УИД 26RS0009-01-2019-001087-27

Дело № 2-776/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Благодарный 17 сентября 2019 года

Благодарненский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Алиевой А.М., 

при секретаре Марковской Е.В.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика – ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО3 к ФИО2 ФИО11 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в процессе уточненным, в котором просила взыскать с ответчика денежную сумму в размере 300 тысяч рублей, мотивируя свои требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости - 1/2 доли в праве на жилой дом и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, площадь Трудовая, 

<

адрес>). Сделка была совершена в письменной форме и удостоверена нотариусом. Стоимость отчуждаемой (приобретаемой) недвижимости согласно условиям договора составила 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек. Расчет был произведен до подписания договора купли-продажи. Однако недвижимость продавец освободила значительно позже. Таким образом в приобретенный жилой дом истица вселилась только в апреле. Войдя в помещения, она увидела массу недостатков, которые на момент покупки (расчета) были заставлены мебелью ответчика и увидеть их было невозможно: просевший и сгнивший пол, отсыревшие стены, трещины в стенах и т.д. Эти недостатки, по мнению истца, являются существенными, их исправление повлечет для нее большие дополнительные расходы. Более того, недвижимость с этими недостатками не стоит заплаченных денег и при покупке Продавец о них не предупредил. Истец предложила ответчику компенсировать хотя бы часть средств для устранения недостатков, на что получила отказ. 

Устранение недостатков помещения невозможно собственными силами, поскольку это затрагивает основные конструкции домовладения. По предварительным подсчетам строителей, только на восстановление пола в кухне уйдет не менее 

<

данные изъяты> рублей, а в общем около 

<

данные изъяты> рублей. Поэтому ФИО1 была вынуждена обратиться к ответчику с претензией о возврате ей хотя бы части денежных средств, а именно 

<

данные изъяты> рублей. Но спор разрешить мирным путем не представляется возможным. В связи с чем она была вынуждена обратиться в суд с рассматриваемым заявлением.

В судебном заседании истец ФИО1 требование иска поддержала в полном объеме по изложенным основаниям, просила суд иск удовлетворить, пояснив, что как добросовестный приобретатель, исполнила свои обязательства: оплатила недвижимость до подписания договора, оплатила расходы за оформление необходимой документации, кроме того пошла навстречу - предоставила дополнительное время для переезда (более 2-х недель). Она является 

