Дело № 2-3016/2017 г. Выборг 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 14 ноября 2017 года.

Мотивированное решение составлено 18 ноября 2017 года.

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Вериго Н. Б.,

с участием прокурора Анисимова А. В.,

при секретаре Журавлевой Т. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Т.В. к Р.С.Н., С.К.В. о признании сделки недействительной, и по встречному иску Р.С.Н. к К.Т.В. об устранении нарушения права и выселении из жилого помещения,

установил:

С.К.В. Т. В. обратилась в суд с иском к Р.С.Н., С.К.В. о признании сделки купли-продажи доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от Дата между С.К.В. и Р.С.Н., недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, от Дата между С.К.В. и К.Т.В. заключенной (действительной), о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: жилое помещение в виде двух комнат общей площадью 49, 4 кв. м, жилой площадью 23, 4 кв. м по адресу: 

<

адрес>, что составляет 50/99 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом от С.К.В. К.Т.В. на основании договора купли-продажи от Дата. 

В обоснование заявленных требований истец указала, что Дата между ней и С.К.В., от имени которого действовал на основании нотариальной доверенности К.В.В.., был заключен договор купли-продажи жилого помещения. В соответствии с указанным договором, истец приобрела у С.К.В. жилое помещение, состоящее из двух жилых комнат, что составляет 50/99 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>.

Все существенные условия договора соблюдены. Сделка совершена в письменной форме, денежные средства в сумме 1 300 долларов США, переданы продавцу полностью после подписания договора.

Договор купли-продажи жилого помещения в соответствии с п. 6 является передаточным актом.

После заключения договора, продавец С.К.В. передал истцу ключи от входной двери в дом, документы, истец сразу же начала пользоваться домом, проживать в нем, осуществлять ремонт дома, нести расходы по содержанию жилого помещения. 

Между тем, истец не зарегистрировала право собственности на указанное жилое помещение, поскольку С.К.В. от регистрации сделки уклонился. 

В 2015 году она узнала, что С.К.В. заключил Дата с Р.С.Н. договор купли-продажи доли жилого дома, в котором она проживает с 2001 года.

Полагает, что указанная сделка является ничтожной (мнимой), так как прикрывает собой другую сделку – займ. Р.С.Н. спорное жилое помещение перед покупкой не осматривал, в дом не вселялся, не несет расходов по содержанию имущества, не следит за сохранностью жилого помещения. 

Она приобрела спорное жилое помещение по договору купли-продажи, а ответчик С.К.В. от государственной регистрации договора уклонился, вместе с тем, сделка исполнена сторонами, она проживает в доме непрерывно в течение 16 лет. Поскольку, спустя 14 лет после заключения с ней договора С.К.В., злоупотребляя своим правом, заключил мнимую сделку – подписал новый договор купли-продажи с Р.С.Н., в связи с чем последний произвел государственную регистрацию сделки, она вынуждена обратиться с иском в суд.

Истец К.Т.В.. и её представитель ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержали, просили удовлетворить, кроме того, просили взыскать с ответчиков судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя и юридических услуг, в сумме 35 000 рублей.

Ответчики Р.С.Н., С.К.В. и их представитель ФИО2, действующий на основании ордера, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, Р.С.Н. полагал, что истцом К.Т.В.. пропущен срок исковой давности, кроме того, Р.С.Н. обратился в суд со встречным иском к К.Т.В.. о признании сделки купли –продажи доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от Дата недействительной, о выселении С.К.В. Т. В. из указанного жилого помещения.

В обоснование своих требований Р.С.Н. указал, что на основании договора купли-продажи доли жилого дома от Дата, заключенного с С.К.В., является собственником 50/99 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>.

Долю жилого дома приобрел за 300 000 рублей. Он неоднократно обращался к С.К.В. Т. В. с просьбой освободить жилое помещение, но получал отказ.

С.К.В. Т. В. ему показывала доверенности с истекшим сроком доверия на имя С.К.В. В. В., являющимся поверенным лицом С.К.В., поясняя, что приобрела спорное жилое помещение по договору купли-продажи и является его собственником, выселяться не будет.

