Производство № 2-1117/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2020 года город Рязань

Советский районный суд города Рязани в составе председательствующего судьи Мечетина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Макаровой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению //ФИО1 к администрации города Рязани и Товариществу собственников жилья «Дом на Кальной» о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

//ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации города Рязани о признании права собственности на объект недвижимого имущества, в котором, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ указала, что //10.11.2010 между ней и ООО СМК «Сантехпрофиль» был заключен договор № // участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно п.3.1 договора застройщик – ООО СМК «Сантехпрофиль» принимал на себя обязательства своими силами, либо с привлечением других лиц построить жилой дом с объектами обслуживания, расположенный по строительному адресу: //// и после получения разрешения ввода дома в эксплуатацию передать //ФИО1 нежилое помещение № //// общей площадью //4,7 кв.м., находящееся седьмым и восьмым этажами жилого дома, расположенного по адресу: //г.Рязань//а //ФИО1 в соответствии с п.4 договора приняла на себя обязательства по оплате в пользу ООО СМК «Сантехпрофиль» цены договора (стоимости данного нежилого помещения) в размере //96000 руб. Истец обязательства по заключенному договору исполнила в полном объеме, //08.07.2011 между //ФИО1 и ООО СМК «Сантехпрофиль» был подписан соответствующий акт приема-передачи. //28.01.2019 //ФИО1 подала заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество с приложенными документами, в том числе вышеуказанным договором и актом, однако в государственной регистрации было отказано на основании того, что согласно данным ЕГРН договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от //10.11.2010 № / не проходил государственной регистрации, в связи с чем считается незаключенным. Ссылаясь на то, что в настоящее время ООО СМК «Сантехпрофиль» ликвидировано на основании определения Арбитражного суда Рязанской области о прекращении производства по делу о банкротстве от //03.07.2014 и решения МИФНС № 2 по Рязанской области о прекращении юридического лица от //10.04.2017, своих обязательств не исполнило, поскольку фактически не заключило договор долевого участия в строительстве жилья, при этом //ФИО1 полностью оплатила стоимость объекта недвижимости, которым пользуется уже более девяти лет, просила суд признать за ней право собственности на нежилое помещение //м., находящееся седьмым и восьмым этажами жилого дома, расположенного по адресу: ////.

По ходатайству истца определением суда от //23.09.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ТСЖ «Дом на Кальной».

Истец //ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители ответчиков администрации г.Рязани и ТСЖ «Дом на Кальной», представитель третьего лица – Управления Росреестра по Рязанской области в суд не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что //10.11.2010 между ООО СМК «Сантехпрофиль» и //ФИО1 был подписан договор № // участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее по тексту – Договор), по условиям которого ОО СМК «Сантехпрофиль» (застройщик) обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом, с объектами обслуживания (1-я очередь строительства), расположенный по строительному адресу: //г.Рязань, // на земельных участках с кадастровыми номерами ////и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику (истцу) нежилое помещение ////, находящееся между седьмым и восьмым этажами, секции //1А, а участник обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома. По условиям договора общая площадь помещения – //4,7 кв.м., срок ввода в эксплуатацию жилого дома – //31.12.2010, цена договора – //96000 руб. (ст.3,4 Договора).

Квитанциями к приходному кассовому ордеру подтверждается, что цена Договора уплачена //ФИО1 в полном объеме, в соответствии с условиями договора.

Как следует из материалов дела, //08.07.2011 между ООО СМК «Сантехпрофиль» и //ФИО1 был подписан акт приема-передачи, по которому застройщик передал, а участник принял в собственность нежилое помещение //

Из содержания самого Договора (ст.2) следует, что между //ФИО1 и ООО СМК «Сантехпрофиль» возникли правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирных домов по смыслу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Материалами дела также подтверждается и в ходе судебного разбирательства никем не оспаривалось, что Договор от //10.11.2010 не был зарегистрирован в органах Росреестра, в связи с чем в осуществлении государственной регистрации прав //ФИО1 было отказано (Уведомление Управления Росреестра по Рязанской области от //// № ////

Сведениями из ЕГРЮЛ подтверждается, что ООО СМК «Сантехпрофиль» было прекращено //10.04.2017 в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ.

