Дело № 3а-19/2024

УИД 48OS0000-01-2023-000220-25

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2024 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений №№ ОРС-48/2023/000157, ОРС-48/2023/000158 от 15.09.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является одним из собственников следующих объектов недвижимости: здания – спортивный комплекс с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и здания – газовая котельная с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021 года № 121 утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, и их кадастровая стоимость определена в размере 142413306 рублей и 2247919 рублей, соответственно. Административный истец не согласен с установленной кадастровой стоимостью зданий и считает ее завышенной, чем нарушаются его права как плательщика налога. В соответствии с выполненным ООО«Судебная строительно-техническая экспертиза» отчетом №01/3-РС-2023 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 40500700 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 590300 рублей. ФИО1 обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № в размере, равном их рыночной стоимости, представив отчет № 01/3-РС-2023, выполненный ООО «Судебная строительно-техническая экспертиза», однако ОБУ «Центр кадастровой оценки» решениями №№ ОРС-48/2023/000157, ОРС-48/2023/000158 от 15.09.2023 года административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке. С учетом изложенного административный истец просит признать незаконными решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 15.09.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.03.2023 года в размере 40500700 рублей и 590300 рублей, соответственно.

Определением от 18.10.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация г. Липецка, ФИО2, ФИО3

Определением от 04.12.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

Представитель административного истца по ордеру и доверенности ФИО4 поддержал заявленные требования в полном объеме по изложенным в административном исковом заявлении доводам и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 01.03.2023 года в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части признания решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» незаконными, полагая требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, доверил представление интересов представителю.

Заинтересованные лица ФИО2, ФИО3, представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомили.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО6, представителя административных ответчиков ФИО5, исследовав материалы дела, суд полагает необходимым заявленные требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу ФИО1 и заинтересованным лицам ФИО3, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: здание – спортивный комплекс с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, здание – газовая котельная с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанных нежилых зданий по состоянию на 01.01.2021 года утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области №121 от 27.10.2021 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Липецкой области» в размерах:

- здание – спортивный комплекс с кадастровым номером № – 142413306,8 рублей, 

- здание – газовая котельная с кадастровым номером № -2247919,2 рублей. 

Дата начала применения указанной выше кадастровой стоимости – 01.01.2022 года.

Полагая кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых зданий завышенной, административный истец 28.08.2023 года обратился в ОБУ«Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 01/3-РС-2023, выполненный оценщиком ООО«Судебная строительно-техническая экспертиза» ФИО7

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» №№ОРС-48/2023/000157, ОРС-48/2023/000158 от 15.09.2023 года ФИО1 отказано в удовлетворении заявлений в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 01/3-РС-2023, а именно:

- нарушены требования ст. 4, ст. 15, ст. 21.2, ст. 24 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отсутствует подтверждение сдачи квалификационного экзамена и получения квалификационного аттестата. Оценщик не является членом саморегулируемой организации оценщиков;

- нарушены требования приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России федеральных стандартах оценки». Отчет составлен на основании ФСО №№1, 2, 3, которые утратили силу на дату оценки;

- нарушены требования пп. 3 п. 7 ФСО № VI – в отчете отсутствует информация, содержащаяся в задании на оценку;

- нарушены требования пп. 12 п. 7 ФСО № VI, раздела V ФСО № 7 – в отчете отсутствует анализ рынка объекта оценки;

- нарушены требования п. 11 б, в ФСО № 7 – не определен сегмент, к которому относится объект оценки, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок/предложений;

- нарушены требования п. 5 ФСО № 7 – отсутствуют материалы фотофиксации, подтверждающие проведение осмотра объектов оценки. Информация о причинах, по которым объекты оценки не осмотрены, не указана;

- нарушены требования раздела VI ФСО № 7 – отсутствует анализ наиболее эффективного использования;

- нарушены требования пп. 1 п. 7 ФСО № VI – в отчете отсутствуют сведения о дате составления отчета;

- нарушены требования пп. 4, 6, 7, 8 п. 7 ФСО № VI – в отчете отсутствуют сведения об оценщике, проводившем оценку, о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, о независимости юридического лица;

- нарушены требования п. 22д ФСО № 7 – при применении сравнительного подхода к оценке не учтена доля стоимости земельного участка в составе объектов-аналогов;

- нарушены требования п. 8 ФСО №VI – в рамках сравнительного подхода в обосновании применяемых корректировок отсутствует подтверждающая информация, полученная из источников, доступ к которым происходит на платной основе;

- нарушены требования п. 22 ФСО № 7 – в расчетах используются объекты из сегмента, отличного от объектов оценки, с иным ценообразованием.

Для объекта оценки (спортивный комплекс) с кадастровым номером № используются несопоставимые по назначению и по конструктивным элементам объекты-аналоги №№ 1, 2, 4.

Для объекта оценки (газовая котельная) с кадастровым номером № используются несопоставимые по назначению и по площади объекты-аналоги №№ 3, 4;

- нарушены требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ – при расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № содержащиеся в отчете сведения о характеристиках объекта-аналога № 4 в части его площади не соответствуют параметрам, внесенным в ЕГРН;

- нарушены требования пп. 1 п. 2 ФСО № VI – в отчете необоснованно указана площадь объекта оценки, отличная от площади, содержащейся в сведениях ЕГРН;

- нарушены требования пп. 1 п. 2 ФСО № VI, ст. 11 Федерального №135-ФЗ – в рамках сравнительного подхода значения корректировок в обосновании применения не соответствуют применяемым значениям в расчетной части.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков их рассмотрения, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ«Центр кадастровой оценки», относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца ФИО6 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Финкон эксперт» ФИО8

Как следует из заключения эксперта от 26.02.2024 года № 01/02/24, выполненного экспертом ООО «Финкон эксперт» ФИО8, при составлении отчета об оценке № 01/3-РС-2023, выполненного ООО«Судебная строительно-техническая экспертиза», допущены следующие нарушения:

- пп. 1, 3, 4, 7 п. 7 ФСО №VI – отчет об оценке не содержит сведений о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального Закона. Также в отчете отсутствует информация, содержащаяся в задании на оценку, и дата составления отчета, что является нарушением общих требований к содержанию отчета об оценке;

- ст. 21.2 Федерального закона № 135-ФЗ – отчет об оценке не содержит подтверждений о сдаче квалификационного экзамена и наличии квалификационного аттестата у оценщика, составившего отчет, что является нарушением общих требований к содержанию отчета об оценке;

- п. 7 (12) ФСО № VI – отсутствует анализ рынка объекта оценки и факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, что является нарушением общих требований к содержанию отчета об оценке. Отчет не содержит достаточное количество сведений, позволяющих понять объем проведенного оценщиком исследования;

- п. 22 (б) ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1 – при расчете стоимости здания спортивного комплекса в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов №№ 1, 2, 4 на стр. 25-26 отчета об оценке оценщик использует производственно-складские площадки и производственные объекты, о чем свидетельствуют копии объявлений о продаже данных объектов, приложенные к отчету (стр. 40, 41, 43 отчета), при этом корректировка на вид использования не вводится. Аналог № 3, согласно данным объявления о продаже, представленного на стр. 42 отчета об оценке, используется как спортивный комплекс, однако на стр. 26 отчета об оценке представлено согласование скорректированных цен аналогов в рамках сравнительного подхода, при этом в согласовании не участвует скорректированная цена аналога № 3, которая, по данным таблицы 8.4 отчета об оценке, составляет 17885 руб./кв.м. и превышает скорректированную цену других аналогов в таблице 8.4 более чем в 2 раза (17 885 руб./кв.м. / 8380 руб./кв.м. = 2,13 или 17885руб./кв.м. / 5171 руб./кв.м. = 3,46). Таким образом, оценщик ошибочно исключает из согласования скорректированных цен аналогов таблицы 8.4 наиболее сопоставимый по назначению аналог № 3 и согласовывает скорректированные цены аналогов, не сопоставимых по назначению с оцениваемым спортивным комплексом.

При расчете стоимости здания котельной в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов №№ 3, 4 на стр. 25-26 отчета об оценке, оценщик использует объекты, площадь которых превышает площадь оцениваемого здания котельной более чем в 10 раз, о чем свидетельствуют копии объявлений о продаже данных объектов, приложенных к отчету об оценке (стр. 46, 47 отчета). На стр. 29 отчета об оценке представлено согласование скорректированных цен аналогов, при этом в согласовании не участвует скорректированная цена аналога № 1, которая, по данным таблицы 8.5, составляет 17280 руб./кв.м. и превышает скорректированную цену других аналогов в таблице 8.5 более чем в 2 раза. 

Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать достоверной;

- п.п. 2, 8 ФСО № VI – в расчетных таблицах оценщик использует аналоги, указывая на то, что предложения о продаже актуальны на 01.03.2023 года, однако подтверждение такой существенной информации отсутствует. Так, на страницах 40-46 отчета об оценке представлены копии объявлений о продаже объектов, используемых оценщиком в качестве аналогов, но информация о дате публикации и обновлении этих объявлений в отчете об оценке отсутствует, что не позволяет подтвердить данные объявлений на дату оценки. Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать достоверной;

- п. 5 ФСО № 3 на стр. 24 отчета об оценке оценщик приводит обоснование корректировки на торг на основании данных Справочника оценщика недвижимости-2018 – Жилые дома, 2018, в то время как объектами оценки являются нежилые объекты. Применение оценщиком корректировки на торг, рассчитанной на основании Справочника оценщика недвижимости-2018 – Жилые дома, является некорректным.

Кроме того, при определении корректировки на площадь для аналогов, используемых в таблице 8.4, оценщик ссылается на «Справочник оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и исходные типы объектов», п. 6.1, таблица 78, стр.176 и не принимает во внимание, что оцениваемым объектом является спортивный комплекс – коммерческий объект.

Также следует отметить, что на стр. 26 отчета об оценке имеются арифметические ошибки. Применяя к аналогу № 4 5850 руб./кв.м. корректировку на торг в размере 13,6%, оценщик получил скорректированную стоимость аналога № 4, равную 5171 руб./кв.м., однако 5850 – 13,6% = 5054,40 руб./кв.м.;

- п. 22 (д) ФСО № 7 – оцениваемыми объектами являются объекты капитального строительства без учета стоимости земельных участков, отведенных под их размещение. В отчете об оценке оценщик использует в качестве аналогов единые объекты недвижимости, то есть объекты капитального строительства и земельные участки, отнесенные к ним, при этом оценщик ошибочно не вводит корректировки, учитывающие наличие земельных участков у аналогов. Кроме того, оценщик не анализирует и другие ценообразующие факторы, влияющие на стоимость, например: физическое состояние, качество внутренней отделки, наличие подключенных инженерных коммуникаций, наличие дополнительного оборудования. Таким образом, полученную оценщиком величину рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать достоверной.

На основании проведенного экспертом ФИО8 анализа на соответствие отчета об оценке № 01/3-РС-2023, выполненного ООО«Судебная строительно-техническая экспертиза», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО. Нарушения, обнаруженные в отчете, могут повлиять на расчет итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что вышеназванный отчет об оценке №01/3-РС-2023, выполненный оценщиком ООО «Судебная строительно-техническая экспертиза» ФИО7, не соответствует приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» №№ ОРС-48/2023/000157, ОРС-48/2023/000158 от 15.09.2023 года, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия; в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать ФИО1 в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений №№ ОРС-48/2023/000157, ОРС-48/2023/000158 от 15.09.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти. 

В соответствии с заключением от 26.02.2024 года № 01/02/24, выполненным экспертом ООО «Финкон эксперт» ФИО8, рыночная стоимость здания – спортивный комплекс с кадастровым номером №, площадью 6253 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, определена по состоянию на 01.03.2023 года в размере 126164900 рублей, рыночная стоимость здания – газовая котельная с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, определена по состоянию на 01.03.2023 года в размере 1923900 рублей.

Анализируя экспертное заключение от 26.02.2024 года № 01/02/24, суд полагает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела. При определении рыночной стоимости нежилых зданий эксперт проанализировал подходы к оценке, применил затратный подход, сравнительный подход (индикативно), обосновал отказ доходного подхода.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1). 

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки) (пункты 4, 6).

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения (пункт 24).

Элементы затрат воспроизводства и замещения могут различаться в зависимости от вида объекта оценки и допущений оценки и обычно включают прямые и косвенные затраты, возникающие в процессе воспроизводства или замещения объекта на дату оценки. При расчете затрат воспроизводства и затрат замещения могут учитываться затраты на привлечение финансирования на период строительства и прибыль предпринимателя (пункт 31).

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилых зданий произведен экспертом мотивированно и корректно.

В рамках сравнительного подхода (метод сравнения продаж), информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Эксперт пришел к выводу о возможности применения рыночных данных о ценах предложений спортивных комплексов исключительно индикативно, что означает анализ, проведенный экспертом в составе сравнительного подхода, имеет цель определения интервала рыночных цен для сопоставления с ним результатов, полученных в рамках затратного подхода. В результате анализа рынка экспертом составлен диапазон рыночной стоимости удельных показателей (стоимость 1кв.м. здания).

