39RS0002-01-2023-000244-47 Дело № 2-2500/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Калининград 19 июля 2023 года

Ленинградский районный суд Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Громовой Е.Ю., с участием:

ФИО1,

представителя Администрации городского округа «Город Калининград» и Комитета муниципального имуществе и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа «Город Калининград» и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, и встречному иску Администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 об определении условий договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация) и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее – КМИ и ЗР) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, указывая следующее.

27 мая 2022 года, исх. № и-КМИ-08/10318, во исполнение решения Димитровского районного суда г. Костромы от 02.12.2021 года по делу № 2а-948/2021 и апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 28.03.2022 года, Администрацией в адрес истца был направлен проект договора аренды земельного участка от 26.05.2022 года№ 34/2022-А.

Истец, в связи с прохождением лечения, не имел объективной возможности ознакомиться с проектом вышеуказанного договора до возвращения из санатория. По прибытии из санатория, истец ознакомился с проектом договора, и обнаружил, что часть пунктов в проекте договора не соответствует требованиям закона, а также неприменимы к истцу, в связи с чем, 19 июля 2022 года, направил в адрес Администрации протокол разногласий от 19 июля 2022 года, который получен 28 июля 2022 года.

01 сентября 2022 года исх. № и-КМИ-08/18917, в адрес истца поступило письмо от Администрации в котором было указано, что 26 августа 2022 года исх. № и-КМИ-08/18399 в адрес истца направлен протокол согласования разногласий на ранее направленный истцом протокол разногласий от 19 июля 2022 года.

Впоследствии выяснилось, что 26 августа 2022 года, не соблюдая форму протокола согласования разногласий, КМИ и ЗР направил истцу электронное письмо, в котором изложил частичное несогласие с ранее направленным истцом протоколом разногласий.

03 октября 2022 года истец подготовил и 04 октября 2022 года направил Администрации протокол урегулирования разногласий, который получен 17 октября 2022 года.

10 ноября 2022 года КМИ и ЗР подтвердил получение протоколов урегулирования разногласий от 03 октября 2022 и сообщил, что позиция будет предоставлена в срок до 17 ноября 2022 года, однако от этого уклонился.

14 декабря 2022 года, не дождавшись ответа на протокол урегулирования разногласий от 03 октября 2022 года, истец направил в адрес ответчика (Администрации ГО) заявление, в котором просил незамедлительно направить подписанный протокол урегулирования разногласий, либо представить возражение на него.

21 декабря 2022 года истец подал еще одно заявление, в котором изложил свою позицию о затягивании срока направления ответа на протокол урегулирования разногласий от 03 октября 2022 года.

29 декабря 2022 года истец подал заявление в прокуратуру города Калининграда о бездействии соответчиков, и согласно ответу прокурора г. Калининграда от 11 января 2023 года, обращение истца перенаправлено Администрации, а истцу разъяснено право на обращение в суд для урегулирования разногласий при заключении договора аренды на основании статей 445-446 ГК РФ, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Из системного толкования статей 445-446 ГК РФ, при не урегулировании разногласий при заключении договора, вопрос передается на рассмотрение в суд и условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

12 января 2022 года на электронную почту истца КМИ и ЗР поступило сопроводительное письмо от 10 января 2023 года вместе с протоколом согласования разногласий № 2 от 11 ноября 2022 года к Договору аренды земельного участка. В бумажном виде вышеуказанные документы через почту реши были направлены истцу 13 января 2023 года, и на момент подачи иска не получены.

Истец полагает, что договор аренды земельного участка от 26.05.2022 года № 34/2022-А подлежит заключению на условиях, указанных в протоколе урегулирования разногласий от 03 октября 2022 года, а именно:

1) Подпункт п. 5.11.1 - изложить в редакции арендатора: в случае непредставления уполномоченным лицам, осуществляющим контроль соблюдения условии договоров аренды уродских земель и использования земельного участка, платежных документов, документов, удостоверяющих личность гражданина при проведении выездной (камеральной) проверки соблюдения требований земельного законодательства и условий Договора с Арендатора взымается штраф в размере 10 процентов от размера арендной платы за текущий квартал (такая формулировка содержится в типовой форме договора аренды, утвержденной постановлением № 377 от 16.03.2017 года).

