РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

21 декабря 2017 года

Азовский городской суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

с участием ФИО1, ФИО2,

при секретаре Исаевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО3 ФИО6 к Администрации города Азова о признании права собственности на жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО3 с исковыми требованиями к Администрации города Азова о признании права собственности на жилой дом.

В исковом заявлении указал, что имеет в собственности земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. В границах указанного земельного участка своими силами он самовольно возвел жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, который соответствует санитарным и строительным нормам и правилам. На основании изложенного, статьи 222 Гражданского кодекса РФ просил признать за ним право собственности на самовольную постройку – жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель Администрации города Азова по доверенности ФИО1 с исковыми требованиями не согласилась, указала, что при строительстве жилого дома нарушены требования противопожарной безопасности, просила исковые требования оставить без удовлетворения.

Третьи лица - Министерство культуры Ростовской области, МП г. Азова «ГЦТИАиС», Отдел надзорной деятельности и профилактической работы по г. Азову и Азовскому району, ГУ МЧС России по Ростовской области, Отдел архитектуры и градостроительства города Азова, Территориальное Управление Роспотребнадзора по РО, в г. Азове, Азовском и Кагальницком районах, филиал ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в РО, в г. Зернограде», будучи уведомлены о дне и времени судебного заседания, в суд своих представителей не направили, дело рассмотрено в их отсутствие на основании ст.167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения представителя по доверенности ФИО1, ФИО2, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Согласно п. 26 указанного Постановления Пленума ВС РФ, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из материалов дела усматривается, что истец на основании договора дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ имеет в собственности земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под домами индивидуальной жилой застройки.

Согласно исковому заявлению, истцом в ДД.ММ.ГГГГ году с целью улучшения жилищных условий на указанном земельном участке было самовольно построено здание: жилой дом, наименование объекта: объект индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным предприятием города Азова «Городсуой центр технической инвентаризации, архитектуры и строительства» после проведения технической инвентаризации выдан технический паспорт на здание: жилой дом, наименование объекта - объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В настоящее время это одноэтажный жилой дом литер А из газоблоков, обложенный кирпичом, в доме имеются помещения жилого и вспомогательного назначения, общей полезной площадью 

<

данные изъяты> кв. м, жилой – 

<

данные изъяты>

В материалах дела имеются сведения о том, что до начала строительства истец обратился в Администрацию города Азова с заявлением на получение разрешения на строительство объекта капитального строительства, однако, ФИО3 отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в связи с тем, что земельный участок находится на территории объекта археологического наследия «Городище Азака-Таны с некрополем», и до получения разрешения на строительство и начала производство земляных работ на земельном участке, расположенном в границах территории объекта археологического наследия в обязательном порядке должны быть проведены работы по сохранению указанного объекта археологического наследия. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судом была назначена экспертиза, производство которой было поручено специалистам Центра независимых экспертиз.

Согласно акту экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного специалистами Центра независимых экспертиз, по результатам обследования жилого дома сделаны следующие выводы:

Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является зданием III группы капитальности и III степени огнестойкости и относится по функциональной пожарной опасности к классу Ф 1.4.

Объемно-планировочное решение, состав, площадь, габариты, высота помещений, инженерное обеспечение жилого дома Лит. «А» - соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим), предъявляемым к одноквартирным жилым домам, и приведенным в сборнике № 4 укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные".

Жилой дом Лит. «А», соответствует требованиям СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", ВСН 61-89(р.) "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов", п. 2.7. СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно- эиидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", согласно которым "при размещении жилых зданий предусматривается их обеспечение водоснабжением, канализацией и теплоснабжением", СП 60.13330.2012 Актуализированная редакция СНиП 41-01- 2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», МДС 40-2.2000 "Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, вентиляция и электроснабжение).

Жилые комнаты, с номером помещения в поэтажном плане №№ 3, 4, 5, а также помещение кухни, с номером помещения в поэтажном плане № 6, имеют естественное освещение, что соответствует требованиям п. 9.18 вышеуказанного СП 55.13330.2016, согласно которым "естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне", а также соответствует требованиям п. 5.1. СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", согласно которым " жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания", и требованиям п. 2.2.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", согласно которым «помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение».

Расположение исследуемого жилого дома Лит. «А», на земельном участке домовладения, по отношению к границам участка, с южной и восточной сторон стен здания, за исключением северной и западной стороны, соответствует вышеуказанным требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 (Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства», п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Жилой дом литер «А» относится к зоне градостроительной ценности - ЖЗ - Зона многоквартирных домов в 4-5 этажей. Параметры объекта капитального строительства по высоте и основным видам разрешенного использования соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Азов», утвержденные решением Азовской городской Думы от 108.10.2009 № 336.

Все возведённые конструкции на дату произведенного осмотра, находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию жилого дома 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>, № и не угрожают жизни и здоровью граждан.

Нарушений природоохранных норм и правил не имеется и жилой дом 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

адрес>, №, соответствует требованиям, оговоренным п. 5.2, 5.7, 5.9 СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные”.

Указанный дом пригоден для использования его в качестве жилого помещения, является оконченным строительством.

Экспертом указано на несоответствие требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства», п.4.3 СП I 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», так как жилой дом имеет отступы от северной и западной границ ниже нормативно предусмотренных – менее чем 1 метр. Фактическое расстояние с северной и западной стороны составляет от 

<

данные изъяты> от фактической границы с соседним участком.