<

адрес> группы, вынуждена работать, средств на существование и лечение не хватает, недавно умер ее супруг и она осталась одна, а выявленные недостатки не позволяют ей полноценно использовать жилой дом по его назначению, при этом ФИО2 знала, что недвижимость приобретается ею исключительно для личного проживания. В этой связи она была вынуждена воспользоваться своим правом и обратиться в суд с иском о возмещении расходов на устранение недостатков приобретенного жилого помещения, которые она оценивает в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Ответчик ФИО2 в судебном заседание возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Суду пояснила, что при осмотре домовладения, они истцу не препятствовали осматривать его и изнутри и снаружи, спускаться в подвал. ФИО1 все понравилось, ее все устроило, у них были еще покупатели, но она с дочерьми просила не продавать дом другим. В доме у них всегда было тепло, сырости, трещин не было, полы были пропитаны специальным составом против гниения. После продажи, в начале мая, истец вызвала их к себе, когда они пришли, увидели, что у нее в доме идет ремонт, была снята хорошая плитка в ванной комнате, натянуты потолки, разобраны полы. В 2015 году они в доме делали косметический ремонт, у них было чисто, поэтому она была в шоке от того, что весь дом истцом был разбит. Считает, что за ее счет истец пытается компенсировать финансовые затраты на затеянный ею ремонт.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что в договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между сторонами никаких оговорок относительно качества продаваемой недвижимости не имеется. Пунктом 15 Договора стороны предусмотрели, что продавец передал покупателю недвижимость, качество которой соответствует Договору и полностью удовлетворяет требования покупателя. Иными словами, стороны определили спорный жилой дом пригодным для проживания на момент подписания Договора. Истец в ходе рассмотрения дела не представил допустимых и достоверных доказательств того, что: в настоящий момент жилой дом признан в установленном законом порядке не пригодным для проживания; на момент продажи жилой дом не соответствовал требованиям жилого помещения, а также имелись скрытые дефекты, являющиеся существенными недостатками не позволяющие использовать жилой дом по прямому назначению; причиной возникновения существенных недостатков являлись действия (бездействия) ответчика которые возникли до момента передачи жилого дома истцу или по причинам, возникшим до момента передачи жилого дома; какие работы необходимо провести для устранения каких выявленных существенных недостатков жилого дома и какова их стоимость; какие имелись объективные препятствия, мешающие истцу выявить заявленные недостатки жилого дома до заключения Договора; вследствие каких обнаруженных в жилом доме дефектов, истец лишена возможности использования жилого дома по прямому назначению. Таким образом истец не доказала, что ей ответчиком был передан товар ненадлежащего качества, не соответствующий условиям Договора, а следовательно, оснований для взыскания убытков не имеется. Расходы истца, связанные с проведением ремонтных работ, направленных на поддержание технического состояния жилого дома, повышение комфортности условий проживания, не могут рассматриваться в качестве убытков, обязанность по возмещению которых должна быть возложена на ответчика. Считал, что в рассматриваемом деле истец злоупотребляет своим правом, создавая искусственную ситуацию для получения денежных средств с Ответчика, в связи с чем просил суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 суду показала, что давно знает ответчика и помогала ей с ремонтом когда они приобрели спорный дом, а также когда делали косметический ремонт в 2015 году. Дом был в хорошем состоянии, очень чистый, в нем всегда было тепло, потому что ФИО2 любит жару, сырости и грибка не было.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 суду показала, что когда ФИО1 купила дом у ответчика, она ей позвонила и сказала, что возникли проблемы. Она приехала к ней и увидела сырые стены, проваленный пол. Был апрель месяц и отопления в доме было отключено, она знает бывшую хозяйку дома и когда позвонила ей, та подтвердила, что сырость в доме была. 

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показал, что помогал ответчику перевозить вещи при переезде после продажи дома. Были весенние каникулы, в тот день, когда они выносили мебель истец присутствовала, видела дом без мебели и никаких претензий не предъявляла. Дома было тепло, трубы были горячие, при этом ни сырых пятен, ни запаха сырости не было. 

Рассмотрев доводы искового заявления, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 по следующим основаниям. 

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО2 был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому истец приобрела у ответчика в собственность земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, пл. Трудовая, 13, земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, пл. Трудовая, 13, 

<

адрес>, и ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, кадастровый №, с пристройками, по адресу: 

<

адрес>, пл. Трудовая, 13.

Стоимость объектов недвижимости согласно условиям договора составила 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек, из которых стоимость отчуждаемой доли в праве на жилой дом 

<

данные изъяты> 000 рублей. Расчет между сторонами был произведен до подписания договора купли-продажи (п. 8 Договора). Переход права собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

Судом сторонам разъяснялись положения статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По общему правилу в силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

При этом согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупатель), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статьям 549, 550, 554 и 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество; договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность; в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии этих данных в договоре, договор считается не заключенным.

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

Поскольку жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (пункт 2 статьи 15 ЖК РФ), для жилого дома приведенная норма будет соблюдена в случае его пригодности для проживания.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Судом установлено, что в договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.

Как следует из заключенного между сторонами договора купли-продажи, продавец передал покупателю недвижимость, качество которой соответствует Договору и полностью удовлетворяет требованиям покупателя (п. 15).

По условиям договора передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем состоялись до подписания Договора, стороны, считая договор в этой части исполненным, договорились о том, что каких-либо дополнительных документов о передаче отчуждаемой недвижимости составляться не будет (п. 18).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 20 Договора его стороны в присутствии нотариуса заявили, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Таким образом поскольку по условиям договора претензий к качеству приобретаемой недвижимости у покупателя не было, основанием для применения к спорным правоотношениям положений части 1 статьи 475 ГК РФ является наличие скрытых недостатков жилого помещения, которые не могли быть установлены покупателем при визуальном осмотре.

При этом необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение своих расходов на устранение недостатков товара, является не только получение товара с недостатками, возникшими до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу части 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

В соответствии с абзацем первым пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, исходя из указанного выше, истцу надлежало доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается в исковом заявлении: основание возникновение ущерба, размер ущерба, причиненную связь между фактом, послужившим основанием для наступления ответственности в виде возмещения ущерба и причиненным ущербом, а также тот факт, что товар ей был с передан с уже существующими недостатками, которые она не могла обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (эксплуатации) товара (скрытые недостатки).

При отсутствии (недоказанности) хотя бы одного из элементов, истец несет риск негативных процессуальных последствий своих действий в виде принятия решения по имеющимся в деле доказательствам.

Между тем, в нарушение указанных выше норм истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих факт передачи ему ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора о его качестве, а также доказательств того, что ответчик намеренно скрыл от истца приведенные им в обоснование иска обстоятельства. Иного материалы дела не содержат. 

Истцом не представлено и доказательств несения убытков по вине ответчика и их размер. Жилой дом был предварительно осмотрен ФИО1 путем внутреннего и внешнего осмотра, истец была удовлетворена техническим и качественным состоянием передаваемого имущества, подписав Договор, в котором она выразила свое согласие с условиями продажи и характеристиками жилого дома. Тот факт, что выявленные истцом недостатки жилого помещения носят скрытый, неявный характер, ничем не подтвержден. Представленные истцом в материалы дела фотографии не свидетельствуют с достоверностью о данном факте, как не свидетельствуют и о том, что недостатки возникли до передачи недвижимости покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Доказательств того, что имелись объективные препятствия к получению истцом таких доказательств, материалы дела не содержат. 

В силу пункта 2 статьи 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Доводы истца о том, что выявить недостатки жилого помещения ей препятствовало проживание в доме ответчика и расставленная в нем мебель, судом не принимаются во внимание, поскольку истец вправе была требовать от ответчика не препятствовать в проведении осмотра дома, имела возможность ознакомиться с техническими характеристиками дома, визуально осмотреть приобретаемый объект недвижимости, при необходимости воспользоваться помощью соответствующих специалистов, при заключении сделки должна была проявить необходимую степень осторожности и осмотрительности, могла отразить выявленные при осмотре дома недостатки в Договоре или отказаться от заключения сделки. 

Доказательств того, что ответчик препятствовал в осмотре жилого дома, материалы дела не содержат. Напротив, согласно доводам указанной стороны она предоставила ФИО1 возможность для осмотра домовладения, что не отрицалось истцом и в судебном заседании.

После освобождения ответчиком и членами ее семьи жилого дома и получения доступа в приобретенный дом, выявления недостатков жилого помещения, истец не заявила об оспаривании договора купли-продажи, приостановлении государственной регистрации перехода к ней права собственности на объекты недвижимости, на предложение ответчика расторгнуть договор ответила отказом.

При этом истцом не представлено суду и доказательств в обоснование суммы, подлежащей, по мнению истца, взысканию с ответчика.

Часть 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации устанавливает общеправовой принцип, по которому осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц, а статья 10 ГК РФ закрепляет запрет на такие действия граждан и юридических лиц, которые осуществляются исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поскольку возмещение вреда является мерой восстановления нарушенных прав одной из сторон, направленной на компенсацию понесенных лицом, которому этот вред причинен, затрат, при этом учитывая, что само возмещение убытков не должно обогащать такое лицо, при фактическом отсутствии доказательств наличия как факта причинения истцу вреда другим лицом, так и самого размера ущерба у истца, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО12 к ФИО2 ФИО13 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Благодарненский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2019 года.

Судья А.М. Алиева