Дело №2-82/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2018 года г.Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Миллер С.А.

при секретаре Семионовой Я.С., 

рассмотрев в помещении Ленинского районного суда г. Пензы в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Пензы о взыскании возмещения за нежилое помещение, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Пензы о взыскании возмещения за нежилое помещение, указав, что на основании договора купли-продажи от 03.09.1998г. он является собственником нежилого помещения общей площадью 105,5 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1375, расположенного по адресу: Адрес . 

Адрес А по Адрес в Адрес заключением межведомственной комиссии от 26.03.2015г. № 49 признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2013-2017 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской области от 09.04.2013г. № 232-пП и муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории г. Пензы на 2013-2017 годы», утвержденную постановлением администрации г. Пензы от 10.10.2014г. № 1179/1. 

Постановлением администрации г. Пензы от 27.02.2017г. № 293 из состава земель населенных пунктов для муниципальных нужд был изъят земельный участок площадью 1137 кв.м, расположенный по адресу: Адрес 

26.04.2017г. истец получил требование о сносе нежилого помещения.

Соглашение между истцом и администрацией г. Пензы о выкупной цене нежилого помещения не достигнуто. 

Просил взыскать с администрации г. Пензы денежные средства в размере 4220000 руб. в качестве возмещения за нежилое помещение общей площадью 105,5 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1375, расположенное по адресу: Адрес , расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 29300 руб.

ФИО1 в судебном заседании иск подержал по доводам искового заявления, просил также взыскать с ответчика расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25000 руб.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал позицию истца. 

Представитель администрации г. Пензы и Управления муниципального имущества администрации г. Пензы ФИО3 в судебном заседании выразила несогласие с иском в части размера возмещения за нежилое помещение, о взыскании которого заявлено истцом, право истца на получение возмещения за изымаемое нежилое помещение не оспаривала. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что ФИО4 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Адрес , площадью 105,5 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1375. 

Заключением межведомственной комиссии от 26.03.2015г. № 49 многоквартирный Адрес по Адрес в Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2013-2017 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской области от 09.04.2013г. № 232-пП и муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории г.Пензы на 2013-2017 годы», утвержденную постановлением администрации г. Пензы от 10.10.2014г. № 1179/1. 

Постановлением администрации г. Пензы от 27.02.2017г. № 293 земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 1137 кв.м (кадастровый номер 58:29:3003001:61), расположенный по адресу: Адрес с разрешенным использованием – для размещения жилого дома среднеэтажного, находящийся в собственности собственников помещений в многоквартирном доме, изъят для муниципальных нужд.

26.04.2017г. администрацией г. Пензы в адрес ФИО1 направлено требование о сносе принадлежащего ему нежилого помещения в срок до 01.05.2017г. 

Сторонами не было достигнуто соглашения относительно размера возмещения за нежилое помещение.

Администрацией г. Пензы ФИО1 предложено возмещение за изымаемое нежилое помещение в размере 3180600 руб. исходя из отчета об оценке ИП ФИО5 изъяты от 31.08.2017г.

ФИО1 просил определить стоимость принадлежащего ему нежилого помещения исходя из справки ООО «АВАЛОН» по состоянию на 26.10.2017г. в размере 4220000 руб.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 02.02.2018г., проведенной АНО «НИЛСЭ», стоимость возмещения за нежилое помещение, расположенное по адресу: Адрес площадью 105,5 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1375, в соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, на момент исследования с учетом округления составляет 4384200 руб., в том числе 4176000 руб. – рыночная стоимость нежилого помещения с учетом стоимости права общей долевой собственности на земельный участок, 208200 руб. – стоимость убытков в связи с изъятием нежилого помещения.

В соответствии с п.п. 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2).

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 настоящего Кодекса.

В силу ст. 239.2 Гражданского кодекса РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 1, п.п. 1 п. 2, п. 3, п. 6 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В ст. 281 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Согласно ст. 56.2 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения);

2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;

3) органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В силу п.п. 1, 2, 5 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обосновано:

1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);

2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);

3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);

4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Исходя из вышеприведенных положений закона в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что настоящий иск подлежит удовлетворению. 

