№ 2-509/2026

14RS0019-01-2026-000211-15

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

31 марта 2026 г. г. Нерюнгри

Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующий судья Софронов П.А., при секретаре судебного заседания Хабировой Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к ФИО2 , ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

иск мотивирован тем, что 07 июля 2025 г. ответчики продали истцу нежилое помещение, с кадастровым номером №, общей площадью 144 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. После приобретения нежилого помещения истец обратилась в управляющую компанию с целью оформления договора на обслуживание нежилого помещения, где ей сообщили, что площадь помещения, указанная в договоре, не соответствует его фактической площади 129,7 кв.м. Спорное нежилое помещение сформировано из двух квартир и находящегося между ними межквартирного коридора, который не является частью данных квартир, поскольку относится к общедомовому имуществу и не принадлежал ответчикам. В связи с чем указание продавцами в договоре о том, что нежилое помещение не обременено правами третьих лиц, не соответствует действительности. Такими лицами являются собственники помещений многоквартирного дома и им принадлежит право собственности на межквартирный коридор, как общедомовое имущество. Ответчики не получали согласие всех собственников помещений в данном доме на передачу в собственность ответчиков указанного межквартирного коридора. Поэтому фактическая площадь приобретенного истцом нежилого помещения, меньше указанной в договоре купли-продажи, за счет незаконного присоединения межквартирного коридора. С учетом этого истец считает, что оспариваемая ею сделка не имеет юридической силы, поскольку заключена под влиянием обмана и противоречит законодательству РФ.

Кроме того, указывает, что в спорном договоре купли-продажи содержаться недостоверные сведения, поскольку договор составлен от 07 июля 2015 г., где от имени продавцов подписан ФИО4 Однако на ее имя выдана доверенность, оформлена от 15 июля 2025 г. от имени ФИО2 и от 16 июля 2025 г. от имени ФИО3, то есть после заключения сделки.

Также имеется ошибка в указании адреса регистрации продавцов.

Стоимость нежилого помещения составляла 11 000 000,00 руб., однако в договоре указана стоимость помещения в размере 4 500 000,00 руб., а на 6 500 000,00 руб. оформлена расписка в получении истцом от ФИО3 займа. Это сделано с целью уменьшения суммы сделки и ухода от налогов и снижения процента, подлежащего оплате риелтору за сопровождение сделки.

Указанные действия повлекли для истца юридические и налоговые последствия. Истцом под влиянием обмана был дополнительно заключен договор займа, который наложил на истца дополнительную ответственность в виде штрафных санкций и начисления иных сумм. Кроме того, истец не может получить налоговый вычет на всю стоимость приобретенного имущества.

Сделка купли-продажи нежилого помещения оформлена 07 июля 2025 г. в г. Нерюнгри, тогда как продавцы в это период находились в другом регионе, поэтому денежных средств по расписке истцом им не передавались.

Во исполнение договора купли-продажи истец передала частями ответчикам денежную сумму в размере 2 400 000,00 руб. (15 мая 2025 г. – 400 000,00 руб., 23 июля 2025 г. – 1 000 000,00 руб. и 21 августа 2025 г. – 1 000 000,00 руб.)

С учетом приведенных доводов истец просит признать недействительной (ничтожной) расписку от 15 июля 2025 г., выданную ею ФИО3 о получении ею займа в размере 6 500 000,00 руб.; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи спорного нежилого помещения; применить последствия недействительности ничтожных сделок, признав недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № о государственной регистрации права собственности истца на спорное нежилое помещение; взыскать с ответчиков денежные средства в размере 2 400 000,00 руб. А также просит взыскать с ответчиков и свои судебные расходы, ввиду уплаты государственной пошлины в размере 48 000,00 руб.

В судебном заседании истец и ее представитель, ФИО6, иск поддержали.

Ответчики в судебном заседании, будучи извещенными, участия не принимали.

ФИО7, представитель ответчика ФИО3, участвующая путем видеоконференц связи, с иском не согласна.

Представитель ООО «Жилищное хозяйство», участвующего в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований, ФИО8, считает иск подлежащим удовлетворению.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация ГП «Город Нерюнгри», ФИО9, ФИО10, ТСЖ «Свой дом», Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия), ФИО4, надлежаще уведомленные, участия в судебном заседании не принимали.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой же статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из разъяснений, данных в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. 1 или 2 ст.168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (п. 7 и п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из представленного в гражданском деле договора купли-продажи 07 июля 2025 г. следует, что между ФИО2, от имени и в интересах которой по доверенности, оформленной от 15 июля 2025 г., действовала ФИО4, и ФИО3, от имени и в интересах которого по доверенности, оформленной от 16 июля 2025 г. действовала ФИО4 Ж-вы указаны продавцами. ФИО1 указана покупателем. Указанные лица заключили соглашение о купле-продаже нежилого помещения, расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Общая площадь помещения указан в размере 144 кв.м.

