Дело № 2-371/2017 Мотивированное 

решение

 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Некрасовское 12 декабря 2017 года

Некрасовский районный суд Ярославской области в составе судьи Шиховой Е.Ю., пи секретаре Лисенковой Е.В., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены и возмещении расходов на устранение недостатков приобретенного дома и земельного участка,

у с т а н о в и л :

В суд обратилась ФИО1, с учетом принятых судом уточнений, к ФИО5 о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены и возмещении расходов на устранение недостатков приобретенного дома и земельного участка по адресу 

<

адрес> в размере 619 819 рублей.

В обоснование требований в иске указано, что между истицей ФИО1 и ответчиком ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

При продаже жилого дома ответчик передала истице пакет документов, включающий в себя технический паспорт на дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за подписью начальника Некрасовского отделения Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», в котором указано, что стены спорного дома выполнены из бруса и обложены кирпичом.

Таким образом, на основании сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в Некрасовском отделении Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» сторонами была определена рыночная стоимость жилого дома с учетом его потребительских качеств и затрат на строительство. Однако, при заключении договора купли-продажи ответчик сообщила истице ложные сведения о приобретаемом ею жилом доме, указав, что дом построен из бруса и обложен кирпичом. Поскольку после внутренней отделки дома его конструктивные элементы не видны, истца поверила ответчику, учитывая представленный ею технический паспорт на дом. Позднее выяснилось, что жилой дом имеет щитовые стены, обложенные кирпичом, что существенно уменьшает его рыночную стоимость и потребительские качества, а жилой дом требует вложения в него средств, поскольку в зимний период времени не обеспечивает ожидаемого уровня комфортности проживания в нем.

После приобретения у ответчицы названных жилого дома и земельных участка семья истицы переехала в данный дом, и в ближайшую же зиму обратила внимание на промерзание стен и полов жилого дома, несмотря на максимальное включение отопительной системы дома. Полагая, что жилой дом имеет какие-то конструктивные дефекты, вызвавшие промерзание его в зимний период времени, истице пришлось обратиться к специалистам, в том числе в Некрасовское отделение Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» для проведения экспертизы основных конструктивных элементов индивидуального жилого дома, результатом которого явилось выполнение заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому выявлено, что в техническом паспорте на жилой дом (инв. №), выполненном Ярославским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- федеральное БТИ» Некрасовское отделение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, материал стен 

<

данные изъяты> указан неверно. Из пояснений специалистов Некрасовского отделения Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- федеральное БТИ» следует, что неверные сведения об объекте недвижимого имущества им предоставила ответчик.

С целью проведения экспертизы соответствия жилого дома санитарно- техническим нормам и правилам и выявления причин, вызвавших промерзание жилого дома и недостатков жилого дома при строительстве, истица обратилась в ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы», специалистами которого было проведено визуально-инструментальное исследование спорного жилого дома.

Специалистами ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы» сделаны следующие выводы: в результате визуально- инструментального обследования объекта исследования, изучения представленных документов, установлено различие конструкции стен жилого дома № при осмотре (каркасно-засыпная) от указанной в представленном техническом паспорте (брус), действующем при заключении договора купли-продажи; стоимость работ и материалов, необходимых для строительства каркасных стен, посчитана в локальном сметном расчете № в расчете не учтена стоимость работ по устройству утепления стен из опилок и устройству пароизоляции из пергамина. Итоговая стоимость по сметному расчету № составляет 144 320 рублей. Стоимость работ и материалов, необходимых для строительства стен конструкции, указанной в техническом паспорте, действующем на дату заключения договора купли-продажи, подсчитана в локальном сметном расчете №, прилагаемому к заключению. Итоговая стоимость по сметному расчету № составляет 484 963 рубля; стоимость работ и материалов, необходимых для устранения установленных при осмотре дефектов и приведения существующей конструкции стен в соответствие с действующими строительными нормами и правилами, подсчитана в локальном сметном расчете №, прилагаемому к заключению. Итоговая стоимость по сметному расчету № составляет 243 176 рублей.

