Гражданское дело № ******

Мотивированное 

решение

 изготовлено 24 июня 2019 года

УИД: 66RS0№ ******-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Барышниковой Н.В., 

при секретаре ФИО3, 

с участием истца ФИО2, 

представителя ответчика ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Специализированный застройщик» о защите прав потребителя,

Установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Брусника. Специализированный застройщик» о защите прав потребителя. В обоснование своих требований указал, что между ним и ответчиком ООО «Брусника.Екатеринбург» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №№ ****** участия в долевом строительстве. Согласно условиям договора ответчик обязался передать ФИО2 двухкомнатную 

<

адрес>, общей проектной площадью 57,35 кв.м. расположенную на 10 этаже 6-ти секционного жилого дома, секция 1В.4, по строительному адресу: 

<

адрес>, в границах улиц Суходольская-Ландау-Ручейная. Цена договора определена в размере 3 040 000 руб. (п. 2.1 договора). В договоре также указано, что окончательная (фактическая) площадь квартиры указывается в акте приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передал, а участник - ФИО2 принял квартиру общей площадью 53,70 кв.м., то есть переданная застройщиком квартира оказалась меньше на 3,65 кв.м., чем предусмотрено договором. Условиями договора, в частности в п. 1.4. указано, что площадь квартиры, указанная в п. 1.1. договора, может незначительно отличаться от фактической площади. В случае изменения площади квартиры менее чем на 5% стороны взаимных претензий не имеет, а цена договора перерасчету не подлежит. Однако разница между площадью оплаченной и площадью фактически переданной квартиры составила 3,65 кв.м., что составляет 6,36% от площади квартиры в меньшую сторону. Стоимость 1-го кв.м. передаваемой квартиры составляет 53 007 рублей 85 копеек (3 040 000:57,35). Таким образом, сумма подлежащая возврату участнику долевого строительства составляет 193 478 рублей 65 копеек (53007,85*3,65). Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой произвести соразмерное уменьшение суммы договора и осуществить возврат денежных средств, однако ответ на данную претензию не поступил. Просит суд взыскать с ООО «Брусника. Специализированный застройщик» денежные средства в сумме 193 478 рублей 65 копеек, штраф в размере 50%, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд удовлетворить требования по основаниям указанным в иске. Дополнительно указал, что исходя из ст. 4 №214-ФЗ, предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит цена, которая в свою очередь является существенным условием договора. Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, что и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. Из договора не следует, что также будет передаваться и лоджия и что площадь лоджии будет включена в общую площадь квартиры. Кроме того, исходя из ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что договор участия в долевом строительстве №№ ****** от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, является заключённым. В соответствии с п. 1.1. договора участия в долевом строительстве: застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство шестисекционного жилого дома переменной этажности с нежилыми помещениями - 2 очередь строительства по адресу: 

<

адрес>) (адрес строительный, почтовый адрес будет присвоен после приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию), расположенного по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать участнику долевого строительства следующую квартиру: двухкомнатную № ******, общей проектной площадью 57,35 кв.м., расположенную на 10 этаже 6-секционного жилого дома, секция 1В.4 Приложением № ****** к договору, определён конкретный объект подлежащий передаче (схема-чертёж), выделен штриховкой. В состав объекта долевого строительства подлежащего передаче входит лоджия, что прямо следует из схемы приложения № ****** к договору. В соответствии с актом приёма-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком истцу передан объекта долевого строительства общей проектной площадью 57,35 кв.м., общей площадью 53,70 кв.м, жилой площадью 27,60 кв.м., лоджия площадью 4,30 кв.м., расположенная на 10 этаже многоквартирного жилого дома. Из этого следует, что ответчик передал истцу объект долевого строительства 58 кв.м. (Общая площадь + площадь лоджии). Данная площадь больше чем предусмотрено договором, тем самым права истца никак не нарушены ответчиком, а передача объекта долевого строительства большей площадью чем предусмотрено договором ни коим образом права истца не ущемляет. Доводы истца, о передаче объекта долевого строительства меньшей площадью чем предусмотрено договором, несостоятельны и противоречат материалам дела. При этом из акта приёма-передачи следует что ответчик передал, а истец в том числе принял лоджию площадью 4,30 кв.м. Тот факт, что ФИО2 принял лоджию по акту приёма-передачи в иске не оспаривается. Также указал, что согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16). В силу ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Таким образом, требования истца удовлетворению не подлежат. 

Информация о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда 

<

адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky.svd.sudrf.ru. 

Заслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно подп. 1 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор №СУХ-2.1В.4-187 участия в долевом строительстве, по условиям которого п. 1.1.- застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство шестисекционного жилого дома переменной этажности с нежилыми помещениями - 2 очередь строительства по адресу: 

<

адрес>) (адрес строительный, почтовый адрес будет присвоен после приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию), расположенного по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу объект долевого строительства – двухкомнатную 

<

адрес>, общей проектной площадью 57,35 кв.м., расположенную на 10 этаже 6-секционного жилого дома, секция 1В.4

Согласно п. 2.1 договора, стоимость объекта долевого строительства составила 3 040 000 рублей, и она является неизменной. Цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Стоимость квартиры истцом оплачена в полном объеме (л. д. 14).

