административное дело № 3а-397/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 17 июня 2024 года

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев административное дело № 23OS0000-01-2024-000271-28 в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Комитет по торговле Краснодарского края» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комитет по торговле Краснодарского края» (далее по тексту – ООО «Комитет по торговле Краснодарского края», Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........, установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

В обоснование заявленных требований представитель административного истца указала, что кадастровая стоимость спорного объекта не соответствует рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость оплаты налога на имущество организаций в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции представила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2023 года составляет 350 724 028 рублей 09 копеек.

Тогда как, в соответствии с отчетом об оценке от 5 февраля 2024 года № О-501/01, подготовленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы» ФИО2, рыночная стоимость данного нежилого помещения на дату оценку определена в размере 246 644 000 рублей.

В судебное заседание 17 июня 2024 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству от представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО3, действующей на основании доверенности, поступили возражения на административный иск, в которых указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующим на основании доверенности, представлен отзыв на административное исковое заявление, содержащий просьбу о вынесении по административному делу законного и обоснованного решения. 

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО5, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от 17 июня 2024 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства», определением суда от 13 мая 2024 года, полученным всеми лицами, участвующими в деле, разъяснено о возможности рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства в случае неявки названных лиц в судебное заседание.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших отзывов и возражений административных ответчиков, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ определена в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ).

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела ООО «Комитет по торговле Краснодарского края» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ........, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. 

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. 

Согласно сведениям, предоставленным департаментом имущественным отношений Краснодарского края, нежилое помещение с кадастровым номером ........ включено в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, за 2023 год, то есть юридически значимый период.

Оспариваемая кадастровая стоимость определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки помещений по состоянию на 1 января 2023 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного помещения, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2023 года верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, ООО «Комитет по торговле Краснодарского края», как собственник нежилого помещения с кадастровым номером ........, наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 5 февраля 2024 года № О-501/01, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы» ФИО2 Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2023 года составляет 246 644 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого оценщик не предупреждена об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 18 марта 2024 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» ФИО6

Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости нежилого помещения требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости нежилого помещения на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 23 апреля 2024 года № БП-2163, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» ФИО6, отчёт об оценке от 5 февраля 2024 года № О-501/01 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ осуществлялось сравнительным подходом. При определении рыночной стоимости арендной платы в таблице № 15, оценщик ошибочно не применил корректирующий коэффициент для объекта-аналога № 2 по параметру сравнения «состояние отделки», с учетом имеющихся у него доказательств данного ценнобразующего фактора.

Кроме этого, в таблице № 15 при определении рыночной стоимости арендной платы, оценщик применил корректирующий коэффициент для объекта-аналога № 2 по параметру сравнения «корректировка на расположение относительно красной линии», тогда как в объявлении указано, что «помещение располагается в первой линии БЦ «Кавказ».

Данные нарушения напрямую повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Изложенное свидетельствует о том, что представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года составляет 417 483 687 рублей 59 копеек.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного нежилого помещения. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ определена доходным подходом к оценке. 

Выбор доходного подхода обоснован, полностью соответствует положениям пункта 23 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; пункта 12 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Согласно пункту 11 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

При применении доходного подхода эксперт посчитал целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. 

В рамках данного подхода произведены расчеты нескольких видов доходов от объектов: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. 

Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение; в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта внесены корректировки по каждому элементу сравнения.

Итоговый расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода отражен в таблице 19 экспертного заключения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, который является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено. 

Таким образом, определенная экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2023 года в размере 417 483 687 рублей 59 копеек носит достоверный характер, превышает его кадастровую стоимость. 

Факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью данного нежилого помещения не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца как собственника. Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение ООО «Комитет по торговле Краснодарского края» при рассмотрении административного спора, возбужденного в целях улучшения его правового статуса как собственника и плательщика налоговых платежей за спорный объект, не может быть ухудшено. 

Исходя из того, что факт превышения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ........ над его рыночной стоимостью по состоянию на дату государственной кадастровой оценки – 1 января 2023 года не доказан, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

отказать в удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «Комитет по торговле Краснодарского края» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов