г/д 2-767/2018

Решение

 составлено

19.10.2018

Р Е Ш Е Н И Е 

именем Российской Федерации

г г.Верхняя Салда 16 октября 2018 года

Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего Исаевой О.В.

при секретаре судебного заседания Кислицыной А.С.

с участием ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Дом.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Дом.РФ» обратилось в суд с иском о взыскании с ФИО1 задолженности по кредитному договору № .... от д.м.г. в сумме 1 638 033 руб. 83 коп., расходов по уплате госпошлины в сумме 22 390 руб. 17 коп., обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме 1 202 400 руб. В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с кредитным договором № .... от д.м.г. ОАО «Сбербанк России» предоставило ФИО1 ипотечный жилищный кредит в сумме 1 495 000 руб. для приобретения квартиры расположенной в 

<

адрес>. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной д.м.г., о чем д.м.г. произведена регистрационная запись. С 05.07.2018 кредитором и залогодержателем является истец. Ответчик принятые на себя обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом с ноября 2015 года, в связи с чем по состоянию на 13.07.2018 образовалась задолженность в сумме 1 638 033 руб. 83 коп., в том числе: основной долг – 1 372 384 руб. 34 коп., проценты по кредиту – 139 194 руб. 36 коп., неустойка – 126 455 руб. 13 коп., в связи с чем для исполнения обязательства может быть обращено взыскание на заложенное имущество на основании ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно отчету об оценке имущества от 27.03.2018 рыночная стоимость квартиры составляет 1 503 000 руб., следовательно, начальная продажная стоимость составляет 1 202 400 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, обратился с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.3 оборот).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании заявленные требования признал в части, указал, что не оспаривает размер заявленной к взысканию задолженности по кредитному договору. Вместе с тем, не согласен с представленным истцом отчетом о рыночной стоимости заложенного имущества, поскольку при его составлении осмотр квартиры не производился, рыночная стоимость существенно занижена, следовательно, выразил несогласие с установлением начальной продажной цены предмета залога. Просит при принятии решения принять во внимание представленный им отчет, согласно которому рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1 954 000 руб.

В письменном отзыве представитель ПАО «Сбербанк России» указал, что интересы Банка в данном случае не затрагиваются, поскольку закладная от д.м.г. на спорный объект недвижимого имущества была продана АО «Дом.РФ», который с 05.07.2018 является законным владельцем закладной, соответственно, кредитором и залогодержателем по кредитному договору от д.м.г., заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1 (л.д.95-96).

Судом в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В ст. 30 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» установлено, что отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 820 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

В силу ст.809, п.1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе, залогом.

Материалами дела установлено, что в соответствии с кредитным договором № .... от д.м.г. ОАО «Сбербанк России» предоставило ФИО1 кредит «Приобретение готового жилья» в размере 1 495 000 руб. под 13% годовых на срок 180 месяцев для приобретения трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательства по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20% годовых от суммы задолженности за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства. Права кредитора по договору и право залога объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению закладной. Кредитор вправе передать свои права на закладную любым третьим лицам и передать саму закладную. При этом к новому владельцу закладной переходят все права кредитора (л.д.10-11).

Из закладной от д.м.г. (л.д.19-24) следует, что залогодателем, должником и заемщиком по кредитному договору № .... от д.м.г. является ФИО1, первоначальным залогодержателем является ОАО «Сбербанк России». Предоставление кредита является целевым – приобретение квартиры. Предметом залога является трехкомнатная квартира общей площадью 49,9 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. Оценочная стоимость предмета залога составляет 2 050 900 руб. Для целей залога применяется поправочный коэффициент в размере 90%. Залоговая стоимость предмета залога составляет 1 845 810 руб. По основаниям, предусмотренным действующим законодательством и кредитным договором, первоначальный залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Предмет ипотеки остается у залогодателей в их владении и пользовании. Обращение взыскания на предмет залога осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. Государственная регистрация ипотеки произведена 18.08.2014. 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что предметом залога является жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Право собственности заемщика ФИО1 на спорный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке 18.08.2014.

При таких обстоятельствах судом установлен факт передачи ОАО «Сбербанк России» заемщику ФИО1 кредита в размере 1 495 000 руб. под 13% годовых на срок 180 месяцев для приобретения объекта недвижимости.

д.м.г. между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (заказчик) и Банком ВТБ 24 (ПАО) (исполнитель) заключен договор об оказании услуг (л.д.67-72), по условиям которого Банк осуществляет правовое сопровождение проблемных активов заказчика (л.д.67-69).

д.м.г. между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ООО «Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных (л.д.44-47). Дефоолтная закладная представляет собой закладную, в отношении которой срок неисполнения обязательства заемщика по внесению обязательного платежа в счет погашения кредита по обеспеченному ипотекой требованию составляет более чем 90 дней.

Из акта приема-передачи закладных от д.м.г. (л.д.48), реестра дефолтных закладных (л.д.49) усматривается, что закладная, по которой залогодателем является ФИО1, передана АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». Из реестра следует, что на момент передачи закладной ФИО1 имеет просроченный долг более 90 дней на основании отчета за август 2017 года (л.д.50 оборот-51).

Данные о смене владельца закладной внесены в закладную (п.15 закладной), что также подтверждается выпиской по счету депо (л.д.18).

На основании решения внеочередного общего собрания акционеров АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» переименовано в АО «Дом. РФ», принят устав, сведения о реорганизации внесены в Единый государственный реестр юридических лиц д.м.г. (л.д.70-74).