2) Подпункт 5.11.2 - изложить а редакции арендатора: в случае если Арендатор своими действиями препятствует уполномоченным лицам проведению государственного или муниципального земельного контроля, в том числе проведению проверок использования земельных участков, с Арендатора взимается штраф в размере 20 процентов от арендной платы за текущий квартал (такая формулировка содержится в типовой форме договора аренды, утвержденной постановлением № 377 от 16.03.2017 года).

3) Пункт 5.14 - подлежит включению в редакции арендатора: Арендатор, являясь инвалидом I группы, на основании п.п. 6.2.1-6.2.1.1 Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности..., утвержденного Решением Окружного Совета депутатов Калининграда от 28 ноября 2007 года № 376, освобождается от уплаты арендной платы в полном объеме от начисленной арендной платы за землю за земельный участок с кадастровым номером № площадью 850 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>55, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.

4) Подпункт 6.4.1 - подлежит исключению, поскольку на спорный участок не распространяется требования о получении порубочного билета.

5) Подпункт 6.4.4. - изложить в редакции арендатора: использовать земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», указанным в п. 1.4 настоящего Договора».

6) Подпункт 6.4.5 - подлежит исключению, поскольку истец освобожден от уплаты арендной платы.

7) Пункт 8.1 изложить в редакции арендатора: Споры сторон, вытекающие из исполнения настоящего Договора, подлежат обязательному досудебному урегулированию путем переговоров, направления письменных претензий, протокола разногласий (ст. 445 ГК РФ), протокола урегулирования разногласий, протокола согласования разногласий, В случае, если не удалось разрешить спор во внесудебном порядке, он разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ. 

Положениями статей 445-446 ГК РФ предусмотрено согласование разногласий в качестве досудебной меры урегулирования спора.

8) Пункт 9.3 подлежит включению в редакции арендатора: В случае смерти Арендатора права по Договору переходят к наследнику (наследникам) объекта недвижимости, расположенного на предоставленном в аренду земельном участке; за земельные участки, перешедшие по наследству, арендная плата взимается с наследников, принявших наследство, с момента его открытия. Наследникам, принявшим наследство, до наступления срока учета, арендная плата исчисляется с учетом обязательств наследодателя.

Законом предусмотрено, что право аренды наследуется, однако ответчик умышленно исключил из проекта договора аренды данный пункт, что говорит о заинтересованности в физическом устранении истца, для целей возврата данного земельного участка в случае смерти истца, а не передача его наследникам.

9) Пункт 11.1 изложить в редакции арендатора: Любые изменения и дополнения к настоящему Договору (кроме изменения размера арендной платы) должны быть совершены в виде дополнительных соглашений, письменных претензий, протокола разногласий протокола урегулирования разногласий, протокола согласования разногласий.

Основанием для вышеуказанной формулировка являются статьи 445-446 ГК РФ, предусматривающие согласование разногласий в качестве досудебной меры урегулирования спора.

10) Пункт 11.3 изложить в редакции арендатора: Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по 1 экземпляру: Арендатору, Арендодателю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Оснований для указанной формулировки является п.п. 5 п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ.

На основании вышеизложенного истцом заявлены требования о урегулировании разногласий при заключении договора аренды и заключении указанного договора в следующей редакции спорных пунктов:

а) Подпункт п. 5.11.1 - изложить в редакции арендатора: В случае непредставления уполномоченным лицам, осуществляющим контроль соблюдения условий договоров аренды городских земель и использования земельного участка, платежных документов, документов, удостоверяющих личность гражданина при проведении выездной (камеральной) проверки соблюдения требований земельного законодательства и условий Договора с Арендатора взымается штраф в размере 10 процентов от размера арендной платы за текущий квартал.

б) Подпункт 5.11.2 - изложить в редакции арендатора: в случае если Арендатор своими действиями препятствует уполномоченным лицам проведению государственного и муниципального земельного контроля, в том числе проведению проверок использования земельных участков, с Арендатора взимается штраф в размере 20 процентов от суммы Арендной платы за текущий квартал.

в) Пункт 5.14 включить в редакции арендатора: Арендатор, являясь инвалидом I группы, на основании п.п. 6.2.1-6.2.1.1 Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности..., утвержденного Решением Окружного Совета депутатов Калининграда от 28 ноября 2007 года № 376, освобождается от уплаты арендной платы в полном объеме от начисленной арендной платы за землю за земельный участок с кадастровым номером № площадью 850 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>55, предоставленный для индивидуального жилищного строительства.

г) Подпункт 6.4.1 - исключить;

д) Подпункт 6.4.4. - изложить в редакции арендатора: Использовать земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», указанным в п. 1.4 настоящего Договора.

