Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 марта 2021 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Полестеровой О.А.,

при секретаре Власовой И.А., 

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств, полученных по предварительному договору купли-продажи недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО3 

Мотивировал исковые требования тем, 16 июля 2018 года между истцом и ответчиком, от имени которого по доверенности действовал ФИО4, заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец (ответчик) обязывался продать Покупателю (истцу) жилое помещение № и соответствующую ему долю размером 1/3 в праве на земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером - № за 2500000 рублей.

По условиям договора (п.2.2, 2.3) истец обязывалась оплатить ответчику задаток в размере 50000 рублей и внести аванс в размере 150000 рублей в счет оплаты приобретаемой недвижимости, а оставшуюся часть цены договора - оплатить на момент подписания основного договора. 

В свою очередь ответчик обязывался заключить основной договор не позднее 30 августа 2018 года (п.4.5 договора).

Свои обязательства истица исполнила в день заключения договора от 16 июля 2018 года, уплатив представителю ответчика ФИО4 всего 200000 рублей, что подтверждается прилагаемой распиской.

Между тем ответчик своего обязательства не исполнил, а в последующем реализовал вышеуказанные помещение и долю в праве на земельный участок иному лицу. При этом полученные в счет оплаты объектов деньги ответчик истцу до настоящего времени не возвратил.

Как видно из его содержания, договор от 16 июля 2018 года отвечает вышеуказанным требованиям, ввиду чего установленные им права и обязательства сторон возникли.

Таким образом, подписание договора от 16 июля 2018 года ФИО4 по доверенности, а также получение им во исполнение этого договора денежных средств, повлекло возникновение связанных с этими сделками обязанностей непосредственно у ответчика.

Как указывалось выше, истцом полностью исполнены условия предварительного договора, которая уплатила ответчику в лице его представителя 200000 рублей, в том числе 50000 рублей в виде задатка, совершив тем самым все требуемые от неё действия, направленные на заключение основного договора.

Поскольку, как также указывалось, в настоящее время заключение основного договора невозможно, т.к. продавец не является собственником указанных объектов недвижимости, а кроме того, определенный договором от 16 июля 2018 года. срок, в который должен был быть заключен основной договор истек, а также истек установленный ч. 5 ст. 429 ГК РФ срок для предъявления требования о понуждении к заключению основного договора, постольку обязательство, в силу которого ответчику были переданы денежные средства прекратилось, ввиду чего основания для их сбережения ответчиком отпали 31 августа 2018 года и в соответствии со ст. 1102 ГК РФ с указанного момента вышеназванные денежные средства подлежат возвращению истице.

Кроме того, по смыслу условия п.4.5 договора от 16 июля 2020 года именно на ответчике лежала обязанность по инициированию заключения основного договора, однако ответчик этой обязанности не исполнил, а на устные требования истца о заключении основного договора сообщил о том, что не успел снять наложенное на продаваемый объект обременение.

При этом необходимо отметить, что в п.3.1 договора от 16 июля 2020 года ответчиком было гарантировано отсутствие каких-либо обременений. Однако, как в последующем стало известно истцу, на относящееся к предмету договора помещение в интересующий период судом был наложен арест, о чем свидетельствует содержание размещенного в открытом доступе на сайте Калининского районного суда Тверской области решения по делу №2-382/2019, а также может быть подтверждено материалами соответствующего реестрового дела.

Следовательно, основной договор не был заключен в установленный договором от 16 июля 2018 года срок по причинам, за которые ответственен продавец, т.е. ответчик.

При таких обстоятельствах 31 августа 2018 года у ответчика возникла обязанность по возвращению полученного задатка в двойном размере.

Таким образом, на стороне ответчика с 31 августа 2018 года имеется обязательство по возврату истице полученного им аванса в размере 150000 рублей и задатка в двойном размере 50000x2=100000 руб., т.е. всего 250000 рублей.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими деньгами с того момента, когда приобретатель должен был узнать о неосновательности владения ими, т.е. с 31 августа 2018 года.

