Дело № 2-2/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 февраля 2017 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Панарина П.В.

при секретаре Старовой А.В.

с участием:

представителя истцов ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО4 к ООО «А» о расторжении договора купли-продажи, 

у с т а н о в и л:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском, после уточнения (л.д. 74-77), к ООО «А» о расторжении договора от ... купли-продажи квартиры № ..., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., с указанием, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «А» на квартиру № ..., расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. ... и для государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 (по 1/2 доли за каждой из них) на квартиру № ..., расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. ...

В обоснование своих требований истцы указали, что в соответствии с договором от ... № ... ФИО3 и ФИО4 приобрели в общую долевую собственность квартиру № ... расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. ....

Поскольку многоквартирный дом по адресу: г. Новосибирск, ул. ... расположен на земельном участке, предоставленном ООО «А», как застройщику, для организации строительства многоэтажных жилых домов, с целью расселения жильцов существующей застройки, истцы и ответчик договорились, что за принадлежащую ФИО3, ФИО4 квартиру им в собственность ООО «А» передаст однокомнатную и двухкомнатную квартиры, равноценные по стоимости отчуждаемой, в строящемся на вышеуказанном земельном участке доме.

Реализуя достигнутые договоренности, ... между ФИО3, ФИО4 и ООО «А» заключен договор купли-продажи квартиры № ..., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. ...

Заключенный с ответчиком договор купли-продажи квартиры не исполнялся и до сих пор не исполнен ни одной из сторон.

Так, продавцом не исполнено обязательство по передаче квартиры покупателю. На момент подачи иска и по нестоящее время, ФИО3 со своей несовершеннолетней дочерью ФИО1 и ФИО4 проживают в квартире, в ней находятся их личные вещи, мебель. Истцы оплачивают все коммунальные платежи, состоят на регистрационном учете в спорном жилом помещении. 

А покупатель не оплатил продавцу выкупную цену доли квартиры. Расчет за проданную квартиру до сих пор не получен. 

В настоящее время ООО «А» также не имеет финансовой возможности выполнить свои обязательства по расчету за квартиру.

Хотя договор купли-продажи квартиры и содержит условие о том, что он является актом приема-передачи, фактически акт (документ) свидетельствующий о передаче квартиры от продавца к покупателю между сторонами не составлялся.

... ФИО3, ФИО4 обратились к ООО «А» с письменным требованием о расторжении договора купли-продажи, однако ответчик до настоящего времени на претензию не ответил, свои обязанности не исполнил. 

Истцы ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом. 

Представитель истцов в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме. 

Ответчик – ООО «А» извещался надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил. 

Представитель мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, ранее представлял письменный отзыв, в котором заявил о пропуске срока исковой давности по оспариванию сделки (л.д. 91-92). 

Выслушав объяснения представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО4 являлись собственниками, по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 10-11).

... между ФИО3, ФИО4 и ООО «А» заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. ... (л.д. 9).

Пунктом 1.5 договора установлено, что за истцами сохраняется право пользования квартирой до момента снятия их с регистрационного учета. 

Цена квартиры по договоренности сторон определена в размере 3 334 200 р. (п. 2.1 договора). 

Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... (п. 5.2 договора). 

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... следует, что правообладателем квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., является ООО «А» (л.д. 12).

Таким образом, на спорную квартиру осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В нарушение п. 2.1 договора ответчик после государственной регистрации перехода права собственности и на момент рассмотрения дела в суде денежные средства истцу не передал, доказательства оплаты, предусмотренной договором купли-продажи суммы, ответчиком не представлены. Кроме того, в указанной квартире истцы продолжают проживать, оплачивают коммунальные платежи за квартиру, состоят на регистрационном учете.

Третьим лицом мэрией г. Новосибирска заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения в суд.

Учитывая, что суд не признает рассматриваемую сделку купли-продажи недействительной, то применению подлежат общие нормы о сроке исковой давности (глава 12 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ, согласно которой если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с актом о зачете взаимных требований от ... ФИО3 произведен зачет (оплата) заключенного с ТСЖ «Б» договора от ... № ... о порядке выплаты паевого взноса и предоставления жилого помещения – квартиры № ... (строительный) в строящемся многоквартирном доме по ул. ... на сумму 1 962 300 р. 

В соответствии с указанным актом ФИО4 произведен зачет (оплата) заключенного с ТСЖ «Б» договора от ... № ... о порядке выплаты паевого взноса и предоставления жилого помещения – квартиры № ... (строительный) в строящемся многоквартирном доме по ул. ... на сумму 1 371 900 р.

Однако письмом от ... ТСЖ «Б» сообщило ФИО3 и ФИО4 об отсутствии документов по оплате указанных договоров и об их расторжении. 

С учетом изложенного суд полагает, что срок исковой давности следует исчислять с ..., когда истцам стало известно о нарушении их прав. Следовательно, срок исковой давности ФИО3 и ФИО4 не пропустили.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Иск ФИО3 и ФИО4 к ООО «А» о расторжении договора купли-продажи удовлетворить. 

Расторгнуть договор от ... купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. ..., заключенный ФИО3 и ФИО4 с ООО «А».

Решение суда является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 (по 1/2 доли в праве за каждым) на квартиру № ..., расположенную по адресу: г. Новосибирск, ул. ....

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Судья П.В. Панарин