В п. 1.1 этого договора указано, что нежилое помещение находиться в собственности продавцов, что также подтверждается записью в ЕГРН № от 02 июля 2025 г.

Продавцами гарантировано, что на момент заключения договора права на имущество не является предметом судебного спора, имущество не состоит под арестом, не является предметом залога и не обременено иными правами третьих лиц, что следует из п. 1.2. договора.

В п. 1.3. договора предусмотрено, что неисполнение продавцами обязанности передать покупателю недвижимое имущество свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены недвижимого имущества либо расторжения договора, если будет доказано, что покупатель знал или должен быть знать о правах третьих лиц на это недвижимое имущество.

Из раздела 2 договора следует цена помещения 4 500 000,00 руб. и истец, как покупатель, обязалась оплатить недвижимое имущество в рассрочку: первый платеж в размере 400 000,00 руб. до подписания договора, а затем 15 апреля 2026 г. в размере 820 000,00 руб., 15 апреля 2026 г. в размере 820 000,00 руб., 15 мая 2026 г. в размере 820 000,00 руб., 15 июня 2026 г. в размере 820 000,00 руб., 15 июня 2026 г. в размере 820 000,00 руб., 15 июля 2026 г. в размере 820 000,00 руб.

07 июля 2025 г. сторонами соглашения подписан акт приема-передачи имущества.

Представителем ответчика суду дано пояснение о том, что в дате договора купли-продажи допущена техническая опечатка, так как фактически договор заключен 17 июля 2025 г.

18 июля 2025 г. право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке на имя истца.

В части доводов истца о несоответствии площади приобретенного нежилого помещения фактической, учитывается следующее.

Ответчикам на праве совместной собственности принадлежало нежилое помещение, общей площадью 60 кв.м., этаж 1, инв. №, адрес объекта: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 27 мая 2008 г. серия 14-АА №.

Также им же на праве совместной собственности принадлежало жилое помещение, 3-кмнатная квартира, общей площадью 69,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 06 февраля 2010 г. серия 14-АА №.

Из уведомления администрации городского поселения «Город Нерюнгри» от 02 июля 2010 г. следует, что на основании распоряжения Главы города Нерюнгри от 01 июля 2010 г. №-р жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 69,7 кв.м. переведено в нежилое помещение, в целях использования помещения в качестве магазина промышленных товаров.

Из рабочего проекта по перепланировке квартир № и № на первом этаже жилого 

<

адрес> в г. Нерюнгри для размещения магазина промышленных товаров, составленного ООО «Центр независимых экспертиз», следует, что в перепланировку квартир также включен общедомовой коридор, указанный на схеме под номером 15, расположенный между квартирами № и №.

13 августа 2010 г. ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» филиал по Республике Саха (Якутия) Южно-Якутское отделение составлен технический паспорт на помещение в виде магазина промышленных товаров, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 144 кв.м. и присвоен инвентарный №. На экспликации к плану нежилого помещения указаны помещения под номера 11 (касса) площадью 7,7 кв.м. и под номером 12 (подсобное помещение) площадью 2,8 кв.м., которые ранее были указаны под номером 15 (общедомовой коридор).

Из инвентарного дела № на жилой дом 

<

адрес> следует указание в техническом паспорте под номером 15 общий коридор площадью 10,4 кв.м.

Из информации ООО «Жилищное хозяйство» от 26 февраля 2026 г. следует, что общее собрание собственников МКД 

<

адрес> с повесткой о присоединении части межквартирного коридора к квартирам ответчиков, не проводилось.

Также из сведений ГБУ РС (Я) «БТИ» от 25 февраля 2026 г. следует, что в архиве отсутствует протокол общего собрания собственников об уменьшении части общедомового имущества, находящегося по адресу 

<

адрес>.

Из договора № от 01 января 2017 г., заключенного ООО «Жилищное хозяйство» с ИП ФИО3 по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, следует, что тот поручил управляющей компании выполнение работ и услуг по содержанию и обслуживанию общедомового имущества по адресу: 

<

адрес>, площадью 129,7 кв.м.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной и не порождает возникновение права собственности на это имущество.

