Дело № 2-2927/2025

56RS0042-01-2025-002407-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 28 июля 2025 года

Центральный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Пузиной О.В., 

при секретаре Коскуловой А.К.,

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Оренбурга о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к администрации г. Оренбурга, в обоснование заявленных требований указал, что он является собственником квартиры по договору купли-продажи от 18.11.1997 года №. Квартира расположена в одноэтажном жилом доме, на первом этаже общей площадью № кв. м, по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке общей площадью 638 кв.м. В 2002 году к квартире осуществил пристрой общей площадью № кв. м, пристрой одноэтажный, материал стен смешанный. Общая площадь квартиры с учетом пристроя составляет № кв.м. Для оформления прав собственности на квартиру в реконструированном виде он обратился в Департамент градостроительства и земельных отношений, где на заседании комиссии по регулированию вопросов самовольного строительства принято решение о возможности признания права собственности на самовольно реконструированный двухквартирный дом с кадастровым номером-№ (в части квартиры №1). 

На этом же земельном участке им был самовольно возведен двухэтажный жилой дом, общей площадью № кв.м. из смешанных материалов. Для оформлении прав собственности на самовольно возведенный жилой дом в порядке досудебной подготовки документов, он обратился в Департамент градостроительства и земельных отношений, где на заседании комиссии по регулированию вопросов самовольного строительства принято решение о возможности признания права собственности на самовольно возведенный жилой дом и рекомендовано обратиться в суд. 

В порядке досудебной подготовки документов, он обратился в ООО «Горстройпрект», где обследовали реконструированную квартиру и двухэтажный жилой дом и выдали заключения: о соответствии санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам жилого дома; о надежности пригодности строительных конструкций, достаточных для условий нормальной эксплуатации при которой отсутствует угроза жизни и здоровью граждан; о соответствии пожарным нормам и правилам.

Для оценки вышеуказанного имущества он обратился в ООО «Оценка и экспертиза» согласно заключения которого стоимость пристроя составила 22 500 рублей, жилого дома - 275 000 рублей.

Просит суд с учетом уточненного искового заявления признать за ним право собственности на реконструированную квартиру общей площадью № кв.м. расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером: №, по адресу: 

<

адрес>, признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью № кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Определением суда к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации г. Оренбурга в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Третьи лицо ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания. Согласно представленных заявлений, не возражают об удовлетворении заявленных требований истца. 

Выслушав представителя истца ФИО1, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что судам при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройкой, права собственности на эту постройку обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из изложенного следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что является необходимым условием для удовлетворения иска. 

Как установлено в судебном заседании согласно договору купли-продажи квартиры от 18.11.1997 года ФИО2 купил у ФИО7 квартиру по адресу: 

<

адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом 

<

адрес> ФИО8 

Согласно выписки из ЕГРН здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес> является многоквартирным домом общей площадью № кв.м., в данном доме имеется 

<

адрес> кадастровым номером № общей площадью № кв.м. Данная квартира принята на учет как бесхозяйный объект недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ.

Из технического плана от 18.06.2024 года на помещение установлено, что квартира с кадастровым номером № расположена в здании с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь № кв.м. 

Согласно отчета по результатам визуального обследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ШИФР 01-03.25 общее техническое состояние здания предварительно оценивается как «исправное». В соответствии с «СП 13-102-2003», данная категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. На основании результатов проведенного визуального обследования здания расположенного по адрес: 

<

адрес> эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкций достаточна для условий нормальной эксплуатации, при которой отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

В соответствии с заключением по результатам визуального обследования здания расположенного по адресу: 

<

адрес>, ШИФР 01-03.25-ПБ, соответствует пожарным нормам и правилам. 

Исходя из акта экспертизы о соответствии санитарно-эпидиомилогическим нормам и правилам жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ШИФР 01-03.25-СЭЗ, соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. 

Из градостроительного заключения от 4.07.2024 года № следует, что на земельном участке с кадастровым номером № (снят с кадастрового учета 25.07.2023 года) площадью № кв.м. по адресу: 

<

адрес> согласно технического плана от 18.06.2024 года расположен двухквартирный дом с кадастровым номером № из которых 

<

адрес> – самовольно реконструированная квартира с кадастровым номером № (согласно выписки из ЕГРН от 11.07.2024 года принята на учет как бесхозяйный объект недвижимости), помещать которой изменилась с № кв.м. на № кв.м., год постройки 1917. 

Согласно ответа Департамента градостроительства и земельных отношений от 12.08.2024 года комиссией принято решение о возможности признания за ФИО2 права собственности на самовольно реконструированный двухквартирный дом с кадастровым номером № (в части 

<

адрес>), расположенный по адресу: 

<

адрес>, в результате чего площадь изменилась с № кв. м на № кв. м.

Согласно акта экспертизы о соответствии санитарно-эпидиомилогическим нормам и правилам жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, соответствует санитарно-эпидиомилогическим нормам и правилам. 

Из заключения по результатам визуального обследования следует, что здание расположенное по адресу: 

<

адрес>, соответствует пожарным нормам и правилам. 

Согласно отчета по результатам визуального обследования здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ШИФР 02-03.25, общее техническое состояние здания предварительно оценивается как «исправное». В соответствии с «СП 13-102-2003», данная категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкций достаточна для условий нормальной эксплуатации, при которой отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

Из градостроительного заключения от 4.07.2024 года № следует, что земельный участок с кадастровым номером №снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ) площадью № кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>. Согласно технического плана от ДД.ММ.ГГГГ на данном земельном участке расположен двухквартирный дом с кадастровым номером № и самовольно возведенный двухэтажный жилой дом площадью №6 кв.м., 2022 года постройки. 

Согласно ответа Департамента градостроительства и земельных отношений от 12.08.2024 года, комиссией принято решение о возможности признания права собственности на самовольно возведенный жилой дом, площадью 47,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с действующим законодательством, с учетом согласования размещения данного объекта на указанном земельном участке со смежными землепользователями.

Градостроительным кодексом РФ (далее ГрК РФ), как предусматривалось в период возведения жилого дома, так предусмотрено и в настоящее время, что возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. В пункте 17 ст. 51 ГрК РФ, содержащем исчерпывающий перечень таких случаев, отсутствует указание на строительство без соответствующего разрешения жилых домов.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке на возведенный им объект, но не лишает возможности признать такое право в судебном порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ. Как указывалось выше, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данное условие относится и к объектам незавершенного строительства.

Отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта подтверждено заключениями эксперта ООО «Горстройпроект», которые сторонами не оспаривались.

При таких обстоятельствах, отсутствие исходно-разрешительной градостроительной документации не может являться единственным основанием для отказа в удовлетворении иска о праве собственности на самовольную постройку.

Кроме того, суд учитывает и мнение смежных собственников, которые не возражают об удовлетворении исковых требований.

С учетом вышеизложенных норм материального права и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что реконструкция квартира и строительство жилого дома произведено на земельном участке в зоне застройки домами смешанной этажности, строительство осуществлено без нарушения вида разрешенного использования земельного участка, строения созданы без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом представлены документы, подтверждающие принятие мер к легализации самовольных построек, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2 к Администрации г. Оренбурга о признании права собственности, - удовлетворить. 

Сохранить самовольно реконструированный объект недвижимости: квартиру, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), право собственности на квартиру, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), право собственности на жилой дом, площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья О.В. Пузина

Мотивированное решение составлено 11 августа 2025 года.