Дело № 2-1080/2024

64RS0043-01-2024-000798-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2024 года город Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Девятовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коньковой В.В., 

с участием представителя истца администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО1, представителя ответчика ФИО2- ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2, третьи лица: комитет по управлению имуществом г. Саратова, комитет по управлению имуществом Саратовской области, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

истец обратился в суд вышеуказанным иском к ответчику, в котором просил расторгнуть договор № 744 от 08 октября 2008 года аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1589 кв.м с видом разрешенного использования: «индивидуальный садовый участок», указав, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 08 апреля 2008 года № Т-2161-р с ФИО5 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 744 от 08 октября 2008 года с кадастровым номером № площадью 1589 кв.м, предоставленного под размещение индивидуального садового участка сроком на сорок девять лет. На основании договоров замены стороны в обязательстве арендатором земельного участка является ФИО2 В результате осмотра земельного участка, проведенного специалистами муниципального земельного контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее — администрация МО «Город Саратов») установлено, что земельный участок частично огорожен металлическими трубами, зарос древесно-кустарниковой, травяной растительностью, камышом Отсутствуют признаки использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Указывая на то, что неиспользование земельного участка является существенным нарушением и основанием для расторжения договора аренды, 25 августа 2023 года истец направил ответчику предупреждение, в котором просил устранить выявленные нарушения, а 25 декабря 2023 года — уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи.

С учетом уточнения требований истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 744 от 08 октября 2008 года с кадастровым номером № площадью 1589 кв.м с видом разрешенного использования: «индивидуальный садовый участок»,сроком на сорок девять лет, возвратить земельный участок с кадастровым номером № администрации МО «Город Саратов» по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО3 возражал.

Иные лица, участвующие в деле, представители комитета по управлению имуществом г. Саратова, комитета по управлению имуществом Саратовской области, территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке, о причине неявки не сообщили.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Волжского районного суда г. Саратова (http://volzhsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).

Суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 и ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю. 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора в судебном порядке по правилам ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 08 апреля 2008 года № Т-2161-р с ФИО5 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 744 от 08 октября 2008 года с кадастровым номером № площадью 1589 кв.м, предоставленного под размещение индивидуального садового участка сроком на сорок девять лет. 

Названный земельный участок передан по акту приема-передачи от 08 октября 2008 года, относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена.

Впоследствии были заключены договоры замены стороны (арендатора) в обязательстве от 27 августа 2010 года, 05 февраля 2016 года, 30 ноября 2018 года, 17 октября 2020 года. 

На основании договора замены стороны в обязательстве от 17 октября 2020 года арендатором земельного участка стал ФИО2 

В письменных возражениях ответчик указывает на то, что с момента регистрации права аренды он подготовил пакет документов и обратился в комитет по строительству и инженерной защите администрации МО «Город Саратов» за разрешением о сносе деревьев и кустарников.

27 января 2021 года комитетом выдано соответствующее решение № 16 на снос, обрезку, пересадку зеленых насаждений.

Из названного разрешения следует виды работ: снос деревьев/кустарников: 1 клена татарского, 1 ивы двуствольной, 1 яблони, 6 вязов мелколистных, 10 осин, удаление поросли, бурелома; рекомендовано выполнить проект благоустройства /компенсационное озеленение — посадка деревьев взамен снесенных в соответствии с положениями действующих нормативов (л.д. 68).

01 марта 2021 года ответчик заключил договор подряда на выполнение работ (с физическим лицом), по которому исполнитель ФИО17 (исполнитель) обязался по заданию ФИО2 (заказчика) выполнить снос деревьев в соответствии с разрешением № 16 от 27 января 2021 года комитета по строительству и инженерной защите администрации МО «Город Саратов» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>

30 апреля 2023 года был подписан акт выполненных работ к договору подряда от 01 марта 2021 года.

01 июня 2021 года ФИО2 с ФИО18 заключен договор № 17 на возмездное оказание услуг, а именно, на выполнение геодезических и кадастровых работ на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 7176).

Кроме того, 28 сентября 2023 года ФИО2 закупил у индивидуального предпринимателя ФИО19 чистый грунт в количестве 600 куб.м для выравнивания участка, что подтверждается товарной накладной № 302 от 28 августа 2023 года (л.д. 77).

По общим правилам п.п. 1, 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 5.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

Как указывает истец, в результате осмотра земельного участка, проведенного специалистами муниципального земельного контроля администрации МО «Город Саратов» установлено, что спорный земельный участок частично огорожен металлическими трубами, зарос древесно-кустарниковой, травяной растительностью, камышом, на участке отсутствуют признаки использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. 

