Дело № 2-161/2025 (2–4991/2024)

УИД: 78RS0014-01-2024-002467-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 20 марта 2025 года

Московский районный суд Санкт–Петербурга в составе:

председательствующего судьи Смирновой Е.В., 

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство по развитию территорий «СОЗИДАНИЕ» о защите прав потребителя, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Агентство по развитию территорий «СОЗИДАНИЕ» к ФИО1, ФИО2 о признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику, в котором просили расторгнуть договор купли – продажи № № однокомнатной квартиры № № площадью 35,10 кв.м. с кадастровым номером № в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> от 31 мая 2021 года, заключенный между истцами и ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ», взыскать с ответчика уплаченные за квартиру денежные средства в размере 4 920 065 рублей, убытки в размере 71 071 руб. за испорченную мебель, 91 610 рублей за ремонт в квартире, 88 000 рублей за оплату проведенной экспертизы, компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей, убытки в виде выплаченных процентов по кредитному договору 

<

***> от 31 мая 2021 года в размере 698 789,32 рублей, штраф.

Определением Московского районного суда города Санкт-Петербурга от 10 сентября 2024 года производство по делу в части требований о взыскании денежных средств, уплаченных за квартиру на сумму 4 920 065 рублей, убытков в размере 71 071 руб. за испорченную мебель, 91 610 рублей за ремонт в квартире, 88 000 рублей за оплату проведенной экспертизы прекращено в связи с отказом от иска в указанной части.

В порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) окончательно уточнив требования истцы ФИО1 и ФИО2 просят расторгнуть договор купли – продажи № № однокомнатной квартиры № № площадью 35,10 кв.м. с кадастровым номером № в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> от 31 мая 2021 года, заключенный между истцами и ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ», в связи с наличием существенных недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей каждому, убытки в виде выплаченных процентов по кредитному договору № № от 31 мая 2021 года в размере 26 691,24 рублей, неустойку в размере 8 107 707,85 рублей за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя за период с 24.01.2024 по 24.05.2024 г.г., штраф, расходы по оплате государственной пошлины.

В порядке ст. ст. 137, 138 ГПК РФ ответчиком предъявлено встречное исковое заявление. Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, ответчик просил признать Договор купли – продажи № № от 31.05.2021 года расторгнутым, взыскать с ФИО1 ФИО2 сумму неосновательного обогащения за период с 25.05.2024 по 11.10.2024 г.г. в размере стоимости найма квартиры за период незаконного владению ею покупателями в размере 130 667 рублей, сумму неосновательного обогащения в размере 1 100 000 рублей в связи с переплатой, проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из 632,88 рублей в день, начиная с 25.01.2025 года по день фактического исполнения обязательства по оплате суммы неосновательного обогащения, возместить расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истица ФИО1, представитель истцов ФИО4 поддержали заявленные требования, против удовлетворения встречного иска возражали.

Представитель ответчика ФИО5 настаивала на удовлетворении встречного иска, против удовлетворения первоначального иска возражала, полагая обязательства исполненными.

Истец ФИО2 не явился, извещен в порядке ст. 117 ГПК РФ, направил представителя. Третьи лица ПАО Сбербанк и Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу извещены в порядке ст. 113 ГПК РФ, об отложении не просили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд признал возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, допросив эксперта, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему:

Как установлено судом, 31 мая 2021 года между ООО Агентство по развитию территорий «СОЗИДАНИЕ» (Продавцом), с одной стороны, и ФИО2, ФИО1 (Покупателями) заключен Договор № № купли – продажи однокомнатной квартиры № № площадью 35,10 кв.м. с кадастровым номером № в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

12 июля 2021 года приобретенная истцами квартира передана им и принята по акту – приема – передачи.

Согласно представленному акту от 08.12.2021 года, истцами, застройщиком и представителем подрядчика произведен осмотр квартиры, в результате которого выявлено наличие темных следов по наружной стене, а также выявлено промерзание стены, случай признан гарантийным (л.д. 37 том 1).

Актом от 18 мая 2022 года подтверждено выполнение работ по устранению причин образования плесени в квартире истцов (л.д. 162 том 1).

Согласно акту от 30 января 2023 года, составленному с участием истца и представителя застройщика, в комнате в левом дальнем углу и правом дальнем углу на обоях, темные пятна от пола на высоту 1,5 метра, отхождение обоев, в квартире повреждена отделка и мебель.

В тот же день составлены совместные акты осмотра квартиры с участием собственников ФИО1, ФИО2 ООО «Сэтл Строй», ООО «Гармония» и ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» (ООО МЦСЭ»).