Исходя из ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, межквартирного коридор, находящийся между двумя квартирами, принадлежащими ответчикам, не принадлежит ответчикам. Поэтому не мог участвовать в оспариваемой истцом сделке. Однако, учитывая размер проданного истцу помещения, следует признать, что это коридор также продан истцу без законных на то оснований.

Ввиду отсутствия доказательств о том, что истец знала о том, что приобретаемое ею имущество обременено правами третьих лиц, следует признать введение ответчиками истца в заблуждение о том, что продаваемое имущество, в частности межквартирный коридор, находящийся между двумя квартирами, принадлежащими ответчикам, свободен от прав третьих лиц, что повлекло неблагоприятные последствия для истца ввиду отказа управляющей компанией в заключение договора обслуживания приобретенного ею нежилого помещения.

Защита гражданских прав путем обращения в суд за признанием оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, на основании ст. 12 ГК РФ, направлена на восстановления положения, существовавшего по нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения следует признать недействительной.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Статьей 1103 ГК РФ предусмотрено, что поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные этой же главой ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Разрешая вопрос о применении последствий недействительности сделки, учитывается представленные истцом выписки по счету дебетовой карты, подтверждающие переведение ею денежных средств в размере 1 000 000,00 руб. 23 июля 2025 г. на карту получателя Ж. ФИО3 и в размере 1 000 000,00 руб. 21 августа 2025 г. на карту того же получателя.

При этом в деле нет доказательств, подтверждающих перечисление истцом денежных средств в размере 400 000,00 руб.

Так, из чека по операции от 15 мая 2025 г. следует перечисление денежных средств в размере 400 000,00 руб. на имя получателя Ж. ФИО3 от отправителя Романа ФИО5 И., который не является стороной по делу.

Таким образом, по делу установлено получение ответчиками от истца денежных средств в размере 2 000 000,00 руб.

В части доводов истца о признании (ничтожной) расписки от 15 июля 2025 г. о получении истцом займа в сумме 6 500 000,00 руб., учитывается следующее.

15 июля 2025 г. истцом составлена расписка о получении от ФИО3 денежных средств в качестве займа в размере 6 500 000,00 руб. на срок до 20 января 2025 г., и полученных ею в полном объеме в момент составления расписки.

При этом из переписки сторон в мессенджере следует, что первоначальная цена нежилого помещения уменьшена из-за налогов и на уменьшенную стоимость помещения составлена расписка о получении истцом от ответчиков займа.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Учитывая, что расписка о получении истцом суммы займа в размере 6 500 000,00 руб. составлена с целью уменьшения стоимости фактической сделки, то является минимой. С учетом того, что доводы истца ответчиками не опровергнуты, то иск о признании расписки недействительной признается состоятельными.

Таким образом, иск признается подлежащим удовлетворению в части, учитывая неустановление перевода истцом ответчикам 400 000 руб.

При распределении судебных расходов по правилам ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом в подтверждение судебных расходов представлены: чек по операции от 20 января 2026 г. на сумму 6 000,00 руб. и чек по операции от 06 февраля 2026 г. на сумму 42 000,00 руб. Госпошлина, уплаченная при подаче иска, состоит из 9 000,00 руб., учитывая три требования неимущественного характера и 39 000,00 руб. по требованию имущественного характера, всего 48 000 руб.

Учитывая, что иск в части имущественного требования удовлетворен частично, то государственная пошлина, подлежащая взысканию с ответчиков, составляет 32 500,00 руб. (83,33 %).

Таким образом, в пользу истца подлежит к взысканию государственная пошлина в размере 41 500,00 руб. (9 000,00 руб. + 32 500,00 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск удовлетворить частично.

Признать расписку от 15 июля 2025 г. и договор купли-продажи нежилого помещения (№), находящегося по адресу: 

<

адрес> (магазин «Экстрим»), заключенный 07 июля 2025 г. между ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) и ФИО3 (паспорт гражданина РФ №), с одной стороны, и ФИО1 (паспорт гражданина РФ №), с другой стороны, недействительными.

Исключить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (№ – №) о государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение (№), находящегося по адресу: 

<

адрес> (магазин «

<

данные изъяты>»).

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 000 000,00 руб. и возврат государственной пошлины в размере 35 000,00 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

судья

решение изготовлено 14 апреля 2026 г.