Из материалов дела следует, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 62361000-39/2011/РВ выдано администрацией г.Рязани 08.06.2011).

Согласно ответа ГБУ РО «ГАРО» от //04.08.2020 № ////, технический паспорт на нежилое помещение //// отсутствует. При этом, из копии поэтажного плана с экспликацией на нежилое помещение ////, г.Рязани следует, что нежилое помещение //// представляет собой кладовую, площадью //2,55 м. х //1,85 м.

Согласно выписки из ЕГРН, нежилое помещение //// имеет площадь //4,7 кв.м., кадастровый номер ////, кадастровую стоимость //98049,99 руб., сведения о правообладателе объекта отсутствуют.

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Нормами ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Согласно положений ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

Согласно положений ч.1 ст.165 ГК РФ (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений – подписание договора от 10.11.2010), несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ).

Из анализа вышеприведенных норм материального права следует, что поскольку спорный Договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был, при этом требование о его обязательной государственной регистрации действовало в момент согласования его условий (подписания), сам по себе достаточным основанием для возникновения права собственности //ФИО1 он являться не может.

При этом суд учитывает, что в отсутствие государственной регистрации договора в отношении спорного объекта недвижимости не исключаются возможные правопритязания на данное имущество со стороны иных лиц.

Доказательств наличия иных оснований для возникновения у истца права собственности на спорное имущества в ходе рассмотрения дела истцом не представлено.

Суд учитывает, что ссылка истца на возникновение у нее права собственности на основании положений ч.4 ст.218 ГК РФ является несостоятельной, поскольку спорные правоотношения не основаны на членстве истца в жилищном, жилищно-строительном или ином потребительском кооперативе, а оснований для применения сходных норм, регулирующих возникшие отношения при наличии специальных норм, в том числе закрепленных в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ, у суда не имеется.

Сам по себе факт полной оплаты цены договора долевого участия //ФИО1 застройщику при данных обстоятельствах не может являться основанием для возникновения у заявленных ответчиков каких-либо обязательств, связанных с притязаниями истца на спорное жилое помещение.

На основании изложенного, поскольку доказательств нарушения прав истца ответчиком ТСЖ «Дом на Кальной» судом не установлено, к числу общего имущества спорное жилое помещение в силу закона не относится, оснований для удовлетворения исковых требований к данному ответчику не имеется.

Из ответа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г.Рязани от //05.06.2020 № ////, следует, что нежилое помещение, расположенное по адресу: ////, по состоянию на //05.06.2020 в Реестре муниципального имущества города Рязани не числится.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание, что спорное имущество администрации г.Рязани не принадлежит, права истца на него данным ответчиком не оспариваются, распоряжение нежилыми помещениями в многоквартирных домах к полномочиям администрации не относятся, суд приходит к выводу о том, что заявленные //ФИО1 исковые требования к администрации г.Рязани удовлетворению также не подлежат. Сам по себе факт нахождения спорного имущества на территории муниципального образования не свидетельствует о нарушении прав истца администрацией г.Рязани. Исходя из существа возникших правоотношений, данное лицо не может являться надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на спорное имущество.

Разрешая заявленные исковые требования //ФИО1 суд учитывает, что согласно разъяснений, изложенных в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, поскольку истец не лишена возможности реализации своих прав на оформление спорного объекта в собственность в порядке, установленном действующим законодательством, суд полагает, что в настоящем деле //ФИО1 был избран ненадлежащий способ защиты права, и в удовлетворении исковых требований //ФИО1 к администрации города Рязани и Товариществу собственников жилья «Дом на Кальной» о признании права собственности на объект недвижимого имущества надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований //ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд города Рязани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.В.Мечетин