Дело №2-1897/19

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

20 февраля 2019 года город Курган 

Курганский городской суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Маргиной С.В.,

при секретаре Стряпихиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с условиями договора займа №№489/ВИ-2011 от 24.11.2011 года ФИО1, являющемуся участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, ОАО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация» предоставило заём в сумме 1 952 205 рублей 66 копеек на срок 132 месяца для приобретения в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Ответчику был предоставлен целевой жилищный заем согласно договора №1110/00032937 целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного займа и погашения обязательств по ипотечному займу от 24.11.2011. Заем был предоставлен заемщику в безналичное форме путем перечисления всей суммы займа на счет № в ООО КБ «Кетовский». На указанный счет зачисляются средства в сумме 747 794 рубля 34 копейки, предоставляемые по договору ЦЖЗ для внесения первоначального взноса в целях приобретения квартиры по договору купли-продажи; денежные средства, предоставляемые по договору ЦЖЗ для внесения ежемесячных платежей в счет исполнения обязательств по договору займа. По состоянию на 28.11.2018 года квартира была оценена в размере 1739000 рублей. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «ДОМ.РФ» на основании справки о наличии закладной на счете ДЕПО. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредиту и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной. Заказным письмом в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. По состоянию на 05.12.2018 года, общая сумма задолженности по договору займа составляет 1 665 150 рублей 75 копеек, в том числе 1 595 165,92 руб. - задолженность по основному долгу, 69 984,83 руб. - задолженность по процентам. Поскольку ответчиком до настоящего времени не выполнены обязательства по договору займа, истец считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость квартиры составляет 1739 000 рублей. Начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80 % от указанной рыночной стоимости предмета ипотеки, а именно в сумме 1 391200 рублей. 12 декабря 2018 года истец направил в Федеральное государственное казенное учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» уведомление о намерении обратится в суд с иском о взыскании задолженности и обращению взыскания на заложенное имущество.

Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа №489/ВИ-2011 от 24.11.2011 г. в размере 1 665150 рублей 75 копеек в том числе 1 595 165,92 руб.- задолженность по основному долгу; 69 984,83 руб. - задолженность по процентам. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчику, расположенную по адресу: 

<

адрес> Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену Квартиры в размере 1 391 200 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 525 рублей 75 копеек.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Представитель третьего лица ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в судебное заседание не явился, в возражениях просил рассмотреть дело без его участия. В возражениях указано, что приостановление платежей в счет погашения обязательств по договору ипотечного займа со стороны ФГКУ «Росвоенипотека» произошло в связи с неправомерными действиями должностных лиц войсковой части, в которой ФИО1 проходит военную службу, текущая задолженность по ипотечному займу в ближайшее время будет погашена ФГКУ «Росвоенипотека» и исполнения обязательств по перечислению ежемесячных платежей по договору ипотечного займа будет возобновлено.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 24.11.2011 года между ОАО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация» и ФИО1 заключили договор займа №489/ВИ-2011, в соответствии с которым займодавец предоставляет заемщику заем в размере 1952205 рублей 66 копеек сроком на 131 месяц, считая с даты фактического предоставления займа.

Возврат займа и уплата процентов за пользование займом осуществляется заемщиком за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику как участнику накопительно- ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору целевого жилищного займа (п.1.3).

Заем предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> состоящей из 3 комнат, общей площадью 61,2 кв.м., расположенной на 4 этаже 9-этажного дома, стоимостью 2 700 000 рублей. Квартира приобретается в собственность ФИО1.

24.11.2011 года Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», с одной стороны, и участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих ФИО1, с другой стороны, заключили договор №110/00032937, займодавцем заемщику предоставляется целевой жилищный займ в размер 747794 рублей 34 копейки для внесения первоначального взноса в целях приобретения помещения по договору купли-продажи с использованием ипотечного займа по договору займа от 24.11.2011 года №489/ВИ-2011 за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете заемщика.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является, в числе прочих, ипотека квартиры в силу закона, в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке».

Права кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области первоначальному залогодержателю 15.12.2011 года.

АО «ДОМ.РФ» выполнило принятые на себя по кредитному договору обязательства своевременно и в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами.

Таким образом, судом установлено, что АО «ДОМ.РФ»свои обязательства перед ответчиком ФИО1 выполнило.

Своих обязательств по заключенному договору займа перед законным владельцем закладной АО «ДОМ.РФ» надлежащим образом заемщик не исполняет: начиная с 31.07.2018 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиком не производятся или производятся не в полном объеме.

