Дело № 3а-222/2020 УИД № 21OS0000-01-2020-000134-37 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2020 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Филимоновой И.В. при секретаре судебного заседания Львовой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Комбинат питания №1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комбинат питания №1» (далее – ООО «КП №1», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1 393 кв.м с кадастровым номером ..., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года, равной 2304 300 руб.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что на основании договора аренды от 21 декабря 2017 года, заключенного с администрацией города Чебоксары Чувашской Республики, он является арендатором указанного земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание общей площадью 1739 кв.м с кадастровым номером: .... Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составила 4075193 руб. 64 коп. Однако согласно отчету об оценке от 8 июля 2020 года №О-0545/2020, составленному ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы», рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2304300 руб. Несоответствие внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка нарушает права общества, в том числе, по вопросу приобретения земельного участка в собственность в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленное требование просил удовлетворить. 

Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2 и представитель административного ответчика бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3 разрешение заявленного иска оставили на усмотрение суда, не возражая при этом против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам представленного административным истцом отчета об оценке, выводы которого не оспаривают.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»), вступившим в силу с 1 января 2017 года.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), части 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ООО «КП №1» является собственником нежилого здания общей площадью 1739 кв.м с кадастровым номером: ..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН 25 января 2017 года внесена соответствующая запись о государственной регистрации права.

Указанное нежилое здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером ....

21 декабря 2017 года между администрацией г.Чебоксары (арендодатель) и ООО «КП №1» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 393 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком до 16 декабря 2066 года. Государственная регистрация договора аренды произведена 31 января 2018 года.

По условиям данного договора аренды (пункт 5.1) арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, согласно пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в пункте 6 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора этого земельного участка и как собственника нежилого здания, расположенного на этом земельном участке, имеющего право на его выкуп. 

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... была определена в размере 4075193 руб. 64 коп.

Сведения об указанном размере кадастровой стоимости были утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 ноября 2019 года №485 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики» (подпункт 116 результатов определения кадастровой стоимости) и внесены в ЕГРН.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года № 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Чувашской Республики было наделено бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (в настоящее время – бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на основании Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 8 апреля 2020 года №149 «О переименовании бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики»).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет по определению рыночной стоимости земельного участка от 8 июля 2020 года №О-0545/2020, составленный ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 304 300 руб.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, наличие которых документально подтверждено.

Данный отчет содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости исследуемого объекта осуществлено с применением сравнительного подхода, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке объекта исследования специалистом обоснован и сомнений не вызывает.

В отчете представлена необходимая информация, идентифицирующая объект исследования, количественные и качественные характеристики данного объекта и элементов, входящих в его состав, анализ рынка объекта оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на его рыночную стоимость.

Данная информация подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые специалистом источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, специалист верно определил сегмент рынка исследования, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам.

Выводы отчета содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Оценив отчет об оценке ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» от 8 июля 2020 года №О-0545/2020 в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденным Приказами Минэкономразвития России, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона административными ответчиками не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявлено.

Сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, а также недостоверности отчета, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения оценки, в связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Таким образом, по мнению суда, отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют.

При таких обстоятельствах административный иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере, равном его рыночной стоимости, на основании представленного в дело отчета подлежит удовлетворению.

Поскольку обращение административного истца в суд имело место 8 августа 2020 года (посредством почтовой связи), то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... необходимо считать 8 августа 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка общей площадью 1 393 кв.м. с кадастровым номером ..., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, 2304 300 (два миллиона триста четыре тысячи триста) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 8 августа 2020года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.В. Филимонова

Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2020 года.