Дело № 3а-297/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

3 июля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ..., находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме 2 858 706 рублей (согласно отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала указанные требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, не согласившись с размером рыночной стоимости объекта, указанным в отчете об оценке, полагал возможным установить кадастровую стоимость в сумме, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Административный истец и иные лица, участвующие в деле, в суд к назначенному времени не явились. 

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

От остальных лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства, заявления не поступали. 

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10 февраля 2014 года № 14-48, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, ФИО1 является арендатором земельного участка в кадастровым номером ... площадью 2 853 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многофункционального здания (детского кафе, косметического салона, офисов), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...

По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца основанного на законе интереса в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 18 768 888,45 рублей.

1 декабря 2016 года ФИО1 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, представив отчет об оценке от 23 ноября 2016 года № 537/11-2016, выполненный оценщиком ЗАО «Приазовский центр смет и оценок» ... Решением Комиссии от 26 декабря 2016 года удовлетворено заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 333 754 рубля. 

Вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 26 июня 2017 года по административному делу № 3а-476/2017 решение Комиссии от 26 декабря 2016 года признано не соответствующим нормативным правовым актом, поскольку установлено, что отчет составлен с нарушением федеральных стандартов оценки; сведения об определенной решением Комиссии кадастровой стоимости исключены из Единого государственного реестра недвижимости. 

23 января 2018 года указанным выше оценщиком составлен новый отчет об оценке № 024/01-2018, в котором указано, что рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляла 2 858 706 рублей.

1 февраля 2018 года ФИО1 вновь обратился в Комиссию, но в приеме заявления о пересмотре кадастровой стоимости отказано по мотиву непредставления необходимых документов.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителей сторон назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 22 мая 2018 года № 35-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 9 514 755 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Эксперт ... допрошен в судебном заседании, дал мотивированные ответы на вопросы, возникшие у представителей сторон и суда. Дополнительно пояснил, что отбор объектов-аналогов был продиктован, в том числе сведениями о местоположении объекта оценки, экономической ситуации на рынке земельных участков в г. Таганроге непосредственно в период, предшествующий дате оценки – 1 января 2014 года, информацией о востребованности земли в указанный период в соответствующем районе города, который в тот момент динамично развивался, коммерческой привлекательностью участков под многофункциональные коммерческие строения в этом районе с высокой плотностью соседней жилой застройки и большим количеством потенциальных потребителей коммерческих услуг. Нахождение участка в зоне подлета аэродрома значимого влияния на ценообразование участка коммерческого назначения не оказывает.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру. 

Возражения представителя административного истца на заключение судебной экспертизы не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность выводов судебного эксперта.

Ссылка административного истца на то, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 27 ноября 2013 года кадастровая стоимость земельного участка была установлена в сумме 3 226 743 рубля отклоняется судом, учитывая, что указанным решением кадастровая стоимость объекта определялась по состоянию на 1 января 2007 года исходя из характеристик участка, существовавших на эту дату, и с учетом экономической ситуации на рынке земли, развитости соответствующего района и других параметров на дату оценки, ретроспективно удаленную от даты оценки, рассматриваемой в настоящем деле, на 7 лет.

Расчеты, самостоятельно проведенные представителем ФИО1 ФИО2, не могут быть приняты во внимание, учитывая, что произведены они без соблюдения методологии и стандартов оценки, без анализа и учета всей совокупности ценообразующих факторов.

Представленная ФИО2 сравнительная таблица кадастровой стоимости на земельные участки, расположенные в том же районе, что и объект оценки, также не опровергает выводов судебного эксперта, учитывая, что на стоимость каждого объекта влияет не только его нахождение в том или ином районе города, но и иные многочисленные индивидуальные характеристики, в том числе назначение земли, расположение относительно красных линий, транспортная доступность, размер и конфигурация участка, окружение, обеспеченность инженерными коммуникациями. Исследование же индивидуальных характеристик иных земельных участков, не имеющих отношения к предмету спора, в рамках настоящего дела не производится.

Судебный эксперт надлежащим образом подтвердил наличие у него специального образования и опыта работы по специальности, дающих ему право выполнять назначенные судом экспертизы. Обязательное представление в суд вместе с экспертным заключением сведений о членстве в саморегулируемой организации оценщиков и получении квалификационных аттестатов процессуальным законом не предусмотрено. 

Названные документы требуются при выполнении отчетов и заключений в порядке и случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Судебная экспертиза, по усмотрению суда, может быть поручена любому лицу, обладающему необходимыми специальными познаниями и опытом работы, независимо от условий, указанных в Федеральном законе № 135-ФЗ. 

Настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Следовательно, датой обращения ФИО1 с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать дату его первичного обращения в Комиссию - 1 декабря 2016 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. 

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка 49%, что, с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в конкретном рассматриваемом случае не свидетельствует о том, что при проведении государственной кадастровой оценки были допущены методологические или иные ошибки, вынудившие административного истца к обращению за судебной защитой.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Размер рыночной стоимости по заключению судебной экспертизы, являющийся экономически обоснованным, Правительство Ростовской области также не оспаривало. Первичные возражения, касающиеся отчета об оценке, являлись обоснованными.

При указанных обстоятельствах судебные расходы по делу должны быть в полном объеме возложены на административного истца и основания для возмещения понесенных им расходов отсутствуют.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 853 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многофункционального здания (детского кафе, косметического салона, офисов), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 9 514 755 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 1 декабря 2016 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 6 июля 2018 года

Судья О.А.Руднева