Дело № 2-939/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2017 года Озёрский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего Селиной Н.Л.

при секретаре Рыжиковой З.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения. В обоснование иска указал, что 12.06.2015г. с ФИО2 заключен договор аренды жилого помещения в 

<

адрес>. Ответчик обязался вносить арендную плату в размере 14 000 руб. в срок до 25 числа каждого месяца наличными, оплачивать коммунальные услуги по квитанциям самостоятельно. Ответчик исполнял свои обязанности не надлежащим образом, в связи с чем истица обратилась в суд, просит взыскать с ответчицы задолженность на 30.09.2016г.:

- по арендной плате – 14 000 руб., неустойку по аренде – 78 480 руб.;

-по коммунальным платежам - 59 321,74 руб., неустойку по коммунальным платежам – 183 024,70 руб.;

- расходы по госпошлине 6548,26 руб., расходы на представителя 12000руб.

В последствии истица неоднократно уточнила исковые требования (л.д. 178, т.1). Окончательно заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 48 266 руб., неустойку по аренде – 36 711,92 руб.; задолженность по содержанию жилья и коммунальным услугам - 100 470,31 руб., расходы по госпошлине – 6548,26 руб., расходы на представителя - 12 000 руб.(т.2 л.д.23).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена (л.д.4, т.2), ранее просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.186, т.1).

Её представители ФИО3, ранее 

<

> (доверенность л.д.40, т.1, свидетельство о перемене имени л.д.20 т. 2), ФИО4 (доверенности л.д. 19, т.2) в судебном заседании на удовлетворении исковых требований, с учетом изменений настаивали, пояснил аналогично доводам, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, суду пояснила аналогично доводам, изложенным в отзыве (л.д.238-241, т.1) указав, что истцом не учтены суммы обеспечительного платежа, переплата за июль-сентябрь 2015г. по 3 000 руб. ежемесячно. Из-за необходимости ремонта квартиры заехали в нее только 20.06.2015г. В последствии были вынуждены затратить на ремонт балкона 5 000 руб., что так же должно быть учтено при взаимозачете. В феврале 2017г. уплачено 4000 руб. и оплата по договору была приостановлена в связи с подачей иска. После первого судебного заседания пришло письмо о расторжении договора. В связи с чем, пришлось съехать из квартиры 30 марта 2017г., что привело к потере дохода, поскольку в 

<

адрес> осуществляла деятельность. Относительно задолженности по аренде так же пояснила, что у представителя истца, через которую проходило заключение договора и оплата, в мае 2016г. истек срок доверенности. Копию доверенности получила только с пакетом документов из суда, в связи с чем полагала, что неустойка по арендной плате за период с мая 2016г. по март 2017г. необоснованная. Так же указала, что неустойка по договору в размере 1% в день кабальный процент и ходатайствовала о снижении неустойки. Относительно долга по коммунальным платежам пояснила, что договор аренды не может нести условий об исполнении обязательств в пользу третьих лиц (ресурсоснабжающей организации). Просила в иске отказать.

Третье лицо ФИО5 доводы ответчика поддержал.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск частично.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(ст. 608 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.142-145, т.1, л.д.26-27, т. 2). 

В указанной квартире никто не зарегистрирован, что подтверждается справкой управляющей организации (л.д.25, т.2).

12.06.2015г. ФИО2 и ФИО3, действующая по доверенности за ФИО1, заключили договор аренды жилого помещения по адресу: 

<

адрес> (л.д.5-7, т.1).

Согласно договора аренды, квартира предоставлена для проживания ФИО2, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ.(п.1.3.).

Срок аренды определен с 15.06.2016г. по 15.06.2016г.(п.2.1.), а в случае отсутствия письменного уведомления о расторжении договора договор пролонгируется на тот же период(п. 2.2.).

Арендная плата определена в размере 14 000 руб. в месяц в срок до 25 числа каждого месяца.(п.6.1.).

Как следует из акта приема-передачи, квартира по адресу: 

<

адрес> передана ФИО2 12.06.2015г. (л.д.8, т.1). 

Установлено, что 07.04.2017г. между сторонами подписан Акт приема-передачи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, согласно которого квартира передана от арендатора арендодателю, претензий по состоянию квартиры не имеется (л.д.243, т.1).

