Дело № 2-357/2024

44RS0001-01-2023-004307-08

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2024 года 

Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д. при секретаре Подкопаеве В.В. с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Свердловский районный суд г. Костромы с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указал, что 15, 17.08.2023 между ним и ответчиком ФИО3 заключен предварительный договор и договор купли-продажи 2-комнатной квартиры 41,1 кв.м. по адресу 

<

адрес>, на 3 этаже с кадастровым номером № за 2600000 руб. В соответствии с договором ответчик обязан был передать истцу в собственность принадлежавшую ему недвижимость. Между заявителем и ответчиком достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры, ответчик их не оспаривал, договор составлен в письменной форме, подписан. Цена квартиры составила 2600000 руб. Расчеты между истцом и ответчиком произведены в полном объеме в следующем порядке: после подписания предварительного договора нарочно наличными 50000 руб., что подтверждается распиской, после подписания основного договора на личный расчетный счет ответчика в банке, что подтверждается приходно-кассовым ордером банка № от 17.08.2023. Договор купли-продажи квартиры поступил в Россрестр на регистрацию 17.08.2023. 28.08.2023 истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права до 28.09.2023 в связи с поступлением от ответчика заявления № КУВД-01\2022-39030614 о прекращении государственной регистрации права по указанному договору. Истец расценивает данные конклюдентные действия недобросовестным поведением. Заключенный договор купли-продажи квартиры полностью соответствует действующему законодательству. Ответчик настаивает, что данный договор является недействительным и уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. На основании изложенного истец просит признать договор купли-продажи двухкомнатной квартиры 41,1 кв.м. по адресу 

<

адрес>, с кадастровым номером № за 2600000 руб. заключенным; признать за истцом право собственности на 2-комнатную квартиру 41,1 кв.м. по адресу 

<

адрес>, с кадастровым номером №, произвести государственную регистрацию данной сделки.

Ответчик ФИО3 в лице представителя Удаловой Н.А. обратилась к ФИО1 со встречным иском, указав, что 17.08.2023 сторонами заключен договор купли-продажи, по которому ФИО3 (продавец) продает, а ФИО1 (покупатель) покупает 2-комнатную квартиру по адресу: 

<

адрес> за 2600000 руб. Указанная сделка является недействительной, поскольку совершена ФИО3, хотя и дееспособной, но находившейся в момент ее совершения в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими в силу наличия у нее психического расстройства. Кроме того, ФИО3 была введена в заблуждение мошенниками относительно продажи квартиры, полагала, что заключение договора купли-продажи квартиры является фиктивным, необходимым для раскрытия преступления следственными органами, намерения продать квартиру она никогда не имела. В период совершения мошеннических действий ФИО3 перевела на банковский счет неустановленного лица денежные средства в сумме 3293500 руб., в том числе полученные от продажи указанной квартиры. По данному факту ОСУ УМВД России по г.Костроме на основании постановления от 25.08.2023 возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, в настоящее время находится в стадии расследования. Постановлением ОСУ УМВД России по г.Костроме от 25.08.2023 ФИО3 признана потерпевшей по данному уголовному делу. На основании изложенного просит признать договор купли-продажи от 17.08.2023, заключенный между ФИО3 и ФИО1, недействительным; применить последствия недействительности сделки, а именно: возвратить стороны в первоначальное положение; обязать ФИО1 возвратить в собственность ФИО3 2-комнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>; обязать ФИО3 возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 2600000 руб., уплаченные по договору купли-продажи от 17.08.2023 квартиры по адресу: 

<

...>.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 исковые требования уточнил. Просит признать себя добросовестным покупателем 2-комнатной квартиры 41,1 кв.м. по адресу 

<

адрес>; признать договор купли-продажи 2-комнатной квартиры 41,1 кв.м. с кадастровым номером №, за 2600000 руб. заключенным; признать за собой право собственности на 2-комнатную 

<

адрес>,1 кв.м. с кадастровым номером №, произвести государственную регистрацию сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены ООО «Агентство недвижимости Вендор», ФИО4

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, встречный иск не признали. Полагали, что на момент заключения сделки психического расстройства у ФИО3 не было, что подтверждается медицинскими документами. Она отдавала отчет своим действиям, к психиатру обратилась после совершения сделки, когда поняла, что была обманута мошенниками. При этом ответчик самостоятельно подписала заявление о прекращении государственной регистрации сделки, выдала доверенность представителю по настоящему делу. ФИО1 пояснил, что риелтор агентства недвижимости «Вендор» ФИО4 сообщил ему о срочной продаже квартиры ответчиком. Они встретились с ФИО3 и ФИО4 в агентстве 15.08.2023, обсудили условия договора. ФИО3 вела себя адекватно, приехала на машине. На его вопросы ФИО3 пояснила, что в квартире никто не живет, продает ее, чтобы помочь детям. После торга согласовали цену 2600000 руб. с учетом характеристик квартиры и срочной продажи. В тот же день заключен предварительный договор, по которому истец передал ответчику аванс 50000 руб., 17.08.2023 заключили договор купли- продажи, вместе с ответчиком ходили в отделение Россельхозбанка, где истец перевел остаток платы за квартиру на счет ответчика, и сдали документы на государственную регистрацию. Договорились о передаче квартиры после государственной регистрации сделки и истечения срока освобождения квартиры ответчиком. После получения уведомления государственного регистратора о приостановлении регистрации ответчик перестала выходить с ним на связь. В ходе переговоров с представителем ответчика он готов был пойти навстречу истцу и расторгнуть сделку при условии возврата денег, однако до настоящего времени ответчик не готова вернуть деньги.

Ответчик ФИО3, уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не участвует.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика Удалова Н.А. исковые требования ФИО1 не признала. Встречный иск поддержала по изложенным в нем основаниям. Пояснила, что ФИО3 не имела намерения продавать квартиру. В квартире проживали ее дочь и сын. ФИО3 была введена в заблуждение неустановленными лицами, которые звонили ей с 07.08.2023 по 25.08.2023, представлялись сотрудниками Сбербанка, Центробанка, правоохранительных органов и просили оказать помощь в разоблачении мошеннических действий сотрудников банков. Сначала ей необходимо было в данных целях перевести денежный вклад порядка 700000 руб. на счет неизвестного физического лица. После совершения перевода в ходе разговоров выяснилось наличие у ФИО3 недвижимого имущества, в целях предотвращения завладения данным имуществом ФИО3 предложено заключить фиктивную сделку по продаже принадлежащей ей квартиры с лицом, на которое укажут в агентстве недвижимости «Вендор». Когда она пришла в «Вендор», там находился ФИО1 В период заключения сделки неустановленные лица руководили действиями ФИО3 по телефону, указали, что надо перевести полученные за квартиру деньги на банковский счет неизвестного лица. После перевода денег ей сообщили, что мошенники установлены, в ближайшее время сделка будет аннулирована и право собственности восстановлено. Когда приехал сын ФИО3 и узнал о случившемся, они обратились в органы полиции и в МФЦ о прекращении регистрационных действий. Полагала, что действия истца при заключении сделки являлись недобросовестными, поскольку он купил квартиру по заниженной цене, не проявил должной осмотрительности по получению медицинских документов, подтверждающих психическое здоровье продавца с учетом ее возраста. В момент заключения сделки у ФИО3 имелись признаки психического расстройства, она не понимала значения своих действий. 

Третьи лица Управление Росреестра по Костромской области, ООО «Агентство недвижимости Вендор», ФИО4, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не участвуют, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Третье лицо ФИО4, первоначально будучи допрошенным в качестве свидетеля по делу, пояснил, что является индивидуальным предпринимателем и подрабатывает риелтором в агентстве недвижимости «Вендор», ФИО1 – сын директора агентства. В августе 2023 года по городскому телефону в агентство позвонила ФИО3 с просьбой узнать рыночную стоимость ее квартиры, они обменялись телефонами и стали общаться в мессенджере. После того, как он направил предполагаемую цену, выехал и осмотрел квартиру с фотофиксацией. После это она прислала сообщение, что желает продать квартиру срочно. Он пригласил в агентство ее и ФИО1, который был заинтересован в покупке. Они договорились о заключении договора, в тот же день заключили предварительный договор. ФИО3 приехала на машине, вела себя адекватно, знала что хочет, настаивала на быстрой продаже квартиры, читала документы перед подписанием, звонков ей не поступало. Пояснила, что продает квартиру, чтобы помочь детям. Она приняла аванс, оставила расписку. При заключении договора купли-продажи он не участвовал.

