61RS0017-01-2020-000485-65

№ -2-449\2020

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

26 мая 2020 года г. Зверево Ростовской области

Красносулинский районный суд Ростовской области 

под председательствованием судьи Самойленко М.Л.

при секретаре Иньковой Н.С.,

представителе истца –адвоката Назинкиной И.В., действующей на основании ордера и доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности на жилую квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ года между ней, а также ответчиками ФИО2, действующей в своих интересах, а также интересах на тот момент своих 

<

данные изъяты> детей ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> Указанный договор был удостоверен нотариусом города Зверево ФИО5 в реестре за №. Согласно условиям заключенного договора, передача квартиры, а также расчет за ее приобретение произведены сторонами до его подписания. Между тем, государственная регистрация как самого договора, так и перехода права собственности на квартиру в установленном порядке сразу же после заключения договора не состоялась ввиду занятости продавца квартиры ФИО2, которая заверила истца ФИО1 что в самом ближайшем будущем сама подаст соответствующее заявление в учреждение юстиции. В силу указанного, истец, не имея причин не доверять ФИО2, учитывая факт нотариального удостоверения договора купли-продажи и снятия с регистрационного учета продавцов квартиры, полагала, что право собственности на указанную квартиру давно перешло к ней и на протяжении всего времени обладания данным недвижимым имуществом, считая себя его собственником, оплачивала коммунальные услуги, производила ремонт в указанной квартире и газифицировала ее. Однако, когда в начале 2020 года возникла необходимость продажи указанной квартиры, истец узнала, что право собственности на данную квартиру и по сей день зарегистрировано за ответчиками, в связи с чем, не имея возможности во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на квартиру ввиду неизвестного местонахождения ответчиков и неполучения ими направленного Уведомления о необходимости регистрации перехода права собственности, истец просит суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., расположенной по адресу 

<

адрес>, заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО4, с одной стороны и истцом ФИО1, с другой стороны и государственной регистрации перехода права собственности на упомянутую жилую квартиру от ответчиков ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к истцу ФИО1.

Дело было назначено к слушанию, стороны надлежаще извещены о времени и месте слушания дела, о чем имеются подтверждения в материалах дела.

Дело слушалось в отсутствие истца ФИО1, в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, с участием ее представителя – адвоката Назинкиной И.В., действующей на основании ордера и доверенности и поддержавшей заявленные исковые требования в полном объеме, в отсутствие ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, не6 явившихся в судебное заседание, не просивших об отложении судебного разбирательства, не сообщивших суду об уважительных причинах своей не явки, в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав представителя истца, исследовав представленные в материалы гражданского дела документы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, а также в соответствии с положениями ч. 7 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, а также ответчиками ФИО2, действующей в своих интересах, а также интересах на тот момент своих 

<

данные изъяты> детей ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> Указанный договор был удостоверен нотариусом города Зверево ФИО5 в реестре за № 

Согласно п. 3 указанного Договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора и составил сумму в размере 20000 рублей. 

В соответствии с п. 6 Договора передача квартиры продавцами и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавцы передали покупателю квартиру в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передали относящуюся к квартире документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемой квартиры, претензий не имеет, согласен принять ее в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ. Продавцы передают квартиру свободной от любых прав и претензий третьих лиц, о которых стороны не могли не знать в момент заключения договора. Продавцы принимают на себя ответственность за все претензии имущественного характера со стороны третьих лиц в отношении отчуждаемого имущества по основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора. С момента подписания договора обязательство продавцов передать квартиру считается исполненным. С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный договор имеющим силу и передаточного акта. 

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО2, действующей в своих интересах, а также интересах (на момент заключения договора) своих 

<

данные изъяты> детей ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор был удостоверен нотариусом города Зверево ФИО5 в реестре за № ( л.д. 10,11).

Согласно п. 6 договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> передача данной квартиры от продавцов к покупателю и принятие ее покупателем осуществлена была до подписания настоящего договора.( л.д.10).

Таким образом, из материалов дела следует, что между истцом и ответчиками как сторонами договора купли-продажи было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, квартира ответчиками истцу была передана до подписания договора, как и переданы относящиеся к квартире правоустанавливающие документы, расчет за квартиру ее покупателем был также произведен, претензий друг к другу стороны не имели и истец на протяжении 17 лет владеет и пользуется указанной квартирой, будучи в ней зарегистрированной. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 13-16) собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, являются ответчики с указанием доли каждого из них в праве собственности на данную квартиру в размере 1\3. 

Из договора купли-продажи квартиры от 

<

адрес>., удостоверенного нотариусом города Зверево ФИО5 следует, что ответчики ФИО2, ФИО3 и ФИО4 сняты с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес> и зарегистрированы, согласно полученных судом адресных справок ( л.д. 48-50), по адресу: 

<

адрес>, а именно ответчик ФИО3, 

<

данные изъяты> с 11.09.2007г., ответчик ФИО4, 

<

данные изъяты> с 11.09.2004, ответчик ФИО2, 

<

данные изъяты> с 11.09.2007.

Согласно предоставленных в материалы дела квитанций по оплате за коммунальные услуги, все лицевые счета в ресурсоснабжающих организациях открыты на имя ФИО1, задолженность по оплате за коммунальные услуги по состоянию на январь 2020 года отсутствует. 

Из предоставленного же в материалы дела копии договора-подряда 

<

данные изъяты>. следует, что заказчиком работ по газификации указанной квартиры являлась истец. 

Истцом в материалы дела предоставлены доказательства о направлении по последнему известному истцу адресу ответчиков уведомления о необходимости регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее к истцу, которое ответчиками не получено по причине истечения срока хранения письма. 

В пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств, вышеуказанных норм права и правовой позиции Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу, как ее покупателю, поскольку в досудебном порядке государственная регистрация не произведена в связи с уклонением стороны продавца от соответствующих действий. 

При этом, уклонение стороны договора от государственной регистрации перехода права собственности не означает необходимости соблюдения обязательного досудебного или претензионного порядка урегулирования спора. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда, изложенной в Постановлении от 25.03.2008г. № 6-В08-4 суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны, причинам.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности на жилую квартиру в установленном порядке, явилось самоустранение ответчиков от совершения необходимых действий.

При этом, суд полагает, что регистрации подлежит не только переход права собственности на квартиру, но сам договор купли-продажи, поскольку он был заключен сторонами до внесения изменений в ст. 558 ГК РФ и до вступления в силу Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012г. «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ».

Так, согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции ФЗ РФ от 26.03.2003, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из положений же пункта 8 статьи 2 Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012г. «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» следует, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению лишь к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Ввиду вышеуказанного, принимая во внимание факт того, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. был заключен сторонами до введения нового правового регулирования и предусматривал в п. 11 условие о его регистрации, указанный договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации. 

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Оценив все доказательства в их совокупности, с учетом их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца ФИО1 в заявленном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 321 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить 

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ расположенной по адресу 

<

адрес>, заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО4, с одной стороны и ФИО1, с другой стороны, удостоверенного нотариусом города Зверево ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ в реестре за номером №. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилую квартиру, общей площадью 28,8, кадастровый номер №, расположенную по адресу 

<

адрес> от ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к ФИО1.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда через Постоянное судебное присутствие в г. Зверево Красносулинского районного суда Ростовской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.05.2020.

Судья: М.Л. Самойленко