Судом установлено наличие правовых оснований для изъятия земельного участка ввиду признания многоквартирного жилого дома, в котором расположено принадлежащее истцу нежилое помещение, аварийным и подлежащим сносу.

Земельный участок, на котором находится принадлежащее истцу недвижимое имущество, изъят для муниципальных нужд, в связи со сносом аварийного многоквартирного жилого дома, в котором располагается принадлежащее истцу нежилое помещение, истец лишен возможности использовать принадлежащее ему помещение.

При определении размера возмещения за изымаемое у истца нежилое помещение суд исходит из заключения судебной строительно-технической экспертизы от 02.02.2018г., учитывая то, что экспертиза выполнена лицом, имеющим высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификацию судебного эксперта-строителя по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы с 2006 года. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

В судебном заседании эксперт ФИО5 изъяты выводы заключения судебной строительно-технической экспертизы от 02.02.2018г. поддержал, пояснив, что при проведении исследования он применял сравнительный доходный подходы. Затратный подход он не применял, поскольку исследование проводилось относительно встроенного нежилого помещения, для определения рыночной стоимости такого объекта в рамках затратного подхода необходимо рассчитать стоимость воспроизводства всего здания, в котором расположен объект оценки, выделить долю в стоимость, приходящуюся на площадь данного помещения, и учесть рыночную стоимость земельного участка, применение затратного подхода в данном случае приведет к большой погрешности. Сравнительный подход основан на сравнении объектов-аналогов с объектом оценки с учетом корректировки по параметрам, по которым объекты-аналоги отличаются от оцениваемого объекта. При сравнительном подходе для исследования он избрал пять объектов-аналогов с сайта Авито, по каждому объекту-аналогу он внес соответствующие корректировки. Он учел техническое состояние объекта оценки, применив поправку на физическое состояние нежилого помещения 0,8 – 20% снижения стоимости помещения. При сравнительном подходе он производил оценку по состоянию на январь 2018 года. Доходный подход предполагает определение потенциального валового дохода, исследование рынка по аналогичным объектам по аренде, определение оперативного дохода, который делится на ставку капитализации. При применении доходного подхода он учитывал стоимость аренды в размере 527 руб. в месяц за кв.м исходя из аналогов с учетом корректировки.

Удовлетворение данного иска и перечисление денежных средств истцу в счет возмещения за принадлежащее ему нежилое помещение является основанием для перехода права собственности на нежилое помещение к муниципальному образованию «город Пенза».

Истцом заявлено о взыскании возмещения за нежилое помещение в размере 42220000 руб. 

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Истцом также заявлено о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы в размере 25000 руб., расходов по государственной пошлине в размере 29300 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 10000 руб. 

В силу с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Согласно ч. 1 ст. 88, ст. 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на экспертизу, расходы на оплату услуг представителя.

В ч. 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, характера дела, сложности дела, продолжительности рассмотрения дела, объема оказанных представителем услуг, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб. 

Расходы по государственной пошлине в размере 29300 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25000 руб. истец был вынужден нести для восстановления своего нарушенного права, эти расходы подтверждены соответствующими платежными документами и подлежат возмещению истцу в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к администрации г. Пензы о взыскании возмещения за нежилое помещение удовлетворить. 

Взыскать с администрации г. Пензы за счет казны муниципального образования «город Пенза» в пользу ФИО1 возмещение за нежилое помещение общей площадью 105,5 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1375, расположенное по адресу: Адрес в размере 4220000 руб. 

Выплата ФИО1 денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение общей площадью 105,5 кв.м с кадастровым номером 58:29:30003001:1375, расположенное по адресу: Адрес является основанием для перехода права собственности на указанное нежилое помещение к муниципальному образованию «город Пенза». 

Взыскать с администрации г. Пензы в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 29300 руб. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 02.03.2018г. 

Судья С.А. Миллер