Дело (номер обезличен)

Решение

Именем Российской Федерации

(адрес обезличен) 11 октября 2018 года 

Карачаевский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего судьи Долаева А.С., при секретаре судебного заседания ФИО11,

с участием:

- представителя истца ФИО2, по доверенности №(адрес обезличен)6 от (дата обезличена) ФИО12,

- представителя ответчика ФИО8 по доверенности (адрес обезличен)1 от (дата обезличена) ФИО13 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело возбужденное судом по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО9 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании в солидарном порядке причиненных убытков, и по встречному исковому заявлению ФИО8, ФИО9 к ФИО2 о расторжении кредитного договора и взыскании уплаченной по договору суммы аванса, Установил: ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с ответчиков ФИО3, ФИО9 в солидарном порядке суммы долга по договору купли-продажи квартиры от (дата обезличена) в размере 1927735 (один миллион девятьсот двадцать семь тысячсемьсот тридцать пять) рублей из них: - 1353026 рублей,неоплаченная сумма но договору купли-продажи квартиры; - 134709 рублей - сумма процентов, начисленная в соответствии со статьей 395 ГК РФ; - 300000 рублей - сумма задатка, потерянной ею в результате нарушена ее прав ответчиками; - 140000 рублей - сумма упущенной выгоды. В последствии истец ФИО2 изменила заявленные в иске требования, просила суд: - расторгнуть заключенный (дата обезличена) с ответчиками ФИО1 и ФИО9 договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита и передать в собственность ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен), корпус 2, (адрес обезличен), обшей площадью 61.3 кв.м., кадастровый (номер обезличен) - взыскать солидарно с ответчиков причиненные убытки в сумме 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей, из них: - 300 000 (триста тысяч) рублей прямые убытки; - 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей - упущенную выгоду, а также судебные расходы связанные с оплатой услуг представителя в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей. Заявленные в иске требования истец ФИО2 обосновала тем, что (дата обезличена) между ней ФИО2 и указанными ответчиками ФИО4, ФИО9 был заключен предварительный договор, а в последствии (дата обезличена) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита.

По условиям указанного договора она обязалась передать в собственность ответчиков квартиру, расположенную по адресу: КЧР (адрес обезличен), общей площадью 61,3 кв.м., а ответчики обязались принять и оплатить продаваемый объект недвижимости.

Согласно пункту 1.3 договора цена отчуждаемой недвижимости была определена в размере 1600000 рублей. Источники оплаты в соответствии с пунктом 2.1 договора это: собственные средства ответчиков в размере 246974 рубля, средства материнского капитала в размере 453026 рублей, кредитные средства в размере 900000 рублей.

Уплата денежной суммы в соответствии с пунктом 3.1 договора должна была осуществлена в три этапа, окончательный расчет должен был быть производен покупателями за счет кредитных средств с уплатой суммы в размере 900000 рублей, после - внесение наличной части, оплата материнского капитала и предоставление кредитору договора купли-продажи, расписки и страхового полиса.

С ее стороны все договоренности исполнены надлежащим образом, было подписано и сдано заявление в МФЦ, собраны и переданы все необходимые документы. Задолженность по коммунальным услугам погашена частично, на момент сделки оставалась задолженность в сумме 5 294 рублей, и она в устной форме обязалась погасить после исполнения ответчиками обязательств по договору в полном объеме, так как даже авансовый платеж по договору ответчики вносили частями.

Исходя из этого, ключи от квартиры она обязалась передать также после выполнения ответчиками всех своих обязательств, что было отражено в расписке о получении денежных средств.

Однако ответчики уклонились от исполнения принятых на себя по условиям подписанного договора обязательств, не уплатили стоимость квартиры, тем самым нарушили ее права и законные интересы.