В свою очередь согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата или иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга, определяемые ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Иными словами как на сумму неосновательно удерживаемого ответчиком аванса, так и на сумму невозвращенного им в двойном размере задатка подлежат начислению соответствующие проценты с 31 августа 2018 года по день их фактического возврата.

Таким образом, подлежат взысканию с ответчика проценты за период с 31 августа 2018 года по 07 декабря 2018 года в следующем размере 36571 рублей 78 копеек

На основании изложенного истец просила взыскать с ответчика в пользу истца в счет возврата аванса и задатка 250000 рублей и проценты за пользование денежными средствами ввиду просрочки их возврата за период с 31 августа 2018 года по 07 декабря 2020 года в размере 36571 рубль 78копеек, всего 286571 рубль 78 копеек, взыскать с ответчика проценты за пользование денежными средствами в размере, определяемом по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 08 декабря 2020 года по день фактической уплаты основной задлже5нности, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 6066 рублей.

Истец ФИО1 при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принял, передав полномочия по представлению своих интересов в суде доверенным лицам. 

Представитель истца ФИО2 поддержал иск ФИО1 по изложенным в нем доводам. 

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо ФИО4, в судебное заседание не явился. Сообщение о месте и времени рассмотрения дела было своевременно направлено ФИО4 по месту его жительства, однако вернулось в адрес суда в связи с истечением срока его хранения на почте.

Принимая во внимание, что ответчик не обеспечил получение судебной корреспонденции по месту своего жительства, он несет риск последствий ее неполучения, в связи с чем, считается извещенным о судебном заседании надлежащим образом (ст. 165.1 ГК РФ). При таком положении у суда имеются предусмотренные ст. 167 ГПК РФ основания для рассмотрения дела в его отсутствие. 

Заслушав доводы и возражения явившихся участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что доверенностью от 3 марта 2018 г., удостоверенной врио нотариуса Калининского нотариального округа Тверской области ФИО5 – ФИО6, регистрационная запись № 69/68-н/69-2018-2-101, ФИО3 уполномочил ФИО4 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ФИО3 недвижимое имущество: 

- земельный участок с КН № по адресу: 

<

адрес>;

- жилые помещения №, № и № в доме по адресу: 

<

адрес>

- 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН № по адресу: 

<

адрес>;

- жилое помещение № по адресу: 

<

адрес>.

Полномочия по указанной доверенности переданы с правом подписания договора купли-продажи, передаточного акта, с правом заключения и подписания на условиях и по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося аванса или задатка, получения следуемых доверителю денег и регистрации перехода прав в Едином государственном реестре недвижимости. 

Согласно представленным документам, в период действия доверенности, а именно 16 июля 2018 года, между ФИО4, действующим от имени ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 03 марта 2018 г., и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) общей площадью 112 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, жилое помещение №.

В соответствии с пунктом 4.5 данного договора стороны договорились не позднее 30 августа 2018 года заключить основной договор купли-продажи указанного жилого помещения вместе с 1/3 долей земельного участка с КН № за 2500000 руб.

Согласно п.2.2 предварительного договора стороны договорились о выплате в день заключения предварительного договора задатка в размере 50000 рублей и аванса в сумме 150000 рублей. 

В подтверждение передачи денежных средств в указанной сумме представлена распиской от 16 июля 2018 года за подписью представителя продавца по доверенности ФИО4

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, основной договор купли-продажи указанного в предварительном договоре имущества не был заключен. До настоящего времени право собственности на указанный в предварительном договоре объект недвижимости (квартиру) зарегистрировано за ФИО3, ФИО7 и ФИО8 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг /основной договор/ на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из содержания выданной собственником ФИО3 на имя ФИО4 доверенности с передачей поверенному широкого спектра полномочий с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению и получения денежных средств видно, что ФИО3 выражена воля на продажу принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе жилого помещения № в доме № по ул.

<

адрес>. 

