РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-5/2024

УИД 18RS0022-01-2023-000777-47

23 апреля 2024 года с. Малая Пурга Удмуртской Республики

Малопургинский районный суд УР в составе:

председательствующего судьи Прохоровой Т.В.

при секретаре Базиной Н.В.

с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи от 09.03.2021 года, взыскании денежных средств

Установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи от 09.03.2021 года, взыскании денежных средств, мотивируя тем, что между ФИО7, ФИО2, ФИО6 (Продавцы) и ФИО4 (Покупатель) 09.03.2021 года заключен договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер № общей площадью 2 100 кв. м.) и расположенного на нем жилого дома (кадастровый номер № общей площадью 143,7 кв. м.) по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 5 договора цена определена в размере 1 150 000,00 руб. Между тем, дом не пригоден для проживания, имеет ряд существенных недостатков. ФИО4 обратился к эксперту, имеющему строительно-техническое образование, с вопросом: является ли дом по адресу 

<

адрес>, жилым. В соответствии с заключением эксперта № в результате осмотра и проведенных измерений установлены следующие недостатки дома по адресу: 

<

адрес>:

1. Отсутствие системы вентиляции в кухне, установка газового оборудования в кухне без системы вентиляции, что является нарушением как действовавших на момент ввода в эксплуатацию дома требований СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», так и актуальных требований СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные СНИП 31-02-2001»;

2. Деформация (существенная просадка до 85мм на длину уровня 2м) пола в кухне, что является нарушением требований как действовавших на момент ввода в эксплуатацию дома требований СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», так и актуальных требований СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные СПИН 31-02-2001»;

3. Вывод сточных вод через систему канализации наружу, без устройства накопителей сточных вод, что является нарушением СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные СНИП 31-02-2001»;

4. Отсутствие отмостки, что является нарушением СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75»;

5. Невозможность достижения допустимых параметров микроклимата (температур) в доме (при полностью включенном газовом котле и неработоспособных печах), что является нарушением СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные СНиП 31-02-2001»;

6. Значительное понижение температуры внутренней поверхности внешних стен до +4,50С (разница между расчетной величиной температуры воздуха внутри помещения +200С температурой поверхности стен составила 15,50С при допустимой разнице 40С), что является нарушением СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»;

7. Наличие трещин в облицовочной кирпичной кладке внешних стен, пересекающих более 4-х рядов кладки.

Эксперт пришел к следующему выводу: «Учитывая установленные в ходе осмотра и измерений недостатки имеют производственных характер, обусловлены нарушениями, допущенными на стадии строительства. Дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не может быть признан жилым; проживание в нем невозможно до устранения недостатков». Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 2100 кв. м., с жилым домом (кадастровый номер № общей площадью 143,7 кв. м.) по адресу: 

<

адрес>, от 09.03.2021. Взыскать с ответчиков в пользу истца денежные средства в размере 1 150 000,00 руб. Взыскать с ответчиков в пользу истца денежные средства в размере 30 000,00 руб. по договору на оказание услуг № от 09 января 2023 года.

Определением Малопургинского районного суда УР от 27.06.2023 года в качестве третьего лица привлечена Администрация муниципального образования «Муниципальный округ Малопургинский район Удмуртской Республики». 

В судебном заседании:

Истец ФИО4 на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (СМС-извещение о дате и времени судебного заседания получено истцом 06.03.2024 года).

Представитель истца ФИО1 требование поддержала, считает исковое заявление подлежит удовлетворению, считает, что дело исходя из предмета иска не исследовано, если первоначально истец действительно писал, что дом является не жилым, ссылаясь на досудебную экспертизу, между тем, сейчас в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования уточнены, истец говорит, что недостатки, которые выявлены экспертом в ходе досудебной экспертизы являются существенным и являются основанием для расторжения договора, при этом существенным условием недостатка является тот недостаток, который препятствует использованию жилого дома по назначению, либо экономически нецелесообразно устранения недостатков. 

Ответчики ФИО2, ФИО5, ФИО6 на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ранее представили возражение на исковое заявление, согласно которому, при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО4 надлежащим образом обследовал жилой дом, изучил состояние стен внешних стен, полов, потолков, системы отопления, водоснабжения и водоотведения. Отсутствие отмостки вокруг жилого помещения и вывод сточных вод через систему канализации наружу не является препятствием в проживании в жилом доме. Иные указанные в требовании недостатки также не являются препятствием для проживания в жилом доме. При указанных обстоятельствах исковое заявление не является обоснованным, удовлетворению не подлежит. 

