УИД 62RS0004-01-2023-004453-28

Производство № 2-150/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рязань 5 июня 2025 г.

Советский районный суд г. Рязани в составе

председательствующего судьи Важина Я.Н.,

при секретаре Вавиловой Л.Г.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании договоров и дополнительных соглашений к ним незаключенными, права собственности не возникшим, исключении из ЕГРН записей о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5, ФИО6 о признании сделок незаключенными, права собственности не возникшим, мотивировав заявленные требования тем, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от дд.мм.гггг., заключенного с ФИО5, является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 691 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Солотча, 

<

адрес>), и индивидуального жилого дома с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 188 кв.м., расположенного по тому же адресу. На момент покупки никаких объектов капитального строительства на соседнем земельном участке с кадастровым номером 

<

...>, площадью 345 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для обслуживания нежилого здания-дачи, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не имелось. Первичная регистрация права собственности на соседний земельный участок была осуществлена дд.мм.гггг. за ФИО6 на основании договора № купли-продажи земельного участка от дд.мм.гггг., заключенного с Администрацией г. Рязани. На момент регистрации права собственности ФИО6 на ее земельном участке не существовало объектов капитального строительства, и никаких восстановительных работ не велось. Решениями Советского районного суда г. Рязани от дд.мм.гггг. по иску ФИО6 к администрации г. Рязани об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность и от дд.мм.гггг. по делу № по иску администрации г. Рязани к ФИО6 о признании права отсутствующим установлено, что ранее существовавшая на вышеуказанном участке нежилая дача, зарегистрированная за ФИО6 в ЕГРН в 2012 году, сгорела в 2018 г., и за ФИО6, как за зарегистрированным собственником, признано право на ее восстановление. Тем не менее, никакого восстановления сгоревшей дачи на указанном участке она не осуществляла. На основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг. ФИО5 приобрел у ФИО6 земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, с ограничениями использования, перечисленными в договоре купли-продажи, в том числе в связи с нахождением участка в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательного места «Есенинская Русь», а также дачу, назначение нежилое здание, этажность - 1, общая площадь 67,3 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>), кадастровый номер 

<

...>. Согласно п. 5 договора, Продавец освободил недвижимое имущество от предметов домашней обстановки и обихода и передает их Покупателю по передаточному акту в исправном и пригодном для постоянного проживания состоянии в дату подписания настоящего договора. Продавец свидетельствует, что у указанного недвижимого имущества нет скрытых изъянов, известных ему, а Покупатель заявляет, что осмотрел указанное недвижимое имущество и нашел его в хорошем состоянии, что указанное имущество отвечает его требованиям, что он не имеет претензий к техническому состоянию указанного недвижимого имущества и что он принимает указанное по подписываемому Сторонами передаточному акту. Из передаточного акта к договору купли-продажи дачи и земельного участка от дд.мм.гггг. следует, что Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанную дачу, осмотрел недвижимое имущество и нашел его в пригодном состоянии, что указанное недвижимое имущество отвечает его требованиям, и что он не имеет претензий к его состоянию. Фактически при заключении договора вышеуказанной нежилой дачи не существовало, сгоревший в 2018 г. объект недвижимости не был восстановлен или реконструирован ФИО6 на момент заключения договора купли-продажи с ФИО5 С 10 по дд.мм.гггг. ФИО6 никаких мер по восстановлению или реконструкции дачи не предпринимала, с заявлением о реконструкции, строительстве, восстановлении сгоревшей дачи не обращалась и никакой технической документации по восстановлению уничтоженного объекта недвижимости не оформляла. Соответственно, несуществующая нежилая дача не могла быть предметом договора купли-продажи от дд.мм.гггг. и не могла быть передана по акту приема-передачи от ФИО6 ФИО5 Указанные в договоре купли-продажи от дд.мм.гггг. сведения о продаже дачи с изменением ее назначения с нежилой на пригодную для постоянного проживания, а также сведения в акте приема-передачи о передаче дачи покупателю, не соответствуют действительности. Тем не менее, при отсутствии объекта недвижимости и факта передачи его покупателю, переход права собственности на спорную нежилую дачу от ФИО6 к ФИО5 был зарегистрирован в ЕГРН дд.мм.гггг. дд.мм.гггг. аналогичный договор купли-продажи был заключен между ФИО5 и ФИО2, в отношении которого истец приводит те же доводы, что и в отношении договора от дд.мм.гггг. В мае 2022 г. ФИО2 начала строительство капитального объекта недвижимости на своем земельном участке с нулевого цикла, т.е. с устройства опалубки для фундамента. Указанное строительство осуществляется без получения необходимого разрешения и без соответствующих согласований, в связи с чем, Госинспекцией по охране объектов культурного наследия ФИО2 было дано предостережение № от дд.мм.гггг. о запрете выполнения строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 

<

...>. В настоящее время в непосредственной близости от жилого дома истца возведен объект недвижимости, общей площадью 123,3 кв.м, обшитый ОСБ плитами, с мансардной крышей, скаты которой направлены на дом истца и на узел ввода труб газоснабжения ее дома, в строящемся доме закладываются панорамные окна, заведены инженерные коммуникации, включая канализационную сеть с устройством канализационного колодца перед домом рядом с колодцем централизованной сети водоснабжения. Строящийся объект обладает всеми признаками жилого дома и возводится на земельном участке, не предназначенном для такого строительства, с грубейшими нарушениями градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и других норм и правил при наличии прямого запрета такого строительства с 2019 г. в связи с установлением границ территориальной зоны объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательного места Есенинская Русь. Действия ФИО2 по строительству указанного объекта недвижимости нарушают права и законные интересы истца на право пользования жилым домом и земельным участком и представляют реальную угрозу жизни и здоровью истца и лиц, проживающих с ней в доме. Данное строительство в непосредственной близости от дома истца, с учетом расположения объектов в лесной зоне, создает высокую степень пожароопасности обоих объектов, создает угрозу падения снега на голову лиц, проживающих в 

<

адрес> со скатов мансардной крыши ответчика, угрозы газового взрыва в связи с падением снега и сосулек с крыши ответчика на газораспределительный узел истца, санитарной угрозы отравления воды из централизованного колодца канализационными стоками из канализационного колодца и канализационных сетей ответчика. ФИО2 не получала необходимые разрешения и согласования с компетентными органами на возведение спорного объекта недвижимости. Земельный участок, находящийся у нее в собственности, по своим параметрам и назначению не позволяет осуществлять такое строительство. В процессе судебного разбирательства по делу № по иску ФИО4 к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и ее демонтаже истцу, помимо изложенных выше обстоятельств, стало известно, что восстановление объекта после пожара осуществлял супруг ответчицы - ФИО9 с фундамента. По мнению ФИО2, восстановленный объект не является вновь созданным имуществом и не может быть признан самовольной постройкой. Вышеуказанные обстоятельства являются юридически значимыми по заявленному истцом спору о сносе самовольной постройки ответчика, а сделки купли-продажи, заключенные с покупателем ФИО2 и с покупателем-продавцом ФИО5, и последующие регистрации перехода права, на которых основаны данные обстоятельства, подлежат юридической оценке. Истец полагает, что названные договоры купли-продажи и последовавшие на основании указанных договоров и актов приема-передачи по ним регистрации перехода права собственности на нежилую дачу за ФИО5, а потом - за ФИО2, не соответствуют требованиям закона. Материально-правовой интерес истца в оспаривании вышеуказанных сделок купли-продажи нежилой дачи и регистрации по ним перехода права собственности на указанную дачу напрямую связан с разрешением спора о восстановлении ее нарушенных прав по спору о сносе самовольной постройки ответчика ФИО2 и опровержением сведений о фактах, на которые ссылаются представители ответчика ФИО2 при разрешении вышеуказанного спора. Разрешение вопроса о том, является ли строение, находящееся на земельном участке ФИО2, существовавшим до возникновения у истца права собственности на принадлежащий ей дом, либо вновь созданным по отношению к нему, необходимо для правильного определения отношений сторон и законного разрешения возникшего между сторонами спора. В связи с вышеуказанным обстоятельства заключения договоров купли-продажи недвижимости от дд.мм.гггг. и дд.мм.гггг. и обстоятельства фактической передачи нежилой дачи покупателям ФИО5 и ФИО2 по актам приема-передачи являются юридически значимыми по делу №. При таких обстоятельствах у истца имеется материально-правовой интерес в признании вышеуказанных сделок купли-продажи нежилой дачи незаключенными, а права собственности на указанный объект у ФИО5 и ФИО2 - не возникшим, в целях защиты нарушенных прав и законных интересов истца в пользовании принадлежащими ей земельным участком и жилым домом и защиты ее жизни и здоровья, а также ее близких, проживающих с истцом в доме, от реально созданной ответчиками угрозы в виде возведения спорного объекта недвижимости в непосредственной близости от жилого дома ФИО4 Поскольку право собственности покупателя ФИО2 производно от права собственности продавца ФИО5, и обе сделки на спорный объект заключались после возникновения у истца права собственности на жилой дом, то обе сделки купли- продажи спорной нежилой дачи во взаимосвязи нарушают права и законные интересы ФИО4, что дает ей право их оспаривать.

На основании изложенного просила суд признать незаключенным договор купли-продажи дачи и земельного участка от дд.мм.гггг. между ФИО6 и ФИО5 в части продажи дачи, назначение нежилое здание, этажность - 1, общая площадь 67,3 кв..м, адрес объекта: 

<

адрес>), кадастровый номер объекта 

<

...>; признать не возникшим право собственности ФИО5 на дачу, назначение нежилое здание, этажность - 1, общая площадь 67,3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>), кадастровый номер объекта 

<

...>; исключить из ЕГРН запись от дд.мм.гггг. № 

<

...> о регистрации перехода права собственности к ФИО5 на нежилую дачу, кадастровый номер 

<

...>; признать незаключенным договор купли-продажи дачи и земельного участка от дд.мм.гггг. между ФИО5 и ФИО2 в части продажи дачи, назначение нежилое здание, этажность - 1, общая площадь 67,3 кв..м, адрес объекта: 

<

адрес>), кадастровый номер объекта 

<

...>; признать не возникшим право собственности ФИО2 на дачу, назначение нежилое здание, этажность - 1, общая площадь 67,3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>), кадастровый номер объекта 

<

...>; исключить из ЕГРН запись от дд.мм.гггг. № о регистрации перехода права собственности к ФИО2 на нежилую дачу, кадастровый номер 

<

...>.

Неоднократно уточняя исковые требования, ФИО4 указала, что по обоим договорам нежилая дача либо ее фиксированные остатки покупателям фактически не передавалась. Следовательно, предмет договоров купли-продажи, заявленных в данном иске, не определен, а подписанные сторонами акты приема-передачи объекта недвижимости являются недостоверными, в связи с чем регистрация перехода права собственности на несуществующий объект недвижимости по таким договорам является незаконной, а право собственности на указанную дачу считается не возникшим ни у ФИО5, ни у ФИО2 Подписывая договор купли-продажи земельного участка и нежилой дачи по договору с ФИО5, ФИО6 совершила действия по устранению от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него, что влечет прекращение ее права собственности на это имущество, в том числе возможности для нее восстановления этого объекта. В свою очередь, ФИО10, подписав договор купли-продажи земельного участка и нежилой дачи с ФИО2 также совершил действия по устранению от владения, пользования и распоряжения нежилой дачей, указанной в договоре без намерения сохранить какие-либо права на него, что влечет прекращение его права собственности на это имущество, в том числе возможности для него восстановления этого объекта. Поскольку договоры купли-продажи земельного участка и нежилой дачи между ФИО6 и ФИО10 от дд.мм.гггг. и между ФИО10 и ФИО2 от дд.мм.гггг. не были заключены в части нежилой дачи по причине несогласования условий о предмете договора при отчуждении объекта, и в связи с отсутствием фактической передачи данного объекта сначала ФИО10, а потом ФИО2, то право собственности на нежилую дачу и право на восстановление этой дачи у покупателей не возникло. Дополнительные соглашения от дд.мм.гггг. между ФИО6 и ФИО10 к договору купли-продажи дачи и земельного участка от дд.мм.гггг., и от дд.мм.гггг. между ФИО10 и ФИО2 к договору купли-продажи дачи и земельного участка от дд.мм.гггг. истец также полагает незаключенными, поскольку они касаются предмета договоров купли-продажи - объекта купли-продажи (нежилой дачи), который фактически отсутствовал и не был определен и согласован сторонами при заключении договоров купли-продажи. Кроме того, дополнительными соглашениями предмет основных договоров не может быть изменен либо дополнен по причине неопределенности предмета в основных договорах. Поскольку истец является владельцем зарегистрированных прав собственности на соседний участок и расположенный на нем жилой дом с дд.мм.гггг., в силу диспозитивности гражданского законодательства возведение нового строения и последующее возникновение прав на него не должны умалять уже существующие права третьих лиц при добросовестной их реализации. Разрешение вопроса является ли строение, находящееся на земельном участке ФИО2, существовавшим до возникновения у истца права собственности на принадлежащий ей дом либо вновь созданным по отношению к нему, является юридически значимым для определения отношений сторон и законного разрешения возникшего между сторонами спора. В связи с вышеуказанными обстоятельствами факты заключения договоров купли- продажи недвижимости от дд.мм.гггг. и дд.мм.гггг. и обстоятельства фактической передачи нежилой дачи покупателям ФИО5 и ФИО2 по актам приема-передачи являются юридически значимыми по делу №. При таких обстоятельствах у истца имеется законный интерес в признании вышеуказанных сделок купли-продажи нежилой дачи и дополнительных соглашений к договорам незаключенными, а права собственности на указанный объект у ФИО5 и ФИО2 - не возникшим, в целях защиты своих нарушенных прав и законных интересов в пользовании принадлежащими истцу земельным участком и жилым домом и защиты жизни и здоровья истца и ее близких, проживающих вместе со ней в доме, от созданной ответчиками угрозы в виде возведения спорного объекта недвижимости в непосредственной близости от жилого дома истца. Поскольку право собственности покупателя ФИО2 производно от права собственности продавца ФИО5, и обе сделки на спорный объект заключались после возникновения у истца права собственности на жилой дом, то обе сделки купли-продажи спорной нежилой дачи во взаимосвязи нарушают права и законные интересы истца, что дает право их оспаривать.

На основании изложенного окончательно просит суд

- признать незаключенным договор купли-продажи дачи и земельного участка от дд.мм.гггг. между ФИО6 и ФИО5 в части продажи дачи, назначение нежилое здание, этажность-1, общая площадь 67,3 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>), кадастровый номер объекта 

<

...>;

- признать не возникшим право собственности ФИО5 на дачу, назначение нежилое здание, этажность-1, общая площадь 67,3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, р-н Солотча, 

<

адрес>), кадастровый номер объекта 

<

...>;

- исключить из ЕГРН запись от дд.мм.гггг. № 

<

...> о регистрации перехода права собственности к ФИО5 на нежилую дачу, кадастровый номер 

<

...>;

- признать незаключенным договор купли-продажи дачи и земельного участка от дд.мм.гггг. между ФИО5 и ФИО2 в части продажи дачи, назначение нежилое здание, этажность-1, общая площадь 67,3 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>), кадастровый номер объекта 

<

...>;

- признать не возникшим право собственности ФИО2 на дачу, назначение нежилое здание, этажность-1, общая площадь 67,3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>), кадастровый номер объекта 

<

...>;

- исключить из ЕГРН запись от дд.мм.гггг. № о регистрации перехода права собственности к ФИО2 на нежилую дачу, кадастровый номер 

<

...>;

- признать незаключенным дополнительное соглашение от дд.мм.гггг. к договору купли-продажи нежилой дачи и земельного участка от дд.мм.гггг. между ФИО6 и ФИО5;

- признать незаключенным дополнительное соглашение от дд.мм.гггг. к договору купли-продажи нежилой дачи и земельного участка от дд.мм.гггг. между ФИО5 и ФИО2.

В отзыве на исковое заявление и правовых позициях ответчик ФИО2 просила отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что право собственности на спорый объект недвижимости зарегистрировано надлежащим образом в ЕГРН. Из решения Советского районного суда г. Рязани от дд.мм.гггг. следует, что дачный дом фактически был уничтожен вследствие пожара, который произошел в августе 2018 г., а собственник дачи ФИО6 обращалась в администрацию г. Рязани с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, или об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, т.е. не утратила интереса к объекту, в том числе у нее было намерение на восстановление такого объекта, однако в связи с продажей объектов данное намерение не было ею реализовано. Таким образом, какое-то время после пожара 2018 г. в полноценном состоянии объект отсутствовал, однако впоследствии он был восстановлен посредством реконструкции, которая не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности. Право собственника на восстановление объекта после пожара не было именным и индивидуализированным. Обозначение данного права стало основанием для передачи ей в собственность земельного участка, расположенного под данным объектом. ФИО6, отчуждая объекты ФИО5, передала ему все права и обязанности как собственника в отношении имущества. Сам ФИО5 также подтвердил, что имел намерение на восстановление объекта и у него был интерес на это. ФИО6 также интерес к нежилой даче не утратила, в связи с чем и не обращалась за погашением данной записи в ЕГРН. Сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, которое в настоящее время находится на руках у ФИО6 для осуществления регистрации. ФИО5, продавая объект ФИО2, уведомлял ее о наличии фундамента ранее существующего объекта, а также о возможности восстановления объекта. Сторонами в настоящее время подписано соответствующее дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с даты подписания самого договора, что не запрещено законодательством Российской Федерации. Иными словами, все участники сделок были заинтересованы в здании - нежилой даче, имели намерение на восстановление объекта, при том, что действующим законодательством не запрещена передача права на восстановление объекта новым собственником. Следовательно, приобретает все права и обязанности на приобретенные им объекты после регистрации права собственности на них в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Поскольку у всех участников сделок было намерение на восстановление объекта, они указывали то описание объекта, которое имелось в ЕГРН, с целью последующего восстановления объекта. Данные обстоятельства подтверждаются всеми участниками сделок, как и наличие фундамента объекта, который является его элементом и свидетельствует о фактическом наличии конструктивных элементов объекта.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Рязанской области, Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области, Администрация г. Рязани.

В судебное заседание истец ФИО4, ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, направили в судебное заседание своих представителей.

Ответчики ФИО5, ФИО6, третьи лица Управление Росреестра по Рязанской области, Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области, Администрация г. Рязани, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала уточненные исковые требования и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 возражала против заявленных требований и просила в их удовлетворении отказать.

Суд, посчитав возможным на основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, при состоявшейся явке, выслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО4 на основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг., заключенного с ФИО5, является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 691 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящегося по адресу: 

<

адрес>), и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 

<

...>, площадью 188 кв.м.

ФИО6 на основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг., заключенного с ООО «Статут» являлась собственником нежилого здания - дачи с кадастровым номером 

<

...>, площадью 67,3 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

...>, площадью 345 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, р-н Солотча, 

<

адрес>).

