УИД 52RS0НОМЕР-32 

Дело НОМЕР

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года г. Нижний Новгород

Нижегородский районный суд г.Н.Новгород в составе 

председательствующего судьи Калининой О.В.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Дом отдыха СП Март», ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ответчикам, в обоснование требований указывая, что является собственником доли в праве собственности жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Истец получил телеграмму от совладельца другой части жилого помещения, ФИО2, о продаже принадлежащих ему частей помещения (комнаты №НОМЕР), а именно: комната НОМЕР за 2 000 000 рублей, комната НОМЕР за 3 500 000 рублей, комнаты №НОМЕР,6 за 5 500 000 рублей.

Истец решил воспользоваться предложением и акцептировал выставленную оферту в части покупки комнаты НОМЕР за 2 000 000 рублей, направив ФИО2 телеграмму о ДД.ММ.ГГГГ о готовности приобретения доли на единственный известный истцу адрес, который был указан в телеграмме-оферте.

ДД.ММ.ГГГГ истцу поступил телефонный звонок от абонента с номером: +НОМЕР, которая представилась представителем нового собственника указанных выше помещений с предложением выкупить принадлежащую Истцу на праве собственности комнату.

С этого момента истцу стало известно, что ответчик приобрел долю в праве собственности жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Истец заказал в МФЦ выписку по квартире, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП была внесена запись НОМЕР о возникновении права собственности у ООО «ДОМ ОТДЫХА «СП МАРТ», ИНН: НОМЕР на долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Ответчик, в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка (ст. 250 ГК РФ), осуществил продажу своей доли третьему лицу.

На основании изложенного, истец просил суд:

Восстановить процессуальный срок на подачу искового заявления о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав покупателя.

Перевести на истца права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, третьего лица ФИО14 – адвокат ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал позицию, изложенную в возражениях на иск (л.д.НОМЕР)

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Дом отдыха СП Март» - ФИО6 возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала позицию, изложенную в возражениях на иск (л.д.НОМЕР)

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд с учетом ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2 настоящей статьи).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 настоящей статьи).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела, являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Согласно "Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28 марта 2016 года N 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом установлено, что комнаты НОМЕР в 

<

адрес> принадлежали ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Комната НОМЕР в 

<

адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/7 доли каждому - ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО3, ФИО12, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.НОМЕР).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО1 телеграмму о намерении продажи принадлежащих ему комнат НОМЕР в 

<

адрес> на следующих условиях: комната 1 – за 2 000 000 руб., комната 4 – за 3500000, комнаты 5,6 – за 5 500 000 руб., оплата в день заключения договора. При намерении воспользоваться преимущественным правом покупки просил письменно уведомить в течение месяца.

Как следует из текста искового заявления, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 данная телеграмма получена, он решил приобрести комнату НОМЕР вышеуказанной квартиры, и направил ответчику телеграмму ДД.ММ.ГГГГ.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО14, их не интересовала продажа комнат в отдельности. Продавались одновременно все комнаты.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии намерения ФИО1 покупки одновременно всех принадлежащих ФИО2 комнат.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО7 заключен договор купли-продажи комнат НОМЕР в 

<

адрес>. На момент заключения договора денежные средства в счет оплаты цены договора в размере 10 500 000 рублей оплачены покупателем в полном объеме путем перечисления денежных средств на основании платежных поручений на расчетный счет продавца.

ДД.ММ.ГГГГ состоялась государственная регистрация договора и перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и ООО «Дом отдыха «СП Март» заключен договор продажи комнат НОМЕР в 

<

адрес>, за 15 000 000 руб., из которых стоимость комнаты 1 составляет 4 000 000 руб., комнаты 4 –5 000 000 руб., комнаты 5,6 – 6 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ до совершении сделки ФИО14 в адрес других собственников, в том числе, ФИО1 направлялись телеграммы (л.д.НОМЕР), которые не были вручены, по извещению за телеграммой истец не явился. 

Согласно телеграммам, ФИО14 уведомлял о намерении продать принадлежащие ему комнаты НОМЕР в 

<

адрес> одновременно постороннему лицу на следующих условиях: общая стоимость составляет 15 000 000 руб. из которых ком.1 – за 4 000 000 руб., комн.4 за 5 000 000 руб., ком.5,6 – за 6 000 000 руб. При намерении воспользоваться преимущественным правом покупки просил письменно уведомить в течение месяца по указанному в телеграмме адресу.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомлен.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу. 

В соответствии с п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть, в том числе, свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

Согласно пункта 2.7. указанных рекомендаций, в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества. Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (п. 3.3 Методических рекомендаций).

Как следует из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО2 и в дальнейшем третье лицо ФИО14 исполнили возложенную на них законодательством обязанность по извещению истца ФИО1 в письменной форме о намерении продать свои комнаты с указанием их продажной цены.

Поскольку законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, то обстоятельство, что истец не получил уведомление о продаже спорных комнат, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Кроме того, согласно абзацу 5 пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с пунктом 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Таким образом, в рамках заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, наличие доказательств платежеспособности истца, является одним из условий удовлетворения заявленных требований, и при отсутствии таких доказательств, подтверждающих намерение фактически реализовать свое право преимущественной покупки, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Как видно из материалов дела, в качестве подтверждения реальности намерения приобрести спорные комнаты, подтверждения платежеспособности и для соблюдения баланса интересов сторон, стороной истца ходатайств о предоставлении реквизитов для внесения на банковский счет Судебного департамента денежных средств в размере цены договора, истцом не заявлялось.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом сроков для обращения в суд с указанным иском.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", из которого следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Решая вопрос о восстановлении срока, суд руководствуется вышеназванной нормой права и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, приняв во внимание то, что сведения о продаже комнат стали известны истцу из выписки ЕГРН от 27.01. 2025 г., тогда как договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об уважительности причин несоблюдении истцом указанного срока на обращение в суд за защитой нарушенного права, следовательно, срок подлежит восстановлению. 

Вместе с тем, учитывая установленные обстоятельства, положения закона, исходя из того, что ответчиком ФИО2 не было нарушено преимущественное право истца на покупку спорных комнат в коммунальной квартире, так как ответчик произвел отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства, учитывая, что при действительном намерении приобрести спорные комнаты истец ФИО1 имел возможность согласовать с продавцом время и дату заключения договора, в случае уклонения ответчика от заключения договора, он не был лишен возможности внести денежные средства на депозит нотариуса в порядке ст. 327 ГК РФ, выполнив свои обязательства по оплате стоимости комнат спорной квартиры, на момент рассмотрения спора денежные средства на депозит истцом не внесены, суд приходит к выводу, что совокупности условий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, для перевода на истца прав на спорные комнаты квартиры, по делу не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Дом отдыха «СП Март», ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности отказать. 

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Нижегородский областной суд через Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Калинина 

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.