Дело №_________

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2020 года АДРЕС

Котовский городской суд АДРЕС в составе:

председательствующего судьи Медведевой Л.А., 

при секретаре Матюшечкине П.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи квартиры незаключенным, прекращении права собственности ФИО2 на квартиру, признании права собственности на квартиру с прекращением ограничения права в виде ипотеки в силу закона, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, обратившись в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, просит признать незаключенным договор купли – продажи АДРЕС общей площадью 38,1 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС, а также просит прекратить право собственности ФИО2 на указанную квартиру и признать право собственности на спорное недвижимое имущество за ней с прекращением ограничения права в виде ипотеки в силу закона.

В обоснование своих требований ФИО1 указывает, что 14.10.2019г. между ней и ФИО2 был заключен договор купли – продажи квартиры, по которому она продала ФИО2 квартиру под №_________ в АДРЕС в АДРЕС. Согласно условиям договора стоимость объекта недвижимости составляла 1 100 000 рублей, которую покупатель обязался оплатить следующим образом: часть стоимости в размере 200 000 рублей оплачивается за счет собственных средств покупателя (указанная сумма ФИО2 была передана); часть стоимости в сумме 420745 руб. оплачивается на основании государственного сертификата материнского (семейного) капитала в течение двух месяцев с момента государственной регистрации о переходе права собственности на расчетный счет продавца; оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 479 255 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 в соответствии с кредитным договором №_________ от 14.10.2019г. с ПАО Сбербанк (указанная денежная сумма была перечислена).

14.10.2019г. между ней, ФИО2 и ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» был заключен договор оказания услуг «Сервис безопасных расчетов», согласно которому ООО «ЦНС» оказывает на возмездной основе заказчику услугу, включающуюся в себя: 1) размещение денежных средств на номинальном счете; 2) перечисление денежных средств с номинального счета на банковский счет продавца в соответствии с условиями договора в качестве оплаты цены ДКП, при наступлении обстоятельств и в сроки, указанные в договоре, а также направление пакета документов в электронной форме на государственную регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

После заключения трехстороннего договора на оказание услуг ею и ФИО2 был подписан собственноручно договор купли – продажи от 14.10.2019г., в котором был установлен порядок оплаты стоимости квартиры наличными денежными средствами, государственным сертификатом материнского (семейного) капитала и за счет целевых кредитных денежных средств, а также лист подтверждения данных для отправки на онлайн регистрацию подписанного договора купли – продажи от 14.10.2019г.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.12.2019г. на основании договора от 14.10.2019г. был зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю 18.10.2019г. с существующим ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона, о чем сделана запись регистрации.

Однако в конце ноября 2019г. ей стало известно, что покупателем в одностороннем порядке без уведомления и согласования с ней изменены существенные условия договора, а именно порядок расчетов по договору купли – продажи, более того, измененный договор был зарегистрирован в Росреестре. Так, согласно измененному в одностороннем порядке договору стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости квартиры: часть стоимости в сумме 620 745 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, оставшаяся часть стоимости в сумме 479 255 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 в соответствии с кредитным договором от 14.10.2019г. Более того, указанные в согласованном обеими сторонами договоре купли – продажи квартиры денежные средства в размере 420 745 руб., полученные на основании государственного сертификата материнского (семейного) капитала, которые должны были быть перечислены продавцу в течение 2 месяцев с момента государственной регистрации перехода прав собственности, ФИО2 направила на погашение собственного ипотечного займа, что подтверждается письмом пенсионного фонда.

Истец приводит положения статей 309, 310, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании условий договора» и указывает, что, как видно из первоначального договора купли – продажи квартиры, подписанного ей и ФИО2, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в том числе и о порядке оплаты, который на тот момент для нее являлся существенным, более того, основным. Однако из договора купли – продажи, прошедшего государственную регистрацию, такого вывода сделать нельзя, так как, во –первых, отсутствует экземпляр договора, в котором имеется ее подпись, а, следовательно, и согласие на эти условия, а, во - вторых, отсутствует какое-либо дополнительное соглашение, изменяющее порядок оплаты.