Третье лицо ООО «Агентство недвижимости Вендор» в лице директора ФИО5 представило отзыв на исковое заявление, указав, что исковые требования ФИО1 считает подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 233 ГПК РФ дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, материалы проверки КУСП №, медицинские карты ОГБУЗ «Костромская областная психиатрическая больница» амбулаторного больного ФИО3 №М и №, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 2, 3 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419) (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п. 2). 

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В силу ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п. 1). 

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1). Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом (п. 2). Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абз. 2 и 3 п. 1 ст. 171 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1). При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2). Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5). Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (п. 6).

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Данные нормы права юридически закрепляют свободу усмотрения граждан в осуществлении принадлежащих им гражданских прав и заключении гражданско-правовых договоров.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. ст. 307, 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться должным образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются (п. 1). 

Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1). 

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 15.08.2023, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить 2-комнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, площадью 41,1 кв.м. (п. п. 1, 2 предварительного договора).

Согласно п. 3 предварительного договора, стороны договорились, что основной договор купли-продажи недвижимости будет заключен не позднее 18.08.2023, при этом квартира в целом будет продана продавцом покупателю за 2600000 руб.

В подтверждение намерения заключения основного договора купли-продажи недвижимости покупатель выплачивает продавцу авансовый платеж в сумме 50000 руб. в день подписания договора (п. 6 предварительного договора).

В предварительном договоре содержится расписка в получении денег, согласно которой ФИО3 получила денежные средства в сумме 50000 руб., претензий не имеет.

17.08.2023 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 (продавец) продала, а ФИО1 (покупатель) купил квартиру по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, с кадастровым номером: № (п. п. 1, 2 договора).

Данный объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора о приватизации жилищного фонда от 02.10.1992, право собственности зарегистрировано Костромским бюро технической инвентаризации 08.10.1992, инвентарное дело № 6447 в реестровой книге №2 за № 4-2356 (п. 3 договора).

В продаваемой квартире никто не зарегистрирован. Продавец обязуется освободить квартиру от предметов домашнего обихода в срок до 04.09.2023 (п. 4 договора).

Продавец продал покупателю указанную квартиру за 2600000 руб., которые будут выплачены покупателем продавцу после подписания настоящего договора при подписании передаточного акта наличными деньгами полностью (п. 5 договора).

Покупатель ознакомился с техническим состоянием квартиры и претензий к качеству и расположению квартиры не имеет. Квартира пригодна для проживания и соответствующим образом благоустроена, отвечает санитарным и техническим требованиям ст.469 ГК РФ. 

Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 6 договора).

В соответствии с п. 9 договора стороны подтверждают, что они заключили договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права, исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого настоящего договора, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

Согласно передаточному акту от 17.08.2023, во исполнение указанного договора ФИО3 передала, а ФИО1 принял квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в таком виде, в котором она находилась на момент подписания договора. Продаваемая квартира сторонами осмотрена и претензий к друг другу стороны не имеют. В передаточном акте содержится расписка в получении денег, согласно которой ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства 2600000 руб., претензий не имеет. 

Согласно приходному кассовому ордеру № 325691 от 17.08.2023, ФИО3 на банковский счет № АО «Россельхозбанк» ФИО7 со счета № АО «Россельхозбанк» ФИО7, принадлежащего ФИО1, зачислены денежные средства в сумме 2550000 руб.

ФИО1 и ФИО3 17.08.2023 обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости по договору купли-продажи от 17.08.2023, передав соответствующие документы в ОГКУ «МФЦ».

ФИО3 25.08.2023 обратилась в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о прекращении осуществления регистрации права и возвращении ранее представленных для ее проведения документов, в связи с чем государственным регистратором о чем в адрес ФИО1 28.08.2023 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав.

Полагая, что ФИО3 необоснованно уклоняется от регистрации перехода прав по договору купли-продажи, ФИО1 обратился с настоящим иском.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.10.2023, данные о правообладателе на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: № отсутствуют. Государственная регистрация в отношении объекта недвижимости запрещена на основании определения судьи об обеспечении иска по настоящему делу от 20.09.2023.

Переход прав в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес> до настоящего времени не зарегистрирован.

