Дело №3а-56/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 июня 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Федчун Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО1 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО1 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, утверждена в размере 60 846 420,19 рублей.

16 мая 2017 на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №483 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 30 094 000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 апреля 2017 года №154-17, выполненному ООО «АмурОценка», по состоянию на 01 января 2016 года.

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчёта, который не мог быть учтён Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления. 

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчёт об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в сумме 60 846 420,19 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 19 апреля 2017 года №09-51/17/1129.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 пояснила, что она в полном объёме поддерживает исковые требования, просит отменить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483, заявление ФИО2 от 19 апреля 2017 года №09-51/17/1129 напаравить в комиссию на повторное рассмотрение.

Представитель заинтересованных лиц ФИО2 и ФИО4 – ФИО5 суду пояснил, что оснований для отмены решения комиссии при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483 не усматривается, поскольку Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 апреля 2017 года №154-17, выполненный ООО «АмурОценка», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. В экспертном заключении сделан вывод о том, что при наличии нарушений в Отчёте об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует диапазону цен на рынке аналогичной недвижимости.

В письменном отзыве руководитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО6 исковые требования административного истца не признал, указав, что постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № утверждена в размере 60 846 420,19 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области 16 мая 2017 года № 483 на основании заявления ФИО2 пересмотрена кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание, кадастровый №, и установлена в размере рыночной стоимости в сумме 30 094 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 апреля 2017 года №154-17, который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Он полагает, что административный истец не наделён правом судебного обжалования указанного решения Комиссии; представление заявителем в Комиссию положительного экспертного заключения на Отчёт носит добровольный характер.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО7 требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал, указав, что Отчёт об оценке объекта недвижимости с кадастровым № от 08 апреля 2017 года №154-17 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

В письменных отзывах заинтересованные лица ФИО2 и ФИО4. исковые требования административного истца не признали, указав, что доводы административного истца, приведённые в административном исковом заявлении, не являются основаниями для отмены оспариваемого решения комиссии от 16 мая 2017 года №483. В иске просили отказать, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участии, обеспечили явку своего представителя.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, ФИО2 и ФИО4 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО2 и ФИО4. на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, утверждена по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 60 846 420,19 рублей.

19 апреля 2017 года ФИО2 обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и представила Отчёт от 08 апреля 2017 года №154-17, выполненный ООО «АмурОценка», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 30 094 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483 кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, пересмотрена и утверждена в сумме 30 094 000 рублей.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в суде представителя административного истца ФИО3, представителя заинтересованных лиц ФИО5, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, влияет на размер налога, подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчёт, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчётов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483 по заявлению ФИО2 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 30 094 000 рублей.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483, не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 08 апреля 2017 года №154-17 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Агентство «Эксперт» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчёта от 08 апреля 2017 года №154-17 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Агентство «Эксперт».

На разрешение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 08 апреля 2017 года №154-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №.

Из заключения эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 04 мая 2018 года № 307/18 следует, что в Отчёте об оценке от 08 апреля 2017 года №154-17 выполненным ООО «АмурОценка» выявлены нарушения законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком не корректно применена корректировка на местоположение в сравнительном и доходном подходах для объекта недвижимости. Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что при наличии имеющихся нарушений в Отчёте об оценке от 08 апреля 2017 года №154-17 рыночная стоимость объекта капитального строительства соответствует диапазону цен на рынке аналогичной недвижимости. При составлении Отчёта об оценке от 08 апреля 2017 года №154-17 оценщик определил, что рыночная цена объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 1 208,4 кв.м., кадастровый №, может находиться в диапазоне от 25 580 000 рублей до 34 608 000 рублей, оценщик рассчитал рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в сумме 30 094 000 рублей.

Оценивая Отчёт об оценке от 08 апреля 2017 года №154-17 и экспертное заключение от 04 мая 2018 года №307/18 выполненное ООО «Агентство «Эксперт» на Отчёт об оценке от 08 апреля 2017 года №154-17, суд находит их допустимыми доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Выявленные экспертом нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведённые в мотивировочной части заключения эксперта, установление рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере 30 094 000 рублей указанном в Отчёте от 08 апреля 2017 года № 154-17, поскольку указанная рыночная стоимость соответствует диапазону цен на рынке аналогичной недвижимости.

Квалификация эксперта Ф.И.О.1 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

Таким образом, в нарушение ст.226 КАС РФ, административный истец не представил суду доказательства, опровергающие выводы комиссии об обоснованности установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, а также не представил доказательства, опровергающие результаты рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым №.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца об отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Административному истцу – мэру г. Благовещенска ФИО1 отказать в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №483 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 1208,4 кв.м., по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев