Дело № 2-823/2025 

УИД 13RS0024-01-2025-001267-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Саранск 10 октября 2025 г. 

Пролетарский районный суд г. Саранска Республики Мордовия 

в составе: судьи Юркиной С.И.,

при секретаре Тишковой О.В.,

с участием в деле: 

представителя истца общества с ограниченной ответственностью «АльпСтрой» ФИО1, действующей на основании доверенности № от .._.._.., 

ответчика ФИО2, его представителя – адвоката Решетниковой Ю.К., действующей на основании ордера № от .._.._..,

третьего лица на стороне ответчика, не заявившего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АльпСтрой» к ФИО2 о возложении обязанности по приведению стены дома в первоначальное положение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АльпСтрой» (далее – ООО «АльпСтрой») обратилось в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности по приведению стены дома в первоначальное положение.

В обоснование истец указал, что ООО «АльпСтрой» управляет многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, на основании договора управления № от .._.._...

ФИО2 принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

Прокуратура Пролетарского района г. Саранска направила в адрес истца представление об устранении нарушений законодательства в жилищно-коммунальной сфере, проявившихся в том, что на 1 этаже многоквартирного дома с левого и правого торца размещены кондиционеры и вывески («Озон», «СССР-пиво»), обустроены входные группы.

ООО «АльпСтрой» запросили у собственника нежилого помещения ФИО2 документы по переустройству и перепланировки жилого помещения в указанное нежилое помещение, поскольку устройство отдельного входа в это помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома – общего имущества собственников помещений. 

ФИО2 представил копии документов, относящихся к переустройству и перепланировки жилого помещения в нежилое помещение, из которых следует, что отсутствует решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о передаче в пользование ФИО2 стены торца жилого дома для устройства отдельного входа в нежилое помещение. Техническим паспортом на дом не предусмотрено оборудование отдельного входа в спорное нежилое помещение путем производства работ по разрушению части внешней стены многоквартирного (крупнопанельного) дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. Соответственно, ФИО2, в силу статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, пользуется общим имуществом многоквартирного дома незаконно.

На основании изложенного и статей 244, 246, 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации просит:

Обязать ФИО2 привести наружную стену дома в первоначальное состояние (в соответствии с технической документацией дома).

Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В заявлении от 17 сентября 2025 г. истец уточнил предмет спора, просил:

обязать ФИО2 привести капитальную наружную (торцевую) стену дома со стороны четвертого подъезда в первоначальное состояние (в соответствии с технической документацией дома – техническим паспортом) по адресу: 

<

адрес>.

Также в заявлении от 17 сентября 2025 г. просил взыскать с ответчика в его пользу понесенные почтовые расходы в размере 401 руб. 16 коп. 

В судебном заседании представитель истца ООО «АльпСтрой» ФИО1 поддержала уточнённые исковые требования по основаниям, указанным в заявлении.

В судебное заседание представитель третьего лица на стороне истца, не заявившее самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации городского округа Саранск не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно и надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие по части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

В судебном заседании ответчик ФИО2, его представитель – адвокат Решетникова Ю.К., его представитель, а также третье лицо на стороне ответчика, не заявившее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ФИО3 возражали против удовлетворения исковых требований по тем основаниям, что в 2010 г. ФИО2 в соответствии с Распоряжением первого заместителя главы Администрации городского округа Саранск №-рз от .._.._.., проектной документации произвел переустройство и перепланировку жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в нежилое помещение. Выполненные работы соответствовали в полном объеме проекту и были приняты приемочной комиссией, созданной Администрацией городского округа Саранск. На основании указанных документов зарегистрировано право собственности ФИО2 на нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд, исследовав доказательства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ФИО2 собственник нежилого помещения общей площадью 64 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Его право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним .._.._.., о чем сделана запись регистрации №. Основание возникновения права собственности ФИО2 на данный объект недвижимости: 

договор купли-продажи квартиры, составленный в ппф .._.._.., дата регистрации .._.._.. №;

акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства встроенного нежилого помещения № под магазин с устройством отдельного входа, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от .._.._.. №.

25.12.2022 между ООО «АльпСтрой» - управляющей компанией и собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес> заключен договор управления многоквартирным домом №. 

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

На основании договора управления многоквартирным домом № ООО «АльпСтрой» вправе использовать статью 305 Гражданского кодекса Российской Федерации для защиты общего имущества многоквартирного дома, переданного в его управление. 

ФИО2, как собственник нежилого помещения в многоквартирном 

<

адрес>, является стороной данного договора. 

Из кадастрового дела на нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, следует, что .._.._.. между ФИО4 – продавцом и ФИО2 - покупателем заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ФИО4 продала ФИО2 в собственность принадлежащую ей на праве собственности квартиру, общей площадью 63 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

адрес>. 

Право собственности покупателя ФИО2 на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним .._.._.., о чем сделана запись регистрации №. 

На запрос суда Администрацией городского округа Саранск представлен материала по заявлению ФИО2 от .._.._.. о переводе указанной квартиры в нежилое помещение.

Статья 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ, действующей на 30.04.2010 - день обращения ФИО2 с указанным заявлением) устанавливала, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4).

Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации в той же редакции перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений) (ч. 1).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (ч. 2).

. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений (ч. 3).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (ч. 4).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение (ч. 5).

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо (ч. 6).

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ (ч. 7).

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе (ч.8).

Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения (ч.9).

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (ч.10).

В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на день обращения ФИО2 с указанным заявлением) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения (ч.1). 

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (ч.2). 

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование (ч.3).

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (ч.4).

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч.5).

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч.6).

Часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В силу части 2 названной нормы закона самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 

В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Как следует из представленных Администрацией городского округа Саранск, ФИО2 приложил к заявлению:

копию свидетельства о государственной регистрации права собственности; технический паспорт; поэтажный план дома, 1-ый этаж; проект переустройства и перепланировки переводимого помещения, копию паспорта; согласование с Управлением Госавтоинспекцией,; кадастровый паспорт прилегающей территории в электронном виде.

Управлением Государственной экспертизы Республики Мордовия от .._.._.. дано положительное заключение № по рабочему проекту «Перепланировка квартиры под магазин».

В разделе 3.1.3.2 Заключения указано, что проектными решениями перепланировки трехкомнатной 

<

адрес> под магазин предусматривается устройство в торце дома со стороны 

<

адрес> основного входа в проектируемый магазин. Второй вход в помещение магазина, предусматриваемый с использованием одной из лоджий, используется как дополнительный эвакуационный выход.

Распоряжением первого заместителя главы Администрации городского округа Саранск №-рз от .._.._.. постановлено:

Разрешить ФИО2 перевод жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в нежилое с проведением переустройства и перепланировки, в соответствии с подготовленным и оформленным в установленном порядке проектом.

Определить, что при проведении переустройства и перепланировки использование имущества многоквартирного дома, находящегося в общей собственности, допускается в порядке, установленном жилищным законодательством.

Завершение работ, указанных в пункте 1 настоящего распоряжения, подтверждается актом приемочной комиссии.

1 июля 2010 г. Администрация городского округа Саранск направила ФИО2 уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение.

26 октября 2010 г. ФИО2 обратился в Администрацию городского округа Саранск с заявлением о вводе в эксплуатацию завершенную перепланировку (переустройство) нежилого помещения, выполненного в соответствии с согласованным проектом.

Актом приемочной комиссии, сформированной постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от .._.._.. № (с изменениями от .._.._.., от .._.._..) от .._.._.. № приняты завершенные перепланировка и переустройства встроенного нежилого помещения № под магазин с устройством отдельного входа, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

На нежилое помещение был составлен технический паспорт, из которого видно, что основной вход в это помещение в торце дома со стороны 

<

адрес>, второй вход в помещение из лоджии.

Таким образом, вышеизложенные доказательства свидетельствуют о том, что ФИО2 выполнил установленный законом порядок перевода жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в нежилое по адресу: 

<

адрес>, произведенные работы по переустройству и перепланированию жилого помещения в нежилое помещение выполнены на основании соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами.

Соответственно, в связи с тем, что переустройство и перепланирование указанного жилого помещения в нежилое помещение произведено ответчиком не самовольно, то не имеются основания для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние, в том числе с восстановлением торцевой стены многоквартирного дома, предусмотренные частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Доводы представителя истца о том, что для производства работ по переустройству и перепланированию указанного жилого помещения необходимо было согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненными работами задето общее имущество в многоквартирном доме, не соответствуют требованиям статей 23, 26 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ, действующей на день обращения ФИО2 в Администрацию городского округа Саранск с заявлением от 30.04.2010 о переводе указанной квартиры в нежилое помещение.

В соответствии с частью 3 статьи 23, частью 3 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений (переустройство и перепланирование), не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 перечисленных статей. 

В перечне документов части 2 статьи 23, части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации в указанной редакции не указан протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений на перевод жилого помещения в нежилое (переустройство и перепланирование).

Законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ в часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации был веден пункт 6 дополняющий перечень документов протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащим решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Данный закон не имеет обратной силы, соответственно не распространяется на перевод спорного жилого помещения в нежилое помещение, произведенный в период с апреля по декабрь 2010 г.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из Распоряжения первого заместителя главы Администрации городского округа Саранск №-рз от .._.._.. следует, что переустройство и перепланировка жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в нежилое помещение должны были быть произведены в соответствии с подготовленным и оформленным в установленном порядке проектом без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. Это обстоятельство отражено в пункте 2 Распоряжения, согласно которому при проведении переустройства и перепланировки использование имущества многоквартирного дома, находящегося в общей собственности, допускается в порядке, установленном жилищным законодательством.

Данное распоряжение не оспорено в порядке, установленном законом. 

На его основании и акта приемочной комиссии, от .._.._.. № у истца ФИО2 возникло право собственности на нежилое помещение, переведенное из жилого путем переустройства и перепланировки, государственная регистрация права произведена в порядке, установленном законом. 

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности ФИО2 на нежилое помещение, имеющее согласно техническому паспорту две входные группы: через лоджию и через торцевую стену многоквартирного дома, расположенное по адресу: 

<

адрес>, не оспорено в порядке, установленном законом. 

Таким образом, не имеются правовые и фактические основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Пролетарский районный суд г. Саранска Республики Мордовия,

решил:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «АльпСтрой» в удовлетворении иска к ФИО2 о возложении обязанности по приведению капитальной наружной (торцевой) стены многоквартирного дома со стороны четвертого подъезда, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в первоначальное положение

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Пролетарский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Судья Пролетарского районного

суда г. Саранска Республики Мордовия С.И. Юркина 

Справка: мотивированное решение суда составлено 23 октября 2025 г.