Дело № 3а-203/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 марта 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Администрации г.Таганрога об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 18 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ФИО1 является собственником земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18.12.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на 69,6 %. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца – ФИО2 (по доверенности) в судебное заседание явился, административный иск просил удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО3 (по доверенности) в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска. 

ФИО1 и его представитель – ФИО4 (по доверенности) в суд явились, возражали против административного иска.

Выслушав представителей административного истца, ответчика и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 500 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения объекта физкультуры и спорта. 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года и составила 4 803 845 рублей.

6 декабря 2017 года ФИО1 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке 1 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 78 – 159), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 1 462 120 рублей. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка. Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 15, объявления – л.д.118-119). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 16 с приведением корректировок на торг и инженерное обеспечение. 

18 декабря 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 69,6 %, как отмечено в решении Комиссии. 

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом № 26 заседания Комиссии от 18 декабря 2017 года, приказами руководителя Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. 

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете от 1 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 марта 2018 года) сделал вывод о том, что стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете от 1 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН года, не подтверждается содержанием отчета; оценщиком допущены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки.

В заключении отмечено, что в отчете допущены нарушения п.22 б,в ФСО 7, п.11 ФСО 3, статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В частности, экспертом указано, что: 1) при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента оценщик привел таблицы №№7-10, однако вопреки требованиям ФСО 7 не проводил выборку объектов-аналогов, не указал причины, по которым к расчетам приняты конкретные предложения; осталось неясным, что послужило основанием для принятия к расчетам именно сформированного состава аналогов; 2) отчет вводит пользователя в заблуждение; использованные в расчетах аналоги отсутствуют в выборке предложений из рассматриваемого сегмента рынка; 3) оценщиком не приведены копии интернет-страниц объявлений о продаже земельных участков, послуживших источником для анализа фактических цен, такая информация отсутствует и в приложении к отчету, что ставит под сомнение действительность использованной оценщиком информации.

Следует отметить, что нарушения федеральных стандартов оценки (пункты 5,13 ФСО 3, пункт 22 ФСО 7) были указаны двумя членами Комиссии при рассмотрении заявления правообладателя (л.д.70). Из отчета нельзя установить содержание объявлений о продаже участков, использованных в качестве объектов – аналогов для сопоставления с разрешенным использованием рассматриваемого земельного участка (л.д. 118-119).

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке вместе с протоколом заседания Комиссии приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения административных ответчиков и заинтересованного лица по своему содержанию не опровергают конкретные суждения эксперта о наличии нарушений федеральных стандартов оценки, которые суд находит существенными, в том числе и с точки зрения разницы между оспоренной кадастровой стоимостью и заявленной рыночной стоимостью. 

Решение Комиссии не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам и не нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

При таком положении административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 18 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 500 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленной в отчете от 1 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составленном оценщиком ФИО

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 декабря 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 1 462 120 рублей по состоянию на 1 января 2014 года из Единого государственного реестра недвижимости.

Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации 34 085,40 рублей в пользу СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов