Дело №3а-104/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 января 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Красникова П.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – правительства Амурской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель правительства Амурской области ФИО1 обратился в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194.

В обоснование своих требований он указал, что постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 89 790 965,94 рублей. 

28 марта 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №194 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 16 933 000 рублей, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 06 марта 2017 года №083-17-1 выполненному ООО «АмурОценка», по состоянию на 01 января 2016 года.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения на 81,1 %.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998 № 135-ФЗ требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 06 марта 2017 года №083-17-1 выполненный ООО «АмурОценка», не соответствует разделу V ФСО №7 – недостаточен анализ рынка, некорректно подобраны объекты-аналоги (стр.34-35); нарушен п. 22б раздела VІІ ФСО№7 – объектом оценки является объект административного назначения аналогом выбран объект свободного назначения (гостиница).

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года в размере 89 790 965,94 рублей. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, требования, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал в полном объёме, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194 просил признать незаконным, восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 89 790 965,94 рублей. 

Представитель заинтересованного лица – ООО «Стройинвестоценка» ФИО3 требования административного истца не признала, указав, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости принадлежащего ООО «Стройинвестоценка» завышена, что влечёт значительный размер наолога подлежащего уплате в бюджет. В иске просила отказать.

Представитель Росреестра по Амурской области в суд не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ООО «Стройинвестоценка» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 206 года утверждена в размере 89 790 965,94 рублей. 

ООО «Стройинвестоценка» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, и представило Отчет №083-17-1 от 06 марта 2017 года выполненного ООО «АмурОценка», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 16 933 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194 кадастровая стоимость объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> пересмотрена и утверждена в сумме 16 933 000 рублей

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в суде представителя административного истца ФИО2, представителя заинтересованного лица ООО «Стройинвестоценка» ФИО3, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> исчисляется налог, поступающий в областной бюджет, правительство Амурской области вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в областной бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п.20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263,. согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области по заявлению ООО «Стройинвестоценка» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в размере 16 933 000 рублей. 

В силу п.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 06 марта 2017 года №083-17-1 выполненного ООО «АмурОценка» требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В связи с чем, по ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Альфард» проведена судебная экспертиза Отчета от 06 марта 2017 года №083-17-1 об оценке объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Альфард».

На разрешение эксперта ООО «Альфард» судом поставлен вопрос сформулированный административным истцом о проверке Отчета от 06 марта 2017 года №083-17-1 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №.

Согласно заключению эксперта ООО «Альфард» от.15 декабря 2017 года по делу №104/2017 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 06 марта 2017 года №083-17-1 выполненный ООО «АмурОценка» в отношении объекта оценки: административное здание общей площадью 3595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: г, Благовещенск ул. Ленина д.№, принадлежащее на праве собственности ООО «Стройинвестоценка», не соответствует требованиям федеральных законов об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, недостаточной, частично непроверяемой. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены оценщиком верно. При выполнении математических действий допускались ошибки. 

Экспертом выявлены замечания по обоснованию, применению методов и произведённым расчётам, влекущие необоснованность итогового результата оценки. На с. 58 - 60 приведен расчет затрат на создание объекта капитального строительства. Расчеты выполнены с математическими ошибками (произведение значений, приведенных в таблице на с. 58-59 даёт иное значение - 44 252 495,39, нежели представленное в таблице: 49 263 467). В этой же таблице необоснованно введены поправочные коэффициенты на удельный вес (0,819, тогда как по данным технической документации удельный вес для литера А1 составляет 1.0 или 100 %), на наличие подвала. На с. 60-61 не представлены расчеты доли части отсутствующей стены - введенная поправка на отсутствие части наружных стен не обоснована. Оценщиком необоснованно определен физический износ для литера А1 на уровне 77 % на дату оценки 01 января 2016 года. Согласно данных технической документации, представленной в отчете, физический износ для данного литера по состоянию на 14 октября 2008 года (год постройки 1901) составлял 18%. Оценщиком не обоснованы причины и факторы ускоренного физического износа объекта оценки. При расчете износа методом экономического возраста, в качестве эффективного возраста объекта оценки указан его хронологический возраст, что не соответствует действительности, учитывая данные о реконструкции объекта в 2008 году и уровне его физического износа в 2008 году 18%. Обоснований замены одного понятия I эффективный возраст) другим (хронологический возраст) оценщиком не приведено.

Расчеты величины функционального устаревания Оценщик не обосновал. В Отчете нет подтверждений и обоснований годового изменения развития научно-технического прогресса в отрасли нежилого строительство именно на уровне 4%. Не обосновано рассмотрение времени, в течение которого накапливается функциональное устаревание именно с 1994 года, тем более, что в 2008 году была проведена реконструкция объекта оценки.

Выявлены замечания по расчету стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода и произведенным расчетам.

Оценщик указал о проведении оценки в рамках доходного подхода методом прямой капитализации. Значение совокупного износа, определённое оценщиком в рамках затратного подхода, в отношении объекта оценки (литер А1) составило 92,1 %. При этом, только физический износ указанного объекта определен на уровне 77%. Таким образом, согласно указанным данным, объект находится в неудовлетворительном состоянии и по характеристике приведенной в таблице «Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости» (стр. 13-14 Отчета) является требующим ремонта объектом. В нарушение подп. «в» п.23 ФСО №7 оценщик определяет ставку капитализации методом кумулятивного построения, не опираясь на анализ рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Выявлены замечания по применению метода сравнительного подхода и произведенным расчетам. В нарушение требований п. 22 (в) ФСО №7 оценщик не описывает правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов, на стр. 38-39 Отчета оценщик приводит данные об 11 аналогичных объектах, предлагаемых к аренде, применяя в расчетах только 4 из них. Правила отбора использованных аналогов, основания отказа от использования в расчетах сведений об остальных объектах оценщиком не приводятся. Данный факт не позволяет проследить логику рассуждений оценщика, а также оценить обоснованность и корректность принятых им решений относительно отобранных для расчетов объектов-аналогов.

Аналогичное нарушение допущено оценщиком при расчете стоимости земельного участка. На с. 45-46 Отчета приведена информация о предложении к продаже 10 земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка. Непосредственно в расчете стоимости рассматриваемого земельного участка использованы 3 аналога без обоснования их выбора.

При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом (с. 80- 81) общая валовая процентная коррекция (без корректировки на уторгование и без учета корректировки на земельный участок) составляет по аналогу №1 - 94 %, по аналогу №2 -142 %, по аналогу №3 - 134%, по аналогу №4 - 102 %, что недопустимо. Оценщиком не представлено обоснование превышения допустимых значений корректировок, что указывает на некорректный подбор объектов-аналогов - нарушение 

<

...> ФСО №1, п.22б) ФСО №7, п.5 ФСО №3.

Оценивая заключение эксперта ООО «Альфард» по административному делу №3а-104/2017 от 15 декабря 2017 года на Отчет об оценке от 06 марта 2017 года №083-17-1, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

Квалификация эксперта ООО «Альфард» соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ. Эксперт ООО «АЛЬФАРД» Ф.И.О.1 имеет высшее экономическое образование и базовое образование в области оценки предприятия (бизнеса), является членом Некоммерческого партнёрства «Южно-Сибирская организация Профессиональных оценщиков Экспертов», индивидуальный опыт оценочной деятельности составляет 13 лет.

В ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные заключении эксперта по административному делу №3а-104/2017 от 15 декабря 2017 года. 

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194, которым пересмотрены результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 28 марта 2017 года №194.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: административное здание площадью 3 595,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года в размере 89 790 965,94 рублей. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев