Дело №2-1787/2025

УИД 86RS0007-01-2025-002015-19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 ноября 2025 года г. Нефтеюганск

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Олиярника А.А. 

при секретаре Фаргер А.В.,

с участием представителя истца Ярко С.А.,

третьего лица ФИО1,

представителя третьего лица ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании соглашения недействительным в части, применении последствий недействительности сделки в части, признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на жилое помещение, взыскании судебных расходов,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с указанными выше исковыми требованиями, в обоснование которых указала на то, что ФИО3, желая приобрести в собственность квартиру на законных основаниях, заключила с риелтором ФИО5 договор от (дата) № на оказание услуг по подбору варианта объекта недвижимости для приобретения в собственность и/или на основании иных имущественных прав и оплатила услуги на общую сумму 96 770 рублей. Текст последующего договора и Соглашения составляла риелтор ФИО5 

(дата) между ФИО4 и ФИО3 был подписан предварительный договор, согласно которому стороны договорились в срок не позднее (дата) заключить Соглашение о передаче прав требования (Соглашение об уступке) Объекта долевого строительства, расположенного по адресу: (адрес) по цене 7 777 000 рублей с оплатой стоимости уступаемого требования: 100 000 рублей в момент заключения Предварительного договора путем перевода денег на банковский счет ФИО4 в ПАО «Сбербанк России», 6 000 000 рублей за счет ипотечных средств, 1 677 000 рублей в срок не позднее 30 дней после государственной регистрации Соглашения об уступке на банковский счет ФИО4 (пункты 1-4 Предварительного договора от (дата).)

(дата) ФИО3 заключила с ПАО «Сбербанк России» кредитный договор № (индивидуальные условия кредитования) о предоставлении ипотечного кредита в размере 6 000 000 рублей для целей инвестирования строительства объекта (ов) недвижимости: квартира, находящаяся(ихся) по адресу(ам): (адрес), с указанием документа-основания инвестирования строительства объекта недвижимости: Соглашение об уступке прав требования от (дата). по Договору долевого участия в строительстве № № от (дата) г. (пункт 12 кредитного договора № индивидуальные условия кредитования).

Порядок предоставления кредита определен пунктом 18 кредитного договора № индивидуальные условия кредитования путем перечисления кредитных средств на номинальный счет ООО «Домклик» №, открытый в ПАО «Сбербанк России», в соответствии с Договором оказания услуг в целях дальнейшего осуществления ООО «Домклик» расчетов по оплате цены Документа-основания (договора).

(дата) ПАО «Сбербанк России» перевело деньги на счет ООО «Домклик» в размере 6 000 000 рублей платежным поручением № от (дата) с указанием назначения платежа: Оплата по договору приобретения объекта недвижимости от (дата) за Покупателя ФИО3 После чего ООО «Домклик» платежным поручением № от (дата) перевел деньги в размере 6 000 000 рублей на банковский счет ФИО4 в ПAO «Сбербанк России».

(дата) ФИО3 заключила с ФИО4 Соглашение об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата) (далее-Соглашение). 

По условиям Соглашения Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права (требования) и обязанности, принадлежащие «Цеденту» по Договору долевого участия в строительстве № от (дата)., по передаче «Застройщиком» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта «Цеденту» двухкомнатной (адрес) (далее по тексту Объект) (пункт 1 Соглашения об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). от (дата).)

Согласно пункту 2 Соглашения об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). от (дата). передаваемые «Цессионарию» права требования принадлежат «Цеденту» на основании: Договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве № от (дата) Договора долевого участия в строительстве № от (дата).; Договора купли-продажи уступки права требования арестованного имущества № от (дата)., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации №.

Стоимость приобретенных прав (цена договора) определена в размере 7 777 000 рублей, с оплатой 100 000 рублей (дата), 1 047 000 рублей в день подписания договора Цессионарий передает Цеденту за счет собственных средств, 630 000 рублей за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал и 6 000 000 рублей за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № индивидуальные условия кредитования от (дата) с ФИО3, расчеты по Соглашению осуществляются с использованием номинального счета ООО «Домклик» (пункты 4, 4.1.-4.4., 5 Соглашения об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата).).

(дата) ФИО3 получила Выписку из № о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, согласно которой Соглашение об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). получило номер государственной регистрации № (п. 5.1.1), предыдущая сделка имеет дату государственной регистрации (дата), номер государственной регистрации № с указанием предмета сделки: право требований на Объект долевого строительства, многоэтажный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, (адрес) (п. 5.1.2).

(дата) получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении объекта капитального строительства: Многоэтажный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями, находящийся по адресу: (адрес), после чего ФИО3, полагая, что является участником договора участия долевого строительства, обратилась в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства ХМАО-Югры о передаче ей квартиры, находящийся по адресу: (адрес) и документов на указанную квартиру.

(дата) ФИО3 из Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства ХМАО-Югры получила письменный ответ на обращения от (дата) и (дата), согласно которому Фонд отказал в восстановлении прав ФИО3 как участника долевого строительства и передачи ей жилого помещения в связи с расторжением первоначального договора долевого участия в судебном порядке.

После получения указанного ответа ФИО3 узнала о фактах прекращения договора долевого участия № от (дата) между (иные данные) и (иные данные) расторжения договора уступки прав требования от (дата) между (иные данные)» и Н З.З. на основании решения Нефтеюганского районного суда ХМАО-Югры от (дата)., а также о вступившем в законную силу решении Нефтеюганского районного суда ХМАО-Югры от (дата) по гражданскому делу № об отказе в удовлетворении иска ФИО4 к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства ХМАО-Югры о включении требований о передаче объекта долевого строительства в реестр требований участников строительства, обязании после завершения строительства объекта долевого участия в строительстве передать жилое помещение с документами, необходимыми для регистрации права собственности.

Полагает, что ответчик ФИО4, заключая с ФИО3 (дата) Предварительный договор и (дата) Соглашение об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата)., очевидно действовала недобросовестно, так как будучи стороной в споре по гражданскому делу № скрыла от ФИО3 достоверную осведомленность о прекращенном договоре долевого участия № от (дата).

Кроме того считает, что риелтор ФИО5, составлявшая тексты Предварительного договора от (дата) и Соглашения об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). от (дата), также могла быть осведомлена о прекращенных сделках по договору участия в долевом строительстве, так как запрашивала об этом сведения из Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства ХМАО-Югры до составления Предварительного договора от (дата), но также скрыла эти факты от ФИО3

При заключении оспариваемого Соглашения, ФИО4 и ФИО5 предоставили ФИО3, а также в банк выписки из ЕГРН, в которых договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве № от (дата). и договор долевого участия в строительстве № от (дата). были указаны как действующие.

С учетом заявлений об уточнении исковых требований, просит суд: 

1. Соглашение об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). от (дата) между ФИО4 и ФИО3 в отношении имущества: Объект долевого участия в строительстве, пл. 68,5 кв.м., к/н земельного участка, в пределах которого расположен объект № расположенного по адресу: (адрес) части наименования Соглашения «по Договору долевого участия в строительстве № от (дата).», пункта 1. Соглашения в части: «принадлежащие «Цеденту» по Договору долевого участия в строительстве № от (дата)., по передаче Застройщиком» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта «Цеденту», абзацев 2 и 3 пункта 2 Соглашения об основаниях принадлежности Цеденту прав в виде Договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве № от (дата). и Договора долевого участия в строительстве № от (дата)., пункта 3 Соглашения о переходе прав и обязанностей «Цедента» к «Цессионарию» по Договору участия в долевом строительстве № от (дата), пунктов 6, 7, 8, 9 Соглашения в части указания на Договор участия в долевом строительстве № от (дата) - признать недействительным.

2. Признать ФИО3 (дата) года рождения место рождения: (иные данные) добросовестным приобретателем жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: (адрес), общей площадью 66,0 квадратных метров.

3. Признать за ФИО3 (дата) года рождения место рождения: (иные данные), право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: (адрес), общей площадью 66,0 квадратных метров.

4. Установить, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации права собственности ФИО3 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: (адрес), общей площадью 66,0 квадратных метров.

5. Применить последствия недействительности сделки в виде изменения регистрационной записи № от (дата) о залоге права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от (дата) в пользу залогодержателя Публичное акционерное общество «Сбербанк России» № на залог (ипотеку) права собственности ФИО3 на жилое помещение - квартиру по адресу: (адрес) пользу залогодержателя Публичное акционерное общество «Сбербанк России» №.

6. Взыскать с ФИО4 и ФИО5 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 78 439 (семьдесят восемь тысяч четыреста тридцать девять) рублей.

Определением от (дата) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен ППК Роскадастр по УрФО (т. 1 л.д. 93).

Протокольным определением от (дата) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО5 (т. 1 л.д. 130).

Протокольным определением от (дата) статус ФИО5 изменен на соответчика (т. 1 л.д. 171).

Протокольным определением от (дата) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Домклик» (т. 3 л.д. 4).

Определением от (дата) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечены ООО «Жилфонд», ФИО1 (т. 3 л.д. 45-46).

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о дне и месте слушания дела надлежаще извещена, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие с участием представителя Ярко С.А., которая уточненные исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы искового заявления, уточнений и дополнений к нему (т. 2 л.д. 161-162, т.3 л.д. 37-38).

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили письменные возражения на иск, согласно которым просили оставить исковые требования без удовлетворения (т. 1 л.д. 113, т. 3 л.д. 15-17).

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании суду пояснила, что юридическим сопровождением сделки не занималась, находилась в отпуске за пределами РФ. Представила письменный отзыв на исковое заявление (т. 3 л.д. 92-93).

Представитель ООО «Жилфонд» ФИО2 представила письменные пояснения на иск, согласно которым полагала исковые требования к ФИО4 обоснованными (т. 3 л.д.99-100).

Представители Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства ХМАО-Югры, Управления Росреестра по ХМАО-Югре, ППК Роскадастр по УрФО, ООО «Домклик» в судебное заседание не явились, представили письменные отзывы на иск (т. 1 л.д. 85, 109, 126, 143, т. 2 л.д. 192-194).

Представитель ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, заявлений не представил.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится обращение взыскания на имущество по обязательствам (пп. 1 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что (дата) ФИО3 заключила с ФИО4 Соглашение об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата) (далее-Соглашение) (т. 1 л.д. 25-26). 

По условиям Соглашения Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права (требования) и обязанности, принадлежащие «Цеденту» по Договору долевого участия в строительстве № от (дата)., по передаче «Застройщиком» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта «Цеденту» двухкомнатной (адрес) метров (с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,5), площадь балконов, лоджий 4,35 квадратных метров, находящейся в 1-м подъезде на 10 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) (далее по тексту Объект) (пункт 1 Соглашения об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). от (дата)

Согласно пункту 2 Соглашения об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). от (дата). передаваемые «Цессионарию» права требования принадлежат «Цеденту» на основании: Договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве № от (дата).; Договора долевого участия в строительстве № от (дата).; Договора купли-продажи уступки права требования арестованного имущества № от (дата)., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации №.

Стоимость приобретенных прав (цена договора) определена в размере 7 777 000 рублей, с оплатой 100 000 рублей (дата), 1 047 000 рублей в день подписания договора Цессионарий передает Цеденту за счет собственных средств, 630 000 рублей за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал и 6 000 000 рублей за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № индивидуальные условия кредитования от (дата) с ФИО3, расчеты по Соглашению осуществляются с использованием номинального счета ООО «Домклик» (пункты 4, 4.1.-4.4., 5 Соглашения об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). от (дата).).

(дата) ФИО3 получила Выписку из ЕГРН № о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, согласно которой Соглашение об уступке прав требования по Договору долевого участия в строительстве № от (дата). от (дата). получило номер государственной регистрации № (п. 5.1.1), предыдущая сделка имеет дату государственной регистрации (дата), номер государственной регистрации № с указанием предмета сделки: право требований на Объект долевого строительства, многоэтажный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями, находящийся по адресу: (адрес) (п. 5.1.2).

(дата) получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении объекта капитального строительства: Многоэтажный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями, находящийся по адресу: (адрес) (т. 1 л.д. 34-36). После чего ФИО3, полагая, что является участником договора участия долевого строительства, обратилась в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства ХМАО-Югры о передаче ей квартиры, находящийся по адресу: (адрес) и документов на указанную квартиру.

(дата) ФИО3 из Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства ХМАО-Югры получила письменный ответ на обращения от (дата) и (дата), согласно которому Фонд отказал в восстановлении прав ФИО3 как участника долевого строительства и передачи ей жилого помещения в связи с расторжением первоначального договора долевого участия в судебном порядке (т. 1 л.д. 37-39).

ФИО3, полагая свои права нарушенными со стороны ответчиков ФИО4, ФИО5 обратилась в суд с настоящими требованиями, уточненными в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В настоящем иске Истец просит признать недействительным соглашение уступки прав от (дата) в части условия о переходе права требования на объект недвижимого имущества на основании Договора долевого участия в строительстве № от (дата), указанного в п. 1 Соглашения, а так же абзацев 2 и 3 пункта 2 Соглашения об основаниях принадлежности Цеденту прав в виде Договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве № от (дата). и Договора долевого участия в строительстве № от (дата)., пункта 3 Соглашения о переходе прав и обязанностей «Цедента» к «Цессионарию» по Договору участия в долевом строительстве № от (дата), пунктов 6, 7, 8, 9 Соглашения в части указания на Договор участия в долевом строительстве № от (дата).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодека Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, признание Соглашения в части недействительным приведет к невозможности исполнения его условий в полном объеме и, как следствие, недействительности всего Соглашения, однако таких требований истцом не заявлено.

При таких обстоятельствах требование Истца о применении последствий недействительности сделки в виде внесения изменений в регистрационную запись также не основано на законе или договоре. 

Как усматривается из истории возникновения правоотношений, между (иные данные) и (иные данные) был заключен договор долевого участия в строительстве от (дата) №, в соответствии с которым (иные данные) обязалось построить в установленный срок объект многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать объект долевого строительства, предусмотренный настоящим договором. Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира с одним балконом на 10 этаже и общее имущество в многоквартирном доме, размер квартиры определен проектом и составляет приблизительно 68,05 квадратных метров (т. 1 л.д. 47-52).

(дата) между (иные данные) и Н З.З. заключен договор уступки прав (требований), в соответствии с которым (иные данные) уступило ей право требования, принадлежащее (иные данные) по договору участия в долевом строительстве № от (дата).

Из решения Нефтеюганского районного суда от (дата) следует, что со стороны (иные данные) судом установлен факт нарушения обязательства по соблюдению срока передачи Н З.З. объекта долевого строительства более чем на два месяца, в связи с чем суд пришел к выводу, что договор № от (дата) является расторгнутым с (дата) – со дня направления уведомления Н З.З. об одностороннем отказе от исполнения договора. В связи с чем исковые требования Н З.З. к (иные данные) удовлетворены: с (иные данные) в ее пользу взысканы денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве № от (дата), в сумме 3 762 484 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 843 621 рубль 06 копеек, штраф в сумме 2 303 052 рубля 53 копейки. Также с (иные данные) в пользу Н З.З. в двойном размере взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами за период, начиная с (дата) по день фактического исполнения обязательств по выплате денежных средств, начисляемых на сумму основного долга – 3 762 484 рубля (т. 2 л.д.140-145).

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от (дата) по делу № заявление департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска удовлетворено (иные данные) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год.

(дата) требования Н З.З. признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов (иные данные) в размере 3 762 484 рубля в составе третьей очереди, в размере 3 174 947 рублей 81 копейка в составе четвертой очереди.

Определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от (дата) по делу № заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства ХМАО-Югры о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства удовлетворены, в том числе Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства ХМАО-Югры переданы обязательства ООО «Артель» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика «№, по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 квадратных метров.

Решением Сургутского городского суда от (дата) исковые требования (иные данные) к Н З.З. и Н А.А. в части взыскания задолженности по кредитному договору № от (дата) удовлетворены, кредитный договор расторгнут, с ответчиков взысканы денежные средства в сумме 3 148 508 рублей 31 копейка и судебные расходы в сумме 24 595 рублей 24 копейки, в части обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру, отказано.

Заочным решением Сургутского городского суда от (дата) удовлетворен иск (иные данные) к Н З.З., Н А.А. – обращено взыскание на предмет залога – объект долевого участия в строительстве, расположенный по адресу – (адрес) квадратных метра путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 416 000 рублей, поскольку установлено, что (дата) стороны заключили кредитный договор № на строительство и приобретение прав на оформление в собственность квартиры, расположенной по адресу: (адрес) (строительный), приобретенной по договору участия в долевом строительстве и уступке прав требований № от (дата). Кредит обеспечен залогом (ипотекой) квартиры и поручительством Н А.А. Согласно отчету по оценке рыночной стоимости предмета №-Ф/2021, рыночная стоимость объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: (адрес) составляет 520 000 рублей, ликвидационная стоимость 420 000 рублей (т. 3 л.д. 66-67). 

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по городу Нефтеюганску и Нефтеюганскому району Б М.И. от (дата) объект долевого строительства, расположенный по адресу: (адрес) передан в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ХМАО-Югре на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

По результатам проведенных (иные данные)» (дата) торгов по продаже подвергнутого аресту ОСП по г. Нефтеюганску и Нефтеюганскому району по исполнительному производству №-ИП от (дата), находящемуся в залоге у (иные данные)» имуществу - объекту долевого участия в строительстве площадью 68,05 квадратных метра, расположенного по адресу: (адрес), ФИО4 являлась победителем торгов, в связи с чем с ней (дата) заключен договор купли-продажи уступки права требования арестованного вышеуказанного имущества.

Решением Нефтеюганского районного суда от (дата) в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Фонду защиты прав граждан – участников строительства Ханты-Мансийского автономного округа-Югры о включении требований о передаче объекта долевого строительства в реестр требований участников строительства, обязании, после завершения строительства объекта долевого участия в строительстве, передать жилое помещение с документами, необходимыми для регистрации права собственности, отказано (т. 1 л.д. 53-55).

Согласно ст. 201.4 Федерального Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей. 

Фонд вправе знакомится с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр, а также заявлять возражения по результатам рассмотрения реестра требований участников строительства в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона, если реестр требований участников строительства закрыт до даты получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Требование участника строительства, установленное соответствующим определением арбитражного суда, включается конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства не позднее дня, следующего за днем получения копии указанного определения конкурсным управляющим, о чем участник строительства уведомляется конкурсным управляющим в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующей записи в реестр требований участников строительства.

Требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты,

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам; вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Применительно к подпункту 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве, согласно которому в деле о банкротстве застройщика в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства, в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

В рассматриваемом случае, истец ФИО3 участником строительства не является, следовательно, положения статьи 201.9 Закона о банкротстве на нее не распространяются. Требования первоначального участника строительства Н З.З. не были учтены в реестре требований участников долевого строительства (иные данные) и данные обязательства Фонду субъекта не передавались. Договор долевого участия между Н З.З. и (иные данные) расторгнут на основании решения суда от (дата). Первоначальный участник строительства воспользовался иным способом защиты своих нарушенных прав, а именно включил свои требования в реестр требований кредиторов (иные данные)

Доводы стороны истца о том, что право собственности на объект долевого участия в строительстве - квартиру, расположенную по адресу: (адрес) возникло у ФИО3 на основании договора купли-продажи уступки права требования арестованного имущества 23-136, являются несостоятельными исходя из следующего.

В соответствии со ст. 77.2 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.

Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В случае уступки прав по кредиту (займу), права по которому обеспечены залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладной, или перехода таких прав по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства, к новому кредитору (заимодавцу) также переходят все права и обязанности залогодержателя по договору залога прав по договору банковского счета (часть 2 ст. 77.2).

При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

В силу п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей», в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 141.5, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 ГК РФ).

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1).

В силу пункта 2 статьи 237 названного кодекса право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с пунктом 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года N 23 «О применении судами правил о залоге вещей» (далее - постановление Пленума N 23) разъяснено о том, что регистрация ипотеки в отношении образованных объектов проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них (часть 12 статьи 41 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 77.2 Закона об ипотеке).

Залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект незавершенного строительства), в отношении которого должен быть установлен залог на основании закона и возникли основания для обращения взыскания. При уклонении залогодателя от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (пункт 1 статьи 6 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, часть 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 64, 64.2, 65, 69 Закона об ипотеке) (п. 24 постановления Пленума N 23).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Таким образом, из смысла вышеприведенных правовых норм материального права не следует, что факт уклонения застройщика (или залогодателя) от выполнения возложенной на него законом обязанности зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества, в отношении которых должен быть установлен залог, автоматически влечет за собой замену залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства.

При уклонении залогодателя от обязанности зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (после ввода его в эксплуатацию) при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, право собственности на такой объект подлежит регистрации на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога.

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с условиями кредитного договора от (дата) № между (иные данные) и Н З.З. последней предоставлен кредит в размере 3 000 000 руб. для целевого использования, а именно: для участия в долевом строительстве квартиры, находящейся в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: (адрес) (т. 3 л.д. 68-83).