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

Из совокупности представленных документов суд приходит к выводу, что период аренды жилого помещением составляет с 15 июня 2015г. по 07 апреля 2017г.

Довод ответчицы о том, что въехали в квартиру позднее, а выехали раньше указанных дат, опровергается условиями договора аренды, а так же подписанными сторонами Актами приема-передачи жилого помещения.

Как следует из искового заявления(л.д.3, т.1) истцом не оспаривается, что за период с 15.06.2015г. по октябрь 2016г. внесено 232 000 руб.

Следующими платежами:

15.06.2015г. – 14 000 руб. наличными;

21.07.2015г. – 16 000 руб. наличными; 

25.08.2015г. – 17 000 руб. безналом; 

23.09.2015г. – 17 000 руб. безналом ;

26.10.2015г. – 14 000 руб. безналом ;

24.11.2015г. – 10 000 руб. безналом;

15.01.2016г. – 10 000 руб. безналом ;

25.01.2016г. – 4 000 руб. безналом;

10.03.2016г. – 10 000 руб. безналом;

18.04.2016г. – 14 000 руб. безналом ;

01.05.2016г. – 10 000 руб. безналом;

20.05.2016г. – 4 000 руб. безналом;

23.06.2016г. – 20 000 руб. безналом;

28.07.2016г. - 20 000 руб. безналом;

15.08.2016г.- 10 000 руб. безналом;

15.09.2016г. – 14 000 руб. безналом;

14.10.2016г. – 14 000 руб. безналом;

27.10.2016г. – 14 000 руб. безналом.

Указанная сумма включает в себя, в том числе « гарантийный платеж» 8 000 руб., выплаченный 21.07.2015г. – 2000руб., 25.08.2015г. – 3000руб., 23.09.2015г. -3000 руб.

Сравнивая таблицу платежей, предоставленную ответчиком (л.д.187, т.1) суд усматривает расхождение в платеже от 21.07.2015г., который истица указала в сумме 16 000 руб., ответчиком в сумме 17 000 руб.

Как следует из платежного документа (л.д.190, т. 1 ), размер внесенной суммы составляет 17 000 руб. 

Следовательно, всего за указанный период ответчиком внесено 233 000 руб.(232 000+1000).

Помимо этого, из материалов дела, в том числе из расчетов, предоставленных представителями истца и ответчиком (л.д. 242, т.1, л.д.24, т.2), следует, что имели место платежи по арендной плате в ноябре 2016г. – 14 000 руб.(25.11.2016г.), в декабре 2016г. – 14 000 руб.(25.12.2016г.), в феврале 2017г. – 4000 руб.(13.02.2017г.).

Итого, за весь период аренды ответчиком внесено 265 000 руб.(233 000+14000+14000+4000).

Доводы ответчика о необходимости включения в счет оплаты аренды расходов на ремонт в размере 5 000 руб., не могут быть приняты судом.

В подтверждение заявленных доводов ответчица ссылается на калькуляцию (л.д. 59, т.1) и на предоставленные чеки на сумму 3153 руб.(39-43, т.2).

Однако бесспорных доказательств того, что указанные в данных чеках строительные и расходные материалы использованы для проведения ремонтных работ в квартире истца.

Помимо этого, из п. 5.2.7 Договора аренды следует, что произведенные неотделимые улучшения объекта арендатором, за счет собственных средств возмещению арендодателем не подлежат.

Учитывая период аренды (с 15 июня 2015г. по 07.04.2017г.), размер арендной платы за указанный период составляет 304 266,66 руб. из расчета:

За 2015г. – 91 000 руб. (июнь за 15 дней – 7 000 руб.(1/2), с июля по декабрь 84 000 руб. (14 000 х 6));

За 2016г. – 168 000 руб.(14 000х12);

За 2017г. – 45 266,66 руб. (с января по март – 42 000 руб.(14 000х3), за семь дней апреля – 3 266,66 руб.( 14 000/40х7)).

Учитывая, сумму подлежащей внесению арендной платы 304 266,66 руб. и фактически внесенную сумму - 265 000 руб., долг по арендной плате составляет 48 266,66 руб. 

Однако, как следует из окончательно сформулированных требований истицы, требования заявлены о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 48 266 руб.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, суд не выходит за пределы исковых требований и взыскивает с ответчицы задолженность по арендной плате в размере 48 266 руб.

