К делу №2-1788/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2018 год Динской районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего Семенихина Ю.В.,

при секретаре Пивневой А.С.,

с участием истца-ответчика ФИО3,

представителя истца-ответчика ФИО1,

ответчика-истца ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ФИО2 о соразмерном уменьшении стоимости товара и по встречному иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2 о соразмерном уменьшении стоимости товара.

В обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрела у ФИО2 земельный участок, общей площадью 752 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, №. Согласно пункту 3 договора цена продаваемого земельного участка определена по договоренности сторон сделки и составляет 5 000 000 рублей. В соответствии с пунктом 4 Договора порядок расчетов между сторонами сделки определен следующим образом: сумма в размере 300 000 рублей оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 700 000 рублей оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого земельного участка истец выполнила частично, а именно в размере 2 000 000 рублей. В соответствии с условиями договора объект находится в залоге у продавца до осуществления полного расчета между сторонами. При описании характеристик земельного участка, а также наличия инженерных и иных коммунальных сетей продавцом истцу был предоставлен Топографический план от января месяца 2008 года. Более того, в том числе и на основании указанного выше топографического плана истец была ознакомлена с качественными характеристиками покупаемого земельного участка. Исходя из указанных выше фактов истец приобретала земельный участок общей площадью 752 квадратных метра, пригодный для осуществления строительства – о чем истец неоднократно сообщала продавцу. Однако, при начале осуществления строительных работ на приобретенном земельным участке истец обнаружила, что на нем имеются существенные и неоговоренные продавцом недостатки, а именно подземные коммуникации – высоковольтные электрические кабели: 3 кабеля по 0,4 кВт и 1 кабель на 10 кВт. Данные кабели проходят по всей длине земельного участка и делают его часть непригодным для производства строительных работ в полном объём, на площади равной примерно 20% от общей площади приобретенного земельного участка. В связи с обнаружением данных электрических коммуникаций истец была вынуждена сократить площадь застройки земельного участка, расположение возводимого на нем объекта и его геометрию. Фактически она не смогла в полной мере реализовывать те цели, для которых она данный земельный участок приобретала. Сразу же после обнаружения указанных выше недостатков истец обратилась к продавцу с соответствующими вопросами о законности нахождения на территории земельного участка кабелей, а также о несообщении ей, как покупателю об их наличии. На вопросы истца ФИО2 отвечать отказался, однако пообещал урегулировать данную ситуацию с ней мирным путем. Однако, вплоть до сегодняшнего дня описанный вопрос ни каким образом не урегулирован, а продавец предложил истцу самостоятельно разрешать возникшую проблему. В связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд иском о соразмерном уменьшении стоимости земельного участка, до фактически уплаченной суммы.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 6 155 000 рублей. 