Пунктом 1.3. договора следует, что квартира передается участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: штукатурка монолитных и кирпичных стен, стяжка полов, в том числе лоджии, окна в двойным стеклопакетом, балконные двери, остекление лоджии, входная дверь, установка радиаторов, электроразводка (медный кабель), установка выключателей и электророзеток, установка приборов учета тепла, воды и электроэнергии.

Из п. 1.4. следует, что площадь квартиры, указанная в п. 1.1. договора, может незначительно отличаться от фактической площади. В случае изменения площади квартиры менее чем на 5% стороны взаимных претензий не имеет, а цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь квартиры указывается в акте приема-передачи. 

Условия договора каких-либо неясностей или двоякого толкования не содержат, следовательно, дополнительных разъяснений не требуют, соответствуют оговоренному сторонами понятию площади квартиры, требованиям действующего законодательства не противоречат. Кроме того, стороны определили, что окончательная (фактическая) площадь квартиры будет указана в акте приема-передачи. При этом из приведенных условий договора следует, что понятие "общая проектная площадь квартиры" отличается от понятия "общая площадь квартиры" поскольку в общую проектную площадь квартиры включается не только общая площадь квартиры, но и площадь вспомогательных помещений, в том числе балконов и лоджий.

В судебном заседании установлено, что согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Брусника». Специализированный застройщик» передал, а ФИО2 принял 2-х комнатную 

<

адрес>, общей площадью 53,70 кв.м., жилой площадью 27,60 кв.м., лоджия площадью 4,30 кв.м., в доме по адресу по адресу: 

<

адрес>. Таким образом, исходя из условий договора и акта, оплате подлежит объект долевого строительства, состоящий из жилых и вспомогательных помещений, включая лоджию, при этом исходя из суммарного количества передаваемой площади, ФИО2 передана площадь в большем размере, чем предусмотрена в договоре (53,70+4,30=58,00 кв.м.). 

В соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся, в том числе, жилой дом, который стоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, следуя принципу свободы договора, стороны определили предмет договоров участия в долевом строительстве. По договорам участия в долевом строительстве, проектная площадь квартир являлась ориентировочной, окончательная площадь объектов должна была быть определена после получения данных по результатам обмеров объекта БТИ с учетом помещений вспомогательного – лоджии. Как следует из акта, площадь имеющейся в 

<

адрес> лоджии составляет 4,3 кв. м.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ N 37, а также Письму Министерства регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ИП/08 «Об общей площади квартир», общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0. Поскольку площадь лоджии 

<

адрес> размере 4,3 кв.м, то даже если в случае применения понижающего коэффициента 0,5 (4,30/2), то площадь квартиры будет равна 55,85 кв.м. (53,70+2,15), что меньше по договору на 1,5 кв.м., что менее чем 5% (п.1.4. договора). Показатели общей площади квартиры с понижающим коэффициентом используются для целей государственного статистического наблюдения (технического учета) и обязательны лишь для организаций технической инвентаризации, а не для сторон договора участия в долевом строительстве. Таким образом, фактический размер площади 

<

адрес> составляет 58,00 кв. м, включая в себя общую площадь квартиры (53,70 кв. м) и площадь лоджии (4,3 кв. м). 

В своих пояснениях истец указывает на то, что п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Определяя в заключенных сторонами договорах общую площадь объектов долевого строительства с учетом площади лоджий, ответчик ввел истца в заблуждение. 

Между тем, из материалов дела усматривается, что приложением к заключенному сторонами договору участия в долевом строительстве являлся план создаваемого объекта, из которого видно, каким образом исчислялась его общая площадь, указанная в договоре, - с учетом площади лоджий. Таким образом, при достаточной разумности и осмотрительности истец не имел оснований полагать, что площадь объектов долевого строительства определяется без учета площади лоджий. В заключенных сторонами договорах не указывается, что площадь объектов долевого строительства определяется применительно к п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Данная норма определяет объекты жилищных прав, а не объекты долевого строительства. Таким образом, права истца как потребителя ответчиком нарушены не были.

Кроме того, определение общей площади квартиры в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (без учета балконов, лоджий, веранд и террас), в рамках спорных правоотношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, не может быть признано правильным.

Также, из заключенного договора участия в долевом строительстве, не следует, что цена договора определения как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади объекта долевого строительства (п. 1 ст. 5 ФЗ №214). Цена договора является фиксированной и неизменной (п. 2.1. договора).

При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о буквальном толковании судом условий договора, ст. 421 того же закона о свободе договора, принимая во внимание, что с условиями указанного договора ФИО2 был ознакомлен и согласен, что подтверждается его личной подписью в договоре, а также, что договор исполнен истцом в полном объеме в соответствии с условиями договора, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Оснований для взыскания денежной суммы как разницы в площади с ответчика в пользу истца не имеется, а также не имеется оснований и для удовлетворения остальных требований истца, как то о взыскании расходов на оплату услуг представителя, штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя. В удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

Решил:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Специализированный застройщик» о защите прав потребителя – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий Н.В.Барышникова