Требования о взыскании неустойки в размере 36 711,92 руб. по договору аренд суд удовлетворяет частично.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки со ссылкой на п. 9.1. договора аренды, согласно которому предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение платежа в сумме 1 % за каждый день просрочки.

Срок внесения платежа сторонами определен в п. 6.1 договора - 25 число каждого месяца.

Учитывая условия договора, пеня за несвоевременное внесение арендной платы составляет 43 380 руб. за период со дня сдачи квартиры арендатору по день судебного решения из расчета:

сумма долга заявленная истцом 48 266 руб. х 1% х 90дн.(с 07.04.2017г. по 06.07.2017г.).

Истцом размер неустойки добровольно снижен до 36 711,92 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд приходит к выводу, что имеются основания для применения к рассматриваемым правоотношениям ст. 333 ГК РФ.

Суд приходит к выводу, что размер неустойки, заявленный истцом, является несоразмерным последствиям нарушения обязательств, учитывая фактические обстоятельства дела, а так же срок нарушения обязательств а так же учитывая то, что представитель истца пояснил, что каких либо неблагоприятных последствий для истца ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств не последовало.

Поскольку содержание понятия «явная несоразмерность» в законе не раскрыто, суд решает это в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств по делу.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее несоразмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, т.е. по существу, направлено на реализацию ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц.

В части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В данном случае, разрешая вопрос о явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства по внесению арендной платы, суд учитывает, что заслуживают внимания доводы ответчика о том, что представителем истца не была своевременно предоставлена доверенность на представление интересов собственника квартиры, в связи с чем они сомневались в ее полномочиях на получение денежных средств в счет арендной платы, в последствии начались судебные разбирательства о размере задолженности.

Доказательств, свидетельствующих о том, что просрочка исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы повлекла для истца какие либо негативные последствия, значительные убытки, утрату имущества и т.п., представлено не было, на наличие таких последствий представители истца не ссылались.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что размер неустойки не соразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательств, в связи с чем считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ, снизив размер неустойки до 20 000 руб., подлежащей взысканию с ответчика.

Разрешая заявленные исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам на 01.04.2017г. - 100 470,31 руб., суд отказывает в удовлетворении данных требований в полном объеме.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из договора аренды жилого помещения, в части оплаты коммунальных услуг, стороны пришли к соглашению (п. 6.3. Договора) о том, что арендатор производит оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение) по счетчикам фактического потребления, электроэнергию оплачивает по квитанциям самостоятельно.

Из буквального содержания условий договора, в данной части следует, что фактически арендатор обязался вносить плату за фактически потребленные коммунальные услуги перед третьим лицом – Управляющей компанией (ресурсоснабжающей организацией), которая стороной договора аренды жилья не является.

Из содержания пункта договора, регулирующего данные отношения не следует, что данную плату ответчик обязан вносить в пользу собственника квартиры – истца по настоящему иску.

Таких обязательств на себя ответчик не брал.

В связи с чем, оснований для взыскания задолженности по коммунальным платежам в пользу истца в настоящий момент по указанным основаниям не имеется.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска в данной части, суд считает необходимым отметить, что данное обстоятельство не препятствует в дальнейшем истцу обратиться к ответчику с требованием о возмещении ему фактически понесенных им расходов за фактически потребленные ответчиком и членом его семьи коммунальные ресурсы в спорный период в порядке регресса, т.е. по иному основанию. 

Разрешая исковые требования о возмещении расходов на представителя, суд приходит к следующему.

Установлено, что истицей понесены расходы на оплату услуг представителя на сумму 12 000 руб. (л.д.181, т.1, л.д.32, т.2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов(п.12).

Учитывая, что истцом заявлены требования на сумму 185 448,02 руб. (48266+36 711,92+100 470,10), а судом удовлетворены требования в размере 68266руб., следовательно, судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 36%.

Следовательно, ко взысканию подлежат расходы на представителя в размере 4 320 руб. (12 000х36%).

Госпошлина, подлежащая взысканию с ответчика, соответственно составляет 1 447,98 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды жилого помещения от 12 июня 2015г. в размере 48 266 руб., неустойку в размере 20 000 руб. расходы на представителя 4 320 руб., расходы по оплате госпошлины – 1 447,98 руб., а всего: 74 033,98 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Озерский городской суд Челябинской области. 

Председательствующий - Н.Л. Селина