В обоснование заявленных требований указав, что между ними ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли- продажи с рассрочкой платежа земельного участка по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора купли-продажи: 3. Цена проданного земельного участка определена по договоренности сторон сделки и составляет 5 000 000 рублей. Указанная цена является существенным условием договора и изменению не подлежит. 4. Покупатель должен до ДД.ММ.ГГГГ путем проведения ежемесячных платежей полностью рассчитаться с продавцом. 6. В случае нарушения сроков платежей Покупателем, указанных в п. 4 настоящего договора, Покупатель выплачивает Продавцу пеню в размере 0,05 процента от просроченной суммы указанной в п. 4 договора, за каждый день просрочки платежа. 9. Продавец гарантирует Покупателю, что продаваемый земельный участок до совершения сделки по настоящему договору никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. 10. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, которых в момент подписания договора Продавец или Покупатель знал или не мог знать. До настоящего времени ФИО3 не произвела полный расчет с ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ. Выплачено только 2000000 рублей, по одному миллиону в июне и сентябре 2015 года. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата предварительных слушаний по иску ФИО3) задолженность составляет 6 155 000 рублей. Из них основной долг - 3 000 000 рублей и пеня 3 155 000 рублей из расчета 0,05 процента от просроченной суммы, за каждый день просрочки платежа (п. 6 Договора). Покупатель ранее признавала свой долг и обещала его выплатить в полном объеме. В конце марта 2018 года Покупатель сообщила, что не будет платить по договору, так как в июне 2013 года на Земельном участке было выявлено четыре электрических кабеля на расстоянии примерно 3,5 метров от межи, на глубине 0,8 метра. Продавец пояснил, что кабель проложен втайне от него, что согласия на прокладку данных электрических кабелей ни кому не давал, сервитут не предоставлял, соответственно кабель проложен незаконно. Продавец проживал в 25 км от данного неогороженного земельного участка и физически не мог контролировать круглосуточно, кто, не поставив его в известность, провел подземную прокладку кабелей. Так как Продавец уже пять лет не является собственником земельного участка, он не может выступать с иском о демонтаже и выплате компенсации от виновных лиц. Предложил бескорыстно помочь в написании иска в суд о демонтаже самовольно уложенного кабеля и получении компенсации с виновных лиц. В ответ Покупатель обратилась в Динской районный суд с иском о соразмерном уменьшении стоимости земельного участка до фактически уплаченной суммы. Таким образом, Покупатель оценила ущерб от электрических кабелей в 6 155 000 рублей и отказывается от исполнения обязательств по уплате долга. Продавец считает данное требование Покупателя не обоснованным и противоречащим интересам продавца по следующим основаниям. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком(сервитута). Единственным зарегистрированным ограничением (обременением) права от ДД.ММ.ГГГГ являлось: Ипотека в силу закона (в соответствии с п. 8 Договора). Сервитут для строительства подземных электрических кабелей не предоставлялся. Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах (п. 6 Правил). Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается, что земельный участок: до совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоял, был свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, сервитут для строительства и эксплуатации подземной линии электропередачи не предоставлялся, охранная зона для подземной линии электропередачи не установлена, так как в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о ее границах. Предупреждающие знаки на земельном участке и на смежных земельных участках не устанавливались. При осмотре земельного участка и смежных участков перед сделкой, предупреждающие знаки не видел ни Продавец, ни Покупатель. Условиями договора не предусмотрена передача Покупателю топографической съемки достоверной на дату заключения договора, так как ее изготовление производится по заявлению любого лица, в любое время и не дороже двух тысяч рублей за земельный участок аналогичной площади. Указанные факты наглядно свидетельствуют о том, что продавец ФИО2 не нарушил условия договора, так как не знал и не мог знать, что кто-то втайне от него самовольно, на глубине 0,8 метра проложил электрические кабели на земельном участке. Руководствуясь ст. 557 ГК РФ, положения ст. 475 ГК РФ о соразмерном уменьшении покупной цены не применимы, так как земельный участок переданный продавцом покупателю соответствовал условиям договора о его качестве. Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования 

<

адрес> (Далее - ПЗЗ) предусмотрено, что площадь застройки земельных участков для индивидуального жилищного строительства не может превышать 50% от общей площади земельного участка. Предусмотрены обязательные отступы возводимых капитальных строений от границ земельного участка: пять метров от красной линии и по три метра от иных границ. В соответствии с требованиями ПЗЗ, на топографическом плане и плане границ земельного участка отображена территория, допустимая для индивидуального жилищного строительства (план прилагается) площадью 402 кв. м. Это составляет 53,5 % от общей площади земельного участка, т.е. больше максимально допустимых ПЗЗ 50 %. Таким образом, наличие подземного кабеля ни в коей мере не ограничило площадь застройки земельного участка и соответственно материальный ущерб покупателю не причинен. Продавец неоднократно пытался получить причитающуюся ему по договору сумму, но покупатель уклоняется от выплаты денег, обосновывая свою позицию иском в Динской районный суд о соразмерном уменьшении стоимости земельного участка до фактически уплаченной суммы.

В судебном заседании истец и его представитель доводы иска поддержали, и просила суд удовлетворить требования в полном объёме. Во встречном иске просили суд отказать.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил в иске ФИО3 отказать, а встречные исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив представленные в дело документы, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Представленные сторонами доказательства, исследованные судом во всей их совокупности, приводят суд к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО3 по следующим основаниям.

Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п.3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное право.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрела у ФИО2 земельный участок, категория земель: земли поселений, общей площадью 752 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, №. Указанный выше земельный участок принадлежал Продавцу на основании Распоряжения главы Муниципального образования 

<

адрес>, №-р от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации №.

Согласно пункту 3 Договора цена продаваемого земельного участка определена по договоренности сторон сделки и составляет 5 000 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 4 Договора порядок расчетов между сторонами сделки определен следующим образом: сумма в размере 300 000 рублей оплачивается Покупателем путем перечисления на расчетный счет Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 700 000 рублей оплачивается Покупателем путем перечисления на расчетный счет Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивается Покупателем путем перечисления на расчетный счет Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивается Покупателем путем перечисления на расчетный счет Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивается Покупателем путем перечисления на расчетный счет Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивается Покупателем путем перечисления на расчетный счет Продавца в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация Договора была произведена в установленном законодательством Российской Федерации порядке, титульным владельцем земельного участка является ФИО3 В соответствии с условиями Договора объект находится в залоге у Продавца до осуществления полного расчета между сторонами. 

