Дело №2-68/2026 (2-1723/2025)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2026 года город Севастополь

Ленинский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи Тесля Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балакиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Департаменту по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес>, о признании права собственности на недвижимое имущество в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес>, в котором просит сохранить в реконструированном виде и признать право собственности на нежилое здание общей площадью 460,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: ФИО1, 

<

адрес>, внутригородское муниципальное образование Ленинский муниципальный округ, 

<

адрес>

Кроме того, истец просит прекратить право собственности на объекты недвижимости:

- нежилое здание площадью 194.6 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

- нежилое здание Магазин, площадью 83 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что истец в отсутствие разрешительных документов провела реконструкцию данных зданий, объединив их в одно нежилое здание, что является препятствием для регистрации права собственности на реконструированный объект во внесудебном порядке.

В судебное заседание истец не явилась, о дате и времени слушания дела извещена надлежащим образом, причин неявки суду не представила.

Представитель истца подала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

В судебное заседание ответчик, третьи лица не явились, о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом, причин неявки суду не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело без участия сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, определив характер правоотношений сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу статей 12 и 222 Гражданского кодекса на самовольную постройку может быть признано право собственности.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса установлены условия, при одновременном соблюдении которых суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная норма направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце пятом пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса).

Из разъяснений, указанных в п. 5 постановления Пленума №44 следует, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высота, количество этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство/реконструкцию, за исключением объектов, перечисленных в ч.17 ст. 51 ГрК РФ.

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 Пленума N 44).

Таким образом, одним из признаков самовольной постройки и самостоятельным основанием для ее сноса является создание такой постройки без получения на это необходимых разрешений.

Из смысла статьи 222 ГК РФ и приведенных выше разъяснений следует, что снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также в случае создания объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан. Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2021г., на основании соглашения о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности от 12.07.2022г., заключенного между ФИО5, ФИО2, АО «

<

данные изъяты> истцу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, расположен в зоне обслуживающей деловой и коммерческой активности городского центра по адресу: в 

<

адрес>, внутригородское муниципальное образование Ленинский муниципальный округ, 

<

адрес>, 

<

адрес>

Право собственности истца на земельный участок подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.08.2022г.

Кроме того, на основании договора купли-продажи от 27.05.2013г. истцом было приобретено в собственность нежилое помещение лит.А, общей площадью 83,0 кв.м. расположенное по адресу: 

<

адрес>, в отношении которого 26.09.2024г. Управлением регистрации права и кадастра Севастополя устранены разночтения в наименовании и назначении объекта недвижимости.

Как усматривается из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.09.2024г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены следующие изменения: Назначение объекта недвижимости: нежилое; наименование объекта недвижимости – магазин.

10.01.2025г. истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес> за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости, предоставив проект реконструкции строений под административно-офисные помещения по 

<

адрес> и 

<

адрес> в 

<

адрес> от 2013г., предусматривающий архитектурно строительные решения указанных объектов.

Между тем, письмом Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 16.01.2025г. ответчику сообщено об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия разрешения на строительство в порядке ст. 51 ГрК РФ.

В связи с произведенной истцом реконструкцией путем объединения двух зданий с кадастровыми номерами: № и № был образован один объект недвижимости – нежилое здание, произошло изменение параметров объекта капитального строительства, в том числе изменена общая площадь объекта - 460,5 кв.м.

Техническое описание реконструированного здания содержится в представленном в материалы дела техническом плане на здание по состоянию на 06.03.2025г.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что до обращения с настоящим иском в суд истец предпринимал меры к легализации самовольно реконструированного объекта.

Суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «

<

данные изъяты>».

Согласно экспертному заключению ДД.ММ.ГГГГ №-СТ установлено, что нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером: № образовано в результате работ по реконструкции, перепланировке и переустройству, в нежилых зданиях № и №а, расположенных по 

<

адрес> в 

<

адрес>, проведена реконструкция, вследствие чего - образовано единое здание площадью 460,5 кв.м. путем устройства дверных проемов и установки дверных блоков между помещениями подвального и 1-го этажей нежилого здания с КН № площадью 194,6 кв.м. и нежилого здания с КН № площадью 83 кв.м.

После проведенных работ по реконструкции, перепланировке и переустройству состав помещений исследуемого нежилого здания представляет собой:

Подвал:

- № – нежилое помещение, площадью 20,4 кв.м.;

- № – коридор, площадью 13,9 кв.м.;

- № – санузел, площадью 5,2 кв.м.;

- № – санузел, площадью 3,2 кв.м.;

- № – насосная, площадью 2,7 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 3,1 кв.м.

- № – коридор, площадью 4,7 кв.м.

- № – нежилое помещение, площадью 5,5 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 6,0 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 5,2 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 11,9 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 8,9 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 11,4 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 22,8 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 7,0 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 2,6 кв.м.

