Дело № 2-189/2020 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 июля 2020 года п. Октябрьский 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Демидкиной В.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Октябрьское» Устьянского района Архангельской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указал, что постановлением главы администрации МО «Октябрьское» от 30 декабря 2005 г. был утвержден акт для проектирования, согласования намеченных проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения инженерным сетям и коммуникациям намеченного к строительству объекта недвижимости индивидуального жилого дома ФИО1 Указанный земельный участок передан ему в аренду по договору ... от 23 мая 2006 г., заключенному между ним и администрацией МО «Октябрьское». 13 июля 2008 г. администрацией МО «Устьянский муниципальный район» выдано разрешение на строительство № .... После выдачи разрешения он начал строительство жилого дома. Постановлением главы администрации МО «Октябрьское» жилому дому присвоен адрес: .... Жилой дом почти построен, но для его достройки и оформления документов необходимо иметь действующий договор аренды на земельный участок. Весь период с момента заключения договора он оплачивал арендные платежи по земельному участку, был уверен, что земельный участок находится у него в аренде. В связи с истечением срока действия договора аренды, он обратился в администрацию о продлении срока аренды по договору, однако, получил отказ. Полагает, что он имеет право на заключение договора аренды для завершения строительства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя. 

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что жилой дом истец строит за счет собственных средств и для личного пользования, не успел завершить строительство в срок, указанный в договоре аренды Для завершения строительства требуется выполнить внутренние работы, объект готов на 90 %. Арендодатель требований об изъятии земельного участка не заявлял, арендную плату по выставляемым арендодателем квитанциям истец оплачивает.

Представитель ответчика администрации МО «Октябрьское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений против удовлетворения исковых требований не предоставил, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истца и представителя ответчика.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением главы администрации МО «Октябрьское» ... от 30 декабря 2005 г. утвержден акт для проектирования, согласования намеченных проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения инженерным сетям и коммуникациям намеченного к строительству объекта недвижимости индивидуального жилого дома ФИО1

На основании постановления главы администрации МО «Октябрьское» ... от 23 мая 2006 г. между администрацией МО «Октябрьское» и ФИО1 23 мая 2006 г. заключен договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ..., для строительства индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка.

Срок действия договора аренды земельного участка 5 лет (с 23.05.2006 по 22.05.2011). 

Договор зарегистрирован Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и НАО 15 сентября 2006 г. (регистрационный ...). 

13 июля 2008 г. арендатору ФИО1 администрацией МО «Устьянский муниципальный район» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке, находящегося примерно в 10 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., со сроком действия разрешения до 12 июля 2018 г.

После передачи в аренду вышеуказанного земельного участка истцом на нем возведен жилой дом, объект не завершен строительством.

Данные обстоятельства подтверждаются фототаблицей, справкой кадастрового инженера от 13 июля 2020 г. ... о том, что жилой дом имеет признаки объекта незавершенного строительством, степень готовности объекта 90%.

Истцу ФИО1 выданы технические условия на подключение жилого дома к централизованной системе водоснабжения и водоотведения, заключен договор на осуществление технологического подключения к электрическим сетям.

Истцом по настоящее время по выставляемым администрацией МО «Октябрьское» квитанциям производится арендная плата, что подтверждается соответствующими квитанциями и чек-ордерами.

Таким образом, судом установлено, что находящийся на земельном участке с кадастровым номером ... жилой дом принадлежит истцу ФИО1 и является объектом незавершенного строительства. 

Факт наличия на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома, и принадлежность его на праве собственности ФИО1, ответчик не оспаривает.

Установлено, что срок действия договора аренды земельного участка истек 22 мая 2011 г., а срок разрешения на строительство истек 12 июля 2018 г.

Из п. 4.4.15 договора аренды следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений. В случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор сторон пролонгируется на новый срок.

Установлено, что соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.3 договора аренды (по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца по истечению срока действия договора).

До истечения срока действия договора аренды земельного участка истец с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23 июня 2014 г. в ЗК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 марта 2015 г., в частности, исключен п. 3 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка. 

В соответствии с п. 2. ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2017 осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ФИО1 с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... обратился в администрацию МО «Октябрьское» только 20 апреля 2020 г. 

Администрацией МО «Октябрьское» дан ответ, что оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется, так как истцом не предоставлено документов, подтверждающих наличие на земельном участке объекта капитального строительства. 

Статьей 39.6 ЗК РФ введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 г.), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке осуществляется строительство индивидуального жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец до истечения срока действия договора аренды не регистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

Отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Суд признает вышеуказанный индивидуальный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренды земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером ..., суд приходит к выводу, что истец ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года для завершения строительства.

На основании изложенного исковые требования о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию муниципального образования «Октябрьское» обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., с местоположением: примерно в 10 метрах по направлению на юг от ориентира - жилой дом, адрес ориентира: ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий А.М. Рогачева 

Мотивированное решение принято судом 24 июля 2020 г.