Дело № 2-3311/2018

64RS0043-01-2018-003851-25

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2018 года город Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Чечи И.В.,

при секретаре Игнатьеве М.Е.,

с участием представителя прокуратуры города Саратова – Безводинского И.А., действует на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО1, действует на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО3 ФИО10 – ФИО2, действует на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора города Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО3 ФИО11, третьи лица комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки,

установил:

заместитель прокурора города Саратова в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО3 о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства при изменении разрешенного вида использования земельного участка. Установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 01.07.2011 г. № 1383 ФИО4 предоставлен земельный участок для ведения огородничества в индивидуальном порядке с кадастровым номером иные данные площадью иные данные кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, участок № 9, в Волжском районе. На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка от 08.07.2011 г. № А-11-268Ф-1 сроком на 25 лет с разрешенным использованием «для целей, не связанных со строительством – ведение огородничества». Актом приема-передачи земельного участка от 19.08.2011 г. данный участок передан ФИО4 27.12.2011 г. между ФИО4 и ФИО5 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ФИО4 (первоначальный арендатор) уступает, а ФИО5 (новый арендатор) принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.07.2011 г. № А-11-268Ф-1. 07.10.2013 г. между ФИО5 и ФИО3 заключен договор замены права аренды земельного участка. В соответствии с договором ФИО5 (арендатор) передал, а ФИО3 (новый арендатор) приняла права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 08.07.2011 г. № А-11-268Ф-1. 12.01.2016 г. подготовлено и подписано соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 08.07.2011 г. № А-11-268Ф-1 в части разрешенного использования земельного участка. Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка с «ведение огородничества» на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)». Указывает, что земельный участок предоставлен ФИО3 в порядке ст. 32 ЗК РФ (редакция, действующая на момент предоставления), то есть без проведения аукциона. Считает, что заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, фактически изменившее его целевое назначение, повлекло принципиальное изменение «судьбы» земельного участка с нарушением установленного законом порядка. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Заключение оспариваемого соглашения направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей, предполагающих строительство объектов недвижимости. Невыполнение органом местного самоуправления обязанностей по проведению аукциона нарушило предусмотренные ЗК РФ принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельного участка. Это привело к созданию приоритета для правообладателя земельного участка при получении права на спорный земельный участок с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять строительство капитальных объектов, исключило возможность эффективного распоряжения этим участком на конкурсной основе, привело к ограничению конкуренции, связанной с правами других лиц обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и приобрести его на равных условиях. Поскольку оспариваемое соглашение об изменении разрешенного вида использования земельного участка заключено в нарушение указанных выше требований земельного законодательства, и при этом посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц), оно является ничтожным.

Истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, просит:

- признать дополнительное соглашение от 12.01.2016 г. к договору аренды от 08.07.2011 г. № А-11-268Ф-1, заключенное между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3 недействительным,

- применить последствия недействительности сделки: восстановить установленный договором от 08.07.2011 г. № А-11-268Ф-1 разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010114:869 площадью 994 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, участок № 9, в Волжском районе на «ведение огородничества».

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил требования удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Представители ответчиков администрации муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска по доводам письменных возражений.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщила, через представителя предоставила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Другие участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из положений статей 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 ЗК РФ следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 01.07.2011 г. № 1383 ФИО4 в аренду сроком на 25 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:010114:869 из земель населенных пунктов площадью 994 кв.м, расположенный по адресу: город Саратов, тер. Новосоколовогорский жилой район, участок 9, в Волжском районе, «для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества».

На основании указанного постановления № 1383 08.07.2011 г. между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 заключен договор аренды данного земельного участка № А-11-268Ф-1 сроком на 25 лет с разрешенным использованием: «для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества».

Как следует из кадастрового паспорта данного земельного участка от 29.04.2011 г., разрешенным использованием данного участка является ведение огородничества.

На основании договоров замены стороны в обязательстве от 27.12.2011 г. и 07.10.2013 г. ФИО3 как новый арендатор приняла права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 08.07.2011 г. № А-11-268Ф-1, о чем в ЕГРН имеются соответствующие сведения.

Соглашением от 12.01.2016 г. к договору аренды земельного участка от 08.07.2011 г. № А-11-368Ф-1, также заключенным между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3, изменены условия договора в части разрешенного использования земельного участка, который изменен с «для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества» на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

Как следует из кадастровой выписки на спорный земельный участок от 11.09.2015 г. в настоящее время и на дату заключения оспариваемого соглашения разрешенный вид использования земельного участка указан как «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Материалами дела подтверждается, что разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий органу местного самоуправления необходимо было руководствоваться действующей на тот момент специальной нормой, установленной статьей 39.6 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42, 39,6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из норм статей 40 - 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 08.07.2011 г. с учетом наличия оспариваемого соглашения от 12.01.2016 г. на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка путем заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-5 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил ФИО3 преимущество в получении участка для индивидуальной жилой застройки минуя соответствующие процедуры.

Допущенное органом местного самоуправления нарушение норм действующего законодательство повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для размещения домов многоэтажной жилой застройки, что влечет недействительность заключенного соглашения (п. 2 ст. 168 ГПК РФ).

О предоставлении спорного участка для индивидуального жилищного строительства в объявлениях в средствах массовой информации в соответствии с положениями закона сведений не имеется.

В п. 2 ст. 168 ГК РФ указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку оспариваемое соглашение от 12.01.2016 г. об изменении вида разрешенного использования земельного участка заключено в нарушение указанных выше требований земельного законодательства, и при этом посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц), оно является ничтожным, в связи с чем требования прокурора являются законными и подлежат удовлетворению с применением последствий недействительности сделки приведение условий договора в первоначальное положение.

Доводы ответчиков о том, что к возникшим правоотношениям не подлежат применению нормы ст. 39.6 ЗК РФ, так как земельный участок не предоставлялся вновь, а сторонами был изменен лишь вид использования участка, судом не принимаются, поскольку специальное регулирование законодателем процедуры предоставления участков, находящихся в муниципальной либо государственной собственности, связано с гарантированием государством гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

Наличие на земельном участке жилого дома или начала строительства не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований, поскольку соглашение, на основании которого изменился разрешенный вид использования участка признано недействительным. Судьба жилого дома или объекта незавершенного строительства в случае его наличия предметом рассмотрения данного спора не является.

Доводы стороны ответчика о том, что на момент заключения оспариваемого соглашения спорный земельный участок имел основной вид разрешенного использования «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)», правового значения не имеет, поскольку в данном случае прокурором оспаривается не конкретный вид разрешенного использования такого участка, а нарушение процедуру изменения такого вида с ранее предоставленного на вновь установленный, требующий проведения аукциона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 12.01.2016 г. о внесении изменений в договор № от 08.07.2011 г. аренды земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: город Саратов, тер. Новосоколовогорский жилой район, участок 9, в Волжском районе.

Применить последствия недействительности сделки. Восстановить установленный договором аренды № от 08.07.2011 г. разрешенный вид использования земельного участка площадью 994 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: город Саратов, тер. Новосоколовогорский жилой район, участок 9, в Волжском районе, «для целей, не связанных со строительством, - ведение огородничества».

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 23.10.2018 г.

Судья подпись И.В. Чеча