ФИО3 обратилась со встречным иском, указывая, что сделка по продаже квартиры является недействительной.

25.08.2023 ФИО3 обратилась в УМВД России по г.Костроме с заявлением, в котором указала, что в результате телефонных переговоров с неизвестными до этого людьми она перечислила деньги в сумме 70000 руб. неизвестным ей людям по указанным реквизитам. Далее ее убедили провести фиктивную сделку по продаже квартиры срочным выкупом якобы для того, чтобы уличить мошенников. Все эти действия были произведены неосознанно под действием манипуляторов. Просила принять меры для розыска и возврата денежных средств, ликвидации сделки по продаже квартиры.

25.08.2023 следователем отдела № 6 СУ УМВД России по г.Костроме вынесено постановление о возбуждении уголовного дела № и принятии его к производству. Согласно указанному постановлению, в период времени с 7 августа 2023 года до 25 августа 2023 года, более точное время не установлено, неустановленное лицо, имея умысел на хищение чужого имущества путем обмана, в ходе телефонного разговора и переписки в мессенджере "WhatsApp" с абонентских номеров 

<

***>, 89804014379, 89285630738, 89175530223, 89282052863 с ФИО3, под предлогом предотвращения попытки хищения денежных средств и квартиры, ввело ФИО3 в заблуждение относительно своих действий, и в дальнейшем завладело денежными средствами на общую сумму 3293500 руб., которые последняя перевела на счет, подконтрольный неустановленному лицу. Похищенными денежными средствами неустановленное лицо распорядилось по своему усмотрению, причинив своими действиями ФИО3 значительный материальный ущерб в особо крупном размере на сумму 3293500 руб.

Постановлением следователя от 25.08.2023 ФИО3 признана потерпевшей по уголовному делу. Уголовное дело находится в стадии расследования.

ФИО1, допрошенный 27.09.2023 в качестве свидетеля, пояснил, что является индивидуальным предпринимателем, занимается покупкой и продажей недвижимости. Его отец ФИО5 является учредителем и директором агентства недвижимости «Вендор», они совместно работают 11 лет. 10.08.2023 в агентство по телефону обратилась ФИО3 с желанием продать квартиру. 14.08.2023 агент ФИО4 выехал на квартиру ФИО3, где сделал фотографии, обсудил цену квартиры, оценил квартиру в 3100000-3200000 руб. Через полтора часа ФИО3 отправила СМС ФИО4, что квартиру нужно продать срочно. 15.08.2023 ФИО4 передал ФИО1 информацию о ФИО3 и назначил встречу на 11 часов в офисе «Вендор». В указанное время они встретились с ФИО3, он предложил продать квартиру за 2600000 руб., снизив цену на 15% от рыночной стоимости за срочность и исходя из своих возможностей на тот момент. ФИО3 согласилась и они заключили предварительный договор, он внес аванс 5000 руб., записался в МФЦ на регистрацию на 17.08.2023. 17.08.2023 они встретились с ФИО3 в МФЦ, где подписали основной договор купли-продажи, после чего проехали в отделение Россельхозбанка, где он положил на счет ФИО3 оставшуюся сумму 2550000 руб. По договору ФИО3 должна была передать квартиру не позднее 04.09.2023. 25.08.2023 они созвонились и ФИО3 сказала, что находится в Москве, в последующем перестала выходить на связь. Он написал сообщение в мессенджере, на что она прислала сообщение с номером адвоката Удаловой Н.А., указав, что все вопросы решаются через адвоката. С адвокатом Удаловой Н.А. переговорил, согласился расторгнуть сделку в случае, если ему компенсируют затраты, но никаких действий со стороны ФИО3 не принято. В поведении ФИО3 при заключении сделки ничего подозрительного не было. При вопросе, в чем срочность продажи, она уверенно ответила, что нужно помочь детям. Одним уже помогла и нужно другим. С ее слов в квартире, которую продавала, она не проживала, иногда туда приезжала внучка.

По запросу суда ОГБУЗ «Костромская областная психиатрическая больница» в материалы дела представлены медицинские карты амбулаторного больного ФИО3 №№м и №.