Истец в обоснование требований ссылается на акт выездного обследования от 14 августа 2023 года, из которого следует, что обследуемый земельный участок не огорожен, свободен от построек, зарос древесно-кустарниковой и травяной растительностью, отсутствуют признаки использования земельного участка для индивидуального садового участка. Тем самым нарушены обязательные требования, предусмотренные абз. 2 ст. 42 ЗК РФ.

Ссылаясь на то, что неиспользование земельного участка является существенным нарушением и основанием для расторжения договора аренды, 25 августа 2023 года истец направил ответчику предупреждение, в котором просил устранить выявленные нарушения.

25 декабря 2023 года в адрес ответчика направлено письменное уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи.

По смыслу ст.ст. 452, 619 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось выше, 25 августа 2023 года администрация МО «Город Саратов» направила в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи. 

В материалы дела ответчиком представлены фотоматериалы, выполненные в октябре 2023 года, из которых видно, что земельный участок очищен от кустарников, деревьев и травы, огорожен металлическими столбиками для определения границ участка на местности (л.д. 78-85).

В ходе судебного разбирательства по требованию суда был проведен осмотр земельного участка и консультантом земельного контроля комитета муниципального контроля администрации МО «Город Саратов» составлен акт обследования территории от 29 марта 2024 года, согласно которому установлено, что земельный участок огорожен вдоль береговой полосы акватории река Волга. С северной стороны участка, со стороны Нижнего Калининского тупика установлено металлическое (прозрачное) ограждение, доступ на участок не ограничен, на участке какие-либо объекты отсутствуют (л.д. 92).

Названные обстоятельства подтверждаются фототаблицей (л.д. 93-95), а также видеозаписью осмотра, обозревавшейся в судебном заседании 01 апреля 2024 года.

Таким образом представленные истцом доказательства не свидетельствуют о неиспользовании земельного участка ответчиком в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Согласно положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

При направлении арендатору предупреждения и уведомления о расторжении договора арендодатель ссылался на неосвоение, неиспользование арендатором участка. 

Вместе с тем указанные обстоятельства не нашли свое объективное подтверждение в ходе судебного разбирательства. Доказательства существования иных, нежели неосвоение арендованного земельного участка, предусмотренных законом или договором аренды существенных оснований досрочного расторжения данного договора по требованию арендодателя, в деле отсутствуют.

Судом также установлено, что Саратовский межрайонный природоохранный прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился в Волжский районный суд г. Саратова с исковым заявлением к ФИО20 комитету по управлению имуществом Саратовской области о признании недействительными результатов межевания, распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду, договора аренды и договоров замены стороны в обязательстве, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета, демонтаже забора.

Основанием для обращения в суд послужили результаты проверки, в соответствии с которыми выявлены нарушения закона при использовании земельного участка с кадастровым номером №, в частности того, что в нарушение действующего законодательства ответчикам была предоставлена часть реки Волга и ее береговой полосы, находящейся в собственности Российской Федерации, в связи с чем предоставление в аренду, постановка на кадастровый учет и регистрация права аренды на указанный земельный участок были осуществлены в нарушение действующего законодательства, сведения о нем подлежат исключению из Единого государственного кадастра недвижимости.

Решением Волжского районного суда города Саратова от 24 мая 2023 года по делу № 2-321/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 07 февраля 2024 года по делу № 33-62/2024 (2-321/2023) названное решение суда отменено, исковые требования удовлетворены частично. Признаны незаконными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №. Постановлено снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, обязать ФИО6 демонтировать металлические опоры и металлические перекладины протяженностью 22,29 п.м и 11,7 п.м, расположенные в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, в удовлетворении остальной части требований отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 

В силу ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. 

Таким образом, земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, представлять собой конкретно определенную вещь. При этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ. Установление границ земельного участка (межевание) является одним из средств его индивидуализации как объекта прав землепользования. 

В силу ст. ст. 7, 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), состоящий, в числе прочего, из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости), включающий характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. 

Кадастр недвижимости содержит сведения об объекте недвижимости, включающий, в числе прочих, описание местоположения объекта недвижимости, площадь земельного участка (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ). 

Поскольку при пересмотре гражданского дела № 2-321/2023 в апелляционном порядке установлен факт нарушений при формировании объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> что явилось основанием для снятия его с государственного кадастрового учета, а следовательно, такой объект недвижимости на сегодняшний день отсутствует и не может быть предметом договора аренды. 

Аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений (ст. 16 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Ликвидация предмета договора аренды влечет его неисполнимость, поскольку исключает возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он предоставлялся. 

Исходя из основания заявленных истцом требований, поскольку предусмотренные законом основания для расторжения договора аренды земельного участка от 08 октября 2008 года № 744 отсутствуют, требования истца удовлетворению не подлежат, в иске надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Девятова 

Мотивированное решение суда составлено 22 мая 2024 года.

Судья Н.В. Девятова