Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 июня 2023 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Двинских К.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-230/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РН-Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя ГБУ СО ЦКО ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «РН-Сервис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 14 309 195,73 руб., земельного участка с кадастровым номером № –по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 398 398,75 руб., земельного участка с кадастровым номером №- по состоянию на 1 января 2020 года в размере 4 359 498,20 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором вышеуказанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика арендной платы.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель ГБУ СО ЦКО ФИО2 на усмотрение суда оставила принятие решения о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и просила отказать в удовлетворении заявленных требований в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ППК Роскадастр в лице филиала ППК Роскадастр по Самарской области, заинтересованные лица: Администрация г.п. Суходол, Администрация м.р. ФИО3 Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, УФНС России по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Администрация г.п. Суходол, Администрация м.р. ФИО3 Самарской области просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Относительно заявленных требований ГБУ СО ЦКО представило письменный отзыв, Администрация м.р. ФИО3 Самарской области, Администрация г.п. Суходол - письменные возражения.

Выслушав стороны, эксперта, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237 от 3 июля 2016 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для оспаривания кадастровой стоимости является установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «РН-Сервис» является арендатором следующих земельных участков: земельного участка с кадастровым номером № площадью 97921 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (основание: договор аренды № 58 ЮР-П-А/12/60 от 30.08.2012 года); земельного участка с кадастровым номером № площадью 4560 кв м, расположенного по адресу:. 

<

адрес> ( основание: договор аренды № 34 ЮР-П/СУХ-А/12 от 7.06.2012 года); земельного участка с кадастровым номером № площадью 12375 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> ( основание: договор № 80 ЮР-П/СУХ-А/11/78 от 31 августа 2011 года).

Приложениями к договорам аренды предусмотрен расчет арендной платы за земельные участки, исчисляемый из их кадастровой стоимости.

Административным истцом оспаривается архивная кадастровая стоимость земельных участков, определенная постановлением Правительства Самарской области № 935 от 27 ноября 2020 года по состоянию на 1 января 2020 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером №- в размере 5 591 767,5 руб., земельного участка с кадастровым номером №- в размере 11 435 796 руб., земельного участка с кадастровым номером №- в размере 35 614 846,91 руб.

В соответствии с пунктами 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и согласно статье 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

У административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости земельных участков, кадастровая стоимость которых затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве аренды, как плательщика арендной платы.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № с17945-2 от 27 декабря 2021 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР», которыми величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 14 309 195,73 руб..

Отчетом об оценке №№ с17945-4 от 27 декабря 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 4 359 498,20 руб.

Отчетом об оценке № с17945-3 от 27 декабря 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 398 398,75 руб.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ГБУ СО ЦКО определением суда от 7 декабря 202 года была назначена судебная экспертиза в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №, производство которой поручено ООО «АМД КОНСАЛТИНГ».

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «АМД КОНСАЛТИНГ» 30 января 2023 года, составлено экспертное заключение № 026/23/СЭ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:31:1102029:104 по состоянию на 1 января 2020 года составила 3 924 800 руб., земельного участка с кадастровым номером №- по состоянию на 1 января 2020 года в размере 23 819 200 руб..

С заключением судебной экспертизы не согласились представители административного истца, представили письменные возражения, в которых сослались на то, что эксперт пришел к выводу об активности рынка, тогда как предложений о продаже в п.г.т Суходол небольшое количество, подобрал объекты-аналоги в г. Отрадном, несопоставимые с объектами экспертизы, просили назначить повторную судебную экспертизу.

В связи с сомнениями в выводах судебной экспертизы определением суда от 13 марта 2023 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Независимый Кадастровый Центр».

По результатам повторной судебной экспертизы судом получено экспертное заключение № 3/23, выполненное ООО «Независимый Кадастровый Центр» 25 апреля 2023 года, согласно которому величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 года составляет 2 524 500 руб., земельного участка с кадастровым номером №- по состоянию на 1 января 2020 года- 15 177 755 руб.