Проживание С.К.В. Т. В. в принадлежащем ему жилом помещении нарушает его права, в связи с чем, он вынужден обратиться с указанным иском в суд.

Третье лицо С.К.В. В. В. надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, представитель в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав объяснения истцовой стороны, ответчиков и их представителя, заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему. 

Судом установлено, что 20 июня 2001 года между С.К.В., от имени которого действовал К.В.В.. на основании нотариально удостоверенной доверенности, и К.Т.В.. заключен договор купли-продажи жилого помещения.

Согласно данного договора, К.Т.В.. приобрела у С.К.В. жилое помещение, состоящее из двух жилых комнат, что составляет 50/99 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>.

Цена проданного жилого помещения определена дополнительным соглашением к договору купли-продажи жилого помещения от Дата и составляет 1 300 долларов США, что по курсу 1 доллар равен 29 рублям, соответствует 37 700 рублям.

Сторонами указанное жилое помещение оценено в сумме 37 700 руб., расчет в каковой между сторонами произведен после подписания настоящего договора (п. 4) и до подписания дополнительного соглашения.

Договор купли-продажи жилого помещения в соответствии с п. 6 является одновременно передаточным актом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между С.К.В. и К.Т.В.. Дата был заключен договор купли-продажи. При этом, указанный договор фактически исполнен, а именно, продавцом было передано покупателю жилое помещение, а покупателем была оплачена цена договора.

Доказательств обратного суду сторонами не представлено.

При этом, суд критически относится к показаниям ответчика С.К.В. о том, что между ним и К.Т.В.. был заключен договор аренды жилого помещения, так как объяснения ответчика противоречат документам, представленным в дело, а именно, договору купли-продажи жилого помещения от Дата, дополнительному соглашению, доверенностям от Дата, и от Дата, согласно которым С.К.В. доверяет С.К.В.. продать и передать принадлежащую ему квартиру по адресу: 

<

адрес>, за цену и на условиях по его усмотрению, в том числе, подписать договор купли-продажи и при необходимости передаточный акт, зарегистрировать сделку и переход права собственности.

Доказательств того, что между ответчиком С.К.В. и К.Т.В.. был заключен договор аренды спорного жилого помещения, ответчиком не представлено, в ходе рассмотрения дела не добыто.

Вместе с тем, С.К.В. в судебном заседании подтвердил факты оформления и выдачи К.В.В.. двух нотариально удостоверенных доверенностей, получение денежных средств в сумме 1300 долларов США по курсу 1 доллар равен 29 рублям, передачи спорного жилого помещения К.Т.В. вселение её в жилой дом и проживания в нем с 2001 года.

С.К.В. договор купли-продажи от Дата не оспорен, недействительным не признан.

Вместе с тем, судом установлено, что Дата между С.К.В. и Р.С.Н. был заключен договор купли-продажи доли жилого дома, согласно которому Р.С.Н. приобрел в собственность 50/99 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>.

При этом материалами дела подтверждено, что С.К.В. было известно о наличии договора купли-продажи жилого помещения от Дата. 

Государственная регистрация перехода права собственности от С.К.В. к Р.С.Н. зарегистрирована Дата.Дата.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в п. п. 11, 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как определено положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отчуждение принадлежащего С.К.В. имущества: доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, произведено последим Дата, сама сделка не была зарегистрирована по независящим К.Т.В.. причинам (конфликтные отношения с К.В.В. отказ в 2007 году в оформлении третьей доверенности С.К.В.).

Указанные обстоятельства ответчиком С.К.В. и третьим лицом К.В.В.. не оспариваются.

Также суд находит необоснованным довод стороны ответчика С.К.В. относительно того, что он не заключал сделку купли-продажи доли жилого помещения, поскольку доверенности от Дата и Дата не отозваны, денежные средства по сделке получены самим С.К.В. Договор не оспаривался.

