Дело № 3а-411/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 сентября 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административных истцов ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2, ФИО3 об установлении кадастровой стоимости жилого дома равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером ... площадью 469,2 кв.метров, расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административных истцов, превышает рыночную стоимость, что нарушает их права как плательщиков налога на имущество физических лиц. 

После уточнения требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость жилого дома равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в сумме 5 503 594 рубля.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1 поддержал указанные требования.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы. 

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Администрация г. Волгодонска в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости объекта повлечет уменьшение налоговых поступлений в местный бюджет.

ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не представило.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на жилой дом, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение

В соответствии с Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Судом установлено, что ФИО2, ФИО3 являются собственниками (по ? доле) жилого дома с кадастровым номером ... площадью 469,2 кв.метров, расположенного по адресу: ....

Кадастровая стоимость жилого дома, применяемая с 1 января 2018 года, утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 10 864 241,54 рублей. 

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 19 июля 2018 года № 119/18, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем .... Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость жилого дома на 1 января 2016 года составляла 3 274 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости по ходатайству Правительства Ростовской области судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы от 10 сентября 2018 года № 49-2018, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ..., на 1 января 2016 года рыночная стоимость жилого дома с учетом его индивидуальных особенностей составляла 5 503 594 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Суд отмечает, что в отчете об оценке от 19 июля 2018 года, не проанализирован весь доступный оценщику объем информации о предложениях, имевшихся на рынке в соответствующий период; не приведена выборка объектов сравнения, из числа которых отобраны объекты-аналоги, использованные в расчетах; из приложенных к отчету об оценке копий газетных страниц с объявлениями невозможно определить название издания и дату размещения объявлений о продаже. Вызывает сомнение правомерность отказа от применения корректировок по отличающимся параметрам объектов-аналогов. Изложенное ставит под сомнение обоснованность выводов о размере рыночной стоимости, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке, и не позволяют положить их в основу решения суда.

Заключение судебной экспертизы от 10 сентября 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от их применения по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости жилого дома, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру. 

Довод Администрации г. Волгодонска о недопустимости снижения кадастровой стоимости жилого дома в связи с тем, что это повлечет уменьшение налоговых поступлений в бюджет, отклоняется судом, поскольку данное обстоятельство не предусмотрено законом в качестве основания для отказа в удовлетворении требования правообладателей об установлении кадастровой стоимости принадлежащих им объектов в соответствие с рыночной стоимостью. Обязанностью налогоплательщиков является уплата налогов лишь в законно установленном размере.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости жилого дома в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административных истцов на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (49%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Величины этой разницы в данном деле во многом обусловлена техническим состоянием объекта, которое не могло быть учтено при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки. Объект, значащийся в регистрационных документах как сданный в эксплуатацию по завершению строительства, фактически, как было установлено при его осмотре оценщиком и судебным экспертом и отражено в выполненных ими фототаблицах, не имеет окон, дверей, в доме не выполнены отделочные работы, не подведены коммуникации.

Право административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства Ростовской области, касающиеся выводов о рыночной стоимости, изложенных в отчете об оценке, являлись обоснованными.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административных истцов в равных долях.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером ... площадью 469,2 кв.метров, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 5 503 594 рубля.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома считать 31 июля 2018 года.

Судебные расходы возложить на административных истцов.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 20 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 20 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 25 сентября 2018 года

Судья О.А.Руднева