Так как после заключения договора купли-продажи с ответчиками, она решила приобрести жилье взамен проданного и (дата обезличена) заключила договор купли- продажи жилого дома, общей площадью 60,2 кв.м., расположенного на земельном участке 300 кв.м., по адресу: (адрес обезличен) гражданкой ФИО5, в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору она в тот же день передала ФИО5 300000 рублей в качестве задатка в день подписания договора. И так как в соответствии с пунктом 2.1 заключенного с ФИО5 договора купли-продажи дома, полная сумма по договору должна была быть оплачена ею до (дата обезличена), тогда же должен был состояться переход права собственности, и она ожидала, что ответчик до указанной даты исполнит обязательства по договору и ей будет перечислена; оставшаяся сумма по договору купли-продажи квартиры заключенного с ФИО20, она рассчитывала выплатить продавцу ФИО5 1600000 рублей и приобрести дом.

Однако ввиду неисполнения ответчиками ФИО20 своих обязательств, она в свою очередь не смогла исполнить обязательства перед ФИО5, вследствие чего задаток остался у нее.

Кроме того, она сдавала квартиру, которую намеревалась продать ФИО20 в наем, так (дата обезличена) был заключен договор найма жилого помещения с квартиросъемщиком, который ежемесячно выплачивал ей плату за наем в размере 10 000 рублей.

На момент заключения договора он продолжал там проживать и просил дать ему возможность пожить еще, так как квартира его абсолютно устраивал. Но она была вынуждена расторгнуть с ним договор, так как обязалась передать ответчикам квартиру свободной от прав третьих лиц.

Между тем, она могла получать доход от данной квартиры и по сегодняшний день, квартирант обращался к ней и просил сдать ему квартиру в наем снова. По вине ответчиков она не получала доход от сдачи квартиры в наем. Учитывая, что квартирант съехал с (дата обезличена), на сегодняшний день истекло 14 месяцев с момента расторжения договора найма. Неполученный ею доход составляет 140000 рублей.

Факт сдачи ею продаваемой квартиры в наем являются доказательством упущенной ею выгоды, что подтверждаются договором найма и свидетельскими показаниями.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора купли-продажи от (дата обезличена) продавец имеет право расторгнуть договор в случае невыполнения покупателям пункта 3.1 договора (условия об оплате). 

Также в обоснование возражений по встречному иску ФИО2 указала на, что доводы ответчиков изложенные во встречном исковом заявлении о неисполнении ею принятых на себя обязательства по договору купли-продажи в частности, что она не уплатила задолженность по коммунальным услугам, не вывезла свое имущество из квартиры и препятствует осуществлению полномочий собственника ответчикам, не соответствует действительности, а именно, после подписания и сдачи в МФЦ договора купли-продажи (дата обезличена), она вместе с ответчиками направились к нотариусу, где составили расписку и передали ей часть денег. Это было сделано по причине того, что ответчики изначально недобросовестно исполнили свои обязательства и пытались нарушить условия договора.

Так сумм аванса, подлежащая передаче до (дата обезличена), как указано в пункт 3.1 договора купли-продажи, фактически была передана ей гораздо позднее. Так у нотариуса была передана сумма 100 000 рублей, затем в течение нескольких дней она получила оставшуюся часть суммы.

Несмотря на это, она пошла на уступки и подписала договор, освободила квартиру от вещей и была готова оплатить оставшуюся часть задолженности по коммунальным услугам, которая составляла на тот момент 5294 рубля, ФИО1 сам брал справку о задолженности и отправлял ее через интернет.

В расписке к договору купли-продажи от (дата обезличена) было оговорено, что она принимает на себя обязательства освободить квартиру и передать ответчикам ключии всю имеющуюся техническую документацию в течение трех дней после выполнения ответчиками денежных обязательств, предусмотренных пунктом 3 договора купли-продажи.

Также это было оговорено и устно, ответчики не возражали против этих условий, о чем свидетельствует подписанная расписка, что могут подтвердить свидетели - нотариус и присутствовавшая при заключении договора и подписании расписки. В соответствии с ч.3 ст.158 ЖК РФ, ФИО7 собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника, за исключением взноса на капитальный ремонт.