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Рязани от дд.мм.гггг. удовлетворено административное исковое заявление ФИО6 к администрации г. Рязани об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность. Признано незаконным решение администрации г. Рязани об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, выраженного в уведомлении от дд.мм.гггг. №. На администрацию г. Рязани возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданного ФИО6 заявления от дд.мм.гггг. с приложенными к нему документами о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 345 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в течение тридцати дней с момента вступления в силу данного решения.

Указанным решением установлено, что в августе 2018 г. произошло возгорание расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилого здания.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Рязани от дд.мм.гггг. отказано в удовлетворении исковых требований администрации г. Рязани к ФИО6 о признании права на поименованное нежилое здание отсутствующим.

Данным решением установлено, что на дд.мм.гггг. на данном земельном участке был расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 

<

...>; на дд.мм.гггг. какие-либо объекты недвижимости на земельном участке отсутствовали, при этом ФИО6 принимала попытки восстановить принадлежащий ей объект недвижимости, однако ей было отказано в этом администрацией г. Рязани.

На основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг., заключенного с администрацией г. Рязани, ФИО6 приобрела право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, площадью 345 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>).

На основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг. ФИО6 (Продавец) продала, а ФИО5 (Покупатель) приобрел дачу с кадастровым номером 

<

...>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, назначение: нежилое здание, этажность - 1, общая площадь 67,3 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания нежилого здания - дачи, площадью 345 кв.м, расположенный по тому же адресу.

Согласно п. 5 названного договора, Продавец освободил недвижимое имущество от предметов домашней обстановки и обихода и передает их Покупателю по передаточному акту в исправном и пригодном для постоянного проживания состоянии в дату подписания договора. Продавец свидетельствует, что у указанного недвижимого имущества нет скрытых изъянов, известных ему, а Покупатель заявляет, что осмотрел указанное недвижимое имущество и нашел его в хорошем состоянии, что указанное имущество отвечает его требованиям, что он не имеет претензий к техническому состоянию указанного недвижимого имущества и что он принимает указанное по подписываемому Сторонами передаточному акту.

Из передаточного акта к договору купли-продажи от дд.мм.гггг. следует, что Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанные дачу и земельный участок, осмотрел недвижимое имущество и нашел его в пригодном состоянии, что указанное недвижимое имущество отвечает его требованиям, и что он не имеет претензий к его состоянию.

На основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг. в ЕГРН внесена запись от дд.мм.гггг. № 

<

...> о регистрации перехода права собственности на нежилую дачу с кадастровым номером 

<

...> к ФИО5

Из дополнительного соглашения от дд.мм.гггг. к договору купли-продажи от дд.мм.гггг. следует, что ФИО6 и ФИО5 внесли изменения в п. 5 данного договора, указав, что Продавец передает имущество Покупателю по передаточному акту и заверяет, что имущество не обременено правами третьих лиц. Помимо прочего, Покупателю по договору также передается право на восстановление нежилого здания - дачи. Покупатель подтверждает, что у него отсутствуют к Продавцу претензии в части передаваемых объектов. Стороны отразили в соглашении, что оно вступает в силу с даты его подписания, распространяя свое действие на правоотношения Сторон, возникшие с дд.мм.гггг.

На основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг. ФИО5 (Продавец) продал, а ФИО2 (Покупатель) приобрела вышепоименованные дачу с кадастровым номером 

<

...>, и земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 5 названного договора, Продавец освободил недвижимое имущество от предметов домашней обстановки и обихода и передает их Покупателю по передаточному акту в исправном и пригодном для постоянного проживания состоянии в дату подписания договора. Продавец свидетельствует, что у указанного недвижимого имущества нет скрытых изъянов, известных ему, а Покупатель заявляет, что осмотрел указанное недвижимое имущество и нашел его в хорошем состоянии, что указанное имущество отвечает его требованиям, что он не имеет претензий к техническому состоянию указанного недвижимого имущества и что он принимает указанное по подписываемому Сторонами передаточному акту.