е) Подпункт 6.4.5 - исключить;

ж) Пункт 8.1 изложить в редакции арендатора: Споры сторон, вытекающие из исполнения настоящего Договора, подлежат обязательному досудебному урегулированию путем переговоров, направления письменных претензий, протокола разногласий (ст. 445 ГК РФ), протокола урегулирования разногласий, протокола согласования разногласий, В случае, если не удалось разрешить спор во внесудебном порядке, он разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ.

з) Пункт 9.3 включить в редакции арендатора: В случае смерти Арендатора права по Договору переходят к наследнику (наследникам) объекта недвижимости, расположенного на предоставленном в аренду земельном участке; за земельные участки, перешедшие по наследству, арендная плата взимается с наследников, принявших наследство, с момента его открытия. Наследникам, принявшим наследство, до наступления срока учета, арендная плата исчисляется с учетом обязательств наследодателя.

и) Пункт 11.1 изложить в редакции арендатора: Любые изменения и дополнения к настоящему Договору (кроме изменения размера арендной платы) должны быть совершены в виде дополнительных соглашений, письменных претензий, протокола разногласий протокола урегулирования разногласий, протокола согласования разногласий.

к) Пункт 11.3 изложить в редакции арендатора: Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по 1 экземпляру: Арендатору, Арендодателю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, путем изготовления проекта договора аренды, с включением в него спорных пунктов в предлагаемой им редакции, в т.ч. с изменением нумерации пунктов, в связи с предлагаемым истцом исключением ряда пунктов, а также изменения формулировки пункта 6.4.1 (в первоначальном проекте 6.4.2) в варианте, предложенном Арендодателем: в случае обнаружения останков при производстве земляных работ руководствоваться постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 02.03.2023 № 112 «О реализации мероприятий при обнаружении останков, старых и ранее неизвестных захоронений».

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 об определении условий договора аренды, указывая, что Администрация считает необходимым внести в Договор следующие изменения.

1. Пункт 1.4 Договора изложить в следующей редакции.

«Земельный участок, указанный в п. 1.1 Договора, предоставляется для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.04.2023 установлен вид разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства».

Внесение данного пункта в вышеуказанной редакции обусловлено вынесением распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 07.04.2023 № 1448/р-КМИ, которым вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 850 кв.м., по 

<

адрес> изменен с «под существующий жилой дом» на «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412). Указанные изменения внесены в ЕГРН.

2. Пункт 6.4.2 Договора изложить в следующей редакции.

«В случае обнаружения останков при производстве земляных работ руководствоваться постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 02.03.2023 № 112 «О реализации мероприятий при обнаружении останков, старых и ранее неизвестных захоронений».

Указанная редакция обусловлена принятием постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 02.03.2023 № 112, которым утверждены: Положение о приеме информации об обнаружении останков, выявлении останков погибших при защите Отечества, советского гражданского населения, военнослужащих армий и гражданского населения других государств и реализации мероприятий по их захоронению (перезахоронению); Положение о межведомственной комиссии по выявлению и обследованию старых и ранее неизвестных захоронений, расположенных на территории городского округа «Город Калининград».

Изложение п. 6.4.2 Договора в указанной редакции приведет отношения Арендатора и Арендодателя в соответствие с положениями, установленными постановлением от 02.03.2023 № 112.

Истец по первоначальному иску – ответчик по встречному иску в судебном заседании иск поддержал, против встречного иска не возражал, изложил доводы, аналогичные описанным в своем иске. 

В судебном заседании представитель Администрации городского округа «Город Калининград» и Комитета муниципального имуществе и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в судебном заседании иск не признала, встречный иск поддержала, изложила доводы аналогичные ранее направленному отзыву на иск, в котором указано, что постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 16.03.2017 № 377 утверждены типовые формы договоров аренды, купли- продажи земельных участков под существующими объектами. Впоследствии, в постановление от 16.03.2017 № 377 вносились изменения (от 04.04.2019 № 293, от 09.09.2019 № 830, от 16.03.2022 № 147). Указанными изменениями в том числе утверждены типовые формы договоров аренды и договоров купли- продажи земельных участков, заключаемых по результатам проведенных аукционов.

Так как на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют существующие объекты недвижимости, то при подготовке проекта Договора Ответчик руководствовался типовой формой договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведенного аукциона и изложил п. 5.11.1 и п. 5.11.2 в соответствующей редакции.

По вопросу включения п. 5.14 в Договор Ответчик возражает, поскольку истец, являясь инвалидом I группы бессрочно, на основании абз. 3 пп. 6.2.1.1 п. 6.2.1 Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного решением окружного Совета депутатов Калининграда от 28.11.2007 № 376, освобожден от уплаты арендной платы в полном объеме.

Данный вопрос урегулирован нормативным правовым актом, арендная плата Истцу начисляться не будет. Следовательно, включение п. 5.14 в Договор нецелесообразно.

По вопросу исключения п. 6.4.1 из Договора Ответчик возражает. В своем исковом заявлении истец указывает на преамбулу Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 100 «Об охране зеленых насаждений» согласно которой «действие настоящего Закона не распространяется на 

<

…> зеленые насаждения на земельных участках, предназначенных для обслуживания индивидуального жилого дома 

<

…>. Земельный участок с кадастровым номером № предоставлен для целей строительства индивидуального жилого дома, и следовательно, положения Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 100 в данном случае распространяются на спорные правоотношения.

На земельном участке с кадастровым номером № расположены зеленые насаждения, и в случае необходимости они могут быть вырублены (снесены), обрезаны и/или пересажены. Порядок выдачи порубочного билета на вырубку (снос), обрезку и/или пересадку зеленых насаждений на территории городского округа «Город Калининград» определен соответствующим Административным регламентом, утвержденным постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 02.12.2021 №979.

По вопросу изложения п. 6.4.4 Договора в редакции Истца Ответчик возражает. В п. 6.4.4 Договора указано, что Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.4 настоящего Договора. Согласно п. 1.4 Договора «Земельный участок, указанный в п. 1.1 Договора, предоставляется для индивидуального жилищного строительства». Дублирование вида разрешенного использования в п. 6.4.4 Ответчик считает нецелесообразным.

По вопросу исключения п. 6.4.5 из Договора Ответчик возражает. Истец, являясь инвалидом I группы бессрочно, на основании абз. 3 пп. 6.2.1.1 п. 6.2.1 Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного решением окружного Совета депутатов Калининграда от 28.11.2007 № 376, освобожден от уплаты арендной платы в полном объеме. Данный вопрос урегулирован нормативным правовым актом, арендная плата Истцу начисляться не будет. Следовательно, исключение п. 6.4.5 из Договора нецелесообразно.

По вопросу изложения п. 8.1 Договора в редакции Истца Ответчик возражает. Ст. 445 ГК РФ регулирует порядок заключения договора в обязательном порядке до момента его фактического заключения. При этом пункт 8.1 Договора касается порядка урегулирования споров после его заключения.

По вопросу включения п. 9.3 в Договор Ответчик возражает. Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 16.03.2017 № 377 утверждены типовые формы договоров аренды, купли- продажи земельных участков под существующими объектами. Впоследствии, в постановление от 16.03.2017 № 377 вносились изменения (от 04,04,2019 № 293, от 09.09.2019 № 830, от 16.03.2022 № 147). Указанными изменениями в том числе утверждены типовые формы договоров аренды и договоров купли- продажи земельных участков, заключаемых по результатам проведенных аукционов. Так как на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют существующие объекты недвижимости, то при подготовке проекта? Договора Ответчик руководствовался типовой формой договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведенного аукциона.

По вопросу изложения п. 11.1 Договора в редакции Истца Ответчик возражает. Необходимо исключить слова «письменных претензий», поскольку они не являются документами, являющимися неотъемлемой частью Договора. Кроме того, понятия «протокол урегулирования разногласий» и «протокол согласования разногласий» фактически являются тождественными, в связи с чем, целесообразно слова «протокол урегулирования разногласий» исключить.

По вопросу изложения п. 11.3 Договора в редакции Истца Ответчик возражает. Согласно п. 11.5 Договора настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Калининградской области силами Арендодателя. Договор направляется представителем администрации на государственную регистрацию через МФЦ. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесены изменения. В частности, все документы, поступающие посредством МФЦ в Росреестр, переводятся сотрудниками МФЦ в электронный вид и заверяются УКЭП. Необходимость передачи в Росреестр документов на бумажном носителе (за исключением документарных закладных) исключается. Подготовка экземпляра договора для Росреестра не требуется.