Вместе с тем, эксперт не приводит доводы о том, что нарушение противопожарных норм привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, и в связи с этим, имеется угроза жизни, здоровью граждан. 

Наряду с этим, эксперт указал, что допущенное нарушение требований пожарной безопасности может быть компенсировано путем осуществления независимой оценки пожарных рисков в организации, имеющей аккредитацию МЧС России в установленном порядке, результатом которой могут быть обоснованы отступления от требований пожарной безопасности.

То есть, экспертом подтверждена возможность сохранения постройки при условии выполнения дополнительных работ, обеспечивающих пожарную безопасность жилого дома.

Экспертное заключение является ясным и полным, основано на проведенном экспертом исследовании и действующем законодательстве, в связи с чем правильность выводов эксперта не вызывает у суда сомнений. 

Кроме того, из материалов дела видно, что смежные землепользователи не возражали против строительства жилого дома в непосредственной близости к межевой границе.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение, с учетом их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд полагает установленным, что при возведении спорного жилого дома допущены незначительные нарушения градостроительных норм, которые не препятствуют сохранению самовольного строения. Допущенные нарушения противопожарных норм, выразившиеся в несоблюдении противопожарных разрывов между строениями, расположенными на смежных земельных участках, могут быть устранены проведением указанных экспертом в экспертном заключении мероприятий.

Из материалов дела следует, что постройка осуществлена в границах участка, который находится на территории объекта археологического наследия «Городище Азака-Таны с некрополем», согласно данных письма отдела по строительству и архитектуре Администрации г. Азова Ростовской области № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр.

В пп. 5, 9 п. 2 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в том числе: согласование в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и изменении их правового режима; согласование в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ и проектов проведения указанных работ.

Согласно ч. 1 и абз. 2 ч. 2 ст. 34 указанного Федерального закона в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Правовой режим использования земельных участков, расположенных в границе «Территории объекта культурного (археологического) наследия регионального значения «Городище Азака-Таны с некрополем» определяется приказом Министерства культуры Ростовской области № от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрены случаи ограничения хозяйственной деятельности, необходимые для обеспечения сохранности памятника. Указанным приказом введено ограничение на строительство и реконструкцию зданий, инженерных сооружений и коммуникаций в случае наличия или выявления в результате раскопок археологических объектов, требующих музеефикации, чего в данном случае установлено не было. При этом, в границах территории памятника допускается планирование и осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством земляных работ и капитальным строительством, при условии согласования областным органом охраны объектов культурного наследия мероприятий по обеспечению сохранности памятника.

Таким образом, возведение объекта капитального строительства в зоне охраны памятников истории и культуры без согласования с соответствующим государственным органом влечет признание его самовольной постройкой. Поскольку согласование строительства в данном случае носит разрешительный характер, в отсутствие такого согласования объект считается возведенным без получения необходимых разрешений.

В этом случае следует руководствоваться разъяснениями п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Соответствие жилого дома строительным нормам и правилам подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы. 

Кроме того, со стороны ответчика не оспаривался тот факт, что спорный участок находится в зоне жилой застройки, где разрешено новое строительство при сохранении линий застройки улиц и функционального содержания участков.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В данном случае, спорный земельный участок хотя и расположен на территории объекта археологического наследия, однако, относится к землям населенных пунктов, территориальная зона Ж-1, под существующими жилыми домами, где ведение строительных работ не запрещено. То есть на момент строительства спорного жилого дома, в отношении которого поставлен вопрос о легализации, территориальная зона участка была Ж-1, где в основных видах разрешенного использования земельного участка указано индивидуальное жилищное строительство. Поэтому, суд приходит к выводу, что жилой дом создан на земельном участке по адресу: 

<

адрес> отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах отнесение приказом Министерства культуры Ростовской области № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка к территории объекта археологического наследия не может являться препятствием для узаконения жилого дома, возведенного истцом.

Третье лицо Министерство культуры Ростовской области было надлежащим образом извещено о слушании дела, однако, не представляло оснований своего несогласия с исковыми требованиями, не представляло доказательств своей позиции по делу.

Статьей 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии с положениями п. п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В данном случае, истец, создавший самовольную постройку, предпринимал меры к получению разрешения на строительство. Письмом Администрации города Азова № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано со ссылкой на положения ст.8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №191-фз «О введение в действие Градостроительного Кодекса РФ», согласно которой до 01.03.2018 не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

При обстоятельствах рассмотренного дела, поскольку земельный участок, на котором располагается спорный объект недвижимости - жилой дом, находится в собственности истца, расположен на землях населенных пунктов, и жилой дом соответствует действующим градостроительным, строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим нормам, к тому же сохранение жилого дома не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц и не приведет к созданию угрозы жизни и здоровью граждан, то у суда имеются правовые основания для предоставления ФИО3 судебной защиты имущественного права по избранному им средству гражданского судопроизводства - требованию о признании права собственности на данный жилой дом в порядке, предусмотренном абзацем первым пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО3 ФИО7 к Администрации города Азова о признании права собственности на жилой дом.

Признать за ФИО3 ФИО8 право собственности на жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 декабря 2017 года.

Судья