). 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи. 

Подпунктом 2 пункта 5 названного Кодекса предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона 137-ФЗ, в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано или такой земельный участок предоставлен в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно экспертному заключению ..., подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Независимый Центр Оценки «Эксперт», степень готовности объекта строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., город ФИО1, ..., в 47 микрорайоне, пристрой к жилому дому 47/03, составляет 93,0%. Объект строительства с кадастровым номером ... соответствует санитарно-гигиеническим требованиям, строительным и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (материалы гражданского дела ... года).

Экспертиза назначена судом с предупреждением экспертов об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, проведена в соответствии с действующим законодательством с использованием материалов настоящего гражданского дела, а также с использованием специальной, нормативной и справочной литературы, содержит подробное описание проведённого исследования. В заключении приведены выводы эксперта, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. Сомнений в правильности или обоснованности указанного выше заключения у суда не имеется.

Суд приходит к выводу о том, что возведённое на земельном участке с кадастровым номером ... строение соответствует требованиям градостроительных норм и СНиПов по строительству зданий и сооружений, требованиям санитарно-эпидемиологических норм и правил, требованиям правил пожарной безопасности, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. 

По общему правилу, установленному статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Учитывая фактические обстоятельства дела, а также приведенные выше требования действующего законодательства, поскольку стороной истца представлены доказательства наличия совокупности обстоятельств, при которых допускается продление договора аренды земельного участка, суд полагает заявленные исковые требования законными и обоснованными. 

Также, доказательств, что орган местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, обращался в суд с требованием об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов, не представлено. 

Истец продолжает исполнять обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка ...-АЗ от ..., суду представлены квитанции об оплате до декабря 2024 года. 

Федеральным законом от дата № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершённого строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11). 

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. 

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. 

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. 

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника, расположенного на нём объекта незавершённого строительства, связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

С учётом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершённого строительства, принадлежащего истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. 

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у истца имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. 

Данная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ... N .... 

В условиях юридической неопределённости судьбы земельного участка с момента истечения в 2023 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. 

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40). 

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2). 

Истец со своей стороны указывает о намерении завершить строительство недвижимого имущества и о том, что соответствующие работы им ведутся, земельный участок освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства в настоящее время составляет 93%. 

С учётом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в получение акта ввода в эксплуатацию, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов. 

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению с возложением на ответчика обязанности по подготовке и направлению истцу проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью 312 кв.м. расположенного по адресу: ..., 

<

...> ..., пристрой к жилому дому 47/03, на срок, предусмотренный законодательством. 

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО2 к Исполнительному комитету муниципального образования город ФИО1 Республики Татарстан о признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов удовлетворить.

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., 

<

...> ..., без проведения торгов, и возложить на Исполнительный комитет муниципального образования город ФИО1 обязанность по заключению с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., 

<

...> ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись Молчанова Н.В.