Согласно карте №м, 19.09.2017 ФИО3 в возрасте 78 лет проходила обследование на управление транспортным средством категории В. По результатам обследования установлен психический статус: контакту доступен, жалоб нет, эмоции адекватные, внимание устойчивое, мышление последовательное, память, интеллект не снижены, поведение нормальное. Противопоказаний к управлению транспортным средством не установлено.

Согласно карте №, ФИО3 в возрасте 84 года 29.08.2023 обратилась за медицинской помощью в диспансерное отделение ОГБУЗ «Костромская областная психиатрическая больница» в связи с жалобами на .... В беседе с врачом пояснила, что, следуя указаниям мошенников, перевела последним 700000 руб., в дальнейшем продала квартиру за 2600000 руб., эти деньги также перевела мошенникам. 25-26.08.2023 рассказала о ситуации друзьям, детям, поняла, что ее обманули. Пошла в полицию, где завели уголовное дело. Мучается от чувства вины, беспомощности.

Врачом ФИО6 29.08.2023 выдано направление на госпитализацию ФИО3 в дневной стационар, определен ее психический статус: сознание ясное, ориентирована в полном объеме, настроение ближе к пониженному с тревожностью, мышление в нормальном темпе, без грубых структурных нарушений, мнестически грубо не снижена, фиксирована на сложившейся ситуации, тяготится своим состоянием, просит помощи. Диагноз: расстройство приспособительных реакций.

В период с 31.08.2023 по 21.09.2023 ФИО3 находилась на лечении в дневном стационаре ОГБУЗ «Костромская областная психиатрическая больница», выписана с улучшением психического состояния под наблюдение участкового психиатра. 

После выписки из дневного стационара ФИО3 10.10.2023 была на приеме у врача в диспансерном отделении ОГБУЗ «Костромская областная психиатрическая больница»: поведение спокойное, жалоб нет, принимает терапию.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным требованиям.

Оценивая заключенный сторонами договор купли-продажи, суд учитывает, что он содержат все существенные условия для договора купли-продажи объекта недвижимости.

Стороны, достигнув соглашения по всем существенным условиям, действуя в соответствии со своей волей и в своем интересе, подписали договор, а также ФИО3 подписала расписки о выполнении покупателем обязательств по оплате объекта путем передачи денежных средств в размере, предусмотренном договором, и об отсутствии претензий со стороны продавца к исполнению обязанностей покупателя.

Документы переданы в Управление Росреестра по Костромской области для осуществления государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи спорной квартиры с учетом полного исполнения обязательств покупателем.

В данном случае расписки продавца и сведения банка о перечислении денежных средств по договору являются надлежащим доказательством исполнения обязательств покупателя, ответчиком данный факт не оспаривается. 

Из представленной в материалах уголовного дела переписки ФИО3 в мессенджере с неустановленными лицами, касающейся заключения оспариваемой сделки, не усматривается, что ФИО3 сообщала о факте данной переписки и переговоров с неустановленными лицами ФИО4 либо ФИО1 при заключении сделки.

При изложенных обстоятельствах у ФИО1, действующего с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, не имелось оснований полагать, что договор купли-продажи квартиры заключается ФИО3 под влиянием заблуждения или обмана и не соответствует ее действительному волеизъявлению. 

Поскольку объективно волеизъявление ФИО3 было направлено на заключение договора купли-продажи квартиры на согласованных сторонами условиях, ее заблуждение относительно целей и правовых последствий сделки в данном случае не является достаточным основанием для признания сделки недействительной.

ФИО1 оплату по сделке произвел надлежащим образом, передав деньги ФИО3 и перечислив на ее банковский счет. Дальнейшее перечисление денежных средств ФИО3 неустановленным лицам произведено за рамками оспариваемой сделки.

Неправомерных действий со стороны ФИО1, которыми были бы нарушены права ФИО3, по делу не усматривается.

Доводы стороны ответчика о продаже квартиры по заниженной цене не свидетельствуют о недобросовестных действиях истца при заключении сделки.

Цена квартиры определена по соглашению сторон, снижение стоимости относительно рыночной имело место с согласия продавца ввиду срочности продажи, что не противоречит приведенным положениям ГК РФ и обычным правилам гражданского оборота. 

По смыслу приведенных положений ГК РФ, признание исполненного договора недействительным возможно только в случае недобросовестных действий второй стороны. В частности, сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона знала или должна была знать об обмане. 