При применении затратного подхода экспертом использован метод сравнительной единицы (метод удельных затрат на единицу сравнения) в уровне базовых цен.

Стоимость нового строительства определялась экспертом по справочнику оценщика «Ко-Инвест. Общественные здания», в качестве базовых значений стоимости использовались справочные показатели стоимости объекта-аналога на 01.01.2020 года, с последующим введением поправки на изменение цен на дату оценки и с учетом накопленного износа зданий на ту же дату. Экспертом принята во внимание прибыль предпринимателя, определенная на основании данных Ассоциации «СтатРиелт», проведена оценка величины совокупного обесценивания (износа) объектов оценки с использованием данных «Справочника оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полна версия» под редакцией ФИО9

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации, в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, кроме заключения судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость нежилых зданий подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.03.2023 года:

– спортивный комплекс с кадастровым номером №, площадью 6253,6 кв.м. – 126164900 рублей,

– газовая котельная с кадастровым номером №, площадью 120,3 кв.м. – 1923900 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку, как следует из содержания оспариваемых решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» №№ ОРС-48/2023/000157, ОРС-48/2023/000158 от 15.09.2023 года, а также содержания административного искового заявления, заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости были поданы административным истцом в ОБУ«Центр кадастровой оценки» 28.08.2023 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № и № с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 28.08.2023 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим административным ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки», в связи с чем суд полагает необходимым удовлетворить требования административного истца к ОБУ«Центр кадастровой оценки» в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, отказав ФИО1 в удовлетворении предъявленного к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно платежному поручению № 10 от 19.12.2023 года индивидуальным предпринимателем ФИО1 в депозит Липецкого областного суда перечислены денежные средства в размере 73000 рублей в счет оплаты за производство судебной экспертизы.

Определением от 20.12.2023 года обязанность по оплате стоимости судебной экспертизы была возложена на административного истца ФИО1

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату №027 от 26.02.2024 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу составляет 72 500 рублей.

Определяя лицо, за счет которого в пользу ООО «Финкон Эксперт» подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 72500 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» №№ ОРС-48/2023/000157, ОРС-48/2023/000158 от 15.09.2023 года, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах с ФИО1 в пользу ООО«ФинконЭксперт» (расчетный счет №) подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 72500 рублей посредством перечисления указанной суммы за счет денежных средств, внесенных индивидуальным предпринимателем ФИО1 по платежному поручению №10 от 19.12.2023 года в депозит Липецкого областного суда.

Поскольку фактически внесенная индивидуальным предпринимателем ФИО1 в депозит суда сумма превышает сумму расходов на проведение судебной экспертизы, денежные средства в размере 500 рублей (73000 – 72500), внесенные индивидуальным предпринимателем ФИО1 по платежному поручению № 10 от 19.12.2023 года в депозит Липецкого областного суда сверх суммы расходов на оплату судебной экспертизы, подлежат перечислению на расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО1 (№).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ФИО1 к ОБУ«Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 15.09.2023 года №№ ОРС-48/2023/000157, ОРС-48/2023/000158 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания – спортивный комплекс с кадастровым номером №, площадью 6253,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.03.2023 года в размере рыночной стоимости – 126164 900 (сто двадцать шесть миллионов сто шестьдесят четыре тысячи девятьсот) рублей. 

Установить кадастровую стоимость здания – газовая котельная с кадастровым номером №, площадью 120,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.03.2023 года в размере рыночной стоимости – 1923900 (один миллион девятьсот двадцать три тысячи девятьсот) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 48:20:0031301:402 и 48:20:0031302:87.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № и № считать 28.08.2023 года.

В удовлетворении требований ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости отказать. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Финкон Эксперт» (расчетный счет №) оплату за проведение судебной экспертизы в размере 72500 (семьдесят две тысячи пятьсот) рублей, перечислив указанную сумму за счет денежных средств, внесенных индивидуальным предпринимателем ФИО1 по платежному поручению № 10 от 19.12.2023 года в депозит Липецкого областного суда.

Денежные средства в размере 500 (пятьсот) рублей, внесенные индивидуальным предпринимателем ФИО1 по платежному поручению № 10 от 19.12.2023 года в депозит Липецкого областного суда сверх суммы расходов на оплату судебной экспертизы, перечислить на расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО1 (расчетный счет №).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 08.04.2024 года.