Из передаточного акта к договору купли-продажи от дд.мм.гггг. следует, что Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанные дачу и земельный участок, осмотрел недвижимое имущество и нашел его в пригодном состоянии, что указанное недвижимое имущество отвечает его требованиям, и что он не имеет претензий к его состоянию.

На основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг. в ЕГРН внесена запись от дд.мм.гггг. № о регистрации перехода права собственности на нежилую дачу с кадастровым номером 

<

...> к ФИО2

Из дополнительного соглашения от дд.мм.гггг. к договору купли-продажи от дд.мм.гггг. следует, что ФИО5 и ФИО2 внесли изменения в п. 5 данного договора, указав, что Продавец передает имущество Покупателю по передаточному акту и заверяет, что имущество не обременено правами третьих лиц. Помимо прочего, Покупателю по договору также передается право на восстановление нежилого здания - дачи. Покупатель подтверждает, что у него отсутствуют к Продавцу претензии в части передаваемых объектов. Стороны отразили в соглашении, что оно вступает в силу с даты его подписания, распространяя свое действие на правоотношения Сторон, возникшие с дд.мм.гггг.

Заключением судебной экспертизы ООО ИТЦ «Сканэкс» от дд.мм.гггг. установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 

<

...>, расположенном по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют признаки наличия каких-либо объектов капитального строительства на космических снимках от дд.мм.гггг. и дд.мм.гггг.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель данных действий свидетельствует о том, что они являются актом волеизъявления соответствующего лица.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Приведенные законоположения находятся в неразрывном единстве со ст. 1 ГК РФ, закрепляющей в качестве основных начал гражданского законодательства принцип диспозитивности и автономии частной воли. Свободная воля является, таким образом, по общему правилу одним из основных элементов и необходимых условий действительности и заключенности всякой юридической сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 той же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В п. 1 ст. 425 ГК РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Пунктом 1 ст. 433 ГК РФ закреплено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно п. 1 ст. 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (п. 1).

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В ст. 556 ГК РФ закреплено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено в ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2). 

На основании ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ) в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В силу п. 3 ч. 2 той же статьи в реестр прав на недвижимость вносятся, в том числе сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 4 ч. 4 той же статьи, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав и обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании п. 1 ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

К числу способов защиты гражданским прав ст. 12 ГК РФ отнесено, в том числе восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу ст.ст. 2, 3 ГПК РФ судебной защите подлежат только нарушенные права и охраняемые законом интересы.

Следовательно, субъектом, имеющим материально-правовой интерес в оспаривании сделки, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять. При предъявлении требований о признании сделки незаключенной лицом, не являющимся стороной такой сделки, суду надлежит устанавливать, какие именно права истца нарушены, и будут ли они восстановлены в случае удовлетворения предъявленного иска.

При этом иск лица, не являющегося стороной договора, о признании его незаключенным может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, ФИО4 обратилась в Советский районный суд г. Рязани с иском к ФИО2 о признании постройки самовольной и ее сносе, ссылаясь в обоснование заявленных требований на незаконное возведение ФИО2 на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером 

<

...> капитального объекта недвижимости.

Возражая против заявленных исковых требований ФИО2, в свою очередь, ссылается на реконструкцию нежилой дачи с кадастровым номером 

<

...>, уничтоженной в результате пожара.

Указанному гражданскому делу присвоен №.