Указанный объект отражен в качестве предмета оспариваемого предварительного договора, определена его цена и порядок оплаты. Поскольку сделка заключалась в отношении квартиры в трехквартирном доме, указание на 1/3 долю земельного участка, передаваемого по основному договору в собственность покупателя соразмерно площади передаваемого в собственность покупателя жилого помещения, соответствовала положениям ч.4 ст.36 Жилищного кодекса РФ. 

Стороны согласовали все существенные условия договора, и их волеизъявление было направлено именно на осуществление передачи при дальнейшем заключении основной сделки указанного в договоре недвижимого имущества от продавца к покупателю и перехода права собственности данного имущества. 

Содержание предварительного договора купли-продажи от 16 июля 2018 года в совокупности с содержанием доверенности на имя ФИО4 не вызывают сомнений относительно действительности волеизъявления сторон за заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества. Исполнение предварительного договора подтверждено фактом передачи оговоренной в таком договоре денежной суммы в качестве аванса, что подтверждено соответствующей распиской.

Указанная в расписке дата и размер денежной суммы, принимаемой по доверенности от имени ФИО3 ФИО4, совпадают с датой и суммой, указанными в предварительном договоре. 

Доказательств того, что указанная расписка относится к иным правоотношениям и к иному договору, суду не представлено. Стороны не ссылались на наличие каких-либо иных правоотношений между ФИО9 и поверенным ФИО3 – ФИО4 

Предварительный договор и расписка к нему составлены и подписаны от имени продавца поверенным ФИО4 в период действия доверенности, на которую имеются ссылки в указанных документах. 

Мотивы дальнейшего отказа от заключения основного договора ФИО3 и ФИО4 в ходе рассмотрения дела не были приведены.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

Согласно пункту 2.2 и 2.3 оспариваемого договора в счет цены объекта по основному договору в день заключения предварительного договора предусмотрена передача покупателем денежной суммы 200000 руб. в качестве аванса. 

Факт передачи денежных средств в сумме 200000 рублей ФИО1 представителю продавца по доверенности ФИО4 подтвержден распиской от 16 июля 2018 года. 

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество /приобретатель/ за счет другого лица /потерпевшего/, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество /неосновательное обогащение/, за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Такое положение предусмотрено и в п. 1 ст. 971 ГК РФ, согласно которому при заключении сторонами договора поручения, т.е. договора, когда одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Таким образом, применительно к настоящему делу, исходя из положений указанных норм, обязанность по возвращению денежных средств, если они получены представителем неосновательно, возлагается не на представителя, а на лицо, в чьих интересах этот представитель действовал.

Поскольку основной договор между сторонами заключен не был, денежные средства от покупателя в качестве поверенного были получены ФИО4, который действовал не в своих интересах, а в интересах продавца недвижимого имущества - собственника ФИО3, соответственно, вопреки доводам стороны ответчика, переданная истцом ответчику через поверенного сумма в размере 200000 рублей является неосновательным обогащением ответчика за счет истца и подлежит взысканию с ФИО3 в пользу ФИО1 

Доказательств безденежности данной сделки стороной истца по встречному иску суду не представлено. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, данным в п. 48 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности - включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, представленный истцом, ответчиком не оспорен. 

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в полном объеме по день фактического исполнения обязательств ответчиком.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворить. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет денежные средства в размере 250000 рублей полученные в качестве аванса и задатка, проценты за пользование денежными средствами за период с 31 августа 2018 года по 07 декабря 2020 года в размере 36571 рублей 78 копеек, проценты в размере ключевой ставки Банка России начисленную на сумму основного долга в размере 250000 рублей, за каждый календарный день просрочки начиная с 08 декабря 2020 года до момента фактического исполнения обязательств перед истцом, расходы по уплате госпошлины в размере 6066 рублей, всего 292637 рублей 78 копеек. 

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его вынесения в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Тверской области.

Судья О.А. Полестерова 

Мотивированное решение составлено 31 марта 2021 года.

1версия для печати