Исследовав представленные доказательства, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению, а встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

27 мая 2022 года, исх. № и-КМИ-08/10318, во исполнение решения Димитровского районного суда г. Костромы от 02.12.2021 года по делу № 2а-948/2021 и апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 28.03.2022 года, Администрацией в адрес истца был направлен проект договора аренды земельного участка от 26.05.2022 года№ 34/2022-А.

19 июля 2022 года истец направил в адрес Администрации протокол разногласий от 19 июля 2022 года, который получен 28 июля 2022 года.

01 сентября 2022 года исх. № и-КМИ-08/18917, в адрес истца поступило письмо от Администрации, в котором было указано, что 26 августа 2022 года исх. № и-КМИ-08/18399 в адрес истца направлен протокол согласования разногласий на ранее направленный истцом протокол разногласий от 19 июля 2022 года.

КМИ и ЗР в письме от 26 августа 2022 года исх. № и-КМИ-08/18399 изложил частичное несогласие с ранее направленным истцом протоколом разногласий.

04 октября 2022 года истец направил Администрации протокол урегулирования разногласий, который получен 17 октября 2022 года.

10 ноября 2022 года КМИ и ЗР подтвердил получение протоколов урегулирования разногласий от 03 октября 2022 и сообщил, что позиция будет предоставлена в срок до 17 ноября 2022 года.

10 января 2023 года истцу был направлен протокол согласования разногласий № 2 от 11 ноября 2022 года.

Положения о заключении договоров установлены главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными-правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Положениями указанных норм ГК РФ предусмотрено согласие сторон на обращение условий договора на отношения, возникшие до его заключения, т.е. установление в договоре положения о распространении условий договора на отношения, возникшие до заключения договора, является соглашением сторон договора, при отсутствии которого таковое положение не может быть включено в договор.

В соответствии с п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Урегулируя разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды, суд исходит из того, что Администрацией, как публичным образованием утверждены типовые формы договоров аренды (постановлением № 377 от 16.03.2017), которые надлежит принять за основу при формулировании условий договора аренды, принимая при этом во внимание, что Администрация, являясь публичным образованием, не должна предоставлять не обоснованных преференций арендатору (либо включать условий, ухудшающие положение конкретного арендатора, относительно других).

Кроме того, с учетом принципа свободы договора и принципа определения условий договора по согласованию его сторон, в отсутствии данного согласия, в договор на основании судебного решения подлежат включению условия лишь в том случае, когда их отсутствие (либо их формулировка) нарушает права лица обратившегося в суд за судебной защитой. Иными словами, цитирование и воспроизведение норм закона или иных нормативных актов в текст договора допускается лицо при наличии на то согласованной воли обеих сторон. В отсутствии такого волеизъявления, включение в договор условий, уже установленных в законе, является излишним и чрезмерным вмешательством суда в свободу договора, и соответственно, не допускается.

Кроме того, при формулировании условий договора, законно и разумно применять универсальные и отсылочные формулировки, чтобы исключить необходимость заключения дополнительных соглашений при изменении нормативного регулирования или переходе прав арендатора (которое допускается, как в силу закона, так и на основании договора, в том числе и без согласия арендодателя).

Применяя вышеизложенные нормы закона, и основываясь на приведенных судом выводах, суд полагает необходимым урегулировать разногласия при заключении договора аренды следующим образом. 

Пункт 1.4: земельный участок, указанный в п. 1.1 Договора, предоставляется для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.04.2023 установлен вид разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства». 

Данная формулировка учитывает изменение вида разрешенного использования земельного участка, против чего стороны не возражают.

Пункт 5.11.1: в случае непредоставления уполномоченным лицам, осуществляющим контроль условий договоров аренды земельных участков и использования земельного участка, платежных документов, документов, удостоверяющих личность гражданина при проведении выездной (камеральной) проверки соблюдения требований земельного законодательства и условий Договора с Арендатора взимается штраф в размере 10 процентов от годового размера арендной платы за текущий год.

Пункт 5.11.2: в случае если Арендатор своими действиями препятствует уполномоченным лицам проведению государственного и муниципального земельного контроля, в том числе проведению проверок использования земельных участков, с Арендатора взимается штраф в размере 20 процентов от суммы арендной платы за текущий год.

Вышеуказанные размеры санкций установлены формой типового договора, и основания для установления для ФИО1 санкций в меньшем размере, чем остальным равным ему арендаторам, не имеется. 