Как установлено судом и следует из материалов дела свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого земельного участка ФИО3 выполнила частично, а именно в размере 2 000 000 рублей, что подтверждается расписками Продавца о получении денежных средств за продаваемый земельный участок.

Судом установлено и не оспорено сторонами при описании характеристик земельного участка, а также наличия инженерных и иных коммунальных сетей Продавцом ФИО2 – ФИО3 был предоставлен Топографический план от января месяца 2008 года, изготовленный геодезической службой Госкадастрпроекта 

<

адрес>. 

Как следует из заявления ФИО3 приобретала земельный участок общей площадью 752 квадратных метра, пригодный для осуществления строительства – о чем она неоднократно сообщала Продавцу. При начале осуществления строительных работ на приобретенном земельным участке ФИО3 обнаружила, что на нем имеются существенные и неоговоренные Продавцом недостатки, а именно подземные коммуникации – высоковольтные электрические кабели: 3 кабеля по 0,4 кВт и 1 кабель на 10 кВт. Данные кабели проходят по всей длине земельного участка и делают его часть непригодным для производства строительных работ в полном объём, на площади равной примерно 20% от общей площади приобретенного земельного участка. Факт наличия указанных выше коммуникационных сетей подтверждает топографический план, изготовленный ООО «ГеоПроект», по заказу истца, уже после приобретения земельного участка. В связи с обнаружением данных электрических коммуникаций ФИО3 была вынуждена сократить площадь застройки земельного участка, расположение возводимого на нем объекта и его геометрию. Фактически ФИО3 не смогла в полной мере реализовывать те цели, для которых она данный земельный участок приобретала. 

В целях объективного рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца судом была назначена судебная комплексная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр Судебной Экспертизы».

В соответствие с заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №.07 на земельном участке, категория земель: земли поселений, общей площадью 752 кв.м., кадастровый номер №, расположенном по адресу: 

<

адрес> имеются электрические сети в виде подземных коммуникаций. Кабельная линия 10 кВ расположена на расстоянии 1,2-1,5 м от границы участка с западной стороны, три кабельные линии 0,4 кВ расположены на расстоянии 3,2-3,75 м от границы земельного участка. Согласно Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (с изменениями и дополнениями) охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах. На дату проведения экспертизы сведения о границах охранной зоны кабельных линий в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов (земли поселений), с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 752 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на момент проведения экспертизы, без учёта обременений, округлённо составляет: 4 154 000 рублей. Определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № с учетом имеющихся обременений электрических сетей и иных коммуникаций - невозможно, в связи с тем, что на дату проведения экспертизы сведения о границах охранной зоны кабельных линий в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

Также судом по ходатайству представителя истца была назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручалось судом ООО «Центр Судебной Экспертизы», предоставившей суду экспертное заключение №.10 - ЦСЭ, согласно которому площадь земельного участка, занимаемого обременениями электрических сетей и иных коммуникаций на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес> составляет 52,8 кв.м. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов (земли поселений), с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 752 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на момент проведения экспертизы, с учётом обременений, площадью 52,8 кв.м., округлённо составляет: 3 245 000 рублей. 

Заключения экспертов участвующими в деле лицами не оспорено, обстоятельств, на основании которых можно прийти к выводу о неясности или неполноте этих заключений, являющихся основаниями назначения дополнительной экспертизы, а так же обстоятельств, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности этих заключений, являющихся основаниями назначения повторной экспертизы (ст.87 ГПК РФ), судом не установлено.

Заключения экспертов изложено в полном соответствии с требованиями закона, компетентность, беспристрастность и выводы экспертов сомнений у суда не вызывают.

По вышеизложенным мотивам суд признает достоверными выводы экспертов.

Судом также исследовано заключение специалиста информационно-правового бюро «НЭС» №-С о недополученной прибыли от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого прибыль, недополученная застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в результате наличия на земельном участке инженерных коммуникаций и их охранных зон, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составит 1 785 000 рублей.

Заключение специалиста участвующими в деле лицами не оспорено, обстоятельств, на основании которых можно прийти к выводу о неясности или неполноте этого заключения судом не установлено. 

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. 

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. 

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз.2 п. 1 ст. 475 ГК РФ). 

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В связи с вышеизложенным и на основании исследованных судом заключений суд считает обоснованным в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО2 о соразмерном уменьшении стоимости товара – удовлетворить.

В связи с имеющимися недостатками соразмерно уменьшить стоимость земельного участка, категории земель: земли поселений, общей площадью 752 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, № до фактически уплаченной суммы.

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца.

Председательствующий: