Дело № 2-451/2019

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Торжок 11 июля 2019 года.

Торжокский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Арсеньевой Е.Ю., 

при секретаре судебного заседания Жуковой А.А.,

с участием представителя истцов – ФИО1, действующей на основании доверенности от 11 июля 2018 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 к администрации муниципального образования города Торжок о признании права долевой собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, 

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с иском, уточнённым в ходе судебного разбирательства дела о признании права долевой собственности на объект недвижимого имущества *** расположенное по адресу*** за ФИО2 *** доли, за ФИО3 *** доли, за ФИО4 *** доли, за ФИО5 *** доли.

В обоснование заявленных исковых требований указали, что они являются собственниками Торгово-офисного здания (нежилое здание), общей площадью *** в следующих долях:

- ФИО2 – *** доли;

- ФИО3 – *** доли;

- ФИО4 – *** доли;

- ФИО5 – *** доли. 

Торгово – офисное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером *** Земельный участок принадлежит на праве долевой собственности истцам в долях, пропорционально долям в праве общей собственности на нежилое здание. 

19 сентября 2012 года истцами было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома. 

Постановлением администрации г*** № 744 было принято решение о переводе жилого дома, общей площадью *** кв.м из жилого помещения в нежилое помещение (под торгово-офисное здание).

29 августа 2014 года администрацией МО *** изменён вид разрешённого использования земельного участка на вид «Для размещения торгово-офисного центра».

Истцы самовольно произвели перепланировку чердачного помещения под мансарду (площадь мансарды – *** кв.м) торгово-офисного здания под офисы на здании Торгово – офисного центра. В выдаче разрешения на изменение параметров (площади) было отказано. 

Произведены следующие работы по устройству мансарды:

1. Стены мансарды / конструкции наружных и внутренних стен: многослойная конструкция (силикатный кирпич на сложном растворе, утеплитель); наружное оформление – штукатурка по пластиковой сетке; перемычки – сборные железобетонные, установлены наклонно, под перемычки подведены металлические уголки; под оконными проёмами мансарды выполнен монолитный железобетонный пояс;

2. Перегородки мансарды – конструкции выполнены из блоков ячеистого бетона. Перемычки – металлические, из уголков.

3. Перекрытие над 2 этажом выполнено из сборных железобетонных плит заводского изготовления с круглыми пустотами, шириной 1200 мм. Материал перекрытий – бетон на щебне из камней естественных пород с крупностью зёрен от 5 до 30 мм. Произведено армирование плит перекрытия.

4. Кровля – двускатная, стропильная, с организованным наружным водостоком. Покрытие кровли – мягкая битумная черепица по плитам юсби. Произведено утепление минераловатными плитами, толщиной 200 мм, пароизоляция.

По проверочным расчётам подтверждена достаточность несущей способности стропильной системы на действующие нагрузки.

5. Выполнено остекление из ПВХ, подоконные сливы, установлены двери (щитовые, филенчатые).

6. Полы выложены керамической плиткой, уложен ламинат и линолеум.

7. Лестницы внутренние двухмаршевые (монолитные железобетонные марши и площадки). Ограждения – декоративные металлические.

8. Инженерное оборудование – отопление, вентиляция, канализация, водоснабжение, электроснабжение.

По результатам обследования ООО «ТЭЗИС» в техническом заключении 111-18-ТО от 30 мая 2018 года сделаны выводы о том, что нежилое здание торгово-офисного здания находится в работоспособном состоянии основных строительных конструкций мансарды. Дальнейшая эксплуатация здания с учётом мансарды возможна и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Истцы получили экспертное заключения Управления Роспотребнадзора по Тверской области из которого следует, что проектные материалы перепланировки чердачного помещения под мансарду в торговом центре соответствуют требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещённому освещению жилых и общественных зданий», СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».

Согласно техпаспорту на здание (торгово-офисное здание) от 06 апреля 2018 года Торжокского филиала ГУП «Тверское областное БТИ», площадь первого этажа составляет *** кв.м, площадь второго этажа – *** кв.м, площадь мансарды – *** кв.м. Итого по зданию общая площадь равна *** кв.м.

Для выдачи разрешения на переустройство и перепланировку торгово-офисного здания, а именно чердачного помещения (мансарды) под офисы, в выдаче разрешения на переустройство и перепланировку торгово-офисного здания, администрацией МО г. Торжок от 26 декабря 2018 года, отказано. 

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, направили для представления своих интересов представителя ФИО1, которая поддержала в суде заявленные исковые требования, просила иск удовлетворить полностью.