Истица полагает, что она имеет право на соразмерное уменьшение покупной цены и возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (приобретенного у ответчика жилого дома).

Расчет суммы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истицы: 484 963 рубля (стоимость стен из бруса) - 144 320 рублей (стоимость каркасно- засыпных стен) = 340643 рублей (разница между фактической стоимостью стен и заявленной цены в договоре купли-продажи). 340643 рублей + 243176 рублей (стоимость работ, необходимых к выполнению для приведения дома в надлежащее состояние) = 583819 рублей цена иска в отношении жилого дома. 

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ выданного истице Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области, земельный участок по адресу: 

<

адрес> имеет общую площадь 

<

данные изъяты> категория земель: 

<

данные изъяты>, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>. Стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была определена сторонами в 1000000 рублей.

По заказу истицы ООО «Некрасовское предприятие по ОКС» (кадастровый инженер ФИО6) выполнило межевание земельного участка по адресу 

<

адрес> По результатам проведения работ ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен межевой план. Выяснилось, что земельный участок имеет площадь не 

<

данные изъяты> как указано в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а 

<

данные изъяты> что на 

<

данные изъяты> меньше площади, оплаченной истицей ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Разница в между фактической и заявленной площадями земельного участка составляет 

<

данные изъяты>., стоимость 

<

данные изъяты> земельного участка составляет 36 000 рублей (1 000 000 рублей: на 

<

данные изъяты>.- 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> = 36 000 рублей.)

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признал, пояснил, что имущество, являющееся предметом договора, до его подписания сторонами, было осмотрено покупателем и качество его удовлетворяло. Исходя из вышеизложенного, необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ и в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества. Перед покупкой объектов недвижимости истец неоднократно их осматривал, и принял в том качественном состоянии как они есть на момент покупки. При этом истцу было известно, что продаваемая недвижимость приобреталась ответчиком у другого лица, находилась в эксплуатации, ответчик с семьей проживал там длительное время. Действуя добросовестно и с надлежащей степенью осмотрительности, истец мог и должен был ознакомиться с состоянием предмета договора купли-продажи. Отсутствие добросовестности при формальной приемке имущества (п.3 ст. 1 ГК РФ) возлагает на покупателя неблагоприятные последствия этого. Ссылка истца, что технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ выданный Некрасовским отделением Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» составлен со слов ответчика является несостоятельной, так как визуальное обследование производится сотрудниками БТИ в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительный конструкций зданий и сооружений» и технический паспорт, выданный ДД.ММ.ГГГГ, содержит те же данные о материале жилого дома. Причин не верить данным, указанным в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ у ответчика не было. 

В заключении Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ и в заключении специалиста ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют выводы о факте отклонения товара (жилого дома) от условий указанных в договоре о его качестве и невозможности использования жилого дома по его предназначению на момент заключения договора купли-продажи. Статья 475 ГК РФ не предусматривает уменьшения покупной цены по причинам несвязанным с недостатками товара. 

Передача земельного участка осуществлена путем подписания передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. Претензий по его техническим характеристикам у истца не было. Пространственные параметры приобретаемого имущества, могли быть установлены при визуальном осмотре в ходе передачи объекта в рамках заключенного договора купли-продажи. Общая стоимость земельного участка определена в договоре за весь объект недвижимости в целом, а расчет договорной цены не был основан на стоимости одного квадратного метра площади. При изложенных обстоятельствах расхождение фактической площади земельного участка со сведениями указанными в договоре, не могут служить основанием для применения ст. 475 и ст. 557 ГК РФ. Считает, что истец не лишен возможности восстановить свои права путем предъявления иска к непосредственному причинителю вреда, истец выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав. Просил в иске отказать в полном объеме, взыскать с истца расходы по оплате юридических услуг в размере 10 000 рублей.

В судебном заседании третье лицо ФИО4 уточненные исковые требования ФИО1 поддержал, пояснил, что является супругом ФИО1, для приобретения в 

<

адрес> искали именно дом, выполненный из бруса, поверили сведениям в техническом паспорте.