Заключением специалистов ООО «МЦСЭ» № 9/2023-КОМП установлено значительное превышение влажности воздуха в квартире, значительный ненормативный температурный перепад между температурой внутреннего воздуха помещения и температурой внутренней поверхности ограждающих конструкций, значительное превышение допустимого уровня влажности стеновых конструкций на местах биоповреждений, недостаточно эффективную работу вентканалов. Причиной образования плесени в квартире указано – нарушение показателей микроклимата и промерзание наружных стен, вызывающее образование конденсата, из-за комплекса технических причин, в частности, нарушения работы вентиляции, приводящего к повышению относительной влажности воздуха в квартире выше нормативных значений.

При микологическом исследовании отобранных с поверхностей стен и мебели проб выявлено высокое количество плесневых грибов, относящихся к очень агрессивным биодеструкторам строительных и отделочных материалов. В воздушной среде обследованного помещения на момент отбора проб выявлено содержание спор плесневых грибов, превышающее рекомендованную предельно допустимую безопасную концентрацию в 3 раза.

Данное заключение, выполненное квалифицированными специалистами, подтвердившими наличие у них специальных познаний, ответчиком с помощью доказательств, отвечающих требованиям Главы 6 ГПК РФ, не опровергнуто.

Таким образом, с учетом выявления недостатков, таких как промерзание стен и нарушение работы системы вентиляции и отсутствие доказательств их образования по вине покупателей, суд приходит к выводу об обоснованности одностороннего отказа ФИО1 и ФИО2 от Договора купли – продажи, выраженного в досудебной претензии, направленной в адрес ответчика 26 декабря 2023 года, что, в свою очередь, влечет вывод о том, что Договор купли – продажи является расторгнутым с даты получения претензии, т.е. с 09 января 2024 года.

Ответчик против удовлетворения требования о расторжении договора не возражал, о чем указал в письменной позиции относительно требования истцов (л.д. 155 том 1), а также выплатил истцам внесенные по Договору купли – продажи денежные средства в размере 4 920 065 рублей (платежное поручение № 1117 от 24.05.2024 года), компенсацию убытков в виде разницы между ценой квартиры по договору купли – продажи и рыночной стоимостью на сумму 1 779 935 рублей (платежное поручение № 1118 от 24.05.2024 года), компенсацию затрат на проведение экспертизы в размере 88 000 рублей (платежное поручение № 1119 от 24.05.2024 года), компенсацию стоимости испорченного имущества, в том числе, мебели, на сумму 71 072 рубля (платежное поручение № 1120 от 24.05.2024 года), компенсацию морального вреда на общую сумму 50 000 рублей за вычетом налога 6 500 рублей (платежные поручения № 1121, № 49 от 24.05.2024 года).

При определении суммы убытков, ответчик руководствовался полученным во внесудебном порядке заключением № 03/24/1144-МП от 22.05.2024 года, согласно которому наиболее вероятная расчетная величина превышения рыночной стоимости объекта исследования на дату исследования составляет 1 779 935 рублей.

По ходатайству истцов и для определения действительного размера убытков, определением суда от 08.10.2024 года была назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр Научных Исследований и Экспертизы».

Согласно заключению эксперта № ЭЗ-1398/2024 рыночная стоимость однокомнатной квартиры № с кадастровым номером № в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> на дату проведения экспертизы составляет 5 700 000 рублей, на дату, когда ответчиком произведена выплаты (24.05.2024 года) – 5 600 000 рублей.

Таким образом, размер убытков в виде разницы в стоимости квартиры, на которые истцы вправе претендовать в силу ст. ст. 15, 393 ГК РФ, п. 4 ст. 24 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», составит 679 935 рублей (5 600 000 – 4 920 065). При этом, рыночная стоимость квартиры принята во внимание на дату, когда ответчиком в ходе судебного разбирательства была произведена выплата, тем самым возмещены убытки.

Заключение судебной экспертизы является четким, последовательным, выполнено квалифицированным специалистом и истцами не опровергнуто. Доводы о существенном занижении стоимости квартиры являются субъективными, экспертом использованы все доступные методы исследования, выбор объектов – аналогов вопреки утверждениям истцов произведен в полном соответствии с Федеральным стандартом оценки.

Заключение специалиста от 03.02.2025 года, представленное истцами, не подрывает доказательственное значение заключения судебной экспертизы, поскольку не содержит указания на явные несоответствия закону, либо материалам дела, а содержит субъективное мнение специалиста.

Поскольку требование о выплате стоимости квартиры и возмещении убытков было удовлетворено ответчиком 24.05.2024 года, а с учетом даты предъявления претензии подлежало удовлетворению не позднее 18.01.2024 года, истцы правомерно требуют взыскания неустойки, предусмотренной ст. ст. 22, 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей». Размер неустойки за период с 19.01.2024 по 24.05.2024 г.г. составит 4 920 065 * 1% * 126 дн. = 6 199 281,90 рублей.