Считает, что при совершении сделки 14.10.2019г. нарушено существенное условие, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а в конкретном случае основное, так как ею предполагалось получение денежной суммы, в том числе путем перечисления на ее счет материнского капитала, поэтому указанный договор не только не порождает последствий, на которые он был направлен, но и является отсутствующим фактически, поскольку стороны не достигли какого –либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия в будущем. ФИО2 не может считаться собственником на основании договора купли – продажи квартиры от 14.10.2019г., который является незаключенным ввиду отсутствия соглашения по всем существенным условиям.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены: ПАО Сбербанк, Общество с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка», ГУ УПФ РФ в АДРЕС. Кроме того, к участию в деле привлечен отдел образования администрации АДРЕС, поскольку при разрешении данного спора затрагиваются права и интересы несовершеннолетнего ребенка.

В судебном заседании представитель истца – адвокат Ерохин А.А. (ордер №_________) исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Кроме того, пояснил, что в договоре купли – продажи квартиры от 14.10.2019г., который был подписан собственноручно обеими сторонами, между продавцом и покупателем было достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Однако государственная регистрация перехода права собственности на квартиру была осуществлена на основании другого договора купли – продажи, который ФИО1 не подписывала, в частности, порядок расчетов в этом договоре иной и на него истец согласия не давала. Договор, на основании которого осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, предусматривал 620 745 руб. за счет собственных денежных средств покупателя, а также 479255 руб. – это целевые кредитные средства, предоставленные по кредитному договору ПАО Сбербанк ФИО2 Перечисление средств материнского капитала в этом договоре не предусматривалось, хотя ФИО1, подписывая договор купли- продажи, была согласна лишь на порядок, предусмотренный договором, который был подписан сторонами, в противном случае, она не подписала бы его.

Также представитель истца пояснил, что 200 тыс. рублей ФИО1 получила от ФИО4, также ей были перечислены целевые кредитные средства 479 255 руб., но 420 745 рублей на счет продавца не поступили. ФИО1 стало известно о том, что после регистрации перехода права собственности ФИО2, действуя либо умышленно либо нет, обратилась в Пенсионный фонд и распорядилась средствами материнского капитала, которые были перечислены в погашение ее же ипотечного кредита. Считает, что ответчик не могла не знать об этом, так как предоставляла в пенсионный орган справку об остатке задолженности по кредиту, оформила у нотариуса обязательство, при ней оно было оглашено. Все эти действия свидетельствуют, по его мнению, о том, что именно ответчик в одностороннем порядке изменила существенные условия договора, изменив порядок расчетов оплаты стоимости квартиры, что и свидетельствует о том, что договор купли – продажи квартиры является незаключенным. Указал, что в судебном заседании были допрошены свидетели Свидетель №1 и Свидетель №2, работники ГУ УПФ РФ в АДРЕС, которые подтвердили, что ФИО2, подробно было разъяснено, что средства материнского капитала будут направлены в счет погашения ее кредита. Поскольку договор купли- продажи квартиры является незаключенным, то право собственности ФИО2 должно быть прекращено, за ФИО1 должно быть признано право собственности на квартиру, ограничение права признано прекращенным.

Истец ФИО1 позицию, изложенную представителем, поддержала, пояснив, что для нее был очень важен порядок оплаты, который предусмотрен договором купли – продажи, который она и ФИО2 собственноручно подписали, так как денежные средств были необходимы для ее сына, приобретавшего квартиру, именно на этот порядок она была согласна. Вместе с ФИО4 они ездили в АДРЕС, там оформлялись документы, затем они подписали договор купли – продажи. Не отрицает, что денежные средства в размере 200 тыс. руб. она получила от ФИО2, кредитные средства ей тоже были перечислены на счет, но не поступили средства материнского капитала. Тогда она стала выяснять причину и ей стало известно, что договор, который прошел государственную регистрацию, предусматривал другой порядок оплаты, в этом договоре не были указаны средства материнского капитала. Позже она узнала, что ФИО2, этими средства распорядилась и средства МСК были направлены на погашение ипотечного кредита ФИО4. Она до настоящего времени денежных средств в размере 420 745 руб. не получила, требует, чтобы договор купли – продажи был признан незаключенным и квартира ей возвращена, а денежные средства, которые она получила за квартиру от ФИО4, в любое время готова вернуть ответчику.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, просила в иске отказать. Пояснила, что не оспаривает обстоятельств заключения договора купли-продажи квартиры от 14.10.2019г. именно в той хронологии, в которой они изложены стороной истца. Однако ФИО2 ничего не было известно об ошибке, допущенной сотрудником банка при направлении договора купли-продажи в электронном виде на сайт Росреестра, ФИО2 не знала, что в Росреестр был направлен договор, который предусматривал иной порядок расчетов и что там не были указаны средства материнского капитала. Считает, что договор купли- продажи квартиры не может считаться незаключенным, так как соответствует требования ст. 432 ГК РФ, между сторонами были достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора –это предмет договора, цена, стороны подписали договор, 200 тыс. рублей и 479 255 руб. получены ФИО1, квартира передана ФИО2 и она проживает в ней с несовершеннолетним сыном. Тот договор, на основании которого был осуществлен переход права собственности, ФИО2 также не подписывала, а лишь подтвердила свою электронную подпись по коду, который был ею получен от ООО «ЦНС».

Представитель ответчика также пояснила, что, обращаясь в пенсионный орган, ФИО2 была намерена быстрее выполнить свои обязательства перед ФИО1, там ей пояснили, что денежные средства будут перечислены в Сбербанк, против чего она не возражала, так как это было условием договора. Однако пенсионный фонд мог произвести перечисление денежных средств только в соответствии с условиями, которые предусматривались договором, прошедшим государственную регистрацию, а так как договором перечисление средств материнского капитала ФИО1 предусмотрено не было, средства были перечислены в счет погашения кредитного договора ФИО2 Истец всячески пыталась разрешить данную ситуацию, хотела, чтобы средства материнского капитала были перенаправлены продавцу ФИО1, для чего было подписано соглашение. ФИО2 не пыталась уклониться от исполнения обязательств и об этом свидетельствуют ее многочисленные заявления, адресованные в АО Сбербанк, в ГУ УПФ РФ. ФИО2 обращались в ПАО Сбербанк с целью заключить кредитный договор для того, чтобы выплатить деньги ФИО1, просила о минимальном проценте, но ей был предложен кредит с ежемесячным платежом около 13 тыс. рублей, который выплачивать она не имеет финансовой возможности.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала. Пояснила, что, покупая у ФИО1 квартиру, была достигнута договоренность о том, что 200 тыс. руб. она передаст продавцу наличными денежными средствами, 479 255 руб. будут перечислены за счет кредита, оформленного между ней и ПАО Сбербанк, а 420 745 руб. – за счет материнского (семейного) капитала. Так как в кредитном договоре была предусмотрена ее обязанность заключить договор с ООО «ЦНС», она вместе с ФИО1 приехали в г. Тамбов, в ООО «ЦНС» подписали договор, после чего был заключен договор купли – продажи, она и ФИО1 собственноручно подписали его. 200 тыс. рублей она передала ФИО1, целевые кредитные средства также были перечислены продавцу. Квартира ей была передана, она зарегистрирована и проживает в ней вместе с несовершеннолетним сыном.

Также ответчик пояснила, что через несколько дней после заключения договора купли – продажи ей нужно было забрать договор с регистрации и передать его в пенсионный орган. Когда документы находились у нее на руках, текст договора купли - продажи она не читала. Она обратилась в ГУ УПФ РФ в АДРЕС, предоставив документы, и там ей пояснили, что необходимо оформить нотариально удостоверенное обязательство, что она и сделала. Нотариус оформила обязательство, прочитала его вслух, но она и тогда не поняла, что средства материнского капитала будут направлены в погашение ее ипотечного кредита, а не Шинко. Когда она от ФИО1 узнала о том, что в договоре купли – продажи, на основании которого осуществлен переход права собственности, изменен порядок расчетов за квартиру и средства материнского капитала в нем не указаны, она пыталась решить вопрос об изменении направления средств материнского капитала, обращалась с заявлениями в ПАО Сбербанк, ГУ УПФ РФ, но данный вопрос разрешен не был. Она понимает, что обязательства по договору купли – продажи в полном объеме ею не исполнены, она не пытается уклоняться от этой обязанности. 

Представитель третьего лица на стороне ответчика ГУ УПФ РФ в АДРЕС (межрайонное) ФИО6, действующая на основании доверенности, разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснила, что ДАТА ФИО2 обратилась в ГУ УПФР в АДРЕС (межрайонное) с заявлением, в котором просила распорядиться средствами материнским капитала, при этом предоставила необходимый пакет документов, а именно кредитный договор №_________ от 14.10.2019г., справку о размере остатка по кредиту и нотариально удостоверенное обязательство об оформлении приобретенного жилого помещения в общую долевую собственность. Этих документов исходя из п. 13 Правил №_________ было достаточно для принятия решения, и 20.11.2019г. было принято решение о распоряжении средствами материнского капитала на сумму 420 745 рублей. Обязательство, представленное в пенсионный орган, было заверено нотариально и целевое направление в нем было указано – это погашение основного долга и процентов по кредитному договору. В заявлении самой ФИО2 также было указано на направление средств в погашение основного долга и процентов по кредитному договору. В договоре купли – продажи, на основании которого был осуществлен переход права собственности, о направлении средств материнского капитала на счет продавца недвижимости указано не было. На заявления ФИО2 пенсионным органом был дан ответ о том, что ею полностью использованы средства материнского капитала, право на дополнительные меры государственной поддержки прекращено 29.11.2019г. и правовые основания для изменения направления использования средств материнского капитала отсутствуют. Добавила, что в случае признания договора купли – продажи квартиры незаключенным, Пенсионным фондом будут заявлены требования к ФИО2 о взыскании средств материнского капитала как неосновательного обогащения.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, хотя своевременно и надлежащим образом был извещен о времени и месте слушания дела. Ранее в судебном заседании представитель ПАО Сбербанк ФИО7, действующий на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражал, пояснив, что ПАО Сбербанк является залогодержателями по выданному банком ипотечному кредиту. Задолженность ФИО2 по кредиту на данный момент составляет 51 тыс. рублей. Указал, что Росреестр не мог осуществить переход права собственности на основании договора, не подписанного и не согласованного сторонами договора. Согласно действующего законодательства допускается подписание договора как лично, так и посредством электронной подписи. Договор купли – продажи от 14.10.2019г. не только подписан, но и исполнен, банк свои обязательства выполнил, перечислив денежные средства на счет продавца объекта недвижимости. Представитель ПАО Сбербанк считал, что оснований для признания договора купли – продажи квартиры незаключенным оснований не имеется, по его мнению, истцом выбран неверный способ защиты, истец имеет право взыскать денежные средства с ответчика, которые не были им получены.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ООО «ЦНС» в судебное заседание не явился, но от представителя Общества по доверенности ФИО8 поступили письменные пояснения относительно иска, в которых представитель считает, что законные основания для признания договора купли –продажи квартиры незаключенным отсутствуют, истец вправе в судебном порядке изменить условия договора, а не требовать признания его незаключенным. Также указывает, что государственная регистрация сделки купли – продажи была проведена 18.10.2019г., сведения об этом поступили на адреса электронной почты истца и ответчика. Соответственно, начиная с момента получения сведений о государственной регистрации ответчик уже могла и должна была заметить, с какими именно условиями расчетов договор купли – продажи был зарегистрирован в Ресреестре, и сообщить истцу или в Банк, что, по ее мнению, в договоре купли – продаже не были учтены условия о перечислении средств материнского капитала непосредственно ФИО1 в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, если эти условия были финальными. Вместо обращения в банк или к истцу для дополнительного соглашения к договору купли – продажи после государственной регистрации сделки и перехода права собственности ФИО2 осуществила действия по направлению средств материнского капитала на погашение своего кредита, обеспеченного ипотекой, а не перечисление денежных средств истцу в счет оплаты стоимости квартиры.

Представитель третьего лица также приводит, что 23.10.2019г. (всего через пять дней) ФИО2 заверяет у нотариуса свое обязательство о намерении направить средства материнского капитала на погашение своего кредита. Далее ФИО2 обращается в ГУ УПФ РФ в АДРЕС с заявлением (собственноручно подписанным) по направлению средств материнского капитала на погашение своего ипотечного кредита, предоставляя в пенсионный орган кредитный договор, справку о задолженности по кредиту и нотариально заверенное обязательство. Указанные действия свидетельствуют о понимании ответчиком, что денежные средства будут направлены на погашение кредита, а не перечислены ФИО1 на ее счет. Следовательно, ФИО2 совершены целенаправленные действия по перечислению средств материнского капитала в счет ее задолженности по кредиту. Представитель делает вывод о недобросовестном поведении ФИО2, как покупателя Объекта, выраженном в ущемлении законным прав ФИО1, как продавца Объекта.

В письменных пояснениях приведены положения п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ, Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС РФ от 19.07.2017г. Указано, что в целях урегулирования вопроса и возможности перенаправления средств материнского капитала ФИО1 в счет оплаты квартиры между банком, ФИО1 и ФИО2 было заключено соглашение от 02.12.2019г., однако ФИО2 не обеспечила согласия от ПФР.

Представитель комитета образования администрации АДРЕС ФИО9 в судебном заседании считала, что ФИО2 в интересах детей должна выполнить нотариально удостоверенное обязательство об оформлении права собственности в общую собственность, по ее мнению, в судебном заседании установлено, что ошибка в порядке расчетов за квартиру, была допущена сотрудником банка. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положения ст. ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

Как предусмотрено п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как следует из материалов гражданского дела и установлено в судебном заседании, ДАТА между ФИО1, истцом по делу, и ФИО2, ответчиком, был заключен договор купли - продажи АДРЕС в АДРЕС. 

ФИО1 продала, а ФИО2 купила в собственность недвижимое имущество – квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, общей площадью 38.1 кв.м. 

Стоимость Объекта составляла 1 100 000 рублей (п.2.1 Договора), стороны установили следующий порядок оплаты стоимости Объекта: часть стоимости Объекта в сумме 200 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя; часть стоимости Объекта в сумме 420 745 руб. оплачивается на основании государственного сертификата материнского (семейного) капитала о праве на получение средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» серии МК-1 №_________, выданного на основании решения ГУ УПФ РФ в АДРЕС 27.02.2008г. №_________, в течение двух месяцев с момента государственной регистрации и перехода права собственности на расчетный счет продавца; часть стоимости Объекта в сумме 479 255 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 в соответствии с кредитным договором №_________ от 14.10.2019г. ( п.п. 2.1 – 2.4.1 Договора).

Вышеуказанным договором купли – продажи также предусмотрено, что расчеты по сделке купли – продажи Объекта производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (далее- ООО «ЦНС ( п. 2.5.1.1 Договора).

14.10.2019г. между ПАО Сбербанк и ФИО2 был заключен кредитный договор №_________, согласно условиям которого Банк предоставил ФИО2 кредит в сумме 479 255 руб. сроком на 120 месяцев под 9.5 % годовых. Кредитным договором предусматривалась обязанность заемщика заключить договоры с ООО «ЦНС» об оказании услуг по стоимости Объекта недвижимости, а также об оказании услуги онлайн регистрации.

14.10.2019г. между ООО «ЦНС» и ФИО2 заключен договор оказания услуг «Сервис безопасных расчетов», согласно которому ООО «ЦНС» обязуется по заданию ФИО2 (заказчика) оказать следующую услугу: разместить денежные средства на номинальном счете и перечислить денежные средства с номинального счета на счет продавца, а заказчик обязуется оплатить оказанную услугу. Кроме того, также 14.10.2019г. между ООО «ЦНС» и ФИО2 был заключен договор 01-1107132, в соответствии с которым исполнитель обязался оказать заказчику возмездную услугу «on- line регистрация», включающую в себя оформление усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) для заказчика, а так же указанных им лиц и направление пакета документов в электронном виде на государственную регистрацию через автоматизированную систему Исполнителя в Управление Росреестра. В рамках договора оформлены заявления от ФИО2 и ФИО1 на регистрацию пользователя в Удостоверяющем Центре Технокад и изготовление сертификата ключа проверки подписи пользователя, сертификаты ключа проверки ЭП.

Установлено, что ФИО1 и ФИО2 14.10.2019г. подписали вышеуказанный договор купли – продажи квартиры, поставив в нем собственноручные подписи, достигнут перед его заключением соглашения по всем существенным условиям Договора, а именно была выражена воля продавца на продажу объекта недвижимости, покупателя на его покупку, согласована стоимость квартиры, порядок расчетов оплаты ее стоимости.

