Мотивированное 

решение

 изготовлено 26.08.2025 года

№ 2-6298/2025

УИД50RS0035-01-2025-007147-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 августа 2025 года г.о.Подольск Московской области 

Подольский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Жабреевой Н.А.,

при секретаре Пономаренко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Бережки» о взыскании расходов на восстановительный ремонт, неустойки, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив исковые требования (л.д.55), обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Бережки» и просит взыскать с ответчика стоимость расходов на восстановительный ремонт объекта долевого строительства – квартиры (блок-секции) 2, расположенной по адресу: 

<

адрес> в размере 629 429 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 629 429 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом. Свои требования мотивирует тем, что между ней и ответчиком в ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>, по передаточному акту истцу передали указанную выше квартиру. В процессе эксплуатации, в период гарантийного срока истцом обнаружена течь кровли, в том числе сопряжения несущей конструкции (стеной), что повлекло причинение значительного ущерба. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без ответа, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась о слушании дела надлежащим образом. Ее представитель по доверенности в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований настаивал. 

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Бережки», представитель в судебное заседание явился, поддержал представленные возражения, заявил ходатайство о применении срока исковой давности, в случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст.333 ГК РФ, предоставить отсрочку исполнения решения суда. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Бережки» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в строительстве № (КП).

Согласно условиям Договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по передаточному акту расположенный в жилом доме объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства со следующими характеристиками: номер жилого дома согласно проектной декларации и генерального плана КМЖЗ «Каскад Парк» - 17, условный номер помещения – 2, этажность жилого дома – 2, общая площадь жилого помещения – 75.93 кв.м. (п.4.1 Договора). 

Исходя из п. 4.3. Договора, объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства по передаточному акту, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, при условии полной оплаты участником долевого строительства цены договора. 

Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что цена договора составляет 6 700 000 руб.

Истец свои обязательства по Договору выполнил в полном объеме.

Согласно п. 7.2 Договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

Гарантийный срок на объект составляет 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре объекта и подписании передаточного акта, должны устраняться застройщиком безвозмездно самостоятельно и с привлечением третьих лиц после письменного уведомления его участником долевого строительства о недостатках (п.7.3 Договора).

Гарантийный срок на технологические и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта составляет 3 года (п.7.4 Договора).

Согласно п. 7.7. Договора при обнаружении в переделах гарантийного срока недостатков объекта, за которые отвечает застройщик, участник долевого строительства вправе требовать их безвозмездного устранения застройщиком в разумный срок.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Бережки» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) подписан передаточный акт к договору № (КП) участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года. ФИО1 передан объект долевого строительства – квартира (блок-секция) №, общей площадью 75,90 кв.м., расположенное в многоквартирном блокированном жилом 

<

адрес>, с количеством этажей -2. 

Согласно выписке ЕГРН, собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> является ФИО1 (л.д.44-45).

Суду представлено экспертное исследование № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому общая стоимость восстановительного ремонта квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, поврежденной в результате залива составляет 629 429 руб. Причиной залива является совокупность нарушений монтажа элементов и, не препятствующих образованию скопления осадков в подкровельном пространстве объекта, что приводит к протечкам внутрь объекта. Нарушена целостность и герметичность кровельного пирога, вследствие чего в подкровельном пространстве скапливается влага в виде осадков и в дальнейшем эта влага из подкровельного пространства приникает внутрь объекта исследования: покрытие их черепицы имеет сколы и трещины, еднова имеет дефект монтажа, выраженный в перекосе относительно направляющего ребра, в связи чем осадки стекают в том числе и за пределы бортов, изоляция по борту едновы выполнена с разрывами; слой гидроизоляции выполнен с нарушением правил монтажа нахлеста (л.д.7-15).

Досудебная претензия застройщику ООО «Специализированный застройщик «Бережки» ФИО1 направлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.5-6).

Претензия получена застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Бережки» ДД.ММ.ГГГГ. 

Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения причинно -следственной связи, определения стоимости восстановительного ремонта ответчик не заявлял, от реализации процессуального права заявить данное ходатайство ответчик отказался, о чем представил расписку. 

Поскольку ответчиком не оспорено представленное истцом экспертное исследование, суд принимает данное экспертное исследование как допустимое и относимое доказательство по делу. 

В соответствии с п. 1 ст. 307 Гражданского Кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст.ст. 309, 311, 314 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться в установленный срок, надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 5 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч.6 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Как гласит ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В силу п. 1 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии с п. 3 ст. 4 названного Закона, если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктом 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей», требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которое следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.1 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно ч.4 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 ФЗ № 214 применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

С учетом изложенного, при определении действия закона во времени суд исходит из даты возникновения обязательства застройщика – даты направления досудебной претензии истцом ответчику - ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в данном случае применяется ограничение в 3% от цены договора.

Вместе с тем, согласно п. 5.1. Договора Долевого участия, цена договора составляет 6 700 000 руб. 

На основании вышеизложенного, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца стоимость расходов на восстановительный ремонт в размере 201 000 руб.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за не устранение недостатков в добровольном порядке в установленный срок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 629 429 руб.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в данной части поскольку с претензий об устранении недостатков истец обратился к ответчику только ДД.ММ.ГГГГ, ранее к ответчику истец с претензией не обращался.

Кроме того, согласно Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 479 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не начисляются неустойки, штрафы, пени по договорам долевого строительства.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 50% от суммы присужденной судом.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", установлено неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Претензия Истца направлена ответчику ДД.ММ.ГГГГ, поступила в адрес Ответчика ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено п. 11.1. Договора Долевого участия срок ответа на претензию составляет 15 рабочих дней с даты получения ее стороной. Следовательно, срок для добровольного удовлетворения претензии истек ДД.ММ.ГГГГ, в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ № на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика штрафа от суммы присужденной судом не имеется.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении положений ст. 196 ГК РФ. 

Согласно ч.6 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Пунктом 1 ст. 725 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 настоящего Кодекса.

В силу ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п.1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из пояснений представителя истца, представленного исследования следует, что в июле 2022 года истец узнал о ненадлежащем качестве квартиры (объекта долевого строительства). В ДД.ММ.ГГГГ истец обращался с претензией в управляющую компанию, с претензией в адрес ответчика истец обратился только ДД.ММ.ГГГГ. 

Судом установлено, что дефекты объекта долевого строительства выявлены в течение гарантийного срока, который в соответствии с условиями договора (п.7.3 ) истекает ДД.ММ.ГГГГ, с исковым заявлением в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, со дня обнаружения недостатков в квартире (ДД.ММ.ГГГГ и до обращения с иском в суд (ДД.ММ.ГГГГ) трехлетний срок исковой давности, установленный статьями 725, 196 ГК РФ, не истек.

Ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Поскольку решением суда с ответчика взысканы расходы на восстановительный ремонт в размере 201 000 руб. в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки и штрафа истцу отказано, ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения судебного акта суд оставляет без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Бережки» о взыскании расходов на восстановительный ремонт, неустойки, штрафа, – удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бережки» в пользу ФИО1 стоимость расходов на восстановительный ремонт в размере 201 000 руб. 

В удовлетворении требований о взыскании неустойки, штрафа – отказать.

В удовлетворении ходатайства ООО «Специализированный застройщик «Бережки» о предоставлении отсрочки исполнения судебного решения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий судья Н.А. Жабреева