ГБУ СО ЦКО представило письменные возражения на заключение повторной судебной экспертизы № 3/23 от 25.04.2023 года и просило назначить еще одну повторную судебную экспертизу.

Определением суда от 20 июня 2023 года в удовлетворении ходатайства ГБУ СО ЦКО о назначении повторной судебной экспертизы отказано.

Исследовав заключение эксперта № 3/23 от 25.04.2023 года, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты величин рыночной стоимости земельных участков, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализирован объекты экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектами экспертизы, полученные величины рыночной стоимости соответствует сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В возражениях на заключение повторной судебной экспертизы ГБУ СО ЦКО сослалось на то, что рыночная стоимость объекта экспертизы значительно ниже среднего значения УПРС, что недостоверно отражает сложившуюся ситуацию на рынке земельных участков одного с оцениваемым объектом сегмента рынка; подобранные объекты аналоги несопоставимы с объектами экспертизы площади; введенная корректировка на местоположение только на основании удаленности объекта экспертизы от областного центра не отражает реальной рыночной ситуации; не применена корректировка на транспортную доступность для аналога № 1; отсутствует корректировка на форму аналога №4.

В соответствии с пунктом 22 Федерального Стандарта Оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014 года, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Исследуя объекты экспертизы, эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием исследуемых земельных участков является их использование в качестве земельных участков производственно-складского назначения, в связи с этим экспертом был исследован рынок земельных участков производственно-складского назначения.

На странице 15 экспертного заключения указано, что цена земельных участков производственно-складского назначения в Самарской области колеблется от 104 руб./кв. до 636 руб/кв.м, среднее значение 230 руб./кв.м.

На стоимость оказывает влияние площадь земельных участков, удаление от областного центра, расположение относительно красной линии.

На различия объектов экспертизы и объектов-аналогов по площади экспертом на удаленность от г. Самары применены корректировки на основании Справочника оценщика недвижимости -2018. Земельные участки. Часть 1. Под редакцией ФИО4 Нижний Новгород, 2018 г..

В этой связи доводы ГБУ СО ЦКО о том, что введенная корректировка на местоположение только на основании удаленности объекта экспертизы от областного центра не отражает реальной рыночной ситуации, являются необоснованными.

Корректировка на расположение относительно автомагистрали не введена в связи с тем, что объекты экспертизы и объекты-аналоги не расположены на автомагистрали.

Под автомагистралью, как пояснила эксперт ФИО5. понимается крупная дорога с интенсивным транспортным потоком и широким дорожным полотном, между тем, 

<

адрес> не являются автомагистралью, поскольку дорога узкая, транспортный поток низкий.

Отсутствие корректировка на такой фактор, как форма объекта-аналога № 4, эксперт объясняет тем, что указанный земельный участок не является вытянутым. Его длина (197 м) превышает ширину (59 м) в 3,3 раза, тогда как по данным сайта Статриэлт земельные участки вытянутой формы должны иметь длину, превышающую ширину в 4 раза, при условии, что ширина такого участка ограничена, но максимально достаточна для строительства и эксплуатации типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства.

В связи с вышеизложенным суд признает достоверным заключение повторной судебной экспертизы № 3/23 от 25 апреля 2023 года, в связи с этим полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 2 524 500 руб., земельного участка с кадастровым номером №- в размере 15 177 755 руб.

Отчет об оценке, которым определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 359 498,20 руб., сторонами не оспорен, замечаний к отчету не представлено, поэтому суд признает достоверной рыночную стоимость этого земельного участка в размере, определенном отчетом об оценке.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области является 29 декабря 2021 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «РН-Сервис» удовлетворить частично

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 12375 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 524 500 руб.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 97921 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>,рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 15 177 755 руб.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4560 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>,рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 4 359 498,20 руб.

Датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области считать 29 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 28 июня 2023 года.