Посредством подтверждения кодов договор купли – продажи с УКЭП направлен на сайт Росреестра.

ФИО2 в счет оплаты стоимости квартиры ФИО1 были переданы 200 000 рублей наличными денежными средствами, что подтверждается распиской от 14.10.2019г. (л.д. 64). Платежным поручением от 18.10.2019г. №_________ ООО «ЦНС» перечислило денежные средства по кредиту ПАО Сбербанк в сумме 479 255 руб. на счет ФИО1 (л.д. 198).

Договор купли – продажи квартиры прошел государственную регистрацию, ДАТА зарегистрирован переход права собственности. Квартира передана покупателю ФИО2

Согласно справки №_________ от 25.02.2020г. ФИО2 вместе со своим несовершеннолетним сыном ФИО3, 2007 г., зарегистрирована в АДРЕС. №_________ по АДРЕС (л.д. 183).

Указанные обстоятельства не оспаривались в судебном заседании ни стороной истца, ни стороной ответчика. 

Статьей 36.2 Федерального закона от ДАТА № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регламентированы правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности предоставления заявления о государственной регистрации перехода, прекращении права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образцов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, в частности в п.3 ч. 6, указано, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона; 

В судебном заседании установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру осуществлена на основании договора – купли - продажи от 14.10.2019г., составленного в электронном виде, договор купли – продажи был подписан сторонами посредством УКЭП, направлен на сайт Управления Росреестра сотрудником ПАО Сбербанк. 

В указанном договоре был изменен порядок расчетов оплаты стоимости квартиры, а именно часть стоимости Объекта в сумме 620 745 рублей оплачиваются за счет собственных денежных средств покупателя; часть стоимости Объекта в сумме 479 255 руб. – оплачиваются за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО2 по договору №_________ от 14.10.2019г. с ПАО Сбербанк. 

Достоверно установлено, что изменение порядка расчетов оплаты стоимости квартиры произошло вследствие ошибки, допущенной сотрудником ПАО Сбербанк, старшим менеджером отдела ипотечного кредитования ФИО13 Это следует из договоров купли – продажи; один из них подписан собственноручно сторонами, другой (в электронном виде) с измененным порядком расчетов, который подготовлен сотрудником Банка. Указанное обстоятельство подтверждается письменным обязательством ФИО13, в котором она обязуется в срок до 06.12.2019г. выплатить сумму в размере 420 754 руб. ФИО1, а также показаниями свидетеля ФИО13, из которых следует, что ФИО1 и ФИО2 пришли к ней с пакетом документов, в том числе с проектом договора купли- продажи, который был подготовлен сотрудником колцентра. В проекте договора было указано, что 620 745 руб. ФИО2 оплачивает ФИО1 за счет собственных денежных средств, а 479 255 руб. – за счет целевых кредитных средств, она зачитала эти условия, но ФИО2 сообщила, что такой суммы наличных денег у нее нет, будет передана сумма в 200 тыс. руб., 420 745 руб. – оплачивается за счет средств материнского капитала, остальная сумма за счет кредита. Она внесла указанный порядок расчетов оплаты стоимости квартиры в договор, стороны собственноручно подписали его, затем были оформлены документы, необходимые для осуществления «on- line регистрации». Она проверила договор купли-продажи и направила его в электронном виде на сайт Росреестра. Каким образом в порядке расчетов была допущена ошибка, объяснить не может, возможно она проверила только данные продавца и покупателя и не проверила содержание договора в полном объеме. После того, как состоялся переход права собственности выяснилось, что в порядке расчетов не указаны средства материнского (семейного) капитала, ею действительно было написано письменное обязательство выплатить денежные средства ФИО1

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что договор купли – продажи от 14.10.2019г., подписанный собственноручно продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2, и договор купли – продажи в электронном виде фактически является одним и тем же договором. Установлено, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, подписав его. Ответчик ФИО2 не изменяла порядок расчетов оплаты стоимости квартиры в одностороннем порядке, так как порядок расчетов изменен вследствие ошибки, допущенной сотрудником ПАО Сбербанк.