Кроме того, ответчик указывает, что ипотечные средства ему не были предоставлены по той причине, что им банку не была представлена справка о погашении задолженности, данное утверждение, также не основано на фактах, поскольку согласно пункта 3.1 договора купли-продажи, оплата суммы в размере 900000 рублей производится банком после выполнения следующих условий: - предоставления кредитору договора купли-продажи подписанного сторонами; - предоставления кредитору копии документа об оплате 28,31% стоимости недвижимости; - предоставления кредитору страхового полиса либо договора страхования недвижимости.

Все это должно было быть представлено Сбербанку в течение срока, установленного внутренними правилами банка, с которыми согласились ответчики, подписав соответствующие заявления и документы в банке.

В виду того, что ответчики нарушили договорные обязательства, не обратились в банк с необходимым пакетом документов, в который не входили справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, банк, по истечении трех месяцев аннулировал договор и не предоставил ответчикам ипотечный кредит.

Факт того, что она не пользуется и не проживает в квартире, могут подтвердить свидетели, квартира больше года пустует.

Таким образом, поскольку неправомерными действиями ответчиков, грубым образом нарушены ее права и причинен значительный ущерб в виде задатка в сумме 300000 рублей, упущенной выгоды в размере 150000 рублей, договор подлежит расторжению, с ответчиков подлежат взысканию суммы задатка и упущенной выгоды.

Квартира, находящаяся в собственности ответчиков, является неосновательным обогащением, которое должно быть возвращено ей как собственнику. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2, ФИО12 поддержал заявленные истцом в иске требования, просил удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Ответчики по делу ФИО1, ФИО9 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о расторжении заключенного (дата обезличена) между покупателями ФИО8 и ФИО9 и продавцом ФИО2 договора купли-продажи (адрес обезличен) расположенной в (адрес обезличен) корпус 2 по (адрес обезличен) и взыскать с ФИО2 сумму аванса в размере 246 974 (двести сорок шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля, полученной согласно договору от (дата обезличена), заключённому между истцом и ответчиками ФИО8 и ФИО9 в качестве покупателей, и ФИО2 в качестве продавца.

Заявленные встречные исковые требования ФИО1, ФИО9 обосновали тем, что срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, как указано в части 1 статьи 457 ГК РФ. Договором купли-продажи квартиры заключённым между ними ФИО8 и ФИО9 в качестве покупателей и ФИО2 в качестве продавца, обязывал продавца передать покупателям квартиру до заключения договора, однако это обязательство до сих пор продавцом квартиры не выполнено, и квартира фактически по настоящее время находиться во владении ФИО21.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать согласно части 3 статьи 487 ГК РФ возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Получение предварительной оплаты продавцом в размере 246 974 (двести сорок шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля, так же, как и отказ продавца передать квартиру покупателям до получения всей стоимости квартиры по договору подтверждается распиской от (дата обезличена), представленной ФИО21 суду. Оба обстоятельства ею не отрицаются.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1 в представленных суду возражений на исковое заявление ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований истца ФИО2 указывая на то, что фактически ФИО2 не исполнила обязательства по договору, квартира по настоящее время не выбыла из ее владения, она препятствует осуществлению им полномочий собственника и не оплатила задолженность по коммунальным услугам, не вывезла свое имущество из квартиры, угрожает привлечением к ответственности в случае его проникновения в квартиру, в связи с чем считает, что ФИО2 не имела намерений исполнить обязательства по договору. 

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску ФИО1, ФИО13 просил суд отказать в удовлетворили заявленных истцом ФИО2 требований в части взыскания убытков в размере 450 000 рублей, в части заявленных истцом требований о расторжения договора не возражал, при этом просил суд удовлетворить заявленные ответчиками по первоначальному иску встречные исковые требования. 

Ответчик по первоначальному иску ФИО9 представила в суд заявление о рассмотрении дела без ее участия, в котором просила удовлетворить заявленные ею во встречном иске требования. 

Истец ФИО2, ответчик ФИО1, а также привлеченные к участию в деле, представитель органа опеки и попечительства Администрации Карачаевского городского округа, представитель третьего лица по делу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, представитель Карачаево-Черкесского регионального отделения (номер обезличен) ПАО «Сбербанк России», будучи извещенными судом в судебное заседание не явились, при этом об уважительности причин неявки суд не известили, руководствуясь п.3 п.4 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц по делу.

Заслушав представителя истца ФИО2, ФИО12, представителя ответчика по первоначальному иску ФИО1, ФИО13, свидетелей ФИО14, ФИО15, исследовав материалы дела, суд находит заявленные истцом ФИО2 требования в части расторжения договора купли-продажи квартиры подлежащим удовлетворению, при этом требования в части взыскания перечисленных убытков состоящих: - из суммы 300 000 рублей прямых убытков рублей и 150 000 упущенной выгоды не подлежащим удовлетворению. Также суд находит подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ответчиков ФИО1 и ФИО9 заявленные к ФИО2 в части взыскании с ФИО2 уплаченной ими по договору купли-продажи суммы аванса, по следующим основаниям. Согласно статье 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из положений ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно норме ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить, или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу требований ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из изложенного, уплата цены за товар является существенным условием договора.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

Из материалов дела следует, что (дата обезличена) между ФИО2 выступавшей продавцом и покупателями ФИО8, ФИО9 был заключен договор купли- продажи квартиры, принадлежащей ей (адрес обезличен), общей площадью 61.3 кв.м., расположенного в корпусе (номер обезличен) (адрес обезличен) КЧР, с кадастровым номером (номер обезличен). По условиями заключенного (дата обезличена) договора, цена отчуждаемой квартиры была определена в размере 1 600 000 рублей. При этом, уплата стоимости покупаемой квартиры должна была быть оплачена покупателями ФИО16 и ФИО9, за счет собственных средств суммой в размере 246 974 рублей до момента получения ими кредита, а также путем внесения первоначального взноса при ипотеке по государственному сертификату на материнский семейный капитал, выданной на имя ФИО9 в размере 453 026 рублей, и суммы в размере 900 000 рублей за счет кредитных средств, получаемых согласно кредитному договору, предусмотренному условиями договора купли-продажи. Срок действия договора установлен до полного исполнения продавцом и покупателями обязательств по договору. Согласно п.4.3.1 заключенного сторонами по делу Договора, продавец квартиры имеет право расторгнуть договор в случаи не выполнения покупателем п.3.1 договора, по которому цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон в 1 600 000 рублей. Согласно п.5.5 Договора все изменения и дополнения к договору совершаются в письменной форме, путем заключения дополнительных соглашений, подписанных сторонами, зарегистрированными в установленном законом порядке. 

Согласно расписке к договору купли-продажи квартиры, составленной также в день заключения договора купли-продажи, то есть (дата обезличена) ФИО2 получила от покупателей ФИО1 и ФИО9 денежную сумму в размере 246 974 рублей и обязалась полностью оплатить задолженность по коммунальным услугам по состоянию на (дата обезличена) имеющуюся за ней по указанной квартире по лицевому счету (номер обезличен). (дата обезличена) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР произведена государственная регистрация права, общей долевой собственностью ипотеки в силу закона на (адрес обезличен) общей площадью 61.3 кв.м., расположенного в корпусе (номер обезличен) (адрес обезличен) КЧР, за ФИО1 и ФИО9 Из справки выданной ФИО1 Карачаево-Черкесским отделением (номер обезличен) ПАО «Сбербанк России» от (дата обезличена) следует, что банк не возражает о расторжении договора купли-продажи от (дата обезличена), квартиры по адресу: (адрес обезличен) по кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) на имя ФИО1, указывая на то, что заключенный с ФИО1 кредитный договор (номер обезличен) от (дата обезличена) расторгнут, и перечисление денежных средств не производилось.

Согласно справки выданной ООО «Единый расчетный кассовый центр» собственнику (адрес обезличен) корпус 2 по (адрес обезличен), ФИО1 задолженность прежних собственников указанной квартиры за коммунальные услуги по состоянию на (дата обезличена) по лицевым счетам прежних собственников: ФИО6 имеет задолженность по л/с 

<

***> - 33 726 рублей 87 копеек. ФИО2 имеет задолженность по л/с 

<

***> - 111 819 рублей 45 копеек. (дата обезличена) в связи с неисполнением покупателями ФИО1 и ФИО9 обязательств по оплате полной стоимости приобретенной у истицы ФИО2 квартиры, продавец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением.