Пункт 6.4.1: при сносе зеленых насаждений и необходимости получения для этого порубочного билета, производить снос зеленых насаждений после получения порубочного билета в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по оформлению и выдаче порубочного билета на вырубку (снос), обрезку и/или пересадку зеленых насаждений на территории городского округа «Город Калининград», утвержденного постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 02.12.2021 года № 979.

Пункт 6.4.2: в случае обнаружения останков при производстве земляных работ руководствоваться постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 02.03.2023 № 112 «О реализации мероприятий при обнаружении останков, старых и ранее неизвестных захоронений»;

Указанные пункты суд полагает необходимым сформулировать в виде отсылочной формулировки, для универсального применения, в зависимости от регулирования, действующего в момент сноса зеленых насаждений или обнаружения останков. 

Пункт 6.4.4 использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.4 настоящего Договора.

Отдельного указания на конкретный вид разрешенного использования, суд не усматривает, поскольку этот вид уже договором установлен. 

Пункт 6.4.5: своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, с учетом имеющихся у Арендатора льгот по арендной плате.

Указанный пункт суд формулирует таким образом, чтобы сохранить универсальность его применения при изменении нормативного регулирования или возможного перехода прав арендатора.

Пункт 8.1: споры сторон, вытекающие из исполнения настоящего Договора, которые не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ.

11.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору (кроме изменения размера арендной платы) должны быть совершены в виде дополнительных соглашений.

Указанные пункты подлежит формулированию в соответствии с формой типового договора и положениями ГК РФ. Вопреки доводам ФИО1, положения статьей 445-446 ГК РФ регулирует разрешение преддоговорных споров, а не споров по поводу изменения условий заключенных договоров. 

11.3. Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру: Арендатору, Арендодателю и органу, уполномоченному на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

При формулировании данного пункта суд применяет положения п.п. 1 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ, согласно которому, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, …и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка … в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Поскольку ФИО1 настаивает на соблюдении указанной нормы в части количества экземпляров договоров, и не соглашается на отступление от данного регулирования, указанный пункт надлежит сформулировать в соответствие с законом. 

Оснований для включения в договор пункта 9.3 («В случае смерти Арендатора права по Договору переходят к наследнику ….») суд не усматривает, поскольку этот пункт является воспроизведением нормативного регулирования наследственных правоотношений, которые урегулированы законом. Довод ФИО1 о том, что право аренды наследуется, Администрацией не оспаривается.

Таким образом, первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 (паспорт №) к Администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН №) удовлетворить частично.

Встречный иск Администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора № 34/2022-А от 26 мая 2022 года аренды земельного участка, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

1.4 земельный участок, указанный в п. 1.1 Договора, предоставляется для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.04.2023 установлен вид разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства»;

5.11.1 в случае непредоставления уполномоченным лицам, осуществляющим контроль условий договоров аренды земельных участков и использования земельного участка платежных документов, документов, удостоверяющих личность гражданина при проведении выездной (камеральной) проверки соблюдения требований земельного законодательства и условий Договора с Арендатора взимается штраф в размере 10 процентов от годового размера арендной платы за текущий год.

5.11.2 в случае если Арендатор своими действиями препятствует уполномоченным лицам проведению государственного и муниципального земельного контроля, в том числе проведению проверок использования земельных участков, с Арендатора взимается штраф в размере 20 процентов от суммы арендной платы за текущий год.

6.4.1 при сносе зеленых насаждений и необходимости получения для этого порубочного билета, производить снос зеленых насаждений после получения порубочного билета в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по оформлению и выдаче порубочного билета на вырубку (снос), обрезку и/или пересадку зеленых насаждений на территории городского округа «Город Калининград», утвержденного постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 02.12.2021 года № 979.

6.4.2 в случае обнаружения останков при производстве земляных работ руководствоваться постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 02.03.2023 № 112 «О реализации мероприятий при обнаружении останков, старых и ранее неизвестных захоронений»;

6.4.4 использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.4 настоящего Договора;

6.4.5 своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, с учетом имеющихся у Арендатора льгот по арендной плате;

8.1 споры сторон, вытекающие из исполнения настоящего Договора, которые не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ.

11.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору (кроме изменения размера арендной платы) должны быть совершены в виде дополнительных соглашений.

11.3. Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру: Арендатору, Арендодателю и органу, уполномоченному на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» заключить с ФИО1 в вышеуказанной редакции спорных пунктов.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 июля 2023 года.

Судья А.В. Таранов