Бесспорно установлено, что 200 тыс. рублей в счет оплаты стоимости квартиры истец передал ответчику, 479 255 руб. перечислены банком на счет ФИО10, то есть имеет место частичное исполнение договора. 

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДАТА №_________ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в частности пункта. 6, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432). 

Учитывая, что состоялся переход права собственности на квартиру, жилое помещение передано продавцу, ФИО2 выплатила ФИО1 в общей сумме 679 255 руб., суд считает, что законных оснований для признания договора купли – продажи квартиры от 14.10.2019г. незаключенным не имеется, соответственно, нет оснований для прекращения права собственности ФИО2 на квартиру, признании права собственности на спорное жилое помещение за ФИО1 и признании прекращенным ограничения права в виде ипотеки в силу закона.

В судебном заседании также установлено, что уже после государственной регистрации перехода права собственности ФИО2 обратилась в ГУ УПФ РФ в АДРЕС (межрайонное), предоставив пакет документов для распоряжения средствами материнского (семейного) капитала, в том числе предоставив договор купли – продажи, который прошел государственную регистрацию.

ФИО2 было подписано обязательство, удостоверенное нотариусом ФИО15 АДРЕС1 от 23.10.2019г., в связи с намерением воспользоваться правом направить средства МСК на погашение основного долга и процентов по кредитному договору, заключенному 14.10.2019г. между ФИО11 и ПАО Сбербанк, в котором она обязалась оформить принадлежащую ей АДРЕС. №_________ по АДРЕС, приобретенную с использованием части средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, детей, с определением размера долей по соглашению. 

Решением ГУ УПФ РФ в АДРЕС (межрайонное) от 20.11.2019г. заявление ФИО2 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий удовлетворено. ( л.д.80-81). Платежным поручением №_________ от 28.11.2019г. средства материнского (семейного) капитала в сумме 420 745 руб. 40 коп. перечислены в погашение основного долга и процентов по кредитному договору, заключенному между ФИО2 и ПАО Сбербанк 14.10.2019г. (л.д.63). Остаток по кредиту на данный момент составляет порядка 50 тыс. руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются, помимо объяснений истца и ответчика, их представителей, заявлением ФИО2 о распоряжении средствами МСК, обязательством, решением пенсионного органа об удовлетворении заявления, платежным поручением о переводе денежных средств. Также эти обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей Свидетель №2 и Свидетель №1, из которых следует, что ФИО2 обратилась в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами МСК, предоставив пакет документов, исходя из которого средства материнского (семейного) капитала могли быть направлены только на погашение основного долга и процентов по кредиту, кроме того, ФИО2 была проконсультирована по вопросу распоряжения средствами МСК, ей было разъяснено, что средства будут направлены в погашение основного долга и процентов.

По мнению стороны истца, именно указанные действия ответчика ФИО2 свидетельствуют о незаключенности договора купли – продажи квартиры, с чем суд согласиться не может, поскольку, как указано выше, изменение порядка расчетов оплаты стоимости квартиры имело место не инициативе ФИО2, а по ошибке, допущенной сотрудником ПАО Сбербанк, а последующие действия ответчика по распоряжению средствами материнского (семейного) капитала в погашение ее же кредита не могут являться основанием для признания договора купли – продажи незаключенным. 

Доводы стороны истца о том, что договор, на основании которого осуществлена государственная регистрация, не был подписан ФИО1 и порядок расчетов в договоре с ней согласован не был, суд также не может считать состоятельными в связи с тем, что договор был направлен на сайт Росреестра в электронном виде сотрудником банка, ни истец, ни ответчик не подписывали его собственноручно, договор был подписан УКЭП.

Анализируя вышеизложенное, суд считает, что в иске ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи незаключенным, прекращении права ФИО2 на квартиру, признании права собственности на квартиру с прекращением ограничения права в виде ипотеки в силу закона следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи квартиры незаключенным, прекращении права собственности ФИО2 на квартиру, признании права собственности на квартиру с прекращением ограничения права в виде ипотеки в силу закона оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Котовский городской суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Л.А. Медведева

Решение в окончательной форме изготовлено 03.06.2020г.

Судья: Л.А. Медведева

Копия верна: Судья: Л.А. Медведева