Определяя существенность нарушения условий договора допущенных покупателями, и продавцом суд исходит из установленного по делу обстоятельства свидетельствующего о том, что продавец не получила в полном объеме денежную сумму оговоренную условиями заключенного сторонами по делу договора купли-продажи от (дата обезличена), за проданное ею покупателям недвижимое имущество - квартиру, а потому с очевидностью ФИО2 лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Согласно пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из буквального толкования текста приведенной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от (дата обезличена) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приведенных в пункте 65 абзаце 4, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Суд, исходит из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры были согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры и порядок расчета, с указание на то что в день подписания договора имущевто передано покупателям. Таким образом, из заключенного сторонами договора следует, что у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу по условиями заключенного (дата обезличена) договора, цену отчуждаемой квартиры определенную в размере 1 600 000 рублей, путем выплаты за счет собственных средств, суммы в размере 246 974 рублей до момента получения им кредита, а также внесением первоначального взноса при ипотеке по государственному сертификату на материнский семейный капитал выданной на имя ФИО9 в размере 453 026 рублей, и суммы в размере 900 000 рублей которая должна была быть произведена покупателями за счет кредитных средств, получаемых согласно кредитному договору, предусмотренному условиями договора купли-продажи в отделении Сбербанка России. Сторонами по делу не оспаривается факт уплаты покупателями ФИО1, ФИО9 продавцу ФИО2 в счет стоимости приобретаемой квартиры суммы аванса в размере 246 974 рублей.

При этом покупателями не исполнены условия договора по уплате всей стоимости квартиры оговоренной договором то есть не был произведена оплата за счет средств материнского семейного капитала в размере 453 026 рублей, и из счет кредитных средств. в размере 900 000 рублей. То есть оговоренная договором сумма продавцу ФИО2 покупатели ФИО1 и ФИО9 в полном объеме не была выплачена, Приведенное обстоятельство подтверждает наличие у покупателей задолженности по договору в указанной сумме, и не исполнение покупателями обязательства по договору купли-продажи. Так же не исполнено обязательство по договору купли-продажи продавцом ФИО2, не смотря произведенную государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателям ФИО1, ФИО17 фактически в их собственность квартира не передавалась. Ключи от квартиры и правоустанавливающие документы, техническая документация фактически остались у прежнего собственника ФИО2 При том, что согласно п.4.1 заключенного сторонами по делу договора купли- продажи квартиры от (дата обезличена) имущество, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме передано продавцом, принято покупателем до подписания настоящего договора, дополнительный передаточный акт не составляется. Претензий по состоянию переданного имущества покупатели не имеют. При таких обстоятельствах, из смыслу приведенных норм права, следует что неуплата покупателями продавцу стоимости покупаемой квартиры по договору с очевидностью лишает продавца того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. 

Следовательно со стороны покупателей допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца ФИО2 такой ущерб, который лишал ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. Заключённый между сторонами по делу договор купли - продажи квартиры содержит условия, определяющие расторжения договора по требованию продавца, в случаи не выполнения покупателем условий договора предусмотренных п.3.1, то есть в случаи не уплаты покупателем стоимости квартиры. Руководствуясь, вышеприведёнными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) предоставлено договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Следовательно при расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплату по нему вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (квартиры) на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении. Запись о расторжении договора вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению стороны по сделке.

Приведенные обстоятельств свидетельствуют о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры, следовательно заявленные истцом и ответчиками во встречном иске требования в части расторжения договора купли продажи подлежат удовлетворению. 