Суд находит недобросовестными действия С.К.В., направленные на отчуждение спорного имущества: продажу доли жилого дома, в счет уплаты долга по договору займа Р.С.Н.

Между тем, при рассмотрении дела, судом установлен факт исполнения сделки от Дата – передача имущества покупателю К.Т.В. а равно тот факт, что истец К.Т.В.. на протяжении долее десяти лет с 2001 года беспрепятственно пользовался приобретенным имуществом, распоряжалась им.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований истца К.Т.В.. к С.К.В. и Р.С.Н. о признании сделки купли-продажи доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от Дата между С.К.В. и Р.С.Н., недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, от Дата между С.К.В. и К.Т.В. заключенной (действительной).

Также суд полагает, что оснований для удовлетворения требований встречного искового заявления Р.С.Н. о признании сделки купли-продажи доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от Дата между С.К.В. в лице представителя К.В.В. и К.Т.В., недействительной, об обязании устранить нарушенное право владения, о выселении из жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, не имеется.

Кроме того, суд находит обоснованными требования истца К.Т.В.. о государственной регистрации перехода права собственности от С.К.В. к К.Т.В.. на доли жилого дома. 

Общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (3 года), распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При этом ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу для государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Руководствуясь положениями указанных правовых норм, с учетом разъяснений, изложенных в п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд исходит из того, что течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Таким образом, срок давности по иску о государственной регистрации перехода права собственности исчисляется с момента начала действий (бездействия).

Из материалов дела следует, с момента заключения договора купли-продажи от Дата истец К.Т.В. беспрепятственно пользуется приобретенным жилым помещением, препятствий со стороны продавца в пользовании жилым помещением истцу С.К.В. Т. В., не чинилось. Учитывая, что истцу К.Т.В.. не оказывалось препятствий во владении и пользовании жилым помещением до 2015 года, а претензии относительно прав истца на спорное имущество ответчики высказали в рамках рассмотрения указанного спора, суд приходит к выводу, что срок исковой давности истцом К.Т.В.. не пропущен.

Относительно требований истца К.Т.В.. о компенсации расходов на оплату услуг представителя, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Интересы истца К.Т.В.. при рассмотрении гражданского дела представляла ФИО1, которая участвовала в судебных заседаниях, готовила исковое заявление и дополнения к ним.

В подтверждение несения расходов на оплату услуг представителя, представлены соглашение об оказании юридических услуг от Дата, расписки от Дата и Дата на общую сумму 35 000 руб.

Учитывая, что требования истца К.Т.В. подлежат удовлетворению, объем работы представителя, с учетом принципов разумности и справедливости, суд находит возможным взыскать с ответчиков С.К.В. и Р.С.Н. в равных долях в пользу истца К.Т.В.. в счет компенсации расходов на оплату юридических услуг и услуг представителя 35 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

Согласно ч. 2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

Статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования К.Т.В. к Р.С.Н., С.К.В. удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от Дата между С.К.В. и Р.С.Н., недействительной, что будет являться основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от Дата № о государственной регистрации права общей долевой собственности.

Признать сделку купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, от Дата между С.К.В. и К.Т.В. заключенной (действительной).

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости: жилое помещение в виде двух комнат общей площадью 49, 4 кв. м, жилой площадью 23, 4 кв. м по адресу: 

<

адрес>, что составляет 50/99 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом от С.К.В. К.В.В. К.Т.В., Дата года рождения, уроженке 

<

адрес>, паспорт № выдан Дата ТП № отдела УФМС России по санкт – Петербургу и Ленинградской области в Выборгском районе, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от Дата. 

Взыскать в пользу К.Т.В. в равных долях с Р.С.Н., Дата года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес> с С.К.В., Дата года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес> судебные расходы, связанные с оплатой юридических услуг и услуг представителя в сумме 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Р.С.Н. к К.Т.В. о признании сделки купли-продажи доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от Дата между С.К.В. в лице представителя К.В.В. и К.Т.В., недействительной, об обязании устранить нарушенное право владения, о выселении из жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд.

Судья: Н. Б. Вериго