В обоснование требований, заявленных в рамках настоящего гражданского дела, ФИО4 ссылается на нарушение действиями ФИО2 по строительству объекта недвижимости прав и законных интересов истца на пользование жилым домом и земельным участком, реальную угрозу жизни и здоровью истца и лиц, проживающих с ней в доме, и прямую связь своего материально-правового интереса в оспаривании сделок купли-продажи нежилой дачи и регистрации по ним перехода права собственности на дачу с разрешением спора о восстановлении ее нарушенных прав по спору о сносе самовольной постройки, поскольку вопрос о том, является ли нежилая дача существовавшей до возникновения у истца права собственности на принадлежащий ей дом либо вновь созданной по отношению к нему, а также обстоятельства заключения оспариваемых договоров купли-продажи и фактической передачи нежилой дачи покупателям по актам приема-передачи входят в круг юридически значимых обстоятельств по делу о признании постройки самовольной и ее сносе, необходимо для правильного определения отношений сторон и законного разрешения возникшего между сторонами спора, а оспариваемые сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности подлежат юридической оценке.

Таким образом, заявленные истцом нарушения ее прав и охраняемых законом интересов фактически связаны с возведением ответчиком ФИО2 на принадлежащем последней земельном участке с кадастровым номером 

<

...> объекта капитального строительства и подлежат рассмотрению в рамках гражданского дела о признании постройки самовольной и ее сносе, на что, как указано выше, ссылается сама ФИО4

Поскольку истец стороной оспариваемых договоров и дополнительных соглашений к ним не является, какими-либо правами в отношении нежилой дачи с кадастровым номером 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 

<

...> не обладает, относимых, допустимых и достоверных доказательств наличия охраняемого законом интереса в признании договоров и дополнительных соглашений незаключенными, нарушения ими ее прав и восстановления таких прав вследствие признания договоров и дополнительных соглашений незаключенными, что является обязательным условием оспаривания сделки, ФИО4 в нарушение требований ст.ст. 56, 57, 59, 60 ГПК РФ не представлено, стороны договоров и дополнительных соглашений, имеющие право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые сделки, их не оспаривают, наличия в их действиях признаков злоупотребления правом судом не установлено, суд приходит к выводам о том, что признание таких договоров и дополнительных соглашений к ним незаключенными не повлечет восстановление либо возникновение каких-либо прав истца на спорный объект недвижимости и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований как о признании договоров и дополнительных соглашений к ним незаключенными, так и производных от них требований о признании не возникшим права собственности ФИО5 и ФИО2 на нежилую дачу и исключении из ЕГРН соответствующих записей.

Принятие же покупателями ФИО5 и ФИО2 объекта недвижимости, не соответствующего условиям договоров купли-продажи, с учетом положений ст. 304, п.п. 1, 2 ст. 475, п. 2 ст. 556 ГК РФ, может повлечь наступление ответственности продавцов по таким договорам перед покупателями в случае предъявления последними соответствующих требований.

Ходатайство стороны истца об исключении из числа доказательств по делу копии апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Рязанского областного суда от 18 декабря 2019 г. по делу № 33а-3199/2019 (2а-1966/2019) суд отклоняет, поскольку в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Аналогичное положение содержится и в ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации».

Ходатайство стороны истца об исключении из числа доказательств по делу справки от 23 августа 2019 г. № 7 и протокола судебного заседания Рязанского областного суда от 4-18 декабря 2019 г. по делу № 33а-3199/2019 также не подлежит удовлетворению, поскольку указанная справка была оценена судом в рамках названного дела, на основании чего во вступивших в законную силу решении и апелляционном определении приведены соответствующие суждения. При этом протокол судебного заседания, согласно п. 1 ст. 229 ГПК РФ, является лишь средством фиксирования данных о ходе судебного заседания.

Таким образом, основания для их исключения из числа доказательств по делу отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 (

<

...>) к ФИО2 (

<

...>), ФИО5 (

<

...>), ФИО6 (

<

...>) о признании договоров и дополнительных соглашений к ним незаключенными, права собственности не возникшим, исключении из ЕГРН записей о регистрации перехода права собственности отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 июня 2025 г.

Судья-подпись Я.Н. Важин