При этом, разрешая требования истца ФИО2 в части взыскания с ответчиков причиненных вследствие неисполнения обязательств по заключенному договору ей убытков в сумме 450 000 рублей, суд находит требования истца в указанной части иска не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые потребитель получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата обезличена) N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"). В обоснование заявленного требования истец ФИО2 указывает на то, что убытками подлежащими взысканию с ответчика она считает сумму в размере 300 000 рублей, которую она уплатила в виде задатка за покупаемую ею недвижимость в (адрес обезличен), в подтверждение чему представила договор купли-продажи жилого дома от (дата обезличена) заключенный между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО5 по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилой дом, расположенный по адресу: г Пятигорск, (адрес обезличен) от (дата обезличена), согласно которой продавцом ФИО5 по условиям заключенного договора купли-продажи дома от (дата обезличена) получена от ФИО2 сумма задатка в размере 300 000 рублей. В обоснование требования в части взыскания с ответчиков сумму упущенной выгоды в размере 150 000 рублей, истцом ФИО2 приведен договор аренды (адрес обезличен) заключенный (дата обезличена) между арендодателем ФИО2 и арендатором ФИО18-О., без установления срока, согласно которого арендатор оплачивает ежемесячно арендую плату в сумме 10 000 рублей, то есть договор заключенный ею до заключения договора купли продажи с К-выми. Что, также следует из показаниями свидетеля ФИО15 указавшей на то, что она является соседкой ФИО2, и действительно в принадлежащей ФИО2 квартире проживал квартирант которого она видела в апреле месяце. Показаниями свидетеля ФИО14, согласно которым она является сестрой истца ФИО2, и также подтверждает факт аренды проданной квартиры, и желание квартиросъемщика снимать квартиру. Так же подтверждает, что не смотря на то, что ключи, документы от квартиры находиться у сестры, при этом в указанной квартире никто не проживал и их вещей в квартире нет. Также указавшей на то, что ее сестра ФИО2 продав квартиру ФИО20 намеревалась купить на вырученные от продажи квартиры деньги, дом в (адрес обезличен), но вследствие того, что ответчики ФИО20 не исполнили свои обязательства по договору купли продажи квартиры и не оплатили полностью стоимость квартиры, она не смогла купить дом и уплаченная сумма задатка осталась у продавца. И также имеет упущенную выгоду, так как могла сдавать квартиру. Судом, при оценке фактических обстоятельств дела, принимается во внимание то, что договор купли-продажи квартиры не был исполнен покупателями и также продавцом квартиры, т.к. после регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества за покупателями, квартира фактически не была передана в во владение покупателям ФИО20 по день рассмотрения дела по существу фактически находится во владении продавца ФИО2, и данное обстоятельство сторонами не оспаривалось. Из приведенных ФИО2 в обоснование заявленного требования доводов и установленных судом обстоятельств следует, что невыплата покупателями ФИО20 денежных средств по договору купли-продажи повлекла за собой существенное нарушение прав продавца ФИО2, в виде не получения суммы за проданное имущество. При этом доводы истца ФИО2 о том, что вследствие не уплаты покупателями ФИО20 стоимости квартиры, она была лишена возможности купить на вырученные от продажи спорной квартиры денежные средства, другое жилье в г Пятигорске и уплаченный ею задок продавцу в сумме 300 000 рублей является прямым убытком вследствие не исполнения обязательств по договору Койчувыми, а также что она могла получать доход то сдачи квартиры наем, суд находит не обоснованными так как указанные затраты понесенные ФИО2 не состоят в причинной связи между с неисполнением покупателями ФИО20 обязательств по договору купли продажи, следовательно не являются реальным ущербом причиненным вследствие неисполнения покупателями обязательств по договору, и упущенной выгодой. В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статьей 401 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Применяя статью 15 ГК РФ, при разрешение заявленного истцом ФИО2 требования суд учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством. При этом истец заявивший требование о возмещении убытков обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). В состав реального ущерба включаются расходы, которые лицом реально произвело к моменту предъявления иска о возмещении убытков, либо которые еще будут им произведены для восстановления нарушенного права в будущем. К реальному ущербу отнесены и убытки, вызванные утратой или повреждением имущества. Таким образом, лицо, чье право было нарушено, может требовать от нарушителя возмещения не только фактически понесенных расходов, но и расходов, которые оно должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Упущенная выгода представляет собой доходы, которые лицо смогло бы получить при нормальных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены. Под нормальными условиями понимаются именно те условия, которые протекают без воздействия непредвиденных обстоятельств или обстоятельств непреодолимой силы. 

Потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения права, а также причинную связь между неисполнением и неполученными доходами. Установленные судом по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что приведенные истцом ФИО2 обстоятельства, а именно уплата ею задатка по сделке и не получение дохода от сдачи квартиры в наем не являются прямыми убытками, причинными вследствие нарушения ее прав, неисполнением покупателями ФИО20 и ФИО1 Ф.М. условий договора по не уплате полной стоимости квартиры, так как они не находится в прямой и непосредственной связи с действиями ответчиков ФИО20 и не относятся к необходимым расходам, которые явились следствием неисполнения ими договора, так как ФИО2 заключала договор купли-продажи и договор аренды квартиры на свое усмотрение, и ФИО20 не были стороной по заключенным ФИО2 с арендатором квартиры и продавцом дома в (адрес обезличен) договорам. При указанных обстоятельств, расходы истца не являются ни реальным ущербом, ни упущенной выгодой, то есть не относятся к убыткам истца возникшими вследствие не исполнения ответчиками своих обязательств по оспариваемому договору. 

Разрешая заявленные ответчиками ФИО20 встречные исковые требования в части взыскания с ФИО21 уплаченной по договору суммы аванса в размере 246 974 рублей, суд учитывает, что Авансом признается частичная предоплата по договору. Поэтому если предоплаченное обязательство не выполнено, аванс должен быть возвращен (ст. 1102 ГК РФ), следовательно прекращение обязательств сторон по сделке купли-продажи недвижимого имущества является безусловным основанием к возврату уплаченного по такому договору аванса, удержание которого в смысле определенном ст. 1102 ГК РФ, является неосновательным обогащением соответствующей стороны договора, поскольку договорные обязательства между сторонами прекратились, правовых оснований для удержания аванса у соответствующей стороны договора не имеется. Согласно п. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВС РФ N 1 от (дата обезличена) "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Учитывая, что истцом ФИО2 в обоснование заявленного требования о взыскании судебных расходов связанныхс оплатой ею услуг представителя не представлено доказательств, подтверждающих расходы по оплате услуг представителя, в размере 25000 (двадцать пять тысяч) рублей, суд находит заявленное требование не подлежащим удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд Решил: Иск ФИО2 заявленный к ФИО1, ФИО9 - удовлетворить частично. Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости (квартир), расположенной по адресу: КЧР, (адрес обезличен), корпус 2, (адрес обезличен)) с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита заключенный (дата обезличена) между (продавцом) ФИО2 и (покупателями) ФИО4, ФИО9. 

Возвратить в собственность ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен), корпус 2, (адрес обезличен), обшей площадью 61.3 кв.м., с кадастровым номером 09:10:0070110:2459. 

В части заявленных ФИО2 исковых требований о взыскании в ее пользу в солидарном порядке с ФИО3 и ФИО9 причиненных убытков в сумме 450 000 рублей состоящих из прямых убытков в сумме 300 000 рублей, и упущенной выгоды в сумме 150 000 рублей, а также судебных расходов связанных с оплатой услуг представителя в сумме 25 000 рублей - отказать.

Встречный иск ФИО3 и ФИО9 заявленный к ФИО2 - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, (дата обезличена) года рождения, уроженки (адрес обезличен), зарегистрированной по адресу: (адрес обезличен), корпус 1, (адрес обезличен), в пользу ФИО3, (дата обезличена) года рождения, уроженца (адрес обезличен) КЧР и ФИО9, (дата обезличена) года рождения, уроженки а. ФИО7-(адрес обезличен): - сумму аванса в размере 246 974 рублей полученную по договору купли-продажи квартиры от (дата обезличена).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Карачаевский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено (дата обезличена).

Председательствующий судья А.С. Долаев