В рамках рассмотрения дела не установлено, что ФИО1 знал или должен был знать об обмане истца.

Оснований полагать, что в момент совершения сделки ФИО3 не отдавала отчета своим действиям и не могла руководить ими, из материалов дела не усматривается.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено ходатайство о проведении в отношении ФИО3 судебной психиатрической экспертизы, однако по предложению суда не обеспечена оплата экспертизы путем внесения денежной суммы на депозит суда.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 20.07.2023 N 43-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго части второй статьи 85, статей 96 и 97, части шестой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой автономной некоммерческой организации «Экспертно-криминалистический центр «Судебная экспертиза» признать абзац 2 ч. 2 ст. 85 и ст. 96 ГПК РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 8, 34 (часть 1) и 35 (часть 2), в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования они не обеспечивают надлежащих гарантий реального получения оплаты экспертизы, назначенной судом по инициативе стороны (сторон) в гражданском судопроизводстве, проведенной вне зависимости от предварительного внесения в установленном порядке этой стороной (сторонами) денежной суммы для оплаты ее проведения. Федеральному законодателю надлежит внести в правовое регулирование изменения, направленные на решение вопроса о проведении экспертизы без предварительного внесения денежной суммы на ее оплату только в случаях, когда это объективно необходимо, а также на обеспечение гарантий получения платы за проведенную экспертизу в соответствии с правовыми позициями, выраженными в настоящем Постановлении. До установления федеральным законодателем указанных гарантий абз. 2 ч. 2 ст. 85 и ст.96 ГПК РФ применяются к экспертизам, назначаемым со дня вступления в силу настоящего Постановления, с учетом следующих особенностей: определение суда о назначении экспертизы, предусмотренное ч. 1 ст. 80 данного Кодекса, принимается только после внесения стороной (сторонами) предварительно на счет, открытый соответствующему суду в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, суммы в размере оплаты экспертизы в соответствии с ч. 1 ст. 96 данного Кодекса либо после рассмотрения вопроса о последствиях невнесения стороной (сторонами) указанной суммы; при этом после принятия такого определения отказ от проведения порученной экспертизы в установленный судом срок в связи с невнесением указанной суммы не допускается; в случае невнесения стороной (сторонами) суммы в размере оплаты экспертизы в соответствии с ч. 1 ст. 96 данного Кодекса в разумный срок суд оценивает последствия невнесения указанной суммы и при необходимости проведения экспертизы для вынесения по делу законного и обоснованного постановления и при обусловленности невнесения стороной указанной суммы имущественным положением стороны-гражданина может вынести определение о назначении экспертизы, в том числе с учетом возможности применения ч. 2 и 3 ст. 96 ГПК РФ.

На основании приведенных положений Постановления Конституционного Суда РФ ходатайство стороны ответчика о проведении судебной психиатрической экспертизы судом снято с рассмотрения.

Оснований для назначения экспертизы по инициативе суда не имеется, поскольку из медицинских документов ФИО3 не усматривается наличие у нее каких-либо психических заболеваний и расстройств до заключения сделки, а последующее расстройство приспособительных реакций вызвано именно рассматриваемым фактом мошеннических действий неустановленных лиц.

При изложенных обстоятельствах, учитывая соответствие спорной сделки требованиям ГК РФ и ее исполнение стороной покупателя, исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Следует осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером № площадью 41,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 17.08.2023, заключенного между ФИО3 и ФИО1, к ФИО1

Исковые требования ФИО1 о признании его добросовестным приобретателем, признании договора заключенным, признании права собственности на квартиру по рассматриваемому делу суд находит излишне заявленными, поскольку они по сути направлены на установление по делу обстоятельств, имеющих правовое значение, и их разрешение не влечет наступления правовых последствий для истца. Право собственности ФИО1 на квартиру в данном случае возникает на основании сделки – договора купли-продажи. 

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 235 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить. 

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером № площадью 41,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 17 августа 2023 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1, к ФИО1.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Разъяснить ответчику, что он вправе в течение семи дней с момента получения копии заочного решения подать в Свердловский районный суд г. Костромы заявление об отмене решения, в котором должны быть указаны обстоятельства, свидетельствующие об уважительности причин неявки в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, а также обстоятельства и доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья О.Д. Тележкина