Площадь помещений составляет – 134,5 кв.м.

1 этаж:

- № – нежилое помещение, площадью 39,9 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 7,7 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 14,3 кв.м.;

- № – коридор, площадью 11,5 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 7,4 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 25,4 кв.м.

- № – нежилое помещение, площадью 7,8 кв.м.

- № – нежилое помещение, площадью 12,5 кв.м.;

- № – коридор, площадью 3,2 кв.м.;

- № – санузел, площадью 2,5 кв.м.;

- № – санузел, площадью 2,3 кв.м.;

- № – санузел, площадью 4,5 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 8,6 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 5,4 кв.м.;

- № – коридор, площадью 2,7 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 1,6 кв.м.;

- № – коридор, площадью 4,2 кв.м.

Площадь помещений составляет – 161,5 кв.м.

2 этаж:

- № – лестница, площадью 13,4 кв.м.;

- № – коридор, площадью 8,4 кв.м.;

- № – санузел, площадью 2,0 кв.м.;

- № – санузел, площадью 2,7 кв.м.;

- № – коридор, площадью 4,0 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 24,5 кв.м.;

- № – коридор, площадью 3,8 кв.м.;

- № – санузел, площадью 1,8 кв.м.;

- № – коридор, площадью 6,7 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 10,8 кв.м.;

- № – нежилое помещение, площадью 12,8 кв.м.;

- № – санузел, площадью 1,5 кв.м.

Согласно техническому плану, площадь нежилого здания составляет 460,5 кв.м. 

<

адрес> согласно Приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393 определена в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Кроме того, на основании проведенного исследования установлено, что расположение исследуемого нежилого здания площадью 460,5 кв.м., расположенного на земельном участке по 

<

адрес>. 43а в 

<

адрес> соответствует градостроительным нормам и правилам, и требованиям земельного законодательства, является объектом капитального строительства, соответствует градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным требованиям и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В дополнительных пояснениях эксперта, представленных в материалы дела ДД.ММ.ГГГГ указано, что исследуемое нежилое здание, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером: 91:03:001011:3186, находящегося в зоне обслуживающей, деловой и коммерческой активности городского центра. Согласно Постановления Правительства Севастополя от 29.12.2022г. №-ПП вид разрешенного использования земельного участка – деловое управление.

Суд считает, что заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «Югтехэксперт» от ДД.ММ.ГГГГ №-СТ отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание и выводы произведенных исследований, предоставлены научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также использованную при проведении исследования методическую литературу.

Заключение является подробным, мотивированным, обоснованным, согласуется с материалами дела. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает специальными познаниями, соответствующим образованием, а также опытом в проведении данной экспертизы. Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта, судом не установлено.

Поскольку земельный участок, на котором расположен спорный объект принадлежит истцу на праве собственности, учитывая соблюдение санитарных и технических норм, отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан, что нашло свое подтверждение с ходе судебного разбирательства и подтверждено материалами дела, принимая во внимание отсутствие возможности легализации спорного объекта у истца, суд находит исковые требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Поскольку при регистрации права собственности ФИО2 на реконструированный объект будет учтена полная площадь данного объекта с учетом его конструктивных элементов, требования истца о прекращении права собственности на нежилое здание с кадастровым номером№, площадью 194,6 кв.м., нежилое здание с кадастровым номером: №, площадью 83 кв.м. также подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание факт проведения судебной экспертизы и предоставления в материалы дела соответствующего заключения, вознаграждение за проведение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-СТ в размере 90000 рублей подлежит выплате Управлением Судебного департамента в 

<

адрес> ООО 

<

данные изъяты>» за счёт денежных средств, поступивших на депозитный счет, согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 (номер дела 2-1723/2025 Ленинский районный суд) на сумму 90000 рублей.

Расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом при предъявлении настоящего иска, с ответчика не взыскиваются и подлежат отнесению на сторону истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде нежилое здание общей площадью 460,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: ФИО1, 

<

адрес>, внутригородское муниципальное образование Ленинский муниципальный округ, 

<

адрес>, 

<

адрес>

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации серии № №) на объекты недвижимости:

-нежилое здание площадью 194.6 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземных 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

-нежилое здание - Магазин, площадью 83 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 1, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание общей площадью 460,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: ФИО1, 

<

адрес>, внутригородское муниципальное образование Ленинский муниципальный округ, 

<

адрес>, 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество, а также для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Выплатить ООО «

<

данные изъяты> (реквизиты: получатель: ООО «

<

данные изъяты> на сумму 90000 рублей.

Исполнение настоящего решения суда в части выплаты вознаграждение за проведение судебной экспертизы в размере 90000 рублей возложить на Управление судебного департамента в городе Севастополе.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 04 февраля 2026 года.

Председательствующий Ю.В. Тесля