В судебное заседание третье лицо: Ярославский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» Некрасовское отделение не явилось, извещено надлежащим образом, представило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений не представило.

В судебное заседание третьи лица: Ярославское отделение Верхнее-Волжского филиала Ростехинвентаризация Федеральное БТИ, ФИО7 не явились, извещены надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не представили. 

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) с одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка, в границах плана, прилагаемого к настоящему договору, площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером № и расположенного на данному земельного участке жилого дома, по адресу 

<

адрес>, кадастровый номер №; продавец и покупатель оценили указанную недвижимость в 4 200 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей - стоимость земельного участка и 3 200 000 рублей - стоимость жилого дома, цена является продажной договорной ценой; договор прошел государственную регистрацию.

Из дел правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок по адресу 

<

адрес> копии кадастрового дела на земельный участок № (т. 2, л.д. 2-31) следует, что первоначально правообладателем земельного участка при доме с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> являлся ФИО7, в ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы администрации Некрасовского муниципального округа, земельный участок был передан ему 

<

данные изъяты>, затем в ДД.ММ.ГГГГ - передан в 

<

данные изъяты>, из кадастрового плана на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ и схемы земельного участка, являющего приложением к свидетельству, кадастрового плана от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что предоставленный земельный участок имел прямоугольную форму, его длина составляла 

<

данные изъяты>, ширина - 

<

данные изъяты>. 

В системе координат МСК-76 границы земельного участка были определены последним собственником земельного участка - ФИО1, по имеющемуся на земельном участке забору, при этом площадь земельного участка уменьшилась на 

<

данные изъяты> ФИО1, согласившись с результатами межевания, внесла изменения в кадастровый учет и сведения ЕГРН.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 продал ФИО5 указанный земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> и незавершенный строительством жилой дом по адресу 

<

адрес>. Регистрация права ФИО5 на объект незавершенный строительством не проводилась, в деле имеется технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого материал стен 

<

данные изъяты> брусчатые, кирпичные, тем самым, первая инвентаризация жилого дома проводилась ФИО5, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, за нею зарегистрировано право собственности на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права. 

Согласно представленному истцом заключению от ДД.ММ.ГГГГ, составленному Ярославским филиалом ФГП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по техническому освидетельствованию основных конструктивных элементов индивидуального жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес> (л.д. 24-25об.), специалистом было произведено визуальное обследование объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в ходе которого выявлено, что материал стен 

<

данные изъяты> - деревянный каркас, обшитый тесом с утеплителем, в техническом паспорте на жилой дом (инв. №), выполненном Ярославским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Некрасовское отделение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, материал стен 

<

данные изъяты> указан неверно, при визуальном обследовании выявлено, что стены - деревянный каркас (стойки из бруса), обшитый тесом с утеплителем.

Согласно заключению специалиста по строительно-техническому исследованию № от ДД.ММ.ГГГГ ООО Ярославское бюро судебной экспертизы» (л.д. 48-97) ДД.ММ.ГГГГ осмотрен объект исследования - жилой дом в 

<

адрес>, на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действовал технический паспорт на данный дом, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Ярославским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Некрасовское отделение, в котором, в тои числе содержится описание стен 

<

данные изъяты> - брус. В результате обследования выявлено, что стены 

<

данные изъяты> представляют собой деревянный каркас, обшитый тесом с утеплением, сделан вывод, что установленная специалистами конструкция стен жилого дома 

<

адрес> (каркасно-засыпная) отличается от указанной в представленном техническом паспорте (брус), действующем при заключении договора купли-продажи.

Также, специалистами дано заключение о том, что каркасные стены указанного жилого дома имеют недостатки в части работ по устройству утепления стен из опилок и устройству пароизоляции из пергамина: заполнение стен опилками выполнено неравномерно, пергамин не проклеен на стыках, имеет разрывы, не образует сплошного пароизоляционного слоя. Стоимость работ и материалов, необходимых для строительства стен конструкции, указанной в техническом паспорте, действующем на дату заключения договора купли-продажи составляет 484 963 рубля. Стоимость работ и материалов, необходимых для строительства каркасных стен - 144 320 рублей, в расчете, в связи с нарушением при строительстве строительных норм и правил, не учтена стоимость работ по устройству утепления стен и устройству из пароизоляции. Определена стоимость работ и материалов, необходимых для устранения установленных при осмотре дефектов и приведения существующей конструкции стен в размере 243 176 рублей. 