В соответствии с п.п. 8.1. Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств является: 8.1.1 Залог (ипотека) прав требования приобретения на период до оформления права собственности Заемщика и иных собственников (при наличии) на Предмет ипотеки и Солидарное поручительство (п.п. 8.3.). По окончании строительства Н З.З. была обязана зарегистрировать ипотеку Квартиры в течении 30-ти дней с момента регистрации права собственности (п. 8.2.1 Кредитного договора). Однако свои обязательства Н З.З. не исполнила.

Согласно сведениям из ЕГРН, (дата) в реестр внесена запись № о залоге права требования участника долевого строительства на 362 месяца с даты предоставления кредита с (дата) в пользу залогодержателя (иные данные)

(иные данные) обращался в Сургутский городской суд с исковыми требованиями о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, строительство которого осуществлялось по адресу: (адрес).

Решением Сургутского городского суда от (дата) по делу № исковые требования (иные данные) к Н З.З. и Н А.А. в части взыскания задолженности по кредитному договору № от (дата) удовлетворены, кредитный договор расторгнут, с ответчиков взысканы денежные средства в сумме 3 148 508 рублей 31 копейка и судебные расходы в сумме 24 595 рублей 24 копейки, в части обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру, отказано.

При этом судом в решении указано на отсутствие доказательств существования как такового объекта недвижимости – квартиры по адресу: (адрес), введенной в эксплуатацию и зарегистрированной в установленном законом порядке.

Заочным решением Сургутского городского суда от (дата) удовлетворен иск (иные данные) к Н З.З., Н А.А. об обращении взыскания на заложенное имущество – залог (ипотеку) право требования (т. 3 л.д. 66-67).

По результатам проведенных (иные данные) (дата) торгов по продаже подвергнутого аресту ОСП по г. Нефтеюганску и Нефтеюганскому району по исполнительному производству №-ИП от (дата), находящемуся в залоге у (иные данные)» имуществу, победителем стала ответчик ФИО4, в связи с чем с ней (дата) заключен договор купли-продажи уступки права требования арестованного вышеуказанного имущества № (т. 1 л.д. 43, 45-46).

Поскольку при рассмотрении судами дел о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - право требования участника долевого строительства на квартиру, жилой дом не был сдан в эксплуатацию, обращение взыскания на предмет залога и его последующая реализация осуществлялись именно как право требования участника долевого строительства, а не квартиры.

ФИО4, зная о расторжении договора долевого участия в строительстве от (дата) №, отсутствии у нее права на объект долевого строительства, злоупотребила своими правами, заключила с ФИО3 Соглашение об уступке прав требования от (дата), не уведомив при этом последнюю о сложившейся ситуации.

С учетом изложенного, ФИО4 по результатам проведенных публичных торгов приобрела в собственность право требования арестованного имущества, то есть фактически к истцу не могло перейти право собственности на указанный выше объект недвижимости.

Как на момент обращения взыскания на заложенное имущество, так и на момент заключения Соглашения от (дата) объект долевого участия не был достроен и введен в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено только (дата).

Учитывая, что на основании договора купли-продажи уступки права требования арестованного имущества №, в собственность ФИО4 перешло исключительно право требования, следовательно, к ФИО3 на основании Соглашения не перешло право требования участника долевого строительства, в связи с фактическим расторжением договора долевого участия в строительстве от (дата) №, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на квартиру расположенную по адресу: (адрес) признании добросовестным приобретателем спорного имущества. 

При этом, принимая названное решение, суд исходит из того, что у истца имеется иная возможность для защиты права, помимо предъявления настоящих требований.

Поскольку риелтор ФИО5 оказывала услуги ФИО3 в соответствии с заключенным между ними договором на оказание услуг по подбору варианта объекта недвижимости от (дата) (т. 1 л.д. 14-16), юридическим сопровождением сделки не занималась, поэтому в удовлетворении требований к ФИО5 также надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании соглашения недействительным в части, применении последствий недействительности сделки в части, признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на жилое помещение, взыскании судебных расходов, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. 

Председательствующий подпись А.А. Олиярник

Копия верна. Судья А.А. Олиярник

Подлинник находится в Нефтеюганском районном суде 

в материалах дела № 2-1787/2025.

Решение в законную силу не вступило.

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2025 года.