Определением Торжокского городского суда Тверской области от 15 мая 2019 года, занесённым в протокол судебного заседания в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечён отдел архитектуры и градостроительства г. Торжка Тверской области. 

Представитель ответчика – администрации МО г. Торжок, представитель третьего лица – отдела архитектуры и градостроительства МО г. Торжок извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений не представили, об отложении судебного заседания не просили. 

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. В этой же статье закреплено общее правило, согласно которому собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Таким образом, право лица на создание нового объекта недвижимости обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Для осуществления строительства объекта недвижимости на земельном участке необходимо получить разрешение на строительство, только при наличии которого можно приступить к работам по строительству, реконструкции объектов капитального строительства (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Исследованными по делу доказательствами установлено, что ФИО2, ФИО5, ФИО4 и ФИО3 являются долевыми сособственниками земельного участка, площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***, находящегося по адресу*** ФИО3 и ФИО2 принадлежит по *** доли земельного участка, ФИО4 – *** доли, ФИО5 – *** доли. Изложенное подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности от 02 декабря 2015 года, каждое. 

Земельный участок истцов относится к категории земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование: многофункциональные комплексы и центры, общественно-деловые, торгово-развлекательные, торгово-офисные. 

На указанном земельном участке расположено торгово-офисное здание (нежилое, двухэтажное), общей площадью *** кв.м, инвентарный номер 1640, кадастровый номер ***, находящееся по адресу: ***

Указанное нежилое помещение находится в общей долевой собственности ФИО2 - доля в праве ***, ФИО3 – доля в праве ***, ФИО4 – доля в праве *** и ФИО5 – доля в праве ***, на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на торгово – офисное здание от 24 ноября 2015 года, о чём в Едином государственное реестре недвижимости зарегистрированы права на указанные доли сособственников (свидетельства о государственной регистрации права от 02 декабря 2015 года, каждое из четырёх свидетельств.

Изначально указанный объект недвижимого имущества возводился как индивидуальный жилой дом в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка (шифр 30/11), на основании разрешения администрации МО г. Торжок на строительство № RU 69305000 – 46 от 19 сентября 2012 года. 

Постановлением администрации г. Торжка Тверской области от 19 декабря 2013 года № 744 жилой дом, общей площадью *** кв.м, расположенный по *** из жилого помещения переведён в нежилое помещение (под торгово-офисное здание).

Данный объект, с такими уникальными характеристиками поставлен на государственный кадастровый (реестровый) учёт, что подтверждается кадастровой выпиской от 13 января 2014 года. 

Доводы иска сводятся к тому, что истцы самовольно произвели перепланировку чердачного помещения Торгово-офисного центра под мансарду. 

Согласно техническому паспорту на торгово-офисное здание, находящееся по адресу***, от 06 апреля 2018 года, в настоящее время указанный объект состоит из основного строения и мансарды, общая площадь нежилого здания составляет *** кв.м. Площадь первого этажа здания составляет *** кв.м., второго этажа – *** кв.м, мансарда – ***.м.

Экспликацией к поэтажному плану здания (строения) подтверждено, что в состав мансарды включены следующие ***

То есть объект недвижимого имущества реконструирован истцами. 

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Реконструкция объектов капитального строительства должна осуществляться на основании разрешения на строительство, то есть разрешение выдаётся до начала строительства (реконструкции) объекта (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Обратившись в администрацию МО г. Торжок с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта «Торгово-офисное здание» на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу*** истцы получили отказ с обоснованием, что реконструкция вышеуказанного объекта без получения разрешения в установленном порядке уже выполнена. 

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Анализ приведённых данных свидетельствует о том, что реконструированное истцами нежилое помещение является самовольной реконструкцией. 

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан 

В целях установления соответствия реконструированного нежилого здания строительным и иным нормам, истцами представлено техническое заключение ООО «***» № 111-18-ТО.

Техническим заключением установлено, что здание торгово - офисного центра, расположено в сложившейся малоэтажной городской застройке по адресу***. Подвал под зданием отсутствует. 

Основные конструктивные элементы:

- стены – из блоков ячеистого бетона; 

- перегородки мансарды – из блоков ячеистого бетона;

- перекрытия – сборные железобетонные плиты;

- кровля – скатная.

Описаны подробно конструкции наружных и внутренних стен мансарды, столбов, перегородок мансарды, перекрытий над вторым этажом, кровли, оконных заполнений, дверных заполнений, полов, лестниц внутренних. Дефектов и повреждений перечисленных элементов мансарды не выявлено, их состояние оценено как работоспособное. 