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 суду пояснил, что с исковыми требованиями не согласен, стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих основание иска, а именно, что в доме проживать не представляется возможным, что проживание в доме представляет опасность для собственника, что вещь, которая была передана по договору купли-продажи не соответствует требованиям по качественному состоянию. С учетом указанных обстоятельств, а именно недоказанностью исковых требований, считает, что данные требования не являются законными и обоснованными и удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица Администрации муниципального образования «Муниципальный округ Малопургинский район Удмуртской Республики» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 09.03.2021 года ФИО5, ФИО2, ФИО6 с согласия своей матери ФИО2 продали ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2100 кв. м., с жилым домом (кадастровый номер № общей площадью 143,7 кв. м.) по адресу: 

<

адрес> за 1 150 000 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 400 000 руб., стоимость жилого дома – 750 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Порядок оплаты стоимости объектов определен п.5.2 договора, согласно которому 400 000 оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в день подписания настоящего договора, 750 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств. При регистрации права собственности покупателя на объекты одновременно подлежит регистрация право залога объектов в пользу банка. Залогодержателем по данному залогу является банк, а залогодателем – покупатель. Право залога у продавцов на объекты не возникает /

<

данные изъяты>/.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО8 № от 24.01.2023 года, учитывая установленные в ходе осмотра и измерений недостатки имеют производственный характер, обусловлены нарушениями, допущенными на стадии строительства. Дом расположенный по адресу: 

<

адрес>, не может быть признан жилым; проживание в нем невозможно до устранения недостатков /

<

данные изъяты>/.

Согласно сведениям из ЕГРН от 27.06.2023 года земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2100 кв. м., с жилым домом (кадастровый номер № общей площадью 143,7 кв. м.) по адресу: 

<

адрес> принадлежат на праве собственности ФИО4 /

<

данные изъяты>/.

Согласно протокола заседания межведомственной комиссии по оценке и обследованию помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 01.08.2023 года. Для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям необходимо предоставить в комиссию заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения /

<

данные изъяты>/.

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза» № от 29.11.2023 года, жилой дом, по адресу: 

<

адрес>, не имеет признаков (критериев), чтобы признать его не пригодным для проживания, так как: дом, расположен в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; несущие и ограждающие конструкции жилого дома находятся в работоспособном состоянии и не имеют деформации фундамента, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций; жилое помещение обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилой дом и выходе из него; жилое помещение обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое водоснабжение, отопление и естественная вентиляция, газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных; инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение и другие), находящиеся в жилом помещении, соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности; комнаты и кухни в жилом помещении имеют непосредственное естественное освещение; жилое помещение не расположено в опасной зоне схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территории, которое ежегодно затапливается паводковыми водами; жилое помещение не располагается на территории, прилегающей к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл. Исходя из вышеперечисленного, можно заключить, что жилой дом, по адресу: 

<

адрес>, пригоден для проживания /

<

данные изъяты>/.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 статьи 178 ГК РФ). Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 ГК РФ).

При разрешении исковых требований суд исходит из следующего.

В судебном заседании установлено, что между ФИО7, ФИО2, ФИО6 (Продавцы) и ФИО4 (Покупатель) 09.03.2021 года заключен договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер № общей площадью 2 100 кв. м.) и расположенного на нем жилого дома (кадастровый номер № общей площадью 143,7 кв. м.) по адресу: 

<

адрес> В соответствии с п. 5 договора цена определена в размере 1 150 000,00 руб.

Также судом установлено, что при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка истец ФИО4 надлежащим образом обследовал жилой дом, изучил состояние стен, полов, потолков, системы отопления, водоснабжения и водоотведения. Вещь, которая была передана по договору купли-продажи и не соответствует требованиям по качественному состоянию, в договоре не упомянуто.

Кроме того при вынесении решения суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, которое является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, экспертиза проведена компетентным экспертом, обладающим познаниями в области строительства, имеющими большой стаж работы. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

Учитывая, что заключением судебной экспертизы установлено, что жилой дом, по адресу: 

<

адрес>, не имеет признаков (критериев), чтобы признать его не пригодным для проживания, так как: дом, расположен в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; несущие и ограждающие конструкции жилого дома находятся в работоспособном состоянии и не имеют деформации фундамента, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций; жилое помещение обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилой дом и выходе из него; жилое помещение обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое водоснабжение, отопление и естественная вентиляция, газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных; инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение и другие), находящиеся в жилом помещении, соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности; комнаты и кухни в жилом помещении имеют непосредственное естественное освещение; жилое помещение не расположено в опасной зоне схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территории, которое ежегодно затапливается паводковыми водами; жилое помещение не располагается на территории, прилегающей к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл. Исходя из вышеперечисленного, можно заключить, что жилой дом, по адресу: 

<

адрес>, пригоден для проживания. Суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований. 

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчиков денежных средств, переданных истцом в счет исполнения условий договора купли-продажи в размере 1 150 000 руб. 00 коп., также необходимо отказать, так как данные требования являются производными от основного требования, в удовлетворении которого отказано.

Также необходимо в соответствии со ст. 98 ГПК РФ отказать в удовлетворении требований о взыскании расходов по оплате услуг экспертизы в размере 30 000 руб. 

Таким образом, в удовлетворении иска необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 (№) к ФИО2 (№), ФИО5 (№), ФИО6 (№) о расторжении договора от 09.03.2021 купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 2100 кв. м., и расположенного на нем жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 143,7 кв. м., по адресу: 

<

адрес>, взыскании с ФИО2 (№), ФИО5 (№), ФИО6 (№) в пользу ФИО4 (№) денежных средств по договору в размере 1 150 000 руб. 00 коп., денежных средств в размере 30 000 руб. 00 коп. по договору на оказание услуг № от 09 января 2023 года – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд УР в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. Полный текст решения изготовлен 15 мая 2024 года.

Председательствующий: Т.В. Прохорова