Пунктом 4.4.1 договора займа от 24.11.2011 года № 489/ВИ-2011 предусмотрено, что займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору займа путем предъявления письменного требования о досрочном погашении текущей задолженности, уплате начисленных процентов и суммы пеней, в частности, в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа более чем на 45 календарных дней, или просрочках очередных ежемесячных платежей более трех рз в течение 12 месяцев.

Согласно пункту 4.4.2 договора займа от 24.11.2011 года № 489/ВИ-2011 займодавец имеет право в случае неисполнения заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства, при неудовлетворении заемщиком требований владельца закладной в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления, обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.

Поскольку ответчиком с июля 2018 года обязанность по внесению ежемесячных платежей по возврату суммы займа и процентов за пользование им производилась ненадлежащим образом, 06.11.2018 года ему было направлено требование, в соответствии с которым ФИО1 в срок до 27.11.2018 года предлагалось досрочно исполнить обязательства по займу в размере 1652456 рублей 56 копеек.

По истечении указанного срока задолженность ответчиком не была погашена.

Решением Челябинского гарнизонного военного суда от 19.09.2018 признаны незаконными действия Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Курганской области, на ответчика возложена обязанность устранить нарушение жилищных прав ФИО1, восстановить в реестре участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Уральским окружным военным судом от 22.11.2018 решение Челябинского гарнизонного военного суда от 19.09.2018 оставлено без изменения. 

Как следует из возражений ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», приостановление платежей в счет погашения обязательств по договору ипотечного займа со стороны ФГКУ «Росвоенипотека» произошло в связи с неправомерными действиями должностных лиц войсковой части, в которой ФИО1 проходит военную службу, текущая задолженность по ипотечному займу в ближайшее время будет погашена ФГКУ «Росвоенипотека» и исполнение обязательств по перечислению ежемесячных платежей по договору ипотечного займа будет возобновлено.

Из материалов дела следует, что 31.01.2019 года в счет исполнения обязательств ответчика по ипотечному займу ФГКУ «Росвоенипотека» было перечислено в АО «ДОМ.РФ» 157566 рублей. Таким образом, ФИО1 вошёл в график платежей по договору займа. 

Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Данная норма предоставляет заимодавцу право потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Вместе с тем, статья 811 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяет сделать вывод о том, что после истечения срока для добровольного исполнения требования о полном досрочном возврате займа, вся сумма займа считается просроченной.

Действительно, ответчиком не были исполнены требования АО «ДОМ.РФ» о полном погашении долга, однако просроченная задолженность была погашена ФГКУ «Росвоенипотека» в полном объеме.

Вместе с тем, суд считает, что предусмотренное пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации правило, хотя и имеет императивный характер, однако не является безусловным и в целях обеспечения необходимого баланса интересов обеих сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками своих обязанностей по кредитному договору подлежит применению с учетом конкретных обстоятельств дела.

Как следует из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных в Определениях от 15.01.2009 года № 243-0-0, от 16.04.2009 года № 331-0-0, при разрешении спора, связанного с применением положений пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса. Российской Федерации в каждом конкретном случае необходимо учитывать фактические и юридические обстоятельства (наличие и исследование уважительных причин допущенных нарушений обязательств, период просрочки, суммы просрочки, вину одной из сторон), позволяющие соблюсти вытекающую из конституционного принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) паритетность в отношениях между сторонами.

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, а также долгосрочность займа (264 месяца), принятие ответчиком мер по погашению просроченной задолженности по кредитному договору, процентов за пользование займом, пени, возможность дальнейшего надлежащего исполнения ответчиком обязательств в соответствии с условиями кредитного договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору.

При этом суд считает, что удовлетворение требований истца о досрочном взыскании суммы кредита являлось бы явно несоразмерным допущенному ответчиком нарушению предусмотренного кредитным договором обязательства (срок которого истекает в 2022 году) и его последствиям.

Вместе с тем суд полагает, что истец не лишен права обратиться в суд с требованиями к ФИО1 о взыскании текущей задолженности (при ее наличии), а в случае неисполнения им своих обязательств в дальнейшем с требованиями о досрочном взыскании долга по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено пунктом 3 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель) за изъятиями, установленными законом.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по содержанию.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное,

В силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные ограничения для обращения взыскания предусмотрены статьей 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что ответчик до вынесения решения суда полностью погасил просроченную задолженность по кредитному договору, вошел в график платежей, от выплаты кредита не отказывается, продолжая вносить платежи, заемные обязательства обеспечены, залоговое имущество не утрачено, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 144, 194-197, абз. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 1665150 рублей 75 копеек, обращении взыскания на заложенную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд путем подачи жалобы через Курганский городской суд, вынесший решение, в течение месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.

Судья С.В. Маргина