Отопление – от индивидуальной газовой котельной. Отопление мансардного этажа подключено к основной системе здания. Прибор отопления – биметаллические радиаторы. Вентиляция – естественная, через открывающиеся оконные фрамуги, канализация – в городские сети, разводка из пластиковых труб, водоснабжение – от городских сетей, электроснабжение – от городских сетей. 

По итогам детального осмотра строительных элементов здания специалисты пришли к выводу, что результаты обследования здания по адресу*** свидетельствуют о работоспособном состоянии основных строительных конструкций мансарды. Дальнейшая эксплуатация здания с учётом мансарды возможна и не угрожает жизни и здоровью граждан.

25 апреля 2018 года утверждены специальные технические условия по обеспечению пожарной безопасности торгово-офисного центра, расположенного по адресу***. СТУ являются техническими нормами, содержащими дополнительные к установленным и отсутствующим технические требования в области безопасности, отражающим особенности объекта, представляющего собой трёхэтажное здание, в котором третий этаж (мансардный) – офисы, административные и вспомогательные помещения. 

Заключением нормативно-технического совета Главного управления МЧС России по Тверской области № 3 от 11 мая 2018 года принято решение о согласовании специальных технических условий на проектирование и строительство, в части обеспечения пожарной безопасности объекта капитального строительства – Торгово-офисный центр «***» по адресу***

Для определения соответствия реконструированного торгово-офисного здания требованиям санитарных правил, Филиалом Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Тверской области» в г. Торжке проведена экспертиза по проектным материалам перепланировки чердачного помещения под мансарду. 

Согласно экспертному заключению от 12 декабря 2018 года № 08-2/49, проектные материалы перепланировки чердачного помещения под мансарду в торговом центре по адресу*** соответствуют требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещённому освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений». 

Обеспечение коммунальных услуг по нежилому зданию подтверждается договорами, заключенными с собственниками нежилого здания на предоставление коммунальных услуг:

- договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами на территории Тверской области от 12 марта 2019 года;

- договор холодного водоснабжения и водоотведения;

- договор на оказание услуг по техническому обслуживанию сетей газораспределения и газопотребления от 03 ноября 2015 года; 

- договор энергоснабжения от 01 апреля 2014 года;

Представленные техническое заключение и экспертное заключение выполнено специализированными организациями, обладающими правом на выполнение работ по обследованию технического состояния зданий и сооружений. 

Поскольку ответчик представленные заключения не оспорил, доказательств несоответствия с технической точки зрения состояния основных несущих и ограждающих строительных конструкций мансарды торгово-офисного здания требуемым показателям прочности, устойчивости и надёжности не представил, суд принимает данные заключения в качестве доказательства по делу. 

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделённые равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий. 

Такие юридически значимые обстоятельства при реконструкции нежилого здания, как отсутствие разрешение на строительство (реконструкцию), не свидетельствует о том, что в случае сохранения такого объекта будут нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц. То есть, сам по себе факт отсутствия у истца необходимых разрешений (в частности, разрешения на реконструкцию) не препятствует в предусмотренных законом случаях признанию права собственности на реконструированный объект.

Учитывая, что реконструкция указанного объекта произведена с выполнением условий по целевому использованию земельного участка с соблюдением параметров СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещённому освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», не создаёт угроз жизни и здоровью людей, является безопасным в противопожарном режиме, нежилое здание находится в таком техническом состоянии, которое позволяет его существование, суд полагает исковые требования удовлетворить. 

Нежилое здание – Торгово-офисное здание по адресу*** в прежнем состоянии прекратило своё существование, поскольку в результате реконструкции его части, изменилась общая площадь и объём. Соответственно решение суда является основанием для внесения изменения сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании права долевой собственности на реконструированный объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать право долевой собственности на объект недвижимого имущества – Торгово-офисное здание, общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***, расположенное по адресу***, в следующих долях:

- за ФИО2, *** года рождения – *** доли;

- за ФИО3, *** года рождения – *** доли;

- за ФИО4, *** года рождения – *** доли;

- за ФИО5, *** года рождения – *** доли.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращения права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 на торгово-офисное здание, двухэтажное, общей площадью *** кв.м, находящееся по адресу*** кадастровый номер ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Торжокский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий подпись Е. Ю. Арсеньева

Решение принято в окончательной форме 12 июля 2019 года.

Решение не вступило в законную силу