Дело № 3а-2128/2021

22OS0000-01-2021-002060-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Сазыкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа» городского округа закрытого административно-территориального образования Сибирский Алтайского края к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

МБОУ СОШ городского округа закрытого административно-территориального образования Сибирский Алтайского края владеет на праве постоянного бессрочного пользования земельным участком, кадастровый ***, площадью 14927 кв.м., расположенным по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> земельным участком, кадастровый ***, площадью 12541 кв.м., расположенным по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>

Приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» кадастровая стоимость указанных земельных участков на 01 января 2020 года определена для земельного участка с кадастровым номером *** в размере 28 106 943,92 руб., с кадастровым номером *** в размере 18 419 092,11 руб.

06 октября 2021 года МБОУ СОШ городского округа закрытого административно-территориального образования Сибирский Алтайского края обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на 01 января 2020 года в равной рыночной стоимости размере согласно отчету об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представители административных ответчиков управления имущественных отношений Алтайского края, управления Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю, администрации ЗАТО Сибирский не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Управление имущественных отношений Алтайского края в письменных возражениях полагает требования не подлежащими удовлетворению в связи с недостоверностью отчета об оценке.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставляют разрешение требований на усмотрение суда, подтверждая размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании абзаца 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Как следует из материалов дела, земельные участки принадлежат административному истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем администрация является надлежащим истцом по заявленным требованиям. 

В силу положений пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение размера рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков ООО «Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса» от 26 июля 2021 года ***, от 28 июля 2021 года *** согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** на 01 января 2020 года составляет 4 657 224 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** на 01 января 2020 года составляет 4 100 907 руб.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировал отказ от использования затратного и доходного подходов. При использовании сравнительного метода были применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Выводы отчетов об итоговой величине рыночной стоимости объектов оценки подтверждены показаниями оценщика ФИО2, допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, свидетеля, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, которая дала подробные мотивированные пояснения относительно всех допущенных, по мнению административного ответчика, недостатков отчетов, о чем представила письменные пояснения. Так, в частности, оценщик ФИО2 по замечаниям к Отчету *** относительно земельного участка с кадастровым номером 22:73:010102:2198 пояснила, что дополнительные характеристики аналогов сравнения №1 и №3 были установлены на основании информации, предоставленной продавцами земельных участков, контактные данные которых приведены в текстах объявлений о продаже, а именно была установлена точная площадь, точное местоположение, вид передаваемых прав. Все характеристики земельных участков, предоставленные продавцами аналогов сравнения, подтверждены официальными открытыми данными Росреестра, скриншоты приведены на ст. 69-77 отчета. Дополнительно в тексте объявления о продаже аналога сравнения №3 содержатся фотоматериалы расположения объекта в режиме «космической съемки». В соответствии с приведенными фотоматериалами с указанием расположения участка, а также на основании уточненных данных у продавца аналога сравнения, оценщиком установлено точное местоположение и кадастровый номер аналога сравнения №3. 

Также оценщик пояснила, что вид передаваемых прав, в связи с отсутствием в открытом доступе Росреестра архивных данных, был установлен путем уточнения у продавцов земельных участков, контактные данные которых приведены в тексте объявления о продаже.

Указание в описательной части отчета об оценки площади оцениваемого земельного участка 13 328 кв.м. вместо 12 541 кв.м. является технической опиской, которая не повлияла на правильность расчетов, поскольку в расчетах рыночной стоимости земельного участка использовался верный размер площади.

Относительно применения усредненных коэффициентов из Справочников оценщика недвижимости - 2018 (Земельные участки.Часть2) ФИО2 отметила, что все корректировки в этих справочниках выведены как усредненные по городам России, т.е. могут применяться ко всем населенным пунктам страны, а отдельных исследований по сельским населенным пунктам нет. Данная практика широко распространена и признана всеми оценочными сообществами России, в том числе используется при расчетах кадастровой стоимости земельных участков КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки». Такие отчеты размещены на официальном сайте Росреестра и утверждены Управлением имущественных отношений Алтайского края. 

При расчете корректировки на дату предложения оценщик использовала данные мониторинга компании «RID Analitiks», что указано на страницах 43-44 отчета, также содержатся выписки из этого исследования, приведена таблица, которая использована в расчетах. Изложение в отчете всего исследования, которое является объемным, повлечет включение в него информации, не использованной оценщиком в отчете.

При корректировке на площадь ФИО2 руководствовалась исследованием СтатРиелт. При этом запрета на использование аналогов, к которым могут быть определены суммарные корректировки более 30%, при оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости нет. Такое условие предъявляется лишь банками при оценке залогового имущества. Разница в площади земельных участков учтена оценщиком соответствующей корректировкой, отметив, что отличие в площади для земель населенных пунктов используемых под образовательные учреждения такой значительной площади при неактивном рынке является нормальной ситуацией. В соответствии с ФСО №7 допустимо использование аналогов сравнения отличных по ценообразующим факторам, при наличии корректировочного коэффициента на имеющиеся различия. 

ФИО2 не использовала корректировку на коммуникации в связи с тем, что все аналоги находятся в черте населенного пункта, окружены застройкой ОКС, поэтому они все имеют одинаковую возможность подключения к коммуникациям, а наличие улучшений на участке не может быть учтено, так как оценивается земельный участок без улучшений, что следует из п.20 ФСО №7.

Аналогичные пояснения были даны по идентичным замечанием к отчету *** относительно земельного участка с кадастровым номером *** 

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании изложенного представленные административным истцом отчеты являются достаточным и достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости, а административные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - 06 октября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

административные исковые требования муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа» городского округа закрытого административно-территориального образования Сибирский Алтайского края удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года в равном его рыночной стоимости размере 4 657 224 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года в равном его рыночной стоимости размере 4 100 907 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 06 октября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова 

Мотивированное решение принято 09 ноября 2021 года.

***

***

***

***

***

***

***

***

***

*** 

***

***

***

***

***

***

***

*** ***