Не доверять представленным истцом заключениям у суда оснований не имеется, указанные недостатки подтверждаются фотографиями, техническими паспортами на жилой дом, составленными по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, расчет стоимости - локальными сметными расчетами, обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что по договору купли-продажи истцу был передан дом с имевшимися в доме скрытыми недостатками, отраженными в указанными выше заключениях, которые не были оговорены ответчиком при продаже и истцу были неизвестны. Тем самым, у истца возникло право требования соразмерного уменьшения покупной цены, поскольку фактически ими был приобретен дом с материалом стен литера А не из бруса, как было указано в техдокументации, а каркасно-насыпной. Также, по тем основаниям, что фактически приобретенный дом с материалом стен каркасно-насыпной, был выполнен с нарушением при строительстве строительных норм и правил, в силу ч. 1 ст. 151 ГПК РФ, согласно которой, истец вправе соединить в одном заявлении несколько исковых требований, связанных между собой, истец вправе требовать возмещения расходов на устранение этих недостатков. Таким образом, требования истца в указанной участи суд считает подлежащими удовлетворению и взыскивает с ФИО5 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 583 819 рублей, соглашаясь с расчетом, предоставленным истцом.

Доводы представителя ответчика о том, что истец на момент приобретения дома мог ознакомиться с состоянием жилого дома, однако никаких претензий в ходе истцом по конструкции стен не высказывалось, суд считает несостоятельными, поскольку в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение наличие в доме скрытых недостатков, о которых истцу не было известно и которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре.

Вместе с тем, истец не была лишена возможности до заключения договора купли-продажи определить площадь приобретаемого земельного участка, поскольку указанные недостатки не являются скрытыми. 

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанных обстоятельств в судебном заседании не установлено, как указано выше, из кадастрового дела, дела правоустанавливающих документов на земельный участок, следует, что в системе координат МСК-76 границы земельного участка были определены последним собственником земельного участка - ФИО1, по имеющемуся на земельном участке забору, при этом площадь земельного участка уменьшилась на 

<

данные изъяты> ФИО1, согласившись с результатами межевания, внесла изменения в кадастровый учет и сведения ЕГРН. Доводы стороны истца о том, что при продаже земельного участка ответчик должен был провести межевание несостоятельны, по смыслу ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015, действующей на дату сделки) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства не являются основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца об уменьшении покупной цены земельного участка и взыскании с ФИО5 36 000 рублей, не подлежащими удовлетворению.

Представителем ответчика ФИО5 ФИО3 заявлено ходатайство о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО5 судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 10 000 рублей.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Исходя из объема оказанных услуг, учитывая категорию дела, суд считает указанную сумму расходов на оплату услуг представителя завышенной, исходя из объема оказанных услуг, данная сумма подлежит уменьшению до 7 000 рублей, что составляет, по мнению суда, сумму в разумных пределах. 

На основании п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 июня 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных в рассмотрением дела» при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Тем самым, поскольку имущественные требования истца удовлетворены частично (заявлены на сумму 619 819 рублей, удовлетворены в сумме 583 819 рублей, что составляет 94 % от суммы заявленных требований), с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы пропорционально сумме требований, в удовлетворении которых истцу отказано, что составляет 6%. 

Таким образом, подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО5 судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 420 рублей (7 000 рублей Х 6%). 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 583 819 (пятьсот восемьдесят три тысячи восемьсот девятнадцать) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 420 (четыреста двадцать) рублей.

В удовлетворении ходатайства ФИО5 о взыскании судебных расходов в остальной части отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд путем подачи жалобы через Некрасовский районный суд.

Судья Е.Ю.Шихова