Таким образом, судом установлено, что с д.м.г. залогодержателем по закладной от д.м.г. (залогодатель ФИО1) на объект недвижимости, расположенный в 

<

адрес>, является АО «Дом.РФ». Услуги по совершению действий по представлению интересов АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в отношении закладных, по которым возникла задолженность в результате неисполнения/ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату ипотечного кредита осуществляет Банк ВТБ (ПАО).

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

16.03.2018 Банк ВТБ (ПАО) направил в адрес заемщика ФИО1 требование о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору от 26.07.2014, задолженность по состоянию на 15.03.2018 составляет 139 793 руб. 91 коп. (л.д.55-58).

Судом установлено, что требования о возврате суммы кредита, погашении процентов и неустойки, направленные истцом в адрес заемщика, оставлены без удовлетворения.

Согласно расчету задолженности по состоянию на 13.07.2018 (л.д.7-9) задолженность по кредитному договору составляет 1 638 033 руб. 83 коп., в том числе: основной долг – 1 372 384 руб. 34 коп., проценты по кредиту – 139 194 руб. 36 коп., неустойка – 126 455 руб. 13 коп.

Представленный истцом расчет задолженности ответчиком не оспорен, размер задолженности ответчик не оспаривает.

С момента предоставления кредита возникает обязательство заемщика вернуть банку полученную сумму. Надлежащее исполнение этой обязанности заключается в соблюдении заемщиком условий о сроке возврата кредита и способе прекращения его обязательства, предусмотренных договором.

Суд принимает во внимание, что факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору в ходе судебного разбирательства установлен, доказательств погашения суммы просроченной кредитной задолженности ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о взыскании с заемщика задолженности по кредитному договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Аналогичное основание обращения взыскания на заложенное имущество, если предметом залога является недвижимое имущество, содержится в пункте 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Пунктом 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 54.1 Закона об ипотеке установлено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

По смыслу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительная функция залога и функция защиты имущественных интересов кредитора состоят, в том числе, в возможности кредитора получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Тот факт, что ответчиком ФИО1 допускались нарушения условий возврата кредита, им не оспаривается.

С учетом конкретных обстоятельств дела, суд полагает, что неисполнение заемщиком условий кредитного договора является виновным, недобросовестным уклонением от исполнения принятых на себя обязательств, на момент рассмотрения спора ответчик не вошел в график платежей по кредиту и процентам.

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку судом установлено, что предмет залога принадлежит ответчику, права залогодержателя зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заемщик допустил систематическое нарушение обязательств по внесению ежемесячных платежей по кредитному договору, признаков незначительности нарушения обязательства и несоразмерности стоимости заложенного имущества не имеется.

Сторонами в закладной от д.м.г. согласована стоимость предмета залога – квартиры в сумме 2 050 900 руб. При этом, в соответствии с диспозитивной нормой п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами согласовано, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется от этой стоимости с применением поправочного коэффициента в размере 90%, то есть в размере 1 845 810 руб.

Вместе с тем, принимая во внимание, что истец обратился в суд 31.07.2018, то есть через четыре года после заключения договора, соответственно, залоговая стоимость жилого помещения не отражает рыночную стоимость спорной квартиры.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу приведенной нормы вопрос о начальной продажной цене заложенного имущества должен разрешаться, исходя из позиций спорящих сторон по делу и представленных ими доказательств. В случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной рыночной стоимости.

В силу ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В материалы дела сторонами представлены отчеты оценщиков о рыночной стоимости заложенного имущества (л.д.25-41, 153-201).

Согласно отчету ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» от 27.03.2018, представленному истцом, рыночная стоимость квартиры, расположенной в 

<

адрес>, составляет 1 503 000 руб.

Из отчета ООО «АС-Оценка» от 05.09.2018, представленного ответчиком, рыночная стоимость предмета залога составляет 1 954 000 руб.

Анализируя данные отчеты, суд отмечает, что отчеты ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» и ООО «АС-Оценка» выполнены в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № ....)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № ..... Оценка рыночной стоимости имущества проведены компетентными, квалифицированными специалистами, имеющими право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Между тем, при определении начальной продажной цены заложенного имущества суд считает необходимым исходить из отчета ООО «АС-Оценка» о рыночной стоимости недвижимого имущества, поскольку данный отчет в отличие от отчета ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» подготовлен после непосредственного осмотра объекта недвижимости с учетом его фактического состояния, а следовательно, наиболее объективно отражает рыночную стоимость заложенного имущества.

Учитывая изложенное, суд устанавливает начальную цену реализации предмета залога на основании подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в размере 80% рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «АС-Оценка» в размере 1 563 200 руб. (1 954 000 руб. x 80%).

В силу положений ч. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Учитывая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества, доводы, представленные в обоснование, а именно, что объектом залога является жилое помещение, квартира, которая является единственным местом для проживания, отсутствие обстоятельств, указанных в ч. 4 ст. 54 Закона об ипотеке в качестве препятствия в предоставлении отсрочки, суд полагает возможным предоставить отсрочку в реализации заложенного имущества сроком на 1 год - до 16.10.2019.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Принимая во внимание, что истец оплатил за подачу иска государственную пошлину в размере 22 390 руб. 17 коп., уплата которой подтверждена платежным поручением № .... от 25.07.2018 (л.д.6), с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22 390 руб. 17 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования акционерного общества «Дом.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Дом.РФ» задолженность по кредитному договору № .... от д.м.г. в размере 1 638 033 руб. 83 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 390 руб. 17 коп., всего взыскать 1 660 424 руб.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 563 200 руб.

Реализацию заложенного имущества отсрочить сроком на один год до 16.10.2019. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья О.В.Исаева