Одновременно, в силу ст. ст. 15, 393 ГК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию убытки в виде выплаченных процентов за пользование кредитом, который был взят для приобретения спорной квартиры, за период с 20.01.2024 по 24.05.2024 в размере 26 691,24 рублей, рассчитанном за вычетом выплаченной ответчиком суммы.

Установив, что ответчиком были нарушены права истцов на приобретение квартиры надлежащего качества, т.е. права, предусмотренные как нормами ГК РФ, так и нормами Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания компенсации морального вреда, предусмотренных ст. ст. 150, 151 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».

Принимая во внимание значительность выявленного дефекта, повлекшего образование плесени, объективно препятствующей использованию квартиры по назначению, суд приходит к выводу о том, что истцам за счет ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда по 50 000 рублей каждому, а с учетом ранее выплаченной суммы по 25 000 рублей каждому.

Доказательств наличия причинно – следственной связи между выявленными дефектами, повлекшими образование плесени и ухудшением состояния здоровья истцов, суду не представлено.

Принимая во внимание размер неустойки, значительно превышающий стоимость квартиры, ее компенсационный характер, суд приходит к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, что в силу ст. 333 ГК РФ влечет снижение неустойки. С учетом поведения ответчика, которым после получения претензии и предъявления иска, выплата была произведена при поучении заключения о размере убытков, суд считает соразмерным и справедливым, обеспечивающим баланс прав и законных интересов сторон размер неустойки, равный 1 000 000 рублей.

На основании п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере по 456 690,81 рублей каждому (((1 000 000 + 679 000 + 26691,24 (взысканные)+ 71072 (заявленная, но выплаченная после предъявления иска))/2)/2) + (25000/2 (взысканная сумма морального вреда)) = общий размер штрафа 913 381,62 рублей.

В связи с отказом от иска в части, штраф от суммы, в которой истцы от иска отказались, не исчисляется. 

Поскольку иск удовлетворен частично, истцам за счет ответчика подлежат возмещению расходы на оплату государственной пошлины в размере 103 204,94 рублей.

Разрешая встречный иск, суд исходит из того, что выплата убытков произведена ответчиком в связи с поступлением претензии истцов и последовательно поддерживаемой позиции о согласии с расторжением договора, а потому сумму переплаты следует признать неосновательным обогащением в контексте Главы 60 ГК РФ.

Первоначально сумма убытков была определена Продавцом на основании полученного во внесудебном порядке заключения и составила 1 779 935 рублей, в ходе судебного разбирательства размер убытков определен равным 679 935 рублей, следовательно, с ФИО1 и ФИО2 в пользу ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» подлежит взысканию 1 100 000 рублей (1 779 635 – 679 935) в равных долях.

Оснований для взыскания с ФИО1 и ФИО2 неосновательного обогащения в виде платы за пользование квартирой суд не усматривает, поскольку неправомерности поведения ответчиков по встречному иску судом не установлено, не передача квартиры истцу по встречному иску была обусловлена наличием судебного спора и намерением обеспечить сохранение доказательств. К тому же в квартире, где было выявлено наличие плесени, проживать не безопасно для здоровья, в связи с чем, Продавец не смог бы использовать ее для передачи в найм.

Учитывая частичное удовлетворение встречного иска, ООО «Агентство по развитию территории «Созидание» подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 200 рублей.

Учитывая заявленные сторонами и удовлетворенные судом однородные денежные требования, суд считает возможным произвести их взаимозачет.

В результате взаимозачета сумма, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истцов составит 1 564 939,36 рублей в равных долях, согласно следующему расчету (1000000 + 679000 + 913381,62 + 26691,24 + 103204,94 + 50000) – (1100000+19200).

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на дату принятия решения не подлежит удовлетворению, поскольку обязательство ФИО1 и ФИО2, вытекающее из положений Главы 60 ГПК РФ, установлено настоящим решением, что влечет начисление процентов по ст. 395 ГК РФ с даты вступления решения в законную силу (ст. 8 ГК РФ).

В то же время, поскольку судом удовлетворены денежные требования сторон и все стороны выразили согласие на взаимозачет, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на будущее время не имеется, поскольку обязательства прекращены взаимозачетом.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 200 рублей, от уплаты которой при подаче иска истцы были освобождены.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Агентство по развитию территорий «СОЗИДАНИЕ» удовлетворить частично.

В результате произведенного взаимозачета взысканных сумм, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство по развитию территорий «СОЗИДАНИЕ», ИНН 

<

***> в пользу ФИО1, СНИЛС №, ФИО2, СНИЛС № денежные средства в размере 1 564 939,36 рублей в равных долях.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство по развитию территорий «СОЗИДАНИЕ» в доход бюджета города Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 13 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение.

Судья:

В окончательной форме решение принято 18.08.2025 года.