Дело №

50RS0№-05

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 марта 2025 года.

Красногорский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Брижевской И.П.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «РусСтройГарант» о признании недействительным пункта договора, взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику о признании недействительным пункта 6.2. договора, взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «РусСтройГарант» был заключен договор участия в долевом строительстве № ЛКГ-19(кв)-1\11\6(2) (АК), в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства - квартиру по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана застройщиком истцу по Акту приёма-передачи.

В процессе эксплуатации истцом были обнаружены строительные недостатки жилого помещения.

Для установления факта наличия недостатков в квартире, определения причин их возникновения и стоимости их устранения истец обратился в независимую экспертную организацию. По итогам проведения экспертизы, величина затрат на восстановительный ремонт составила 1440388 рублей.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика им была направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ.

До настоящего времени ответчик не предпринял никаких мер к устранению выявленных дефектов.

На основании изложенного истец обратился с настоящим иском в суд и, уточнив заявленные требования, просит взыскать с ответчика:

-сумму расходов на устранение недостатков в размере 413692 руб. 17 коп.,

-неустойку в размере одной 1/150 ключевой ставки Банка России от стоимости расходов за каждый день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства,

-компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей,

-штраф в размере 50% от взысканной суммы,

-судебные расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2000 рубю:

-расходы по оплате государственной пошлины 2274 руб.,

-расходы по оплате услуг эксперта 75000 руб.,

-расходы по оплате юридических услуг 50000 рублей.

Кроме того, просит признать недействительным п. 6.2. договора участия в долевом строительстве, устанавливающий гарантийный срок на отделочные работы 1 год, указывая на несоответствие данного пункта действующему в момент заключения договора законодательству.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался судом - судебными извещениями.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был также извещен надлежащим образом – судебными извещениями. Представил письменный отзыв на иск, согласно которому просил оставить иск без удовлетворения, в случае удовлетворения иска, снизить размер компенсации морального вреда, неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, просил применить ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ к правоотношениям сторон, в соответствии с которой, сумма взысканных денежных средств не может превышать 3% от цены договора.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «РусСтройГарант» был заключен договор участия в долевом строительстве № ЛКГ-19(кв)-1\11\6(2) (АК), в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства - квартиру по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана застройщиком истцу по Акту приёма-передачи.

В процессе эксплуатации истцом были обнаружены строительные недостатки жилого помещения.

Для установления факта наличия строительных недостатков в квартире, определения причин их возникновения и стоимости их устранения истец обратился в независимую экспертную организацию ООО «Про-Эксперт».

По итогам проведения экспертизы, было установлено наличие строительных недостатков в выполненных застройщиком отделочных работах, величина затрат на восстановительный ремонт составила 1440388 рублей, о чем указано в Заключении № МСК-56\06-24 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6.2. договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 (пять) лет со дня передачи объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года со дня подписания первого передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта.

Истец заявил требования о признании недействительным п. 6.2. договора в части, устанавливающей гарантийный срок на отделочные работы в 1 год, указывая на то, что оспариваемая часть договора противоречила требованиям действующего на момент заключения договора законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указывалось выше, договор долевого участия заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на момент заключения договора, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в той же редакции, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в редакции, действующей в момент заключения сторонами договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, с учетом позиции, изложенной в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-АД14-7399 и определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС19-24320, суд считает, что условие об установлении в п. 6.2. договора, заключенного между сторонами, гарантийного срока на отделочные работы в 1 год не соответствовало действующему на тот момент законодательству, поскольку такой срок не мог составлять менее чем пять лет в силу закона.

Пункт 6.2. в оспариваемой части нарушает права истца, поскольку фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель – истец имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца о признании недействительным п. 6.2. договора в части, устанавливающей гарантийный срок на отделочные работы в 1 год, подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). 

Из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана ответчиком-застройщиком истцу по Акту приёма-передачи.

В процессе эксплуатации истцом были обнаружены строительные недостатки жилого помещения.

Для установления факта наличия строительных недостатков в квартире, определения причин их возникновения и стоимости их устранения истец обратился в независимую экспертную организацию ООО «Про-Эксперт».

По итогам проведения экспертизы, было установлено наличие строительных недостатков в выполненных застройщиком отделочных работах, величина затрат на восстановительный ремонт составила 1440388 рублей, о чем указано в Заключении № МСК-56\06-24 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика им была направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ.

Однако доказательств направления такой претензии материалы дела не содержат и истцом суду не представлены.

В материалах дела имеется претензия истца о возмещении расходов на устранение строительных недостатков в указанном выше размере, направленная истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств возмещения расходов на устранение недостатков, равно как и доказательств устранения недостатков, ответчиком суду не представлено.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы АНО "Цент судебной экспертизы и правотворчества" рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), выявленных в процессе исследования квартиры истца составляет 413692 руб. 17 коп.

Данное заключение не вызывает сомнений у суда, выводы такового не опровергнуты допустимыми и достоверными доказательствами.

Таким образом, суд считает возможным положить представленное экспертное заключение, выполненное экспертами АНО "ЦСЭП", в основу решения. У суда не имеется оснований не доверять выводам экспертов, поскольку экспертиза проведена лицами, обладающими специальным познаниям, эксперты, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы экспертов научно обоснованы, мотивированы, согласуются с материалами гражданского дела, не допускают двойного толкования. Заключение составлено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ и ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представитель ответчика в возражениях на исковое заявление просил суд применить ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к правоотношениям сторон, ограничив сумму взыскания расходов 3 % от стоимости объекта.

Так, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 

Данная норма введена в действие пунктом 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ, в указанной части вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5 ст. 6 указанного Федерального закона, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что обязанность ответчика устранить недостатки строительства, в том числе путем устранения недостатков, возникли до ДД.ММ.ГГГГ, а именно ДД.ММ.ГГГГ - то есть при направлении истцом в адрес ответчика претензии, суд считает, что данные положения ст. 10 ФЗ Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон в заявленной части применению не подлежат.

Таким образом, разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения (ст. 7 Федерального закона №–ФЗ), принимает в качестве доказательства стоимости устранения недостатков заключение судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков по договору участия в долевом строительстве, в размере 413692 руб. 17 коп.

В соответствии с результатами судебной экспертизы недостатки имеют строительный характер, а не эксплуатационный, в связи с чем, стороной истца требования заявлены к застройщику правомерно.

Уточнив иск, истец заявил требования о взыскании неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку данные требования основаны на законе, суд удовлетворяет их и взыскивает с указанного времени с ответчика неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возмещении стоимости устранения недостатков по дату фактического исполнения обязательств в части возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения от суммы 413692,17 руб., но не более этой суммы.

На основании ст.151 ГК РФ, ст. ст. 1099, 1101 ГК РФ, ч.2 ст.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным.

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца была направлена ответчику уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций.

При таком положении, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, в соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг эксперта в размере 75000 рублей, расходы по уплате госпошлины 2274 руб., расходы по оплате нотариальных услуг 2000 руб.

Расходы по оплате услуг представителя, суд, исходя из объема работы проделанной представителем в ходе судебного разбирательства, категории сложности дела, принципов разумности и справедливости, считает возможным взыскать в размере 35000 рублей.

Также имеются основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № в части взысканных денежных средств расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Кроме того, в соответствии со ст. 193 ГПК РФ, с учетом размера удовлетворенного иска, а также суммы госпошлины уже внесенной в доход государства истцом, с ответчика в пользу государства надлежит взыскать госпошлину в размере 5062 руб. 92 коп.

Также с ответчика в пользу АНО «Центр судебной экспертизы и правотворчества» надлежит взыскать расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 115000 рублей.

Руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 6.2. договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ЛКГ-19(кв)-1\11\6(2) (АК), заключенного между ООО «РусСтройГарант» и ФИО1 в части установления гарантийного срока на отделочные работы. выполненные в объекте долевого участия в строительстве сроком 1 год.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в пользу ФИО1 стоимость затрат на устранение строительных недостатков в размере 413692 руб. 17 коп., компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса 2000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта 75000 рублей, расходы по оплате госпошлины 2274 руб., расходы по оплате услуг представителя 35000 рублей.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возмещении стоимости устранения недостатков, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, рассчитанной от суммы 413692 руб. 17 коп., но не более суммы в размере 413692 руб. 17 коп.

В удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов в большем размере, взыскании штрафа – отказать.

Предоставить ООО «РусСтройГарант» отсрочку исполнения решения суда в части взысканных сумм расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в доход государства государственную пошлину в размере 5062 руб. 92 коп.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в пользу АНО «Центр судебной экспертизы и правотворчества» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 115000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.П. Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская