Дело № 2-1091/2025

УИД: 59RS0004-01-2024-008556-32

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 20.06.2025

Резолютивная часть решения принята 20.06.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 24.07.2025.

Судья Мотовилихинского районного суда г. Перми Сажина К.С.,

при ведении протокола секретарем Комаровой П.В.,

с участием представителя истца – ФИО1, действующей на основании доверенности от 24.07.2024,

представителя ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности от 10.11.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 (далее – ФИО3, истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 (далее – ФИО4, ответчик) о взыскании убытков.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: 2-х этажное здание, назначение – нежилое, площадь 91,3 кв.м., кадастровый №, и земельный участок, площадью 51 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации (далее – здание).

По результатам проведенного в ноябре 2019 года технического обследования (в период нахождения здания в собственности ФИО4) специалистами ООО «Безопасность в промышленности» подготовлен технический отчет, согласно которому строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и опасности для лиц, эксплуатирующих и находящихся вблизи здания, не представляют. 

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ленинского района г. Перми подан иск в Арбитражный суд Пермского края к ФИО3 о сносе самовольной постройки.

В ходе проведения экспертных исследований по делу № А50-22719/2021 установлено, что здание не соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам. Строительство здания осуществлено без разрешения на строительство, эксплуатация здания осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию, здание не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не соблюдены расстояния от инженерных сетей, здание выходит за границы земельного участка с кадастровым номером и частично расположено на соседних земельных участках и на неразграниченных землях и др. В связи с наличием выявленных несоответствий нормативным требованиям экспертами сделан вывод о том, что эксплуатация здания не является безопасной для здоровья и жизни всех граждан, являющихся пользователями здания (в том числе собственника). При этом эксперты пришли к выводу о возможности приведения спорного здания в соответствии с установленными требованиями градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки города Перми, Генеральному плану города Перми в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах без его полного сноса. Проведение мероприятий по приведению здания в соответствие с установленными требованиями не исключает (то есть допускает/позволяет) дальнейшую его безопасную эксплуатацию собственником и третьими лицами (без угрозы жизни и здоровью граждан). Экспертами приведены мероприятия, необходимые для приведения здания в соответствие с установленными требованиями. Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А50-22719/2021, вступившим в законную силу, на ФИО3 возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки – спорного здания или произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, строительными нормами и правилами.

Ранее ФИО3 обращалась в суд с иском к ФИО4 о соразмерном уменьшении покупной цены за здание на 3 595 073 руб. 85 коп., взыскании с ответчика излишне уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 3 595 073 руб. 85 коп. Решением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований ФИО3 к ФИО4 об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств в размере 3 595 073 руб. 85 коп. отказано.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО4, гарантируя, что недвижимое имущество соответствует градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям законодательства, допустил злоупотребление гражданскими правами и обязанностями, воспользовался доверием покупателя ФИО3, скрыл наличие существенных недостатков здания, несмотря на то обстоятельство, что о них ему было достоверно известно.

ФИО3 произвела и далее должна будет произвести расходы для восстановления нарушенного права. 

Согласно экспертному исследованию ООО «Проспект» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость устранения недостатков здания составляет 4 442 000 руб. Кроме того, ФИО3 приобретен гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым №, и понесены иные расходы, связанные с тем, что здание выходит за границы земельного участка с кадастровым № и частично расположено на земельных участках с кадастровыми № и на неразграниченных землях. 

Более того, ФИО3 при рассмотрении дела № А50-22719/2021 понесла судебные расходы в размере 335 000 руб. (государственная пошлина и судебные издержки).

ФИО3 не получила доходы, которые получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (упущенная выгода), размер которых на сегодняшний день также определяется соответствующим экспертным исследованием.

Считает, что указанные выше убытки подлежат взысканию с ФИО4

На основании изложенного истец ФИО3 просит взыскать с ответчика ФИО4 убытки в размере 4 777 000 руб., из которых: 4 442 000 руб. в счет устранения недостатков переданного товара, 335 000 руб. в счет реального ущерба, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 085 руб.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела судом извещена.

Представитель истца – ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела судом извещен.

Представитель ответчика – ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласна по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, из которого следует, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец приобрел у ответчика 2-х этажное административное здание (хозяйственное строение) площадью 91,3 кв.м. (кадастровый №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок под зданием площадью 51 кв.м. (кадастровый №) по цене 4 500 000 руб.

При подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец осмотрел объект, никаких претензий по состоянию объекта не указал. Передача объекта произошла ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обосновывает свои требования экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ по арбитражному делу №. Ранее, до подачи иска, никаких претензий в адрес ответчика не было.

Ответчик считает, что истцом пропущен 2-летний пресекательный срок для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный частями 1, 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также ответчик считает, что истцом не доказано, что недостатки, указанные в экспертной заключении, в рамках арбитражного дела № А50-22719/2021, возникли до передачи объекта покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, то есть именно те недостатки, за которые отвечает продавец (статья 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Полагает, что надлежащим ответчиком по требованию о взыскании убытков должен быть застройщик объекта недвижимости, признанной впоследствии самовольной постройкой. 

При рассмотрении гражданского дела №, а также арбитражного дела № установлено, что строительство 2-х этажного нежилого здания, площадью 91,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, завершено в 2014 году и на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за ФИО5 Именно ФИО5 является лицом, осуществившим реконструкцию спорного объекта из гаража в административное здание. Постановка на кадастровый учет 2-х этажного административного здания (хозяйственного строения) осуществлена в упрощенном порядке на основании декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ как вспомогательного строения. В материалах дела имеется технический паспорт на спорный объект недвижимости, который был передан истцу при заключении договора купли-продажи с ответчиком. В указанном паспорте стоит штамп «разрешения на строительство не предъявлено», то есть истцу, как покупателю по договору, на момент приобретения объекта все эти сведения были известны. Данную информацию ответчик от истца при заключении договора купли-продажи не скрывал, действовал добросовестно. Просит в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица: ФИО5, АО КБ «Уральский финансовый дом» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещались.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

10.09.2021 администрация Ленинского района г. Перми обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к ФИО3 о сносе самовольной постройки.

Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № иск удовлетворен, суд обязал ФИО3 в течение года осуществить снос самовольной постройки: 2-этажного административного здания (хозяйственное строение), площадью 91,3 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, или в течение двух с половиной лет произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, строительными нормами и правилами (т. 1, л.д. 234-241).

Указанное решение в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Решением установлено, что до 2014 года на земельном участке с кадастровым № располагался объект капитального строительства – гаражный бокс, который снесен.

В 2014 году завершено строительство 2-х этажного нежилого здания, площадью 91,3 кв.м. и на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за ФИО5 При этом разрешенное использование земельного участка оставалось неизменным: под индивидуальный гараж-бокс.

Постановка на кадастровый учёт 2-этажого административного здания (хозяйственного строения) осуществлена ДД.ММ.ГГГГ в упрощённом порядке на основании декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ как вспомогательного строения. Сведения о каком-либо объекте капитального строительства, являющегося основным по отношению к спорному 2-этажному административному зданию (хозяйственному строению) в реестре недвижимости отсутствуют, соответственно, в период постановки данного объекта на государственный кадастровый учёт основного объекта капитального строительства не существовало.

Согласно сведениям из автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Перми, информация о выданных разрешениях на строительство объектов капитального строительства, о выдаче разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым № отсутствует, с соответствующим заявлением кто-либо в уполномоченный орган не обращался.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО4, собственником нежилого здания с кадастровым № площадью 91,3 кв.м. и земельного участка площадью 51 кв.м. стал ФИО4 При заключении договора продавец уведомил покупателя о том, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию, то есть на указанном земельном участке фактически расположено нежилое помещение, а не гараж-бокс. Покупатель также уведомлялся о том, что нежилое помещение частично расположено на смежном участке.

В 2016 году вид разрешённого использования земельного участка был изменён на «административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи (далее – договор, т. 1, л.д. 24-25), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: 2-х этажное здание, нежилое, площадью 91,3 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 51 кв.м., категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации.

Согласно разделу 2 договора, продавец заверил, что недвижимое имущество соответствует градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям законодательства.

Цена договора составляет 4 500 000 руб. (пункт 3.1 договора).

По результатам проведенного в ноябре 2019 технического обследования, в период когда собственником являлся ФИО4, специалистами ООО «Безопасность в промышленности» подготовлен технический отчет, где отражены выводы о том, что строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и опасности для лиц, эксплуатирующих и находящихся вблизи здания не представляет, требуется выполнение ремонта отмостки для исключения подмывания фундамента атмосферных осадков. Даны рекомендации о необходимости разработки проекта реконструкции здания с последующим внесением туда конструктивных элементов, не входящих в имеющийся проект и правкой существующих; ремонт отмостки; демонтаж хрупкой части МУ между 2 и 3 плитой перекрытия.

Из выписки из ЕГРН следует, что 2-этажное нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № зарегистрировано на праве собственности за ФИО3

По результатам проведенного исследования в рамках гражданского дела № А50-22719/2021 эксперты пришли к следующим выводам: 2-этажное административное здание по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № не соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, в частности: строительство здания осуществлено без разрешения на строительство, эксплуатация здания осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию; здание не соответствует проектной документации на строительство, местоположение здания не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не соблюдены расстояния от инженерных сетей; здание выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410135:16 и частично расположено на соседних земельных участках и на неразграниченных землях и др. 

Также эксперты пришли к выводу о возможности приведения 2-этажного административного здания в соответствие с установленными требованиями градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки города Перми, Генеральному плану города Перми, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах без его полного сноса. Проведение мероприятий по приведению 2-этажного административного здания (хозяйственного строения) площадью 91,3 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствие с установленными требованиями не исключает (то есть допускает/позволяет) дальнейшую его безопасную эксплуатацию собственником и третьими лицами (без угрозы жизни и здоровью граждан. Мероприятия, необходимые для приведения 2-этажного административного здания (хозяйственного строения) площадью 91,3 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствие с установленными требованиями, приведены экспертами.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО3 считает, что в рамках договора ФИО4 как продавцом ей передан товар ненадлежащего качества, в связи с чем она вправе требовать взыскания с ответчика убытков. В обоснование размера убытков истец представила в материалы дела экспертное исследование ООО «Проспект» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость устранения недостатков здания составляет 4 442 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Таким образом, в течение не более двух лет после приобретения товара покупатель вправе предъявить одно из требований продавцу, установленное пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом приобретенный товар может быть в дальнейшем использоваться по назначению с учетом снижения его цены, либо устранения недостатков продавцом, либо возмещения расходов на устранение недостатков.

Согласно материалам дела и условиям договора ФИО3 передан объект в декабре 2019 года, не позднее 10.12.2019. Иск о сносе самовольной постройки подан 10.09.2021 и до истечения двухлетнего срока со дня передачи объекта, а также после подачи иска, ФИО3 с требованием, основанном на выявленных недостатках товара, не обратилась. Настоящий иск подан 11.10.2024, то есть по истечении двухлетнего срока. Обстоятельств, препятствующих своевременному обращению в суд, не установлено. 

Более того, с требованием о расторжении договора истец не обращалась.

Суд считает, что в рамках предъявленного иска истец фактически просит взыскать с ответчика убытки, связанные с расходами на устранение выявленных недостатков.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки).

Ранее указанная норма содержалась в абзаце 4 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. 

Из совокупности установленных обстоятельств следует, что ФИО5 на месте ранее существовавшего здания гаража, которое им снесено, осуществлено строительство объекта, который не только возведен без необходимого разрешения на строительство и не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, но и данный объект не соответствует обязательным строительным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам, выходит за границы земельного участка и более того, эксплуатация здания не является безопасной для здоровья и жизни всех граждан, являющихся пользователями здания (в том числе собственника).

Таким образом, вновь возведенное здание являлось самовольной постройкой, и, следовательно, не могло являться предметом купли-продажи. Факт того, что объект является самовольной постройкой, установлен решением Арбитражного суда Пермского края суда от 20.12.2023. 

При таких обстоятельствах, поскольку объект является самовольной постройкой, в связи с выявленными нарушениями не может являться объектом эксплуатации, а также выступать объектом сделки. Наличие вероятности приведения постройки в соответствие требованиями законодательства само по себе ее самовольного характера не изменяет, о возможности ее участия в гражданском обороте не свидетельствует, в рассматриваемом случае надлежащим способом защиты будет являться обращение в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Принимая во внимание, что ответчик ФИО4 не является лицом, осуществившим самовольную постройку, суд приходит к выводу о том, что он является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию о взыскании убытков в виде расходов на устранение недостатков здания, в удовлетворении иска следует отказать.

Более того, судом установлено, что при приобретении объекта покупатель была поставлена в известность о том, что объект был поставлен на учет на основании декларации, в отсутствие разрешения на строительство.

Требование о взыскании расходов, понесенных в связи с рассмотрением гражданского дела в Арбитражном суде Пермского края, в размере 335 000 руб. не могут быть возложены на ответчика в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку понесены истцом в связи с ее процессуальным участием в названном деле в качестве ответчика.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, не подлежат взысканию с ответчика понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о взыскании убытков в общем размере 4 777 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 32 